Hypotheek van de BV of prive sparen?

[pga]

Beste mensen, ik worstel met het volgende dilemma en ook met het doorlezen van gerelateerde topics kom ik er niet helemaal uit.

 

Ik ben DGA van een BV en heb hierin wat vermogen opgebouwd, zeg 100.000,-. Dat wil ik uiteraard zo rendabel mogelijk weg zetten. Als ik dit geld vanuit mijn BV ergens op een spaardeposito zet krijg ik maximaal 3% terwijl dat als privé persoon 4,6% kan zijn.

 

In mijn privésituatie heb ik ook een hypotheek bij een commerciële bank waar ik 3,9% rente betaal. Ik heb in deze forums veel gelezen over een hypotheek van de eigen BV en dat lijkt ook voor mij interessant. Een alternatief is om 100.000,- uit de BV te ontrekken dmv dividenduitkering en het resterende bedrag in privé op een spaardeposito te zetten. Mijn berekeningen voor de beide opties zijn als volgt;

 

Optie 1: Spaardeposito:

In privé betaal ik 3.900,- aan hypotheekrente aan de bank. Haal ik daar de hypotheekrente aftrek vanaf dan heb ik netto 1.872,- in privé uitgegeven.

 

Als ik de 100.000,- uit de BV naar privé haal houd ik daar na belastingen netto 75.000,- aan over. Dit zet ik dan weg op een spaardeposito a 4,6% en levert me dus 3.450,- rente op. Als ik de 1,2% vermogensbelasting daar vanaf haal a 900,- houd ik 2.550,- over. Als ik dat verreken met mijn uitgaven (-/- 1.872,- + 2.550,-) houd ik 678,- over.

 

Optie 2: Hypotheek via de BV:

Vanuit de BV los ik 100.000,- af op mijn lopende hypotheek. Die 100.000,- wordt dan een hypothecaire lening aan mij als privé persoon tegen dezelfde rente als die van de bank 3,9% rente. Ik betaal dan 3.900,- aan de BV en krijg in privé de hypotheekrente aftrek waardoor ik netto wederom 1.872,- in privé heb uitgegeven.

 

In de BV krijg ik dan 3.900,- binnen waar ik vervolgens vennootschapsbelasting over betaal (-/- 780,-) en het resterende bedrag aan mezelf uitkeer als dividend (-/- 780,-). In privé ontvang ik dan dus 2.340,- netto. Als ik hiervan de netto uitgaven aftrek (2.340,- -/- 1.872,-) houd ik dus 468,- over.

 

Conclusie:

Optie 1 lijkt dus lucratiever dan een lening via de BV. Alleen moet ik in dat geval wel direct 25.000,- euro afrekenen met de fiscus maar dat zou ik in de eerste optie ook ooit een keer moeten doen (alleen hoop ik dan dat de dividendbelasting tegen die tijd veel gunstiger is uiteraard). Het plaatje slaat echter om als ik een vanuit de BV een rente van meer dan 5,65% bereken. Dan wordt optie 2 lucratiever (bij 6,5% is het verschil 102,-).

 

Vragen:

1.   Zijn mijn berekeningen juist?

2.   Is het verstandiger om te kiezen voor optie 1 of voor optie 2 met een hogere rente, en zoja wat bepaalt het maximale rentetarief wat je als BV mag vragen?

3.   Zijn er nog andere / interessantere constructies denkbaar in deze situatie?

 

Alvast hartelijk dank!

 

Groeten,

Paul

[Ido van der Gragt]

Je berekening lijkt me wel goed, alleen waarom zou je 25.000 inleveren.

Zie dit artikel over de jurisprudentie die hierover is ontstaan begin dit jaar:

http://www.geld.nl/sparen/experts/lenen_bv_en_sparen_in_box_3_voordelig

[pga]

Dag Ido, dank voor je snelle reactie en de link. Deze uitspraak kende ik nog niet en klinkt veelbelovend want als ik het goed begrijp betaal je in die constructie ook geen vermogensbelasting?

[Ido van der Gragt]

Dat begrijp je goed. Misschien een klein stukje. Vermogen box 3 = 100.000 en schuld box 3 is 100.000 minus drempel. De ze drempel is 2900 euro, bij fiscaal partnerschap 5800. Natuurlijk alleen als de drempel nog niet van toepassing is geweest met betrekking tot andere schulden. Op het geheel niet zo interessant.

