huurders geschil - nabelasten werkzaamheden uit 2006

[flying_david]

Beste forum leden,

 

wij zitten met een geschil met een huurder waarvoor ik advies nodig heb.

We bezitten een loods. Deze loods hebben we gedeeltelijk verhuurd sinds 2006 aan een een timmerbedrijf. Van deze huur overeenkomst is geen contract. (of deze is wel opgesteld maar nooit ondertekend). Deze huurder heeft sinds deze tijd wel altijd maandelijks de huur betaald via de bank.

 

Sinds begin 2014 is deze huurder onregelmatig gaan betalen. zo betaalde hij iedere maand iets later waardoor na 12 maanden een huurachterstand van 3 maanden ontstaan is.

Hier hebben wij de huurder eerst mondeling maar later schriftelijk op aangesproken. De huurder heeft hier in eerste instantie op gereageerd deze huur achterstand weg te willen werken. Echter na enkele maanden is dit nog altijd niet gebeurd. Hierna hebben wij nogmaals de huurder gesommeerd te betalen, eventueel met een betalingsregeling. We hebben hier ook aangegeven dat we anders gedwongen zijn per 1 maart de huur stop te zeggen.

Hierna begon het interessant te worden.

 

In 2006 en 2007 heeft dit timmerbedrijf een aantal zaken in deze loods gebouwd. Zo zijn er een aantal afsluitbare hokken geplaatst, is er een wandje geplaatst en is vaste trap naar een zolder vervangen. Deze werkzaamheden zijn allen voor medio 2007 beëindigd.

Nu hebben we als reactie ontvangen dat de huurder deze zaken alsnog in rekening gaat brengen, dit met de huur zal verdisconteren en een factuur zal sturen waarop wij uit eindelijk nog 6000€ aan hem tegoed zouden hebben.

 

Nu heb ik even gezocht, maar zover ik terug kan vinden verjaard een factuur 5 jaar na de factuur datum. Echter is er nog nooit een factuur opgemaakt en ontvangen. Staat de huurder in zijn recht om nu alsnog een factuur te maken voor de materialen en werkzaamheden in 2006/2007.

 

Daarnaast heeft hij een trap naar een zolder vervangen zonder overleg. Deze zolder was geen deel van de huur afspraak maar heeft hij toch jaren gebruikt. Nu hij eventueel zou vertrekken wil hij deze trap weer verwijderen. Echter deze originele trap is er niet meer. Zover ons bekend mag de huurder de trap verwijderen zolang hij de oude situatie hersteld. Kan hij dat niet heeft hij niet het recht de trap in rekening te brengen. Klopt dat?

Wat kunnen we nu het beste doen. We zijn helaas niet rechtsbijstand verzekerd. Hoe kunnen we dit goed aanpakken zodat we op een nette manier van de huurder af komen zonder dikke rekening na?

[fvddungen]

Lijkt mij een teken dat het timmerbedrijf financieel aardig in zwaar weer zit. Wat is er op tegen om gewoon eens vriendelijk onder het genot van een bakkie koffie met elkaar te babbelen en open kaart te spelen? Dan is het waarschijnlijk sneller opgelost dan dat je het straks via de juridische weg gaat spelen, wat ook nog de nodige kosten met zich mee brengt.

[flying_david]

Dit hebben we geprobeerd. Dit heeft helaas niet mogen baten. We moeten nu helaas verder kijken wat er mogelijk is. Dit omdat de huurder nu ook niet langer wenst te betalen.

[RiVe]

Beste forum leden,

 

In 2006 en 2007 heeft dit timmerbedrijf een aantal zaken in deze loods gebouwd. Zo zijn er een aantal afsluitbare hokken geplaatst, is er een wandje geplaatst en is vaste trap naar een zolder vervangen. Deze werkzaamheden zijn allen voor medio 2007 beëindigd.

Nu hebben we als reactie ontvangen dat de huurder deze zaken alsnog in rekening gaat brengen, dit met de huur zal verdisconteren en een factuur zal sturen waarop wij uit eindelijk nog 6000€ aan hem tegoed zouden hebben.

 

Nu heb ik even gezocht, maar zover ik terug kan vinden verjaard een factuur 5 jaar na de factuur datum. Echter is er nog nooit een factuur opgemaakt en ontvangen. Staat de huurder in zijn recht om nu alsnog een factuur te maken voor de materialen en werkzaamheden in 2006/2007.

 

Daarnaast heeft hij een trap naar een zolder vervangen zonder overleg. Deze zolder was geen deel van de huur afspraak maar heeft hij toch jaren gebruikt. Nu hij eventueel zou vertrekken wil hij deze trap weer verwijderen. Echter deze originele trap is er niet meer. Zover ons bekend mag de huurder de trap verwijderen zolang hij de oude situatie hersteld. Kan hij dat niet heeft hij niet het recht de trap in rekening te brengen. Klopt dat?

