Vraag over huurrechten, huurverhoging en eventueel opzegging bij onderhuur

[AdBaat]

Beste,

 

Ik ben op zoek naar wat antwoorden en kennis betreffende onze rechten en plichten als onderhuurders van een middenstands(winkel)ruimte. Ik heb zelf al aardig wat gevonden wat betreft regels en wetten rondom huurbescherming en huurverhoging bij huur van een middenstandsruimte, maar wat betreft onze specifieke situatie blijf ik toch met wat dringende vragen zitten.

 

Onze situatie is als volgt; met ingang van vorig jaar hebben wij een pand betrokken, wij (onder)huren een deel van een winkelpand. Het gaat om een behoorlijk flink pand, te groot voor de hoofdhuurder, en ideaal om meerdere winkels in onder te brengen. De hoofdhuurder heeft een contract waarin staat dat onderverhuur toegestaan is. Er is bij het aangaan van de overeenkomst tussen ons en de hoofdhuurder uiteraard een maandelijks huurbedrag afgesproken.

 

Twee dagen voor het aflopen van het vorige jaar, op 29 december j.l., kregen wij ineens een telefoontje van de hoofdhuurder met de mededeling dat de huur met 50%(!!) verhoogd zou worden, met ingang van 1 januari. Inmiddels hebben we hiervoor ook de factuur ontvangen. Uiteraard hebben wij gezegd met een dergelijke huurverhoging niet akkoord te gaan. De reden die de hoofdhuurder opgeeft voor de enorme huurverhoging is dat de verhuurder de huur ineens met 50% zou verhogen en dit aan ons doorberekend wordt. Navraag bij de verhuurder heeft ons echter geleerd dat het bedrag wat de hoofdhuurder met ingang van dit jaar moet betalen het contractueel vastgelegde bedrag is, en dat voor het eerste jaar een korting is verleend die mondeling is toegezegd. Toen wij de hoofdhuurder hiermee confronteerden werd domweg gezegd dat deze het contract nooit goed gelezen had en het dus ook niet wist. Later werd dit verhaal aangepast en had de hoofdhuurder er wel wat over gehoord, maar was er vanuit gegaan dat de korting het tweede jaar ook wel weer verleend zou worden als de hoofdhuurder zou weigeren het voltallige huurbedrag te betalen.

 

Zoals ik al schreef, wij gaan niet akkoord met deze huurverhoging. Als ons bekend was geweest dat het huurbedrag 50% hoger zou worden dan de aanvankelijke huurprijs waren wij nooit naar deze locatie verhuisd, aangezien de huurprijs dan gewoonweg teveel zou zijn tegenover onze inkomsten.

De hoofdhuurder zegt nu de stekker er gelijk uit te trekken indien wij de huurverhoging niet betalen, met andere woorden, als wij de huurverhoging niet betalen zegt hij direct zijn huurcontract met de verhuurder op, omdat hij de 'extra' huurkosten niet alleen kan dragen. Hoe dat zal gaan lopen weet ik niet, ik heb geen inzicht in wat er in zijn contract staat qua opzegtermijn.

 

Nu weet ik dat huurverhoging bij huur van een middenstandsruimte niet zomaar mogelijk is, maar ik vraag me af hoe dit in ons geval precies zit, aangezien wij onderhuurder zijn. Ook vraag ik mij af of wij dezelfde mate van huurbescherming genieten als de hoofdhuurder.

De redenatie van de hoofdhuurder is; ik moet betalen, dus jullie ook, maar naar mijn weten heb ik een overeenkomst met de hoofdhuurder, niet met de hoofdverhuurder en heb ik dus alleen te maken met wat ik met de hoofdhuurder heb afgesproken.

 

Er is weinig informatie te vinden over de rechten van een onderhuurder bij bedrijfsruimten en specifiek middenstandsruimten, onderhuur is natuurlijk in verreweg de meeste gevallen ook contractueel uitgesloten. Ook vraag ik mij af of indien de hoofdhuurder de huur daadwerkelijk opzegt, wij ons dan nog steeds kunnen beroepen op de overeenkomst die wij met de hoofdhuurder hebben. En als laatste wil ik graag weten of als de hoofdhuurder het huurcontract met de verhuurder opzegt en er blijkt wel een opzegtermijn te zijn (waar ik wel vanuit ga), of de hoofdhuurder ons dan kan verplichten de verhoging te betalen, ofwel eerder kan doen vertrekken.

Bijkomend probleem is dat wij helaas geen contract hebben met de hoofdhuurder, dit contract zou nog opgesteld worden door de hoofdhuurder, maar na maanden van vragen om het contract is dit ook bij ons een beetje naar de achtergrond geschoven... Ook onze eigen schuld natuurlijk! Wel kunnen we d.m.v. facturen voor de huur aantonen dat we een overeenkomst hebben.

 

[LeegR1]

Ik zou eerst eens het huurcontract goed doorlezen:

 

Wat staat er over de huurprijs in het door jou getekende contract? Wat staat er over de looptijd

in het contract? Wat staat er over huurverhoging in jouw contract?

