Tijd voor een eigen winkelpand

[awinius]

De onderneming groeit hard, ERG hard...

Begonnen in februari 2015, maar de webwinkel past eigenlijk al niet meer in het huidige jasje.

Ik ben vanuit huis begonnen als veilige start. Echter loopt ik nu bijna over de dozen heen in mijn woning en wil ik ook wel weer wat rust terug in huis. Daarnaast ligt er bij veel importeurs de eis dat er een winkelpand moet zijn voordat hun willen leveren.

 

Aangezien ik nog volop aan het investeren ben en ook mijn baan nog heb naast de webshop ben ik aan het kijken voor een winkelpand om te starten en dan vooral naast mijn huidige baan.

Nu loop ik echter tegen 2 dingen aan en helaas zijn de gemeentes dermate traag in reageren dat ik nog altijd geen duidelijkheid heb.

 

Punt 1: De openingstijden.

Zoals gezegd wil ik het zeker in het begin voorlopig nog doen naast mijn huidige werk en net als dat ik nu ook al doe in de avonduren van 19:00 - 21:00 of iets in die trand.

De winkeltijden wet geeft aan dat het is toegestaan om op werkdagen en zaterdag open te zijn van 6:00 - 22:00 behalve zon en feestdagen. Echter in de praktijk is bijna geen enkele winkel open in de avonduren dus vraag ik mij sterk af of ik de wet wel zo zwart wit mag interpreteren? Of zit er een addertje onder het gras?

 

Punt 2: Bestemmingsplan.

In mijn huidige regio zijn heel veel panden nog grijs van kleur wat volgens de legenda inhoud dat er geen duidelijk bestemmingsplan op rust. Hoe moet ik dit dan zien? mag hier alles tot nader orde? Moet er apart een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente?

 

Extra info:

Voor mijn doelgroep hoef ik zeker niet in het centrum te zitten aangezien de klanten speciaal naar mij toe komen. Ik ben dus niet afhankelijk van spontane langs lopende klanten. Wel moet het goed bereikbaar zijn met de auto en eventueel het ov. ik ben dan ook op zoek naar een geschikt pand in het midden van het land waar ik een stuk winkel en opslag kwijt kan. En waar ik vooral ook in de avond open kan / terecht kan om bestellingen te verwerken dat is iets wat vaak al niet kan in centrums omdat daar het gebied vaak om 19:00 echt dit gaat en er niemand meer naar binnen kan.

[Bazzio]

voor zover mijn kennis strekt mag je gewoon open tot 22.00 als je pand een winkelbestemming hebt.

je hebt je wel te houden aan de verordening van de zondagopenstelling.

een gesloten overdekt winkelcentrum is in jouw geval dan niet handig.

 

je geeft zelf aan dat je niet in het winkelhart hoeft te zitten, momenteel is er genoeg leegstand aan de randen van alle winkelcentra.

meestal grenzen deze ook aan de openbare weg, in mijn omgeving kan ik zo vier steden bedenken waar dergelijke panden leegstaan.

 

als je een bepaald centrum interessant vindt, zoek eens contact met de winkeliers/ondernemers vereniging, zij kunnen je veel handige informatie verschaffen

[awinius]

Hallo Bazzio,

 

Bedankt voor je reactie.

Het open kunnen tot 22:00 zou voor mij prima zijn, ik zit in de hobby artikelen dus 90% van mijn klanten werkt op de dag ook gewoon en komt eigenlijk nu altijd al in de avond of weekend langs. De zondagen zijn mij bekend dat is wat beperkter maar geen ramp.

 

Een overdekt centrum is voor mij zeker niet handig want die sluiten vaak vroeger en hebben reguliere openingstijden. Ik zal voor administratie of productie soms ook wat langer doormoeten dan de openings tijden van de winkel.

 

Overigens heb ik zitten kijken op sites als ilocate, fundainbusiness, bedrijfspand.com, huurflex en nog veel meer maar een betaalbaar winkelpand vinden valt nog niet mee. 1000 euro in de maand zit je al snel aan heb ik gemerkt. Wel heb ik 2 opties staan waar ik volgende week over ga praten met de makelaars. Of het wat wordt is nog even afwachten. Locatie is iets verder dan dat ik zou willen omdat ik er wel elke dag nog heen en terug van moet rijden. Maar het lijkt erop dat in de regio utrecht / nieuwegein er toch niet zoveel leegstand is als het lijkt. Maar heb ook het idee dat veel niet op internet terug te vinden is. Heb al diverse winkeliers verenigingen aangeschreven in de regio maar behalve dure panden vind ik helaas toch niet heel veel geschikte panden. Dus als iemand de goude tip heeft voor deze regio dan hoor ik dat uiteraard graag! Wel heb ik al gehoord dat er goed te onderhandelen is over de huurprijzen de laatste tijd.

