Ga naar inhoud
Log in om dit te volgen  

Woningverhuur buitenland via eigen b.v.

Aanbevolen berichten

Sinds 10 jaar heb ik een vakantiehuis in het buitenland (Spanje). Het huis heb ik in prive bezit. Zes jaar geleden heb ik een b.v. opgericht dat als aktiviteit de verhuur van (buitenlandse) vakantiehuizen heeft. Vanzelfsprekend ben ik mijn eigen huis via mijn eigen b.v. gaan verhuren.

 

Het huis heb ik nog steeds in prive en wordt zowel prive gebruikt als verhuurd via de b.v. De b.v. ontvangt daarvoor een commissie. De rest van het huurbedrag wordt uitgekeerd aan de eigenaar. Dit is een gebruikelijke werkwijze voor vakantiehuis verhuurders. Alleen in dit geval ben ik zelf de eigenaar van het huis.

 

Normaal gespoken is huuropbrengst voor de eigenaar onbelast. Mijn vorige accountant was van mening dat mijn huis geen verplicht ondernemingsvermogen van de b.v. is en dat ook de huuropbrengst die door mijn eigen b.v. wordt uitgekeerd in prive onbelast is. Nu zegt mijn nieuwe belastingadviseur dat de huuropbrengsten voor mij waarschijnlijk in box 1 vallen en er dus IB moet worden afgedragen over de huurinkomsten in prive. daarmee jaagt hij mij aardig de stuipen op het lijf.

 

Wie heeft er gelijk en waarom?

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Dag Roger

 

In beginsel verdient je BV geld met iets wat jouw privé bezit is. Dat betekent dat jij privévermogen voor je BV inzet, waaruit de BV opbrengsten haalt. Dat het om commissie gaat en niet om de feitelijke huur doet hier niets aan af. Zo belezen gaat het dan om terbeschikkingstelling in de zin van art 3.92 IB en moet de BV aan jou een zakelijke vergoeding betalen.

 

Echter, het artikel luidt (deels):

 

het rendabel maken van vermogensbestanddelen (zie hierboven) – daaronder begrepen de schulden die rechtstreeks samenhangen met die vermogensbestanddelen – voorzover deze vermogensbestanddelen al dan niet tegen vergoeding rechtens dan wel in feite, direct of indirect ter beschikking worden gesteld (en dat is de vraag) aan een vennootschap...

 

De vraag is of je het pand wel ter beschikking stelt aan de BV. De BV gebruikt het pand immers niet en ontvangt ook geen huurinkomsten. Ik denk wel dat een inspecteur dit zal aanmerken als terbeschikkingstelling omdat de BV er wel inkomsten uit krijgt en in de jurisprudentie het begrip terbeschikkingstelling ruim uitgelegd wordt. Ik kan echter geen vergelijkbare zaak vinden mbt de splitsing van huur en commissie.

 

Met vorenstaande heb je dan wellicht ammunitie om dit te bestrijden.

 

groet

Joost

 

 

 


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Vanzelfsprekend ben ik mijn eigen huis via mijn eigen b.v. gaan verhuren.

 

??

Lijkt mij niet echt handig. Normaal gesproken probeer je ‘BV-geld’ op een voordelige manier privé te maken.

Maar jij doet precies andersom, als ik het goed begrijp: je maakt (onbelaste) privé-opbrengsten uit de verhuur van je box 3 bezit een ‘BV-aangelegenheid’ met alle gevolgen van dien. Zoals deze dus.

 

Waarom behandel je niet gewoon je 2e woning als box 3 bezit? Dat is ook de bedoeling van de regeling. Dan hoef je helemaal geen belasting over de verhuur te betalen.

 

Maar misschien heb je andere redenen om het op deze manier te doen.

 

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

@Peter

 

Ik vermoed dat TS bedoelt dat de BV bemiddelt bij de verhuur en daar commissie voor vangt. De huurbaten gaan wel naar privé.