[pga]

Als je deze constructie toe wilt passen, wat is dan de laagste rente die je vanuit je BV kunt vragen/berekenen? Het geld ga ik in prive in een deposito zetten van 5 jaar vast met een renteopbrengst van ongeveer 4,2%. Dit kan dan als veilig onderpand dienen voor de BV.

 

[Joost Rietveld]

Niet zo snel! Een van de belangrijkste details van die uitspraak was dat de Hoge Raad zich niet heeft uitgelaten over de zakelijkheid van het rentepercentage dat de DGA hanteerde op zijn schuld aan de BV! Nu de fiscus het gehanteerde percentage niet aan de kaak heeft gesteld, nam de Hoge Raad aan dat de fiscus akkoord was met 2,5% rente.

 

IMHO heeft de fiscus het op dat punt laten liggen. Als ze ook het rentepercentage aan de kaak hadden gesteld, dan was de uitkomst van deze zaak waarschijnlijk anders geweest.

 

Het enige dat je nu aan deze uitspraak kunt ontlenen, is dat een eventuele rentebate, die ontstaat doordat de DGA tegen minder rente leent van zijn BV dan de rente die hij krijgt op zijn privéspaarrekening, niet zondermeer belast is.

 

groet

Joost

 

 

[pga]

Dag Joost, begrijp ik het goed dat de betreffende DGA 2,5% rente berekende over het geld dat hij aan prive uitleende?

[Ido van der Gragt]

Joost heeft een goed punt. Voor het vaststellen van de rente is 1,5 % opslag op de 12 maands euribor een goed uitgangspunt (uitspraak rechtbank Arnhem ergens 2009). Echter is altijd de specifieke situatie bepalend. Zou een ander (bijv. de bank) tegen dat tarief hebben geleend.

 

 

Dag Joost, begrijp ik het goed dat de betreffende DGA 2,5% rente berekende over het geld dat hij aan prive uitleende?

[Marnix Wansink]

Overigens kan er, naast de genoemde variabelen als zekerheden en de vraag wat de BV anders voor een rente zou krijgen nog een factor een rol spelen (al zou dat technisch niet het geval moeten zijn) en dat is de manier waarop de BV aan het geld komt.

 

Bij een 'normale' BV is dit minder relevant aangezien er gewoon overtollige middelen kunnen ontstaan maar bijvoorbeeld bij een Stamrecht BV (om even in mijn eigen gebied te blijven) wordt er ook gekeken naar de oprenting (de rente die de BV moet betalen over het 'ingeleende' geld, de gouden handdruk). Is deze oprenting bijvoorbeeld 3,0%, dan is dit te beschouwen als een financieringslast van de BV.

 

Stel dat de BV normaal gesproken voor euribor + 1,50% uit zou lenen aan de DGA (nu dus totaal 3%), dan zal dat in dit geval niet opgaan aangezien de inspecteur al zal claimen dat de BV gezien het winstoogmerk niet voor 3,0% geld zal lenen om dit erna voor hetzelfde bedrag uit te lenen (aan dezelfde achterliggende persoon). Dus kun je te maken krijgen met de eis dat je minimaal 0,5% of 1% boven de afgesproken rente op de financiering moet gaan zitten.

[pga]

Hm, hoewel deze leningconstructie behoorlijk lucratief lijkt is het volgens mij toch nog voordeliger om het overtollig bedrag via dividend uit laten keren om vervolgens de hypotheek aan de bank (boetevrij) af te lossen. Van die 100.000,- houd ik dan 75.000,- over in privé die ik gebruik om de hypotheek af te lossen. Ik bespaar mezelf dan de rentebetaling over dat bedrag aan de bank a 2.925,- minus de hypotheekrente aftrek van 1.521,- wat resulteert in een besparing van 1.404,-. Of maak ik hiermee nu een denkfout?

[Marnix Wansink]

Hi pga,

 

Net voor het eerst ook even naar je eerste berekening gekeken (ik viel in deze draad tijdens een lening naar prive om in Box 3 te beleggen maar dit is wat anders) en de puntjes die niet helemaal goed lopen zijn ten eerste de aanname dat je prive 4,6% voor een depot krijgt en vanuit de BV max 3% terwijl ook een BV gewoon 4,6% kan krijgen op een depot, en ten tweede ga je voorbij aan het feit dat de BV (mits je aftrek van 52% hebt) ook een hogere rente kan (en zal) vragen voor de hypotheek.

 

In mijn optiek komt de rekenmachine (dus buiten de vele overige variabelen die een rol spelen) nooit op de beslissing uit om geld naar prive te halen.