[Bazzio]

ik ben zelf niet erg bekend in de regio, kan je daar niet mee helpen.

wat betreft huurprijzen kan je zeker heel goed onderhandelen, gezien de huidige leegstand is vooral flinke huurkorting goed te regelen.

 

Je maakt meer kans in kleinere steden (<100K inwoners), daar is leegstand een groter probleem dan in een grote stad als Utrecht, daar blijven de prijzen hoog.

 

Mijn ervaring is dat je beter kan gaan kijken en lokaal een bestuurslid kan aanspreken, dat levert je meer info op.

[Joost Rietveld]

Wat is nu belangrijker voor je? Winkelpand of een opgeruimd huis?

 

Winkelpand is duur, zeker in Utrecht/Nieuwegein. Maar als je de dozen al uit huis kunt hebben middels een externe opslag dan ben je volgens mij al een heel eind op weg. Dat hoeft niet veel te kosten.

 

Dat sommige importeurs een winkelpand eisen, is tot daar aan toe. Maar heb je al eens berekend of de omzet en marge die je op hun producten haalt, überhaupt een winkelruimte met dito kosten rechtvaardigt?

 

Groet

Joost

[awinius]

@Bazzio,

De huidige bezichtigingen zijn ook meer naar buiten gebieden en daar is voor mijn doelgroep ook niets mis mee.

 

@Joost Rietveld

Het punt is dat een groot deel ook gebaseerd is op een stuk klanten service.

Daarnaast zit ik met het feit dat een fabrikant er problemen mee heeft dat ik spullen bij winkels uit duitsland haal en naar de nederlandse markt breng. Dit begint juridische vormen aan te nemen en wil ik voor zijn. Ook heb ik nu regelmatig problemen met aanvoer van spullen omdat er geen winkelpand is. Helaas is de huidige branche nogal ouderwets daarin en totaal niet meewerkend. Laat ik het kort zeggen ik heb al tegen heel wat zere benen aan getrapt de afgelopen maanden om wat te weeg te brengen in die markt. Aan de klanten kant heb ik dat meer dan goed gedaan, aan de importeurs / leveranciers kant juist niet maar de inkomsten zijn dekkend om een winkelpand te verantwoorden nog los van de meerwaarde. De geschatte kosten van het huren van een winkelpand zijn minder dan 10% van de omzet op dit moment, vermoedelijk zelfs al minder dan 5%. Het grotere probleem is meer de investering die nodig is om de winkel te vullen met producten dan de vaste kosten in de maand. Ik heb nu op dit moment al bijna 50% van mijn omzet gedraaid die ik in mijn eerste jaar (2015) heb gedraaid. Een bedrijfsruimte is daarnaast in deze regio is maar een fractie goedkoper als een winkelruimte. Dus als ik al ga voor het huren van een ruimte zal dat een winkelfunctie moeten hebben. De andere optie is dat ik nog meer zere benen ga veroorzaken bij importeurs en ik weet niet of dat nog wenselijk is.

 

*Bedragen wil ik niet al teveel open kaart in spelen omdat ik daar niet direct de noodzaak van inzie. Maar ik ben uitgegaan van een winkelhuur met de overige kosten meegerekend van ca. 800 euro excl. btw. per maand

[Joost Rietveld]

Wat let je dan om een winkelpand buiten Utrecht/Nieuwegein te zoeken?

 

Vianen, Houten, IJsselstein?

[Roel J]

of andere utrecht randdorpen als maarssen, groenekan, hollandse rading, bunnik, harmelen, utrecht leidsche rijn, utrecht lunetten, de meern, vleuten.

