Dag allen,

 

Ik ben inmiddels weer circa 5,5 jaar actief als ondernemer in de financiële dienstverlening(advies aan projectontwikkelaars en beleggers mbt hun financiering). Ik heb dit altijd vanuit 1 BV gedaan want net toen ik beetje serieus vermogen begon op te bouwen ben ik gescheiden met een nagenoeg liquiditeitsloze BV achterblijvend, hierdoor was het oprichten van een Holding om vermogen in veilig te stellen niet echt noodzakelijk.

 

Eind 2012 droogde de omzet echter redelijk snel op en heb ik enigzins noodzakelijk besloten mijn activiteiten uit te breiden met projectontwikkeling. Midden in de crisis en in een toen nog zeer negatieve markt de stap toch gezet. Mijn eerste project was de aankoop van een bouwval in Amsterdam om er binnen een jaar 5 appartementsrechten in te realiseren. Nogal riskante onderneming en daarom op advies van mijn adviseur besloten deze activiteit uit bescherming van mijn financierings-BV in een aparte BV onder te brengen zonder enige verbinding met mijn financierings-BV. Ik heb momenteel dus twee naast elkaar bestaande BV's, een financierings-BV en een ontwikkel-BV.

 

Nu de vraag.

Inmiddels wordt duidelijk dat het project toch wel winstgevend gaat worden. Een voorzichtige schatting is circa 150/k winst, dus niet verkeerd want in 12 maanden. Echter deze resultaten zullen pas in 2014 worden gerealiseerd omdat dan pas geleverd zal worden aan de kopers. Inmiddels is 2013 grotendeels verstreken en heb ik een financierings-BV waar circa 30/k aan winst wordt gemaakt en een ontwikkel-BV waar in het jaar van oprichting alleen maar kosten zijn gemaakt uiteraard en dus een verlies zal worden gerapporteerd. Is het nu met het oog op:

 

1. Verliesverrekening tussen de BV's en:

2. Het veilig stellen van het te ontstane vermogen in de ontwikkel-BV in 2014

 

Een goed idee om zsm:

1. Een holding op te richten, immers het risico van de ontwikkel-BV en het eventuele meetrekken van mijn financierings-BV lijkt onder controle én;

2. Tevens met de nieuwe holding en twee werk-BV's een fiscale eenheid te vormen waarmee ik het opstart verlies van 2013 van mijn ontwikkel-BV kan verrekenen met de winsten van mijn financierings-BV.

 

Dus fiscale eenheid ja of nee en

Holding ja of nee?

 

Fijne avond!

 

Darco

Een fiscale eenheid kan je slechts met een beperkte (google: 3 maanden) terugwerkende kracht aanvragen en er zijn beperkingen aan het verrekenen van de voorvoegingsverliezen: de verliezen van de individuele vennootschappen vóór start van de fiscale eenheid kan je alleen verrekenen met dat deel van de winst van de fiscale eenheid dat de betreffende vennootschappen zelf hebben gerealiseerd.

 

Als de ontwikkel-B.V. nu verlies maakt en volgend jaar winst dan kan je dat met elkaar verrekenen, daar heb je geen fiscale eenheid voor nodig. (Gezien het voorgaande kan een fiscale eenheid die verrekening in principe zelfs belemmeren als de andere B.V.'s verlies zouden maken.)

 

Ben je overigens niet verplicht nu al een stuk winst te nemen op je onderhanden werk?

Met die winsten is een holding wel een handige stap, vooral als je er zelf weinig winst van neemt.

@Darco

 

Kent die investerings-BV toevallig een verlengd boekjaar 2013-2014?

 

Enne, Erik vraagt naar winstneming op onder handen werk. Zou dat ook aan de orde kunnen zijn?

 

Verder sluit ik me aan bij Erik. FE helpt hier niet omdat de terugwerkende kracht te beperkt is en er een beperking van de verliesverrekening voor onstaan FE geldt. En zelfs zonder verlengd boekjaar wordt het verlies 2013 verrekend met winst 2014. Dus zo lang duurt dat niet ;)

 

groet

Joost

Heren dank voor de reacties.

 

De ontwikkel-BV kent zoals ik het uit de oprichtingsakte kan opmaken geen verlengd boekjaar (in oprichtingsakte staat: het boekjaar van de vennootschap is het kalenderjaar)

 

Wat betreft de vraag over winstneming en activeren van onderhanden werk werk het volgende.

Het project is aangekocht in februari 2013. De complete renovatie bevindt zich op ca. 60%. Van de te realiseren 5 appartementsrechten is er momenteel 1 verkocht met de ontbindende voorwaarde dat we het gebouw gesplitst krijgen, dit splitsen dient door de gemeente-ambtenaar getoetst te worden en geschiedt ergens in maart/april 2014. De levering en dus de ontvangsten van de liquidteiten geschiedt ook in 2014.