Dan rijst dus de vraag of enkel door de commissieopbrengsten er sprake is van TBS.

 

groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Hallo Joost,

 

Dank je voor de snelle reactie. Maar de antwoorden op mijn vragen (is het huis ondernemingsvermogen of niet? + huurinkomsten in prive box 1 inkomsten of niet?) kan ik er niet goed in terugvinden. Ik heb ook het betreffende artikel dat je citeert er in zijn geheel op nagelezen. Daar lijkt het dat de huurinkomsten voor mij in prive zijn belast. Lees ik dat goed? En zo ja, als ik via een collega mijn huis verhuur, zijn de inkomsten voor mij dan wel onbelast?

 

Bij het lezen van jouw antwoord rijst meteen wel een nieuwe (3e) vraag. Stel dat de b.v. er geen voordeel uit haalt (lees: de volledige huur wordt aan mij prive uitgekeerd). Maakt dat verschil?

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

De antwoord zijn nog niet mogelijk omdat ik graag zou weten:

 

1. ontvang jij privé de huuropbrengsten of ontvangt de BV deze en betaalt ze die aan je uit?

2. houdt de BV daarop een commissie in?

 

groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

1) de BV ontvangt de huuropbrengsten. Daarna wordt een deel van de huur aan mij uitbetaald

2) ja, de BV houdt een commissie in op de ontvangen huur

 

Uiteraard is kan de werkwijze worden aangepast als dat verschil maarkt voor de heffing.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

 

Als de BV de huuropbrengsten ontvangt, lijkt het er heel erg op dat er sprake is van een terbeschikkingstelling van de woning aan de BV. Het bedrag dat jij dan ontvangt van de BV is dan belast in box 1.

 

Ik vrees dus dat je nieuwe belastingadviseur gelijk heeft.

 

Ik vind het een heel onhandige constructie en begrijp niet waarom de woning niet gewoon vanuit privé wordt verhuurd. Waarom heb je de BV ertussen geschoven?

 

Wel moet ik een voorbehoud maken dat het hier gaat om een situsgoed en dat heffing in principe aan Spanje is toegewezen, dus het zou kunnen dat Nederland niet mag heffen, maar daarvoor moet je het Belastingverdrag met Spanje erop naslaan,

 

Odeon

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Ik vind het een heel onhandige constructie en begrijp niet waarom de woning niet gewoon vanuit privé wordt verhuurd. Waarom heb je de BV ertussen geschoven?

 

Dat zie ik al in mijn eerst post. Dit is niet zoals je dit (in mijn ogen) normaal doet.

 

Maar je kan het voor de toekomst toch gewoon anders ('goed' dus) doen. Of heb je andere redenen om dit via een BV te laten lopen (met oog op financiering...?).

 

 

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Verhuur van de woning via mijn eigen bv was haast vanzelfsprekend omdat de woning in hetzelfde land ligt als waar de bv huizen verhuurt. Daardoor heeft de bv een veel groter bereik aan potentiele klanten dan ikzelf als prive persoon. Daardoor kan ik een hogere bezetting van mijn huis realiseren.

 

@Odeon

Normaal is het inderdaad zo dat de heffing van belasting over inkomsten uit Spaans onroerend goed aan Spanje wordt toegewezen. Ik weet niet of ik door mijn werkwijze buiten deze regeling val. Dus zoals Joost schrijft, als de woning aan de bv ter beschikking wordt gesteld ligt de zaak misschien wel anders.

 

Wanneer alles aan Spanje wordt toegewezen, dan lijkt het makkelijk, maar zo niet, dan snap ik er helemaal niets meer van. Mijn nieuwe belastingadviseur zei namelijk ook dat het niet uitmaakt of ik het huis via mijn eigen bv verhuur of dat ik de verhuur en inkomsten volledig buiten de bv, in eigen hand (dus als prive persoon) doe.

