Hypotheek als ondernemer met negatief eigen vermogen

[mralbert]

Wij willen medio oktober een huis gaan kopen, graag zouden wij alvast wat informatie inwinnen of het überhaupt mogelijk is voor ons om een hypotheek te krijgen.

We moeten binnenkort uit ons huurhuis dat we tijdelijk huren onder de leegstandswet, dus moeten nu snel gaan besluiten om wel/niet te kopen.

 

Onze situatie is als volgt: ik ben zelf ondernemer in een eenmanszaak. Mijn vrouw is in loondienst. In het verleden heeft mijn bedrijf slecht gedraaid mede door de crisis, waardoor we een negatief eigen vermogen opgebouwd hebben. Maar het gaat steeds beter.

 

2012: 16.000 euro

2013: 35.000 euro

2014: 75.500 euro

2015: c.a. 110.000 euro (verwacht), eerste half jaar draaien we in ieder geval meer dan uitstekend.

 

Mijn vrouw verdient c.a. 15.000 op jaarbasis.

 

Het eigen vermogen op 31/12/2012 was -135.000 (dus negatief)

Verwacht eigen vermogen op 31/12/2015 is - 62.000 (dus negatief)

Ik heb ook een holding met een eigen vermogen van 45.000 euro (dus positief)

De Holding heeft 45.000 geleend aan mijn eigen bedrijf. Hierdoor hebben we de crisis kunnend doorstaan.

 

We willen een woning kopen die een waarde heeft van 300.000 euro.

 

Hoe kijken jullie tegen deze situatie aan? Maken we een kans als we een hypotheek aan gaan vragen? Wie heeft er tips voor ons?

[Zomaar iemand]

Je eigen vermogen kan de koopprijs niet dekken, dus denk ik dat je winstcijfers ook voldoende moeten zijn.

 

Wat ik z op internet kan vinden is dat men kijkt naar de winstcijfers van de laatste 3 jaar en daar een gemiddelde van neemt.

[RiVe]

1 tip,

 

Ga langs een hypotheekadviseur, op dit forum kunnen we je van alles beloven, maar het zal gaan om de cijfers, en een hypotheek adviseur kent de regeltjes voor het mogen verstrekken van een hypotheek.

 

En lukt het bij de ene niet, dan kun je nog een tweede benaderen, maar dan heb je wel een antwoord.

 

En met de verwachte cijfers kan het ook nog een optie zijn, een paar jaar te huren en dan te kopen.

 

[Marco van den Maagdenberg]

Hypotheekbank kijkt ook naar het eigen- en aansprakelijk vermogen. Is dat negatief, zal bank geen lening verstrekken. Je kunt dan beter wachten tot het moment dat er een positief vermogen is en dan pas aanvraag indienen.

 

De bedragen die je noemt over de jaren 2012 tot 2015, is dat omzet, netto winst of resultaat na prive opnames?

Hoeveel eigen middelen heb je beschikbaar voor de aankoop van die woning van 300/m?

 

 

 

[mralbert]

De bedragen zijn netto winst. Prive opnames liggen rondom de 25k tot 30k euro per jaar.

Eigen middelen hebben we niet. Anders hadden we daarmee ook het eigen vermogen kunnen rechtzetten.

Hoe kan ik mijn aansprakelijk vermogen berekenen? Is daar een goede formule voor?

[Zomaar iemand]

Als het werkelijk netto winst is, dan denk ik dat het geen probleem is.

 

Met de winst van 2014 en 2015 icm het salaris van uw vrouw, zit je al van de 260, daar moet nog IB vanaf denk ik.

Misschien is het nog wel interessant om te kijken of een deel van het huis zakelijk gekocht kan worden.

 

Maar misschien is het slimmer om eerst eens met een fiscalist te gaan praten, met dit soort winstcijfers kan een BV misschien interessanter zijn. Je hebt dan als extra voordeel dat je werknemer bent ipv ondernemer.

 

Kun je misschien wat vertellen over de bedrijfsactiviteiten?

[mralbert]

De IB moet er nog vanaf, dat klopt.

Ik ben met onze fiscalist in gesprek, hij geeft aan dat hij kansen ziet voor financiering. De optie voor omzetten naar BV is er een die we aan het bekijken zijn.

Mijn bedrijf zit in de zakelijke evenementen. We hebben een paar personeelsleden die de events organiseren. We verdienen aan de bemiddeling.

[prinsrachid]

2012: 16.000 euro

2013: 35.000 euro

2014: 75.500 euro

Mijn ervaring hiermee is dat nagenoeg alle banken hetzelfde riedeltje afdraaiden. Ze gingen uit van de gemiddelde winst van de laatste 3 volle kalenderjaren. Daarbij werd ook het laatste van die jaren als maximum genomen. (Dus als je laatste jaar lager is dan het gemiddelde van de drie jaren, dan wordt het laatste jaar als uitgangspunt genomen). Ik kan me niet herinneren dat er naar ondernemeingsvermogen werd gevraagd.

 

Ik geloof dat ik destijds ook ergens in maart een hypotheek af wilde sluiten, maar dat het voorafgaande jaar niet mocht worden meegenomen, vanwege het feit dat er nog geen (voorlopige) aanslag IB was opgelegd, ook al was er wel een jaarrekening voor dat jaar beschikbaar en was de aangifte zelf al wel ingediend.

[Norbert Bakker]

Online kun je een berekening maken van het maximale hypotheekbedrag op basis van de gedragscode Hypothecair financiers. Iedere hypotheekverstrekker houd zich aan die gedragscode om overcreditering te voorkomen.

 

Zelfs zonder rekening te houden met het negatieve eigen vermogen, maar alleen met inkomen als ondernemer uit 2012-2014 en loondienstinkomen partner, blijkt het te financieren bedrag nog niet toereikend (zie bijlage onder), maar met verdere toename inkomen zit je er wel snel op.

 

Advies daarom:

[*]Vóór oktober negatief EV wegwerken in 2015

[*]Boekhouder tussentijdse cijfers 2015 op laten stellen: aan de hand daarvan zou financiering mogelijk moeten zijn bij een goede op ondernemers gerichte hypotheekbank