Prive pand verhuren aan eigen BV en derden in relatie met TBS

[MHL]

Ik heb een vraag over de TBS-regeling.

 

De uiterste situaties zijn helder:

- Als je een privepand verhuurt aan je eigen BV vallen de opbrengsten in Box1.

- Als je een privepand verhuurt aan derden dan vallen de opbrengsten in Box3, behalve als er sprake is van meer dan actief vermogensbeheer, dan namelijk weer Box1.

 

Nu vraag ik me af wat de regeling is voor een gecombineerde situatie, dus als je een gedeelte van het pand gebruikt voor je eigen BV en de rest verhuurt.

 

In mijn concrete situatie gaat het om een winkelruimte met een aantal kantoorruimtes. Dit pand bezit ik prive. Er is slechts een ingang. Ik wil alle ruimtes verhuren aan derden, op 1 ruimte na, waar ik met mijn bedrijf (BV) wil gaan zitten. De verhouding derden / eigen gebruik is qua oppervlak en huurpenningen 90% / 10%.

 

Hoe dient de TBS-regeling in deze situatie toegepast te worden:

- Alle opbrengsten volledig in Box1?

- Alle opbrengsten volledig in Box3?

- Naar rato opbrengsten in Box1 / Box3?

 

Het antwoord heb ik niet kunnen vinden op dit forum en ook niet elders op internet. Mocht ik niet goed gezocht hebben dan mijn excuses.

[Joost Rietveld]

Hoi Martijn

 

Het wordt dan optie 3, naar rato. Jouw BV moet aan jou privé een zakelijke huur betalen voor de ruimte die de BV huurt. Vervolgens moet je naar zakelijkheid de waarde van dat gehuurde deel afsplitsen van de rest. De rest geef je aan als vermogen in box 3. Het deel dat de BV huurt komt op de balans van de TBS. Vergeet ook niet dat een evenredig deel van de kosten van de gehuurde ruimte door de BV aftrekbaar is van het resultaat uit verhuur TBS in box 1. Denk dan aan energie, belastingen van de gemeente, verzekeringen, etc. voor zover je die privé betaalt.

 

groet

Joost

[Toeval]

Mijn vorige woning (vraagprijs 3 ton) staat leeg. Nu verhuur ik die aan mijn BV als kantoor (werkplek 1 persoon plus wat archiefkasten) voor 600 EUR per mnd. Ik was mij niet bewust van tbs. Echter wanneer de woning vanwege tbs nu tot box 1 gerekend wordt ben ik goedkoper uit aangezien de 600 euro (7200 per jaar en aftrekbaar in BV) veel lager is dan het fictieve rendement van 4% (12000 euro per jaar).

 

Kan ik op deze manier via tbs mijn belastingafdracht drukken door box3 te omzeilen?

 

Alvast mijn dank voor het lezen!

 

[Joost Rietveld]

 

Kan ik op deze manier via tbs mijn belastingafdracht drukken door box3 te omzeilen?

 

Dag Toeval

 

Ik vrees dan dat die 600 euro een veel te lage huur is in relatie tot wat in de markt gebruikelijk zou zijn. Bij controle zal de fiscus dan alsnog een hogere huur kunnen bepleiten en wel bewijzen, zodat je een naheffing in de TBS zou kunnen krijgen + boete.

 

Denk daar nog maar eens goed over na ;)

 

groet

Joost

[Peter S - Fiscalist]

Hoi Martijn

 

Het wordt dan optie 3, naar rato. Jouw BV moet aan jou privé een zakelijke huur betalen voor de ruimte die de BV huurt. Vervolgens moet je naar zakelijkheid de waarde van dat gehuurde deel afsplitsen van de rest. De rest geef je aan als vermogen in box 3. Het deel dat de BV huurt komt op de balans van de TBS. Vergeet ook niet dat een evenredig deel van de kosten van de gehuurde ruimte door de BV aftrekbaar is van het resultaat uit verhuur TBS in box 1. Denk dan aan energie, belastingen van de gemeente, verzekeringen, etc. voor zover je die privé betaalt.