 

Is iemand thuis in deze internationale kwestie of weet iemand waar de oplossing voor dit vraagstuk te vinden is?

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

In jou geval zou ik in iedergeval naar een fiscalist/adviseur zoeken die dit soort zaken al vaker heeft gedaan.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Ervan uitgaande dat het om bemiddeling gaat, net als bij de derden-verhuurders, wordt de vakantiewoning niet ter beschikking gesteld aan de BV, maar is er slechts sprake van een dienst door de BV aan de eigenaar/verhuurder van de woning (zie ook het besluit van 1 december 2008, nr. CPP2008/520M).

 

Pas als de BV huurt van de DGA en verhuurt aan vakantiegangers, wordt dit anders. De verhuur aan de vakantiegangers zal doorgaans voor rekening en risico van de eigenaar van de woning zijn. Tenzij de onbekende feiten in deze casus aanleiding zouden geven voor een andere conclusie, valt de woning dus gewoon in box 3 en niet onder de terbeschikkingstellingsregeling. Waarbij tevens een voorkoming van dubbele belastingheffing zal kunnen worden gekregen voor de Spaanse belastingheffing.

 

Sterker nog, zou je de verhuur helemaal zelf gaan doen, zonder bemiddeling van de BV, dan zou de kans op box 1 alleen maar toenemen - je gebruikt dan specifieke, zakelijk opgedane kennis en ervaring om een privévoordeel met vermogensbestanddelen te realiseren. Dat zou zomaar al meer dan normaal, actief vermogensbeheer kunnen worden aangemerkt, zodat sprake is van een werkzaamheid.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Ik ben het niet helemaal eens met de bevindingen van Ronaldinho.

 

De BV ontvangt de volledige huurpenningen van de woning en stort deze weer door naar de DGA. Bij bemiddeling zou de BV alleen een provisie ontvangen. Het lijkt er dus op dat de BV de woning huurt van de DGA en deze vervolgens onderverhuurt aan vakantiegangers.

 

Ook deel ik niet zonder meer de conclusie dat de kans op box 1 heffing zou toenemen, indien er geen sprake is van bemiddeling. IMHO moet TS dan aantoonbaar meer baten uit de woning kunnen verkrijgen dan verhuurders die niet over die specifieke zakelijke opgedane kennis en ervaring zouden beschikken. Dit lijkt me een lastige bewijspositie voor een inspecteur.

 

Dit afgezien van de vraag of een inspecteur echt de moeite zal nemen dit standpunt in te nemen. Zoals Ronaldinho terecht stelt zal er een voorkoming dubbele belastingheffing kunnen worden gekregen en IMHO maakt het daarbij niet uit of de baten uit de vakantiewoning - naar Nederlandse maatstaven - belast worden in box 1 dan wel box 3.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites
Zoals Ronaldinho terecht stelt zal er een voorkoming dubbele belastingheffing kunnen worden gekregen en IMHO maakt het daarbij niet uit of de baten uit de vakantiewoning - naar Nederlandse maatstaven - belast worden in box 1 dan wel box 3.

En hier ben ik het weer niet helemaal mee eens. ;D

Uitgangspunt blijft het Nederlandse recht waarbij op grond van het belastingverdrag NL-ES een voorkoming dubbele belastingheffing is. De vraag is, wat voor voorkoming het is. Bij een objectvrijstelling is het duidelijk: het og wordt domweg niet meegeteld en dan maakt het dus niet uit of er sprake is van heffing in box 1 of box 3. Dit lijkt mij te verwachten, maar stel voor dat er een andere methode van toepassing is verklaard door het verdrag, bijvoorbeeld aftrek van in Spanje betaalde belasting. Dan blijft er wellicht in box 1 nog wat over om te betalen aan de Nederlandse belastingdienst.


]

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Zoals Ronaldinho terecht stelt zal er een voorkoming dubbele belastingheffing kunnen worden gekregen en IMHO maakt het daarbij niet uit of de baten uit de vakantiewoning - naar Nederlandse maatstaven - belast worden in box 1 dan wel box 3.