[Norbert Bakker]

Ik zou eerst eens het huurcontract goed doorlezen

Dat wordt lastig, Richard ;)

 

Bijkomend probleem is dat wij helaas geen contract hebben met de hoofdhuurder

 

 

[AdBaat]

Inderdaad, wij hebben geen (onder)huurcontract met de hoofdhuurder, de hoofdhuurder heeft wel een contract met de verhuurder. Wij hebben slechts een mondelinge overeenkomst, maar kunnen uiteraard wel aantonen dmv facturen en overschrijvingen dat wij een overeenkomst hebben.

Nu weet ik wel dat huurverhoging bij de huur van een bedrijfsruimte geen wettelijk recht is, maar een contractueel recht. De hoofdhuurder heeft dan ook gewoon een contract getekend waarin staat dat de huur met ingang van 2016 50% omhoog gaat, wij hebben dit nooit geweten tot 29 december jl., het is ook nooit ter sprake gekomen.

Het contract van de hoofdhuurder mogen wij niet inzien, maar eigenlijk hebben we daar ook niets mee te maken, aangezien wij geen overeenkomst hebben met de verhuurder.

[LeegR1]

Ik zou eerst eens het huurcontract goed doorlezen

Dat wordt lastig, Richard ;)

 

Bijkomend probleem is dat wij helaas geen contract hebben met de hoofdhuurder

 

 

 

Ik stelde toch heel bewust de vraag, omdat ik in de praktijk vaak nee als antwoord krijg als ik vraag naar een huurcontract. Later blijkt er dan vaak toch vanuit een of andere la een huurcontract te voorschijn te komen of zijn er bijvoorbeeld concept huurcontracten die wel mondeling akkoord zijn.

 

Als er echt helemaal niets is afgesproken over huur en huurverhoging dan lijkt mij de huurverhoging aanvechtbaar. Normale gang van zaken in ROZ-contracten is namelijk dat er verhoogd wordt op basis van een prijsindex. Ik denk dat er in eerste instantie in een gezamenlijk gesprek vastgesteld moet worden wat redelijk en billijk is.

[RT....]

 

In neem aan dat het hier gaat om een 290-ruimte?

In dat geval komt je wel enige huurbescherming toe.

 

Indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt door wederzijds goedvinden, dient de hoofdhuurder voor de belangen van de onderhuurder te waken! Indien de hoofdhuurder bijvoorbeeld zelf de huurovereenkomst opzegt (of instemt met opzegging door hoofdverhuurder), dan is dit een aanwijzing dat hij de belangen van de onderhuurder niet in acht heeft genomen.

 

Het gevolg is dat de hoofdhuurder mogelijk aansprakelijk is voor de schade die jij daardoor lijdt. Te denken valt dan aan de kosten van vervangende huurruimte voor de periode waarvoor de onderhuur nog geduurd zou hebben, alsook gederfde winst etc.

 

Het verhogen van de huurprijs kan alleen bij het einde van de huurperiode (die afhankelijk zal zijn van de hoofdhuurovereenkomst). Tussentijds mag dit alleen indien dit is overeengekomen, hetgeen ook geldt voor periodieke indexeringen.

 

Je zou dus de hoofdhuurder duidelijk kunnen maken dat jij hem aansprakelijk zult houden voor alle schade indien hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.

 

 

 

[AdBaat]

Er is absoluut geen huurcontract, zelfs geen concept. Puur mondelinge afspraken.

Om de tafel gaan zitten is al geprobeerd, maar eigenlijk komt het erop neer dat ze de poot stijf houden, en de 50% huurverhoging zonder enige aanpassing willen doorzetten. Wij hebben nog een tegenvoorstel gedaan van 25% om in ieder geval een goede verstandhouding te behouden, maar daarop kwam de reactie dat dan de stekker er direct uitgetrokken zou worden.

Ik ben er inmiddels achter dat het contract wat de hoofdhuurder met de verhuurder heeft een 2-jarig contract is, de opzegtermijn wil de verhuurder ons niet vertellen, wat ik ook begrijp, het is ook in zijn belang dat alles blijft zoals het is. De hoofdhuurder gaat ervan uit dat alle voorwaarden die voor hem gelden ook automatisch voor ons gelden.

De hoofdhuurder blijft volhouden dat voor hem ook (onverwacht, want contract niet gelezen) de huur verhoogd is, terwijl gewoon getekend is voor de huidige huurprijs, met de afspraak het eerste jaar een gereduceerde prijs te betalen. Wij wisten hier niets van, we werden juist enthousiast gemaakt met de belofte van een mooie huurprijs, en hadden indien we de huidige prijs hadden geweten nooit ons bedrijf naar deze locatie verhuisd met alle kosten van dien.