Wat kunnen we nu het beste doen. We zijn helaas niet rechtsbijstand verzekerd. Hoe kunnen we dit goed aanpakken zodat we op een nette manier van de huurder af komen zonder dikke rekening na?

 

Welkom op HL,

 

Als eerste vraag, ben je met de huurder een overeenkomst aangegaan voor verbeteringen in het huurpand en ben je akkoord gegaan met een offerte of een prijsopgave voor de werkzaamheden.

 

Hier nog een topic over de verjaringstermijn van een factuur.

 

Mogelijk kan iemand op HL dit wat concreter maken in jouw case.

 

[Ward van der Put]

Jammer, maar als het kennelijk trekken aan een dood paard is geworden: zoek een gerechtsdeurwaarder (geen incassobureau), zodat je de hele route tot en met beslaglegging en uitzetting kunt uitzitten.

 

Nu heb ik even gezocht, maar zover ik terug kan vinden verjaard een factuur 5 jaar na de factuur datum. Echter is er nog nooit een factuur opgemaakt en ontvangen.

Een nooit uitgereikte factuur kan ook nooit verjaren.

 

Staat de huurder in zijn recht om nu alsnog een factuur te maken voor de materialen en werkzaamheden in 2006/2007.

Nee, tenzij de huurder een schriftelijk overeengekomen verbetering heeft doorgevoerd. De verhuurder hoeft geen zilveren wastafels met gouden kranen te vergoeden omdat de huurder dat zo'n fijne verbetering vond.

 

Daarnaast heeft hij een trap naar een zolder vervangen zonder overleg. Deze zolder was geen deel van de huur afspraak maar heeft hij toch jaren gebruikt. Nu hij eventueel zou vertrekken wil hij deze trap weer verwijderen. Echter deze originele trap is er niet meer. Zover ons bekend mag de huurder de trap verwijderen zolang hij de oude situatie hersteld. Kan hij dat niet heeft hij niet het recht de trap in rekening te brengen. Klopt dat?

Niet helemaal. BW 7:216 gaat niet uit van de oorspronkelijke toestand, maar van een toestand die "redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht". Daar zou het vervangen van een houten trap door een gelijksoortige houten trap best wel eens toe kunnen behoren.

 

Hetzelfde artikel doet daarbij nog een beroep op de redelijkheid. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat een huurder die een compleet verrotte houten trap vervangt door een gelijksoortige nieuwe houten trap in het gelijk wordt gesteld. En laten we wel wezen: die heeft ook gewoon gelijk.

 

In 2006 en 2007 heeft dit timmerbedrijf een aantal zaken in deze loods gebouwd. Zo zijn er een aantal afsluitbare hokken geplaatst, is er een wandje geplaatst en is vaste trap naar een zolder vervangen.

Ook hier de vraag: is daarvoor schriftelijk toestemming gegeven?

 

[flying_david]

Dank voor uw reactie tot dusver.

De houten afsluitbare boxen zijn wel gebouwd ten behoeve van de verhuurder. Echter is hier niets schriftelijk over vastgelegd.

[RiVe]

Dank voor uw reactie tot dusver.

De houten afsluitbare boxen zijn wel gebouwd ten behoeve van de verhuurder. Echter is hier niets schriftelijk over vastgelegd.

Is dat op jouw verzoek gegaan? Waarom is er dan nooit eerder gefactureerd?

Is de prijs voor de aanpassingen marktconform?

 

[Joost Rietveld]

Wellicht dat de HL resident advocaat StevenK nog langskomt, maar volgens mij speelt wat we juridisch natrekking noemen ook nog een rol.

 

Zaken die aard en nagelvast een een onroerende zaak vastgemaakt worden, gaan in eigendom volgens de regel van natrekking over op de eigenaar van het pand. Een huurder kan dergelijke uitgaven in zijn boekhouding opvoeren als investering (zogenaamd huurdersbelang) en daarop afschrijven.

 

Of de huurder enige aanspraak kan maken op vergoeding van de investeringen omdat het in eigendom overgaat naar de eigenaar van het pand, betwijfel ik. Zeker omdat blijkbaar geen akkoord gegeven is door de eigenaar.

 

groet

Joost

[flying_david]

De vragen die ik nog heb zijn, mogen wij andere sloten op de loods zetten, zodat de huurder er niet meer in kan ? Of zijn wij dan strafbaar. En /of mogen we het gas, water en licht af(laten)sluiten.