 

In jouw opzet betaal je privé altijd hetzelfde netto op de hypotheek dus die variabele speelt (voorlopig) geen rol in de berekening. Enige verschil is dat je in de eerste optie geld naar Box 3 haalt en er 4,6% op maakt wat netto dus 3,4% is terwijl je bij de hypotheek-uit-de-BV optie dit geld (reserves) gebruikt om 3,9% te verdienen in de BV, wat na vpb dus netto 3,12% is. Hier moet je voor de vergelijking overigens niet nog eens de AB van 25% afhalen aangezien die al latent aanwezig is (je krijgt die rente ook over het deel dat al van de fiscus was dus dat groeit even hard mee). Hier is inderdaad geld naar privé halen beter dan lenen uit de BV.

 

In mijn optiek kun je echter niet zomaar stellen dat je privé 4,6% maakt en in de BV max 3,9%. De rente voor een BV op een depot van 10 jaar is nu 4,5% (ASN of REAAL bijvoorbeeld) dus gewoon gelijk aan privé ongeveer (niet gek ook op een depot). Aangezien de hypotheek vanuit de privékant nog (voorlopig) gelijk wordt gehouden, gaat het er dus om of je prive met dit geld gaat sparen (netto 3,4%) of vanuit de BV doorspaart. Nu is het dus al beter om het geld in de BV te laten staan want van die 4,5% blijft na vpb 3,6% over. Dit is dus (iets) voordeliger dan het geld naar privé te halen (ook logisch want je zult bij alle voorbeeldberekeningen op dit gebied te horen krijgen dat bij rendementen onder de 6% je de reserves beter binnen de BV kunt laten, uitgaande van een vpb druk van 20%).

De hypotheek overnemen in de BV is nu (nog) niet voordeliger want de BV maakt 4,6% nu terwijl er bij de hypotheek slechts 3,9% wordt verdiend, een bruto verlies van 0,7% dus netto 0,56%. Maar wel duidelijk is dat het geld opnemen niet beter uitvalt.

 

Dan komt de vervolgstap: de beslissing om toch een hypotheek te verstrekken maar tegen 7% in plaats van 3,9%. De BV maakt nu 2,4% extra rendement (ten opzichte van het sparen tegen 4,6%), iets waar je netto dus extra 1,92% aan overhoudt. Aan de andere kant gaan je privelasten door de hogere rente met 3,1% bruto omhoog, wat je netto 1,49% kost (bij 52% aftrek). Deze extra stap levert je dus ook weer 0,43% netto extra op.

 

Zo blijkt de hypotheek uit de Bv toch te 'winnen', even zaken als flexibiliteit, liquiditeit, overlijdenssituatie etc.etc. buiten beschouwing gelaten.

 

Prive echt aflossen op de hypotheek zelf is (wederom enkel rekentechnisch bekeken) alleen interessant als je beste bestedingsmogelijkheid met het geld (via de BV of prive) netto niet meer oplevert dan de netto kosten van de hypotheek (momenteel 1,87%, want dit is 48% van 3,9%), iets wat toch haalbaar moet zijn. Want in je laatste post 'bespaar' je wel 1.404 maar je mist het rendement op die 75K (en heel toevallig is dit bij 1.87% netto al 1.404).

[pga]

Dag Marnix,

 

Allereerst bedankt voor jouw uitgebreide terugkoppeling! Drie zaken die ik niet direct terug kan vinden of begrijp:

 

[*] Voor de rentevergoeding op een zakelijk deposito kom ik niet verder dan 4% bij de banken. Dus ook geen 4,5% bij de door jou aangegeven banken (wel 4,5% voor particulier sparen).

[*] Volgens mij is de 12 maands euribor op dit moment 2% en kan ik vanuit mijn BV dan dus tegen zo’n 3,5% uitlenen aan privé.

[*] “Hier moet je voor de vergelijking overigens niet nog eens de AB van 25% afhalen aangezien die al latent aanwezig is” Als ik de renteopbrengst naar privé haal moet ik nadat ik VPB heb betaald toch altijd ook AB betalen in geval van dividend?

 

Als ik met deze parameters doorreken komt de optie van een lening uit de BV aan privé als meest lucratief uit de bus. Als ik het goed berekend heb levert het me dan 3.200,- euro op in privé. 4.600,- renteopbrengst minus 3.500,- te betalen rente aan de BV waar dan vervolgens VPB en AB af gaat om het weer netto in privé te krijgen. Al met al dus een 3,2% netto rendement. Mooier wordt het volgens mij dus niet, tenzij ik meer risico wil nemen dan een deposito.

