Hoe de financiering van een bedrijfspand te regelen.

[mjmvanmeurs]

Geachte forumleden,

 

Ik heb een vraag over het bedrijfspand en de daaraan verbonden financiering.

Ik heb in 2010 een bedrijfspand gekocht en op de balans van mijn eenmanszaak gezet.

Voor de financiering kon ik niet bij een reguliere bank terecht, omdat ik een starter was en men mij geen geld wilde lenen.

Nu heb ik een financieringsmaatschappij gevonden die dit wel wilde financieren zonder zekerheid te stellen. Wel wilde men de lening op zowel mijzelf als op mijn vriendin afsluiten. Dit geld hebben we eigenlijk doorgeleend aan de eenmanszaak. Mijn vriendin wil niet zakelijk aansprakelijk zijn. Nu willen we de volgende regeling maken. De eenmanszaak betaalt ons in de rente die de financieringsmaatschappij ons maandelijks in rekening brengt. Ook dient de eenmanszaak via prive aan de aflossingsverplichtingen te voldoen. De volgende vragen heb ik nu:

1. Kan de eenmanszaak gewoon de rente via prive aan ons voldoen en als kosten aanmerken?

2. Kunnen we de betaalde rente op de financiering wegstrepen tegen de ontvangen rente van de eenmanszaak?

3. Geeft dit nog extra complicaties m.b.t. de box waar dit in valt?

 

Ik kan deze informatie niet via de site van de Belastingdienst krijgen. Ook een telefoontje naar hen bracht geen uitkomst. men begreep de constructie niet en vroeg om alles op papier te zetten. Dat wil ik wel, maar dan wil ik toch enigszins weten hoe dit kan uitpakken.

 

Graag verneem ik of mede forumleden mij met deze vraag kunnen helpen. Alvast bedankt.

 

M. van Meurs

[odeon]

 

Hoi,

 

Begrijp ik het goed dat jij 100% juridisch eigenaar van het pand bent, terwijl de lening door jou en je vriendin ieder voor 50% is aangegaan? En welke financieringsmaatschappij wil onroerend goed financieren zonder (hypothecaire) zekerheid te stellen? Klinkt allemaal dubieus.

 

Groet,

 

Odeon

 

[Raoul K]

Waar vind ik een "financieringsmaatschappij gevonden die dit wel wilde financieren zonder zekerheid te stellen" ?

 

 

[mjmvanmeurs]

Bedankt voor de reactie. De lening betreft een consumptieve lening via de Voorschotbank N.V., een uiterst legale partij in nederland. En inderdaad zij vragen voor de lening geen zekerheid. Er is niets dubieus aan. De complexiteit zit hem in het feit dat zij het uitsluitend aan mij en aan mijn vriendin gezamenlijk wilden lenen. We hebben allebei nog een vast inkomen uit dienstbetrekking. Daarnaast ben ik mijn eigen bedrijf gestart en heb daar een bedrijfsunit aangeschaft.

Dus mijn vraag blijft nog steeds staan. Het gaat mij niet om de juridische constructie maar om de fiscale behandeling ervan.

Ik heb ergens gelezen dat het bedrijf de rente aan ons in prive kan voldoen. Dan zouden we dit mogelijk in box 1 op dienen te geven. Vervolgens betalen we de rente door aan de financieringsmij. Omdat het een box 3 lening is, zou de rente dan niet als aftrekbaar kunnen worden beschouwd, waardoor we uiteindelijk over de rente toch belasting zouden moeten betalen. Is mijn redenering juist, of werkt het anders?

Graag een reachtie. Alvast bedankt.

M. van Meurs

 

[odeon]

 

De vraag of de bedrijfsunit 100% op jouw naam staat, heb je niet beantwoord, maar ik ga er even voor het gemak vanuit dat dit het geval is.

 

Dan lijkt het erop dat de bedrijfsunit wordt gefinancierd met consumptief krediet. Ik blijf dit ongebruikelijk vinden.

 

Om de rente in box 1 (winst uit onderneming) af te kunnen trekken, moet er sprake zijn van een causaal verband tussen de aanschaf van de bedrijfsunit en de financiering. Ik ga er vanuit dat dit verband er is. Voor wat betreft jouw aandeel in de lening is de rente dan in ieder geval aftrekbaar.

 

Voor wat betreft het aandeel van je vriendin, kun je stellen dat zij consumptief heeft geleend (box 3) en de lening vervolgens heeft doorgeleend aan de eenmanszaak. Als dit het geval is zou ik het e.e.a. formaliseren door middel van een onderhandse lening-akte. Op deze wijze kan de rente van het aandeel van je vriendin ook afgetrokken worden in de eenmanszaak.

In box 3 heeft ze dan een vordering op je eenmanszaak en een schuld aan de Voorschotbank die tegen elkaar wegvallen.

 

Succes,

 

Odeon

 

 

[Ard-Sc]

Dan lijkt het erop dat de bedrijfsunit wordt gefinancierd met consumptief krediet. Ik blijf dit ongebruikelijk vinden.

Je hebt gelijk Odeon dit lijkt een vreemde gang van zaken.

 

Echter met name als het gaat om een laag te financieren bedrag (bijvoorbeeld 50 à 80K) en een korte gewenste looptijd (5 tot 10 jaar) kan het een aantrekkelijk alternatief zijn.

