groot verschil in taxatie binnen 3 jaar

[1001nacht]

hallo, ca. 3 jaar geleden is er een taxatie gedaan met het oog op inbreng van een bestaand bedrijf in een bv. waarde werd destijds gesteld op ruim. 1,2 miljoen.

ik wil nu echter uit de bv stappen en daarom hebben we de boel nu wederom laten taxeren dit keer door een andere taxateur. mijn compagnon gaat het voortzetten. hij heeft de taxateur overigens gekozen, geen bekende.

deze man heeft alles (ook prive woonhuizen) een heel stuk lager gewaardeerd. om een indicatie te geven: het is nu (na 3 jaar dus) volgens hem krap 9 ton waard. een verschil van dik 3 ton (25% verschil dus). punt 1: dit werkt in mijn nadeel omdat mijn aandelen uiteraard veel minder opbrengen. punt 2: is zoiets aannemelijk te maken bij de fiscus als die er al wat mee te maken heeft? beide makelaars zijn beëdigd en gecertificeerd volgens vastgoedcert.nl.

ik moet er wel bij zeggen dat de handel nu een stuk slechter is dan destijds. ik heb al wel telefonisch contact gehad met de vorige taxateur, hij gaf aan dat het inderdaad erg laag gewaardeerd is.

is er eigenlijk wel een of andere commissie waar zulke vraagstukken neergelegd kunnen worden, of kan een taxateur na beëdiging zijn gang zomaar gaan?

overigens denk ik er hard over om die vorige taxateur ook een taxatie te laten uitbrengen eventueel op mijn kosten. welke taxatie kan dan als geldig worden aangezien?

[Astrid Heijkamp]

Geen idee wat er precies getaxeerd is buiten de woningen om en wat het aandeel is van de woningen, daar kan uiteraard een andere 'waarde' situatie zijn dan 3 jaar geleden. Woningen zijn inderdaad flink gedaald in waarde maar 25 % is wel heel veel. Als er 2 taxateurs zijn dan maken die normaal eerst hun 'eigen' rapport, vervolgens kunnen ze samen om de tafel waarna er 1 bedrag uitkomt (vaak gemiddelde). Wellicht kan je aan de compagnon voorstellen dat de makelaar die het eerst getaxeerd heeft een nieuwe taxatie maakt gebaseerd op de huidige situatie en de 2 waarde's middelen.

[1001nacht]

het taxatieverschil betreft het bedrijfsdeel. de woningen zijn apart gedaan en zitten niet in deze bedragen. de woningen zijn toen niet getaxeerd omdat ze al prive stonden.

de taxateurs werken los van elkaar en dat wil ik graag zo houden. het gaat er om dat ik in deze niet zwaar benadeeld word, al dan niet opzettelijk. (samenwerking met compagnon loopt niet zo best).

[Joost Rietveld]

is het enige wat de BV doet beleggen in OG?

[1001nacht]

nee, het betreft een paddestoelentoko. het gaat nu vrij slecht in die sector maar het gaat er bij mij niet in dat het in zo'n korte tijd zoveel minder waard zou zijn geworden.

[Manon GJ]

Hoi!

 

Kan me voorstellen dat je verbaasd bent en dat je enorm baalt.

 

Kun je ons wat meer vertellen over wat er precies gewaardeerd is? Is de onderneming gewaardeerd inclusief panden? Of alleen de panden van de onderneming? Een makelaar in vastgoed is namelijk niet zo goed in het waarderen van de onderneming.

 

Als het bedrijf en de panden gewaardeerd zijn en het inderdaad een stuk slechter gaat met het bedrijf, dan zou een daling van 300k misschien best mogelijk zijn, het heeft wat mij betreft altijd te maken met de toekomst van de onderneming.

 

Misschien kun je iets meer info geven, dan kunnen we meedenken.