 

[Alex]

Paar dingen nog om rekening mee te houden bij lenen van de BV voor de eigen woning

 

- Laat schriftelijk vast;eggen dat de BV jouw hypotheeklening overneemt zodat er geen onduidelijkheid kan ontstaan

ivm bijleenregeling.

- Heb je geinformeerd bij de bank hoeveel je uberhaupt boetevrij kunt oversluiten?

- De hoogte van het rentepercentage voor de lening uit de BV kan je redelijk beinvloeden met behulp van de voorwaarden

die je aan de lening stelt (bijv. 1e of 2e recht van hypotheek, lengte rentevast termijn, flexibiliteit vervroegd aflossen etc etc)

 

Groet,

Alex

 

[Waterblok]

Ik zie dit nu toevallig: Hypotheek bv is voordelig.

Bedenk dat als je behoorlijk inkomen hebt een hoge hypotheekrente aan bv betalen netto voordelig is.

Zeker als je gedeelte rente via dividend weer uitkeert.

Reken maar na het rondje rente aftrekbaar hyprente betalen, een (gedeelte) als dividend uitkeren aan privé met verschillende percentages.

Voordeel is de rente betaal je aan jezelf (aan de bv)

Het rendement over het geleende geld ligt min of meer vast dan kan je als voor of nadeel zien.

Keer je als dividend weer uit heeft de bv geen rendement meer wel vpb betaald over rente.

In geval van tweede hypotheek achter de bank is er reden voor hogere rente, vergeet niet ook afsluitprovisie te rekenen!

 

Succes

 

[Marnix Wansink]

Dag Marnix,

 

Allereerst bedankt voor jouw uitgebreide terugkoppeling! Drie zaken die ik niet direct terug kan vinden of begrijp:

 

[*] Voor de rentevergoeding op een zakelijk deposito kom ik niet verder dan 4% bij de banken. Dus ook geen 4,5% bij de door jou aangegeven banken (wel 4,5% voor particulier sparen).

[*] Volgens mij is de 12 maands euribor op dit moment 2% en kan ik vanuit mijn BV dan dus tegen zo’n 3,5% uitlenen aan privé.

[*] “Hier moet je voor de vergelijking overigens niet nog eens de AB van 25% afhalen aangezien die al latent aanwezig is” Als ik de renteopbrengst naar privé haal moet ik nadat ik VPB heb betaald toch altijd ook AB betalen in geval van dividend?

 

Als ik met deze parameters doorreken komt de optie van een lening uit de BV aan privé als meest lucratief uit de bus. Als ik het goed berekend heb levert het me dan 3.200,- euro op in privé. 4.600,- renteopbrengst minus 3.500,- te betalen rente aan de BV waar dan vervolgens VPB en AB af gaat om het weer netto in privé te krijgen. Al met al dus een 3,2% netto rendement. Mooier wordt het volgens mij dus niet, tenzij ik meer risico wil nemen dan een deposito.

 

 

Qua te behalen rentes etc. ga ik er voor de berekening maar even vanuit dat 4% meest haalbaar is (zijn hier tenslotte niet om offerets etc. eonderhandelingen met banken te bespreken). De eerste keuze die je hebt is om de hypotheek te laten zoals deze nu is bij de bank. Hierop betaal je dus 3.9% bruto, na aftrek van 52% kost dit netto 1,87%.

Dan kun je met de overtollige middelen beleggen vanuit de BV, dit naar prive halen via een dividenduitkering of lenen uit de BV en prive sparen.

Mijn eerdere opmerking over latente aanmerkelijk belangclaim is hier releveant want je gaat een vergelijking maken tussen geld uit de BV halen of vanuit de BV beleggen. Jij neemt steeds van het rendement in de BV als uitgangspunt een belasting van 20% vpb en 25% aanmerklijk belang terwijl de laatste niet relevant is in een vergelijking op zicht. Dus van € 100 reserves nu naar prive halen blijven er € 75 over. Als je dan 4% maakt dan blijft er in Box 3 2,8% van over na VRH. Als je ervoor had gekozen dit geld via de BV te blijven beleggen voor dezelfde 4%, gaat hier 20% vpb vanaf en komt er 3,2% bij de nog totale € 100 aan reserves. Van deze € 103,20 ontvang je na uitkeren 75%, dus € 77,40. De optionele € 75 die je het jaar ervoor kon uitkeren is dus nu gegroeid met netto € 2,40, een entto rendement van 3,2%. De belastingdruk die hierin dus een rol speelt is enkel de 20% VPB wegens de latentie van de AB claim die al is gemaakt.