 

(Besparing van notariskosten, afsluitprovisie, taxatiekosten,eventueel zelfs levensverzekering of aov-verzekeringskosten.)

 

[mjmvanmeurs]

Dank voor uw beantwoording. Overigens staat de bedrijfsruimte inderdaad op mijn naam.

 

 

[ronaldinho]

 

(...)

In box 3 heeft ze dan een vordering op je eenmanszaak en een schuld aan de Voorschotbank die tegen elkaar wegvallen.

(...)

 

Detail: als jullie voor de IB als partner worden aangemerkt, vallen schuld aan de bank en vordering op jou beiden in box 1 (TBS-regeling). Ook dan vallen opbrengst en kosten tegen elkaar weg (voorzover ze aan elkaar gelijk zijn), maar mocht jij niet aan je verplichtingen jegens haar kunnen voldoen, dan kan zij wellicht nog het verlies in box 1 aftrekken. In dat verband is het wellicht wel handig als zij wel enige zekerheid bedingt bij jou, om te voorkomen dat de lening als onzakelijk wordt aangemerkt (mijn mening: of ze moet er iets aan verdienen, of ze moet minder risico lopen dan de bank, of beide - evenveel is ook goed, maar ze loopt meer risico: ze kan niet op zichzelf verhalen, maar alleen op jou en loopt daarbij achter de bank aan door de hoofdelijkheid).

 

Het wordt een ander verhaal als de bank feitelijk aan jou, maar met borgstelling van je vriendin heeft geleend, maar de netto-effecten zullen niet heel anders zijn.

[mjmvanmeurs]

Geachte Odeon,

 

Dank voor de uitgebreide beantwoording. Ik begrijp hieruit het volgende en hoop dat ik hyet goed vertaal.

De bedrijfsunit staat op mijn (zakelijke eenmanszaak) naam en ik heb in de eenmanszaak op de balans de lening opgenomen die mijn vriending en ik hebben doorgeleend aan de eenmanszaak om de aanschaf te financieren ( 43K).

De lasten voor de lening dragen wij nu in privé. Door deze rentelasten ten laste van de eenmanszaak (vallend onder winst uit onderneming) aan ons uit te keren op basis van 50-50%, waarbij u aanraadt mijn vriendin een hogere rente voor haar deel te laten bedingen i.v.m. het feit dat zij risico loopt, vallen deze inkomsten in box 1. Doordat er een causaal verband bestaat tussen enerzijds het kopen van de bedrijfsruimte en anderzijds het aangaan van de consumptieve lening voor de aanschaf ervan vallen de rentelasten voor ons in privé ook in box 1, waardoor ze uiteindelijk tegen elkaar wegvallen ( en je ze wellicht ook niet hoeft aan te geven?). Hierdoor werkt dit neutraal.

U raadt mij aan een overeenkomst met mijn vriendin aan te gaan om de lening en de aansprakelijkheid ( inclusief de rentevergoeding voor haar deel) goed te regelen, waarbij het stellen van zekerheid de zaak harder maakt. Kan die zekerheid ook uit een pos/neg. verklaring bestaan op het og?

Graag nog even de bevestiging dat ik e.e.a. goed heb begrepen. U heeft mij al enorm geholpen, waarvoor dank.

 

Met vriendelijke groet,

M. van Meurs

 

 

[mjmvanmeurs]

Geachcte mevrouw, mijnheer,

 

Graag zou ik nog even de bevestiging krijgen van mijn resume hiervoor. Kunt/wilt u dat nog doen. Alvast bedankt.

 

M.vr.gre.

 

M.J.M. van Meurs

[ronaldinho]

Op de balans van de eenmanszaak staat een lening aan de bank en een lening aan je vriendin. Zelf leen je niet aan de eenmanszaak, want je kunt niet aan jezelf lenen. De lasten van de banklening zitten dus voor de helft in je eenmanszaak en voor de helft bij je vriendin, waarbij je vriendin deze, afhankelijk van de vraag of jullie fiscaal partner zijn of niet (in 2011 geen vrije keuze meer, maar verplicht wel of verplicht niet) in box 1 (werkzaamheid/TBS-regeling) of in box 3 in aanmerking kan nemen. Je vriendin heeft daar tegenover een vordering op jou, die op dezelfde wijze behandeld wordt als haar schuld aan de bank, dus of beide in box 1 of beide in box 3. Bij jou valt de rente aan je vriendin, net als jouw deel van de rente aan de bank, in de eenmanszaak.

 

Om dit te voorkomen en gewoon de hele banklening rechtstreeks in de eenmanszaak mee te kunnen nemen, wordt doorgaans de hele lening op naam van de ondernemer gesteld, met een borgstelling door de partner.

 

Een positieve/negatieve hypotheekverklaring is natuurlijk minder sterk dan een echte hypotheek, maar kan zeker helpen. Of het voldoende is, dient van geval tot geval te worden beoordeeld.

[Marco van den Maagdenberg]

Een positieve/negatieve hypotheekverklaring is natuurlijk minder sterk dan een echte hypotheek

 

Voor de goede orde, een pos/neg is niets anders dan een belofte om het pand niet met een hypothecaire inschrijving te verzwaren en op eerste verzoek een hypothecaire inschrijving op het pand te verlenen aan diegene waaraan de belofte gedaan is.