 

ook allemaal plaatsen met een goede ontsluiting van een de snelweg A2, A12 of A27

 

wat misschien ook kan werken is wonen en hobby combineren op een andere locatie, bijv door een oude boerderij waar dan ook ruimte is om in de buitenruimte een stukje gras of asfalt of "airspace" beschikbaar te hebben (afhankelijk van het type hobby) dat werkt erg goed is mijn ervaring omdat de hobbiesten dan ook een proefritje kunnen doen of uitleg kunnen krijgen over bediening, techniek en niet onbelangrijk "showing off" voor andere hobbyisten.

 

[Highio]

Onduidelijke opening, waarin je je pijlen richt op gemeentes. Een baan, groeiende webshop en nieuwe winkel lijkt me een beetje teveel van het goede. Ik denk dat je dan over personeel of een samenwerking zou moeten nadenken. En dat zijn beide grote stappen.

 

Natuurlijk moet je samenwerken met importeurs, maar die zou ik niet alles laten bepalen. Van thuis naar bedrijfsruimte volstaat mogelijk ook en daarmee blijf je doorgaans flexibeler. Dat kan theoretisch ook weer in samenwerking met een winkelier. Je bent daarbij vrij om in Duitsland in te kopen lijkt me.

 

Groet,

 

Highio

 

 

[awinius]

nieuwegein / utrecht was alleen ter indicatie in het gebied waar ik zelf woon.

Mijn huidige zoekveld loopt vanaf bodegraven tot geldermalsen tot vinkeveen en de bilt ongeveer.

 

Ik hoef zeker niet in utrecht / nieuwegein te zitten. Tuurlijk dichterbij huis is altijd prettiger want reistijd is verloren tijd.

 

En op het moment is het een volle agenda ja, maar of ik nu vanuit huis meerdere avonden en het weekend werk of vanaf een winkel/bedrijfs locatie. Personeel is nog zeker geen optie, samenwerking met een aantal andere winkeliers is er al omdat zoals eerder gemeld ik nu dus (duur) inkoop bij feitelijk concurrenten. Het is ook niet mijn intentie om nog jaren deze dubbele uren te gaan draaien.

 

En ik heb 1 hele simpele statement, mijn bedrijf dus ik bepaal. Inmiddels heb ik genoeg importeurs al laten merken dat ik niet bang voor creatieve constructies en dat er in overleg genoeg mogelijk is waaronder dus deze stap naar een eigen pand. Feitelijk zou de beste oplossing een bedrijfspand zijn met toestemming voor detailhandel. Echter is die kans vrijwel 0 of ga je echt in grijze gebieden zitten met de gemeente waar er al genoeg hun vingers aan hebben gebrand.

 

Het probleem met inkopen via niet officiele kanalen (grijze import) is dat het niet direct verboden is maar uiteindelijk ga je wel juridische procedures krijgen. De nederlandse importeur van een merk waar ik redelijk wat van verkoop steekt helaas zijn kop in het zand ondanks gemaakte afspraken uit het verleden en het volledig nakomen van deze afspraken vanaf mijn kant. Er loopt nu een 2de parallel weg via de belgische importeur die wel graag wilt leveren en bot gezegd zal mij het een zorg zijn wie het levert als het maar goed gebeurt en betrouwbaar is naast uiteraard een goede prijs.

 

Wat betreft wonen en werken op 1 locatie, helaas heb ik niet de intentie om zelf al gelijk te gaan verhuizen ik heb net alles hier praktisch opgebouwd en heb alles tot mijn beschikking wat ik prive wil hebben. Feitelijk zou ik zelfs hier een winkel kunnen starten. Zei het niet dat het niet mag van de gemeente en dat het veel overlast geeft voor de buurt waardoor het niet wenselijk is.

 

Buitenruimte waar je echt kan rijden en alles zou een pre zijn maar helaas worden die vierkante meters ook gewoon doorbelast en dat is met mijn starters budget niet echt de meest verstandige optie.

[Sedi313]

Avonduren zijn veelal goed in grote steden zoals Amsterdam. Maar een kleine winkelcentrum in een dorp ergens in Friesland is denk ik niet echt handig.

 

Tenzij jij de enige bent waar de artikelen te krijgen zijn en al erg bekend in de regio. Dan zou ik het nog wel kunnen overwegen om in de avonduren open te gaan.

 

Maar je moet ook rekening houden met je privé, ik zou het eerlijk gezegt niet fijn vinden om 6 dagen per week de hele dag te werken en pas om 11 uur voor de tv te liggen en de volgende ochtend weer aan de boeg... Maarja je moet er maar van houden.