 

Groetjes, Manon

[1001nacht]

beide taxaties betreffen de panden, dus niet de lopende onderneming. de panden zijn van de holding waarvan mijn compagnon en ik beide met een eigen holding voor 50% aandeelhouder zijn. de onderneming draait in een werkmaatschappij die de panden "huurt" van de holding. deze werkmij staat er dus in principe helemaal los van.

ik wil nu (zonder medeweten van mijn comp.) die vorige taxateur ook laten taxeren. wat gaat er gebeuren als die bijv. 2 ton hoger uitkomt? moeten beide taxateurs dan om de tafel of wordt dat bijv. voorgelegd aan een of ander overkoepelend orgaan? kijk een verschil van een halve ton op zo'n bedrag kan ik wel begrijpen, maar zoveel niet.

[Astrid Heijkamp]

Als ik het goed begrijp betreft de taxatie dus puur het bedrijf en niet het onroerend goed. EDIT: ik lees nu net hierboven dat het precies andersom is, onderstaande is dus helemaal niet van toepassing ;D

 

Het berekenen van de waarde van een bedrijf kan op verschillende manieren, die allen een andere waarde opleveren. Er zijn manieren die gebaseerd zijn op de resultaten in het verleden, methodes die uitgaan van de huidige situatie, methodes die uitgaan van de toekomst en combinaties daarvan. Daarnaast heeft het bedrijf in de afgelopen 3 jaar niet stil gestaan, de situatie nu is vast en zeker anders dan 3 jaar geleden. Andere verhouding bezittingen en schulden, winst verlaging of verhoging, meer of minder personeel. Kortom allerlei verklaringen waardoor de 2 taxaties zo uit elkaar kunnen lopen. Mijn ervaring is dat er bij bedrijfstaxaties niet zoiets bestaat als de juiste waarde, de waardes kunnen best 20% uiteenlopen en dan kunnen het allemaal goede taxaties zijn. Wel een beetje afhankelijk van de bedrijfstak verwacht ik, er zullen ongetwijfeld bedrijfstakken zijn waarin de verschillen minder uiteen kunnen lopen.

 

Voor dit soort situaties zou je ook van te voren afspraken moeten maken over hoe de waarde wordt bepaald. Dus niet ‘door een taxateur’ maar bijvoorbeeld simpel gezegd de waarde is x maal de winst of bezittingen minus schulden met een goodwill bepaald door een omschreven factor. Bij snel veranderende bedrijfstak zou je die afspraak jaarlijks kunnen bijstellen.

 

Als jullie geen afspraken hebben gemaakt over hoe de waarde zal worden bepaald dan is voor mij de waarde wat de gek ervoor geeft. Jij zit dan nu als verkopende partij in een nadelige situatie. Je kan proberen op zoek te gaan naar een andere partij die jouw deel wil overnemen en polsen wat die ervoor zou willen betalen. Dan heb je ook een reële waarde.

 

[Roel J]

Als het niet zo goed loopt tussen 2 aandeelhouders (zoals je eerder noemde) dan is het niet ongebruikelijk om beide een taxatie te laten maken. Maar dat hoef je niet achter de rug van je compagnon te laten doen, dat verslechterd de sfeer alleen maar. als jij "opeens" met een andere taxatie komt. Als je gewoon zegt dat je het verschil te groot vind en op eigen kosten een andere taxatie laat doen kan hij daar weinig bezwaar tegen maken. Ik zou echter 2 keer nadenken over het nemen van de vorige taxateur die veel hoger waardeerde. Als deze nu ook weer (veel) hoger zit dan zal ongetwijfeld daar weer gekibbel over ontstaan. Het is denk beter om andere voor beide onbekende taxateur te kiezen om niet nog een mogelijk bron van ergenis in te brengen.

 

Volgens mij is het niet gebruikelijk dat twee taxateurs overleggen en gezamelijk op een nieuwe waarde komen, het is wel gebruikelijk om tussen 2 partijen af te spreken dat men zelf middelt tussen twee taxaties. Waarbij het wel zo is dat de taxaties dan niet te ver uitelkaar moeten liggen (halve ton zoals jij noemt klinkt redelijk). en als ze wel ver uit elkaar liggen is het zeker van belang om de taxateur die zo laag zit te vragen welk risico hij zoveel hoger inschat.