 

groet

Joost

 

Extra info: deze wijze van fiscale behandeling rust op het woordje ''voorzover'' in artikel 3.92 IB

 

Groet, Peter

[Peter S - Fiscalist]

Mijn vorige woning (vraagprijs 3 ton) staat leeg. Nu verhuur ik die aan mijn BV als kantoor (werkplek 1 persoon plus wat archiefkasten) voor 600 EUR per mnd. Ik was mij niet bewust van tbs. Echter wanneer de woning vanwege tbs nu tot box 1 gerekend wordt ben ik goedkoper uit aangezien de 600 euro (7200 per jaar en aftrekbaar in BV) veel lager is dan het fictieve rendement van 4% (12000 euro per jaar).

 

Kan ik op deze manier via tbs mijn belastingafdracht drukken door box3 te omzeilen?

 

Alvast mijn dank voor het lezen!

 

 

Beste Toeval,

 

Naast dat ik evenals Joost een huur van 600 per maand tamelijk magertjes vind, wil ik je erop wijzen dat dit wat je doet meer fiscale consequenties heeft.

 

Uw voormalige woning verhuist namelijk voorzover zij bij de bv in gebruik is van het eigenwoningregime naar het tbs/row regime, hetgeen een sfeerovergang betreft. Hierdoor vindt er strikt genomen een fiscale afrekening plaats, echter deze is vrijgesteld. Bovendien kan er hierdoor geen gebruik meer worden gemaakt van de ''hypotheekrenteaftrek'', wel blijft de rente die je betaalt aftrekbaar binnen het row-regime. Voorts neemt het deel wat aan de bv ter beschikking is gesteld voor de waarde in het economische verkeer ten tijde van de sfeer overgang plaats op de row-balans en is hierop het winstregime van toepassing. Er zal dan ook bij verkoop van de woning een afrekening plaatsvinden tussen de boekwaarde en de verkoopwaarde (hetgeen door de huidige marktontwikkelingen geen straf behoeft te zijn).

 

Groet, Peter

[Toeval]

Dank voor jullie toelichtingen. Ondertussen heb ik zelf ook wat rond gezocht. Daaruit begreep ik dat als een kantoor in eigen woning voldoet aan het zelfstandigheids- en inkomenscriterium ik de box 3 belasting mag aftrekken in de BV. Dus EUR 300.000 x fictief rendement 4% = 12.000 per jaar.

 

Op basis daarvan is mijn voordeel nog groter. Ik kan hierdoor 12.000 belastingvrij uit mijn BV onttrekken.

[Joost Rietveld]

Hoi Toeval

 

Dat is niet juist. Kun je aangeven waar je dit gevonden hebt op het net?

 

We kennen die regel wel voor IB ondernemers (art. 3.17-1-c IB)

 

groet

Joost

[Toeval]

Helaas, het geld idd niet voor BV's. Ik ga de huur terugstorten naar de BV om het ongedaan te maken. Dank voor jullie advies!

[keefje]

Wat kan worden gezien als een zakelijke rente? Is hier vaste jurisprudentie voor? Of is dit in de wet te vinden?

[ronaldinho]

Zeker, de rente moet in overeenstemming met het "at arm's length" beginsel worden vastgesteld. Dat is de rente waaronder een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest eenzelfde lening te verstrekken onder overigens dezelfde voorwaarden en omstandigheden.

 

Dat verschilt van geval tot geval en is onder meer afhankelijk van looptijd, zekerheden, aflossingsschema, marktomstandigheden, overige risico's, etc. Daarbij heb je uiteraard een zekere mate van beoordelingsvrijheid, waardoor je afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden soms een hogere en soms juist een lagere rente wil bedingen.

 

Met andere woorden: daar valt zondere nadere toelichting geen zinnig woord over te zeggen.

[keefje]

Bedankt voor je antwoord!

 

Wel ben ik nog benieuwd of dit door de Hoge raad of lagere instantie is vastgelegd. In dat geval zou ik graag het arrest lezen om wellicht meer duidelijkheid voor mezelf te verschaffen.

Ik zou dit niet vragen als ik het niet zelf al had gezocht, maar tot nu toe geen resultaat

[Joost Rietveld]

Kevin, net zoals je eerste vraag, krijg je hier hetzelfde antwoord: HL is niet bedoeld voor studievragen.

 

Topic gaat op slot