Verkopen goodwill en inventaris in gehuurd pand

[Keetje2012]

Wij hebben een damesmodezaak in het midden segment in een mooi oud pand in het centrum van een mooi oud plaatsje in de provincie Utrecht.

Wegens geen opvolging gaan we er mee stoppen, er bestaat de mogelijkheid om de huur over te nemen, en ook de merken die wij altijd hebben verkocht.

Maar hoe bepaal je daar nu de vraagprijs van, het pand heeft een vloeroppervlakte van ongeveer 80m2, en de opvolger kan zelf de voorraad weer aanvullen

Misschien is deze vraag totaal niet op zijn plek in dit forum, maar ik wil hem toch plaatsen met de vraag of iemand hier ervaring mee heeft.

 

 

 

[4711]

Je kijkt naar hoe winstgevend de zaak is. En hoe de toekomst (qua winstgevendheid) eruit ziet.

En hoeveel een opvolger daar dan eventueel bereid zou zijn voor te betalen, om dit 'in de schoot geworpen te krijgen' dus.

En hoeveel je er zelf voor wil vangen natuurlijk.

 

M.a.w.: Wat de gek er voor geeft.

 

[Ron van der Kolk]

Maar hoe bepaal je daar nu de vraagprijs van?

Als jij, met de kennis van nu, een vergelijkbaar bedrijf zou starten, hoeveel moeite zou het dan kosten om zo'n huurcontract, klantenkring, personeel, verkoopmogelijkheid voor die merken etc. te krijgen? Stel dat dat nu een maand werk is, dan is de waarde een maandloon. Dat is wat iemand zich namelijk bespaart door over te nemen in plaats van zelf te beginnen. Tel daar de (tweedehands) inkoopwaarde van voorraad en inventaris bij op en dan heb je in elk geval een idee.

 

Meestal valt zo'n rekensom niet prettig uit, want jullie hebben er vast jaren over gedaan. Reken jezelf niet rijk en kijk door de ogen van de potentiële koper. De koper moet daarnaast ook iets aan zijn aanschaf hebben: het draait om de winstpotentie op de investering. Maar alle rekensommen ten spijt is het uiteindelijk toch exact 1,0 x WDGEVG. Rekenen met de historische winst (voor of na belasting) heeft bij een kleine winkel die afhankelijk is van de personen niet zoveel zin, want die winst is door de persoonswisseling toch weinig stabiel.

[LiGuido]

Stel dat dat nu een maand werk is, dan is de waarde een maandloon. Dat is wat iemand zich namelijk bespaart door over te nemen in plaats van zelf te beginnen.

 

Dit is echt onzin.

 

 

@Keetje. Een vraagprijs bepalen is afhankelijk van een heleboel factoren. Maar het begint met de cijfers. Jouw winkel heeft de afgelopen jaren omzet en winst gemaakt, neem ik aan. Die cijfers zijn bepalend voor een waardebepaling. In de retail business wordt met name gekeken naar de Discretionary Cash Flow. Daar gaat een multiplier over van tussen de 1.5 en 2.2. In basis. Dat is grofweg wat je waard bent. DCF is niets anders dan: Wat blijft er over nadat alles is betaald

 

Daarna ga je kijken naar alle overige factoren zoals: hoe makkelijk kan een derde instappen. Moeten er grote kosten worden gemaakt. Moet er veel tijd worden gestoken in een nieuwe voorraad of is de nieuwe collectie al besteld.

 

[Easy does it]

Stel dat dat nu een maand werk is, dan is de waarde een maandloon. Dat is wat iemand zich namelijk bespaart door over te nemen in plaats van zelf te beginnen.

 

Dit is echt onzin.

 

 

@Keetje. Een vraagprijs bepalen is afhankelijk van een heleboel factoren. Maar het begint met de cijfers. Jouw winkel heeft de afgelopen jaren omzet en winst gemaakt, neem ik aan. Die cijfers zijn bepalend voor een waardebepaling. In de retail business wordt met name gekeken naar de Discretionary Cash Flow. Daar gaat een multiplier over van tussen de 1.5 en 2.2. In basis. Dat is grofweg wat je waard bent. DCF is niets anders dan: Wat blijft er over nadat alles is betaald

 

Daarna ga je kijken naar alle overige factoren zoals: hoe makkelijk kan een derde instappen. Moeten er grote kosten worden gemaakt. Moet er veel tijd worden gestoken in een nieuwe voorraad of is de nieuwe collectie al besteld.

 

 

De waarde van de onderneming is inderdaad de netto contante waarde van de (verwachte) geldstromen uit de onderneming (zeg maar winst).

Bij een huurpand is een bijkomend aspect de onzekerheid of het pand ook in de toekomst gehuurd kan worden of dat de eigenaar dat op een gegeven moment voor eigen gebruik wil bestemmen.

Hoe korter de onderneming bestaat hoe lager dan de (DCF) is.

 

Alleen gooi je wat definities door elkaar zie de links;

DCF

Discretionary income

 

Vriendelijke groet,

 

[realist]

Ben het met (de meeste) bovenstaande schrijvers eens: je kijkt naar de winst die de winkel nu maakt.

Eerste