 

Nog een vraag naar aanleiding van de antwoorden (waarvoor grote dank!), indien de hoofdhuurder nu gaat beweren met ons een jaarovereenkomst aan te zijn gegaan (er is nooit een termijn besproken), kan dan de huurprijs wel zomaar zonder pardon verhoogd worden? Het lijkt mij dat zelfs in dat geval wij geïnformeerd hadden moeten worden binnen een redelijke termijn voor het aflopen van de overeenkomst, en dat ook dan wij er niet zonder meer mee akkoord hadden hoeven gaan.

 

Overigens gaat het inderdaad om een 290 bestemming.

 

 

[Marco van den Maagdenberg]

is de huidige huur marktconform?

of wordt het marktconform na die verhoging?

[P. van de Berg]

Ik heb er zelf geen kennis van, maar vind deze casus zeer interessant en heb ondertussen het nodige gelezen.

 

Ik ben heel nieuwsgierig naar wat volgens jouw de mondelinge afspraken zijn? Zo te lezen een huurperiode voor onbepaalde tijd?

Het is in mijn beleving een makkelijke gedachte van de verhuurder, alles wat voor ons geldt, geldt ook voor jullie. Maar zo werkt dat mijn inziens niet, althans niet in deze setting daar er niet over gesproken is tijdens de overeenkomst.

 

Als ik het zo allemaal lees, is dit ook een grote verrassing voor de verhuurder en is de kans dus reëel dat hij zijn 2-jarig contract niet verlengd? Iets wat je wellicht mee moet nemen in je besluit.

 

Ik verwacht niet dat hij zegt dat jullie te maken hebben met een 1 jarig contract, daar dat 1e jaar al op 29 december verlopen. Als dat wel zo is, wordt mijn inziens de mondelinge overeenkomst stilzwijgend verlengd conform de huidige setting. Eventueel gevolgd met een verhoging op basis van een prijsindex.

 

Nogmaals, ik heb hier geen kennis van en is gewoon mijn gedachtegang na e.e.a. gelezen te hebben. Wel lees ik heel veel mitsen en maren.

Heel veel succes, ben benieuwd wat de juristen hierover zeggen én hoe dit afloopt.

 

 

[AdBaat]

bestaat er een rekenmodel om na te gaan wat een marktconforme huurprijs zou zijn?

Ik heb nu een behoorlijk simpel rekensommetje gebruikt, op basis van de waarde van het pand.

daarbij ga ik er vanuit dat normaalgesproken de waarde van een pand ca. 10 - 15 keer de jaarhuur is. Met de jaarhuur van vorig jaar zou de waarde ca. 16x de jaarhuur zijn, iets aan de lage kant dus, nu zou het ca. 11x de jaarhuur zijn. Binnen de norm, maar wel tegen de bovenkant aan. Daarbij moet ook vermeld worden dat het pand in zeer slechte staat van onderhoud is en voor het laatst gemoderniseerd in de jaren 70. Het is niet geïsoleerd en brengt vrij hoge stookkosten met zich mee. De verhuurder is ook van plan het pand over ca. 5 jaar te slopen.

 

 

[AdBaat]

Onze huur ging overigens in op 1 januari 2015, de huurverhoging kregen wij dan ook te horen 2 dagen voor het aflopen van het 1e jaar.

Naar mijn mening is inderdaad een huur voor onbepaalde tijd afgesproken, aangezien er nooit over een periode gerept is. Dat de verhuurder het plan had het pand na ca. 5 jaar te slopen hadden we ook geen weet van, de hoofdhuurder wel.

[realist]

Ik weet niets van huurcontracten en de huurmarkt van vastgoed, dus zou eigenlijk niet moeten reageren. Maar vind dit wel heel interessant. In algemene zin is het toch zo, dat wanneer er geen contract is, of sterker nog dat is er wel die mondelinge overeenkomst, en die wordt geaccepteerd door een jaar lang de huur te innen en dat verder zo goedvinden, dan is toch zeer aannemelijk gemaakt dat dát de vastgesteld overeenkomst is.

 

Er ís wel een overeenkomst, maar die is mondeling. Enige punt is, dat die wordt betwist.

En dan doet de acceptatie ervan een jaar lang de balans in jullie voordeel uitslaan.

[Floor May]

Beste Adbaat,

 

Wellicht dat de informatie die op deze website staat vermeld jou een handje op weg kan helpen:

http://www.mkbservicedesk.nl/897/mag-mijn-verhuurder-huur-bedrijfsruimte.htm .

Dit komt overeen met hetgeen RT ook stelt.

 

Wat betreft de opzegtermijn van de huurder. Doorgaans is het zo dat wanneer er een (huur)contract voor bepaalde tijd wordt aangegaan, tegen het einde van die termijn dient te worden opgezegd. Dit houdt in dat het contract pas eindigt als de termijn is verlopen. Tussentijds opzeggen is vaak niet mogelijk. Het kan natuurlijk zo zijn dat de verhuurder en huurder een andere afspraak hebben gemaakt.

 

Wellicht is het de moeite waard te onderzoeken of je niet beter een andere ruimte kunt gaan huren. Uiteraard wel met een schriftelijke huurovereenkomst.