 

De factuur die hij ons nog heeft gestuurd, daar staat 19% BTW op berekend, maar deze kan hij bij de belasting dienst niet meer afdragen. We zijn het zo wie zo niet eens met de Fact. Is het een optie om deze factuur (anoniem)naar de belasting dienst te sturen ?

 

Intussen is de achterstallige huur groter, dan de factuur, maar hij betaald

nog steeds niets.

Hoewel wij het niet eens zijn met de Fact., zou hij om te beginnen in elk geval dit verschil al moeten betalen, maar dat doet hij niet. Welk dwangmiddel kunnen wij gebruiken, zodat hij wel betaald.

 

De huur is per 1 Maart 2015 opgezegd, waarmee ze zelf akkoord zijn gegaan,

maar ze zitten er nog steeds,zonder te betalen.

 

Ze hebben al een brief van een advocaat gehad, ook daar reageren ze niet op.

 

Omdat wij geen rechtsbijstandverzekering hebben, kunnen we ook niet verder met de advocaat, dit wordt veel te duur.

 

Is het mogelijk dat wij zelf een kort geding beginnen zonder advocaat en of deurwaarder ?

[Marcel Spruit R.I.P.]

De factuur die hij ons nog heeft gestuurd, daar staat 19% BTW op berekend, maar deze kan hij bij de belasting dienst niet meer afdragen. We zijn het zo wie zo niet eens met de Fact. Is het een optie om deze factuur (anoniem)naar de belasting dienst te sturen ?

 

Eeh, hoe zie je dat voor je, anoniem? Jullie adres staat toch op de factuur? Wou je dat weglakken? En dan? "Kijk, Belastingdienst, deze meneer verstuurt zijn facturen 8 jaar te laat!" Ik vrees dat men er geen blauwe envelop aan zal verspillen. Wij hadden daar vroeger de 'curiosamap' voor, waar ook alle brieven over 'de ministerpresident komt eigenlijk van Mars' in gingen.

Overigens is 19% inderdaad het correcte btw-tarief, aangezien de werkzaamheden ruim voor 2012 zijn verricht, en die kan hij prima kwijt in zijn aangifte.

 

 

 

Omdat wij geen rechtsbijstandverzekering hebben, kunnen we ook niet verder met de advocaat, dit wordt veel te duur.

Is het mogelijk dat wij zelf een kort geding beginnen zonder advocaat en of deurwaarder ?

Volgens mij is dat wel mogelijk omdat de zaak door een kantongerecht behandeld gaat worden. (betreft huurconflict). Dat is echter iets waar je niet goed in bent, veel tijd en energie aan kwijt zult zijn en wellicht ook fouten in zult maken. En al die tijd loopt de onbetaalde huur gewoon door.

 

Ik denk dat je echt beter af bent als je langs gaat en samen een (SCHRIFTELIJK) akkoord bereikt. Bijvoorbeeld dat hij nog de helft krijgt van wat jullie 'm nog schuldig zouden zijn, op voorwaarde dat het pand volgende week ontruimd is. Zo niet, vervangen jullie de sloten en wordt de aanwezige inventaris jullie eigendom. Ik noem maar wat.

 

Je kunt ook nog drie maanden wachten, de huurachterstand die je dan hebt is ruim voldoende om de investering in een advocaat rendabel te maken :-[

[Highio]

Naar de mediator of achterstallige huur direct opeisen. En je administratie als verhuurder op orde hebben.

 

Groet,

 

Highio

[Jeroen]

Beste,

 

Zie hieronder één en ander in staccato zonder juridische onderbouwing.

 

Stand van zaken:

1. De huurder heeft betalingen verricht dus er is sprake van een overeenkomst.

2. De huurder heeft zonder goedkeuring van de eigenaar/verhuurder aanpassingen verricht aan het gehuurde. Hiervoor kan geen factuur worden opgemaakt.

3. Verhuurder mag niet (zonder juridisch traject) de sloten vervangen en gas/water/licht afsluiten

4. Verhuurder heeft (wel degelijk) een vordering op de huurder.

5. Verhuurder kan zelf een kort geding aanspannen. (Lijkt me zonder materiedeskundigheid niet verstandig)

6. De advocaat kan ook een incassotraject starten in opdracht van de verhuurder.

7. De gerechtsdeurwaarder is bij uitstek de partij om in te schakelen.

 

Voor de toekomst:

1. Altijd een ROZ-contract bij aanhuur/verhuur

2. Ook de bijlagen laten ondertekenen

3. Alle correspondentie per brief of per mail

4. In geval van verhuur. Probeer een borgstelling of bankgarantie te organiseren.

5. Na uiterlijk 3 maanden achterstand = actie

 

Groet,

 

Jeroen