Executie veiling pand van verhuurder

[dennis12]

Goedenavond,

 

Eind 2011 is de verhuurder van ons bedrijfspand failliet gegaan, erg vervelend allemaal.

De curator nam binnen een aantal dagen contact op dat de huur voorlopig gewoon doorloopt enkel dan via de curator.

 

Vandaag was ik aan het zoeken op internet en kwam ik ons pand tegen op Google, deze wordt blijkbaar over 1 week geveild op een Executie veiling.

 

Nu is mijn vraag kan een koper van het pand ons huurcontract per direct ontbinden als hij het pand koopt?

Dat zou een nachtmerrie zijn omdat we dan alles moeten verhuizen en snel een nieuw pand moeten gaan zoeken. :'(

 

Het contract wat gesloten is met het bedrijf wat failliet is loopt nog tot 2014.

Helaas hebben we zelf geen financiele middelen om het pand te kopen.

 

Heeft iemand hier ervaring mee?

 

 

 

[Jean Ecogeneration]

Maak je geen zorgen: koop breekt geen huur. Executieverkoop blijft uiteindelijk ook gewoon een koop.

Is het niet interessant voor je om zelf mee te bieden? Die executieverkopen van bedrijfspanden kunnen soms enorm laag uitvallen.

Zo is er in mijn omgeving ca. een jaar geleden een hotel + villa + 1 ha grond (geschatte executiewaarde €900k) op een executieveiling verkocht voor €260k.

[VNIS]

Goede morgen Jean,

 

Een andere mogelijkheid is dat jij een derde (b.v. O.G. handelaar) benadert.

Samen met hem een afsprak maakt dat hij het pand koopt en jij een langdurige huurovereenkomst aangaat met recht op overname tegen een vooraf afgesproken prijs.

 

Wellicht een interessante optie.

 

Met vriendelijke groet,

 

 

[ajos]

Goedenavond,

 

Eind 2011 is de verhuurder van ons bedrijfspand failliet gegaan, erg vervelend allemaal.

De curator nam binnen een aantal dagen contact op dat de huur voorlopig gewoon doorloopt enkel dan via de curator.

 

Vandaag was ik aan het zoeken op internet en kwam ik ons pand tegen op Google, deze wordt blijkbaar over 1 week geveild op een Executie veiling.

 

Nu is mijn vraag kan een koper van het pand ons huurcontract per direct ontbinden als hij het pand koopt?

Dat zou een nachtmerrie zijn omdat we dan alles moeten verhuizen en snel een nieuw pand moeten gaan zoeken. :'(

 

Het contract wat gesloten is met het bedrijf wat failliet is loopt nog tot 2014.

Helaas hebben we zelf geen financiele middelen om het pand te kopen.

 

Heeft iemand hier ervaring mee?

 

 

 

Wordt er geveild door de hypotheekhouder? Zo ja, dan is het verstandig om zo snel mogelijk de hypotheekakte op te vragen, omdat er mogelijk een huurbeding in de hypotheekakte staat. Een huurbeding houdt in, dat de bank alle huurders van na datum hypotheek kan ontruimen indien executie plaatsvindt, en vormt dus een belangrijke uitzondering op de hoofdregel "koop breekt geen huur".

[Roel J]

Een andere mogelijkheid is dat jij een derde (b.v. O.G. handelaar) benadert.

...knip...

 

op zich een goede suggestie als het faillisement net is uitgesproken, maar volstrekt onrealistisch om te verwachten dat je binnen 1 week een OG handelaar vind die geïnteresseerd is en dat je ook nog eens een contract op kunt stellen waar beide partijen bij gebaat zijn.

 

Ik zou op korte termijn vooral geen overhaaste dingen doen, je kunt in elk geval niet zomaar over een week op straat gezet worden door de curator of de nieuwe eigenaar.

 

Een curator zal je bij een normale huurovereenkomst nooit zomaar op straat zetten maar je ruim de tijd geven een oplossing te zoeken (ik geloof dat er zelfs een "verplichte" opzegtermijn van 3 maanden is) , zeker als het faillissement al sinds eind 2011, als je er uit had gemoeten had je dat al lang geweten, want een curator heeft wel bijzondere bevoegdheden om de faillismentsboedel te beschermen en mag acties ondernemen en contracten verbreken waar dat in andere situaties niet kan, maar hij zal ook altijd, waar noodzakelijk rekening houden met belangen van anderen zoals huurders en huurders op straat schoppen is ook helemaal niet in het belang van de curator, want dan ontvangt hij ook geen huur meer.