Verder nog even de cijfers. Aankoopkosten ca. 550/k en totale verbouw(incl.alles) ca. 450/k, dus totale investering ca. 1mio.

Vind het zelf lastig om in te schatten of en hoeveel er in 2013 als winst opgenomen dient te worden en dus ook welk deel geactiveerd moet worden op het onderhanden werk.

 

Wat de fiscale eenheidskwestie betreft, snap ik nu dat het dan wellicht voor de verliesverrekening niet veel uitmaakt omdat je het eventuele verliesjaar 2013 kunt compenseren met 2014 maar zou er dan geen enkel voordeel zitten in het aangaan voor een FE voor mijn business case?

 

Dank weer heren.

 

Grt Darco

 

In de slotbepalingen op de laatste twee pagina's staat of er sprake is van een verlengd boekjaar (het eerste boekjaar eindigt op). Check dat nog even.

 

Bij1 verkocht appartement lijkt mij van winstneming op onder handen werk nog geen sprake.

 

De FE VPB voegt inderdaad nu nog niets toe. Die kan aanvangen vanaf 2014, behoudens een evt. verlengd boekjaar) maar daarmee bereik je hetzelfde als zonder FE, namelijk verliesverrekening in 2014.

 

Groet

Joost

Van de te realiseren 5 appartementsrechten is er momenteel 1 verkocht met de ontbindende voorwaarde dat we het gebouw gesplitst krijgen, dit splitsen dient door de gemeente-ambtenaar getoetst te worden en geschiedt ergens in maart/april 2014.

M.i. hoef je op belansdatum geen winst te nemen zolang er gerede kans aanwezig is dat – als gevolg van de ontbindende voorwaarde - de overeenkomst zal worden ontbonden.

Deze kwestie deed me denken aan de problematiek hier. Conclusie: geen winstneming op het onderhanden werk omdat het geen onderhanden werk is. Uitzondering is mogelijk het al verkochte appartement, omdat de ontbindende voorwaarde in jouw casus voor mijn gevoel anders is. Als je in maart of april 2014 een goedkeuring krijgt, dan is dat iets wat je al per 31 december 2013 (bij ongewijzigde omstandigheden) had kunnen verwachten.

Omdat ik fiscale vragen liever niet aan de tuchtrechter van de accountants overlaat :) : Vanaf 2007 kennen we tussentijdse winstneming op onderhanden werk. Dat maakt dat sindsdien het onderscheid voorraad vs. onderhanden werk van belang is. Grof gezegd is het verschil 'produceren voor eigen rekening en risico' vs. 'produceren in opdracht' (aanneming van werk). De Hoge Raad heeft in het verleden alles op een hoop gegooid ('pas bouwen bij 70% verkocht = geheel onderhanden werk'), maar of dat nog steeds geldt nu het onderscheid daadwerkelijk van belang is, is de vraag. Bij aanvang was hier sprake van voorraad en dus geen tussentijdse winstneming. De vraag is of je ook eventueel halverwege een herkwalificatie krijgt als lopende de ontwikkeling (een deel van) het project overgaat van 'te koop' naar 'verkocht'. Het vastgoedkenniscentrum van de belastingdienst pleit daar in ieder geval wel voor (voor wie het na wil lezen: Berkhout en Van der Heijden, (Her)kwalificatie van bouwprojecten (2): tussentijds "omkatten" van vastgoed, WFR2009/227). Als dat het geval is, dan geldt hier dat inmiddels 1 appartement is verkocht. De ontbindende voorwaarde is dan veeleer een waarderingskwestie die op zich niet van invloed is op de kwalificatie (verkocht is verkocht). Beslist is het (nog altijd) allerminst, zodat beide posities pleitbaar zijn.

 

Met andere woorden: eigenlijk kun je er alle kanten mee op en dus ook de meest voordelige. Maar eens gekozen blijft gekozen, het is niet zo makkelijk om een eenmaal gekozen richting later weer te veranderen. Bedenk dus goed wat de consequenties voor toekomstige projecten kunnen zijn.

Dank voor de reacties wederom heren.

Om de spanning er een beetje uit te halen. Het maakt mij niets uit of we nu op dit ene appartement al in 2013 winst nemen of dit laten geschieden in 2014. Ik zie in beide opties wel voordelen namelijk. Het voordeel van 2013 is weliswaar een bancair voordeel, want daarmee hebben we aangetoond het project aan te kunnen en hiermee onze financierbaarheid in de toekomst vergroot.

Dan betaal ik liever al wat VPB in 2013 en laat ik het financiële aspect prevaleren boven het fiscale. Mijn accountant zegt inderdaad ook dat we beide kanten nog opkunnen dus we gaan overleggen!

 

Danke schön.