 

Dit maakt het omslagpunt tussen beleggen in de BV en dividend uitkeren dus altijd 6% (bij een vpb druk van 20%). Bij hogere rendementen haal je het liever naar Box 3 want dan is de 1,2% daar lager dan de 20% over het daadwerkelijke rendement. Bij lagere rendementen dan 6% beleg je liever uit de BV want nu is die 20% van het echte rendement dus minder dan de 1,2% in Box 3.

Aangezien je het over 4% of 4,6% rendement hebt, weet je dus dat dividend uitkeren niet de betere optie is in deze. Dan komt de vraag of je uit de BV belegt of het geld aan privé leent. Dit laatste is meestal aantrekkelijk omdat bij de tweede optie het verschil tussen het behaalde rendement en de rente die voor de lening wordt afgesproken onbelast is. In dit voorbeeld is het natuurlijk handig om te kunnen beslissen dat van de gemaakte 4,6%, er 1,1% netto is en alleen de 3,5% onderlinge rente in de BV wordt belast, daar hoef je verder geen sommetjes voor te maken.

 

Wel komt dan de vraag of het niet handiger is de hypotheek die tot nu toe als vast gegeven werd beschouwd, niet door de BV overgenomen kan worden. In het beste scenario tot nu toe (hypotheek laten staan en vanuit de BV lenen tegen 3,5% en prive 4,6% maken) is het netto rendement dus 2,028%. Dit bestaat uit 1,1% netto in Box 3, 2,8% netto uit de BV (3,5% minus vpb) en een negatief rendement van de hypotheek van 1,87%.

 

Wanneer de hypotheek wordt overgesloten naar de BV voor 7% (niet voor die 3,9% want dat komt inderdaad niet uit, zie vorige post) ga je prive meer inleveren, namelijk 3,36% (7% minus teruggaaf 52%), en is de BV degene die al het rendement maakt, namelijk de volledig 7%. Hiervan blijft na vpb 5,6% over. Het total resultaat is dan 2,24% tegenover de 2,028% in de eerdere beste optie. Ook hier kun je de AB buiten beschouwing laten want je investeert met € 75 eigen geld en € 25 fiscaal (latent) geld. Beide krijgen dus die 5,6% netto bijgeschreven (zoals aangegeven in het voorbeeld).

 

De verschillen zijn links en rechts niet zo groot. Hoe lager jij de rente durft te zetten in de prive lening hoe beter die variant uitpakt, maar hoe hoger je de rente weet te krijgen op de hypotheek variant, hoe beter die weer uitpakt. Ook het verschil tussne de echte te behalen rente en de lening speelt een rol.

 

Maar belangrijker zijn uiteindelijk zaken als liquiditeit: in de hypotheekvariant ben je het geld voorlopig kwijt, wat gebeurt er als je het weer nodig hebt? Krijg je dan nog wel een hypotheek van een bank? Denk aan zaken als arbeidsongeschiktheid werkloosheid etc.etc. want in die gevallen hoef je niet te proberen weer terug te gaan naar je oude bank terwijl deze aan je vast zitten als er nu iets met je gebeurt. Of gedoe: welke opzet kies je en hoe scherp ga je varen? Zoals Joost aangeeft was de uitspraak dat de overrente (in de prive lening variant) niet belast wordt, maar veel belangrijker is de zakelijkheid van de bepaalde rente. Er is geen enkele garantie dat euribor + 1,5% in jouw situatie als zakelijk wordt beschouwd. En wat als die rente erg stijgt in de tussentijd en jij in prive het geld 10 jaar hebt vastgezet voor die 4,6%? Want Euribor is geen 10-jaars tarief natuurlijk.

En wat gebeurt er als je onder een spreekwoordelijke tram stapt? Bij overlijden (of permanente arbeidsongeschiktheid) is het belangrijk te weten hoe de nabestaanden achterblijven met de constructie die je kiest.

etc.etc.etc.etc.

 

Belangrijkste is dus om je niet blind te staren op je rekenmachine maar de 'echte' gevolgen te begrijpen van de keuze die je maakt hierin. Een paar honderd euro 'gratis geld' is leuk, maar weet waarvoor.

 

 

[Marnix Wansink]

en ook nog: pffffff wat een lap tekst weer, ik ga proberen over te stappen op ja/nee antwoorden voortaan (gaat zeker niet lukken haha)