 

 

[Danfoksan]

Ik kan het niet helemaal volgen hoor. Ik lees toch goed dat het gaat om puur het o/g? Vanwaar dan de opmerking over: 'het gaat slecht in de sector'. Dat is m.i. slechts van minimaal effect op de waardering van het o/g. En dan specifiek op het gebied van verhuurbaarheid (en de risico's dat er geen andere paddestoelentoko in kan vanwege de slechte tijden bijvoorbeeld).

Maar, dit alles moet je terug kunnen zien in de onderliggende berekeningen.

 

Puur bedragen aan het einde zeggen niet zoveel. De berekening (bijvoorbeeld de BAR-NAR ivm de verhuur aan de w-mij) is belangrijk. Daar tref je misschein kleine factoren aan die anders zijn dan de eerste keer en daarom zal de berekening lager zijn, maar 25% is best veel (lees: niet onmogelijk). Vraag die maar eens op en ga ze vergelijken.

 

Details waar je in elk geval in zult zien:

* vanuit welke regio komen de beide taxateurs (rekenfactoren verschillen nog wel eens per regio)

* zijn ze bekend met het type o/g (klinkt alsof het wel redelijk specifiek o/g is)

* waarderen ze slechts stenen of ook de niet te verplaatsen activa?

 

Succes,

 

Daniël

[1001nacht]

roel: overleg is onmogelijk. het moet in zijn straatje passen, en anders is het simpel: "het gebeurt gewoon niet!" dus ik verkies toch mijn eigen voorkeur. er is ook al heel wat aan voorafgegaan, maar ik ga hier bewust niet in op details. mijn beslissing is dan ook zeer weloverwogen.

danfoksan: het o/g is sectorspecifiek dus zomaar aan wat anders verhuren is lastig. wat bedoel je met BAR-NAR? je zegt wel wat over niet te verplaatsen activa. er zit behoorlijk veel ook weer sectorspecifieke inventaris in. ik moet even nagaan of dat door beide taxateurs meeberekend is. die inventaris valt namelijk ook onder de holding, dus niet de werkmij.

taxateurs komen beide uit dezelfde regio en zijn bekend met onze sector. overigens heb ik gisteren de "lage" taxateur gesproken, hij was heel kortaf: "ik heb een waarde toegekend aan de toko als ie morgen te koop gezet zou worden". ik vermoed ook dat ie onder 1 hoedje met mijn comp. speelt, aangezien het concept door de taxateur ook naar een voor mij onbekend accountantskantoor is gestuurd zonder dat mij daar wat over is gevraagd. ???

 

overigens allemaal totnutoe bedankt voor het meedenken en alle reacties!!!

[1001nacht]

inmiddels overleg gehad met de vorige taxateur. ook gebabbeld over wat er nu wel en niet meegewaardeerd was. de inventaris is er buiten gehouden (waarde daarvan is te verwaarlozen volgens beide taxateurs).

deze taxateur blijft echter van mening dat de waarde te laag is getaxeerd. uiteindelijk kwam hij met een minimum bedrag wat toch nog 1,5 ton boven de "lage" taxatie ligt.

ook heb ik contact gehad met een taxateur van de belastingdienst. deze adviseerde een overlegtaxatie, dan is er ook een taxateur van de fiscus bij en kan er naderhand door die fiscus nooit meer een naheffing of wat dan ook opgelegd worden.

[1001nacht]

update:

we hebben de taxatiewaardes geheel losgelaten en zijn een overnamebedrag overeengekomen. het ging niet van een leien dakje maar het is uiteindelijk toch rond. de overnamesom is uiteindelijk nog 1,5 ton lager uitgekomen dan de getaxeerde waarde, dit omdat het anders niet te financieren was door mijn compagnon.