En hier ben ik het weer niet helemaal mee eens. ;D

Ik ook niet, want ik heb het niet zo gezegd. Het belang zal echter niet zo groot zijn, omdat het verdrag een vrijstelling met progressievoorbehoud voorschrijft bij onroerende zaken. Het verschil zit dus in het progressieve tarief, waardoor de belastingheffing in box 1 ook met vrijstelling iets hoger zal zijn dan in box 3.

 

Voor wat betreft de bemiddeling danwel doorverhuur: ik neem aan dat TS met betrekking tot de derden voor wie hij verhuurt niet al teveel risico wil lopen. In de regel wordt dat bewerkstelligd door als bemiddelaar op te treden en niet de zaken te huren en onder te verhuren. Een kassiersfunctie doet niet noodzakelijk af aan de kwalificatie bemiddeling. Als hij dat voor zijn eigen vakantiewoning op dezelfde manier doet, zie ik er weinig problemen in. Maar uiteraard staat of valt het met de feiten.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Hoewel ik niet alles begrijp wat jullie schrijven, komt er dank zij jullie nu wel iets meer duidelijkheid. Ik heb het door Ronaldinho genoemde besluit CPP2008/520M er eens bijgezocht en daar lees ik:

 

11. Bemiddeling door BV bij verhuur van onroerende zaken door digra

De formulering "rechtens dan wel in feite, direct of indirect" voorkomt dat belastingplichtigen de regeling kunnen ontgaan door de terbeschikkingstelling te laten lopen door tussenkomst van een derde.

Het tegenovergestelde kan het geval zijn als een belastingplichtige onroerende zaken in eigendom heeft en deze aan een derde verhuurt via de besloten vennootschap waarin hij een aanmerkelijk belang heeft. Dan stelt belanghebbende de onroerende zaken ter beschikking aan zijn BV, maar als de BV in de relatie met belanghebbende economisch bezien niet meer dan een intermediairfunctie vervult, zoals bij bemiddeling, is de terbeschikkingstellingsregeling niet van toepassing.

 

In mijn geval is het zo dat de BV een % van de huursom als commissie inhoudt en het resterende deel betaalt aan mij prive. Als ik dan het bovenstaande lees, dan vervult mijn BV inderdaad niet meer dan een intermediaire functie. Kan iemand bevestigen dat ik dit juist juist is? Of is het zo dat door het inhouden van een % door de bv er wel een economische functie wordt vervult?

 

Voor wat betreft de in prive ontvangen (en door de BV uitbetaalde) huur begrijp ik dat waarschijnlijk de in Spanje verschuldigde belasting als soort van voorheffing in mindering kan worden gebracht op de in Nederland verschuldigde belasting. Dat heb ik inderdaad meer gehoord. Niet duidelijk is mij of de inkomsten in Nederland in box 1 vallen of dat net als bij andere particuliere verhuurders de huuropbrengst van het 2e huis onbelast is.

 

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Maak een account aan of log in om te reageren

Je moet een lid zijn om een reactie te kunnen achterlaten

Account aanmaken

Registreer voor een nieuwe account in onze community. Het is erg gemakkelijk!

Registreer een nieuw account

Inloggen

Heb je reeds een account? Log hier in.

Nu inloggen
Log in om dit te volgen  

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    Groeien doe je met ondernemers onder elkaar:

    ✓     Stel jouw ondernemersvragen

    ✓     Deel jouw antwoorden

    ✓     Low profile

    ✓     Transparant

    ✓     Op jouw moment

    ✓     Altijd gebaseerd op relevantie, inhoud en vakmanschap

×

Cookies op HigherLevel.nl

Cookies zijn nodig om Higherlevel.nl goed te laten functioneren. Door het gebruik van HigherLevel.nl verklaar je onze voorwaarden te hebben gelezen en te accepteren.

 Meer informatie   Oké