 

[ajos]

Ik zou op korte termijn vooral geen overhaaste dingen doen, je kunt in elk geval niet zomaar over een week op straat gezet worden door de curator of de nieuwe eigenaar.

 

Een curator zal je bij een normale huurovereenkomst nooit zomaar op straat zetten maar je ruim de tijd geven een oplossing te zoeken (ik geloof dat er zelfs een "verplichte" opzegtermijn van 3 maanden is) , zeker als het faillissement al sinds eind 2011, als je er uit had gemoeten had je dat al lang geweten, want een curator heeft wel bijzondere bevoegdheden om de faillismentsboedel te beschermen en mag acties ondernemen en contracten verbreken waar dat in andere situaties niet kan, maar hij zal ook altijd, waar noodzakelijk rekening houden met belangen van anderen zoals huurders en huurders op straat schoppen is ook helemaal niet in het belang van de curator, want dan ontvangt hij ook geen huur meer.

 

Alleen als de failliete partij huurder is, kan de curator met een termijn van max. drie maanden opzeggen (zie art. 39 Faillissementswet). Als de failliete partij verhuurder is (zoals hier), dan blijft de overeenkomst gewoon doorlopen, en kan de curator alleen opzeggen voor zover de verhuurder daar buiten faillissement ook de mogelijkheid toe had. In de meeste gevallen is dat dus een kwestie van "lange adem", maar mogelijk dus - zie mijn eerdere reactie - dat de hypotheekhouder de huurder wél op gemakkelijke wijze de deur kan wijzen.

[dennis12]

Bedankt voor jullie advies, ik heb toch een paar dagen niet goed kunnen slapen er van.

 

Op de website staat: "Executieveiling (hypotheek)" ik neem aan dat het dan om de hypotheek houder gaat?

 

Het zoeken van een koper voor het pand is nog vrij lastig binnen een aantal dagen.

 

Ik snap alleen niet waarom de curator niet contact heeft opgenomen als optie om het te kopen. Verder ook nog geen bericht van hem gehad en telefoon wordt niet opgenomen.

 

 

[Michel_S]

Na het lezen van deze thread ben ik toch benieuwd

 

@ajos

Je schrijft dat de hypotheekhouder de huurder wel op makkelijke wijze de deur kan wijzen.

 

Is dit op basis van 3.264 en zo ja, hoe moet ik dan de eerste volzin van lid 4 interpreteren. Komt via die weg niet het huurrecht weer om de hoek kijken ? OF mag het beding zelf in de hypotheekakte niet in strijd zijn met het huurrecht.

 

@dennis12

Als de curator nog geen contact heeft opgenomen, is het wellicht niet handig zelf actie te ondernemen door de curator te vragen wat er allemaal gaat gebeuren.

 

 

Ik vraag me trouwens af of tegenwoordig een huurder altijd zo nadelig is. Wellicht is het voor bepaalde investerders nu interessant een pand tegen een lage prijs op een veiling te kopen, met een goed betalende huurder erin. Zal wel niet gangbaar zijn, maarja wellicht zijn er uitzonderingen.

[dennis12]

Dat heb ik gedaan echter nog geen antwoord op mijn e-mail en telefoon wordt niet opgenomen.

Maandag en Vandaag ook de voicemail ingesproken of hij even terug wil bellen.

[Michel_S]

Contact opgenomen met het bedrijf / de makelaar die de veiling doet ?

[ajos]

Na het lezen van deze thread ben ik toch benieuwd

 

@ajos

Je schrijft dat de hypotheekhouder de huurder wel op makkelijke wijze de deur kan wijzen.

 

Is dit op basis van 3.264 en zo ja, hoe moet ik dan de eerste volzin van lid 4 interpreteren. Komt via die weg niet het huurrecht weer om de hoek kijken ? OF mag het beding zelf in de hypotheekakte niet in strijd zijn met het huurrecht.

Het huurrecht komt inderdaad weer om de hoek kijken, namelijk in die zin dat tegen de huurder een afzonderlijke procedure moet worden gevoerd, waarin om verlof tot het inroepen van het huurbeding wordt gevraagd. De huurder kan er dus niet "zo maar" uit gezet worden; er vindt altijd rechterlijke toetsing plaats.

 

Een dergelijke procedure over het mogen inroepen van het huurbeding leidt overigens lang niet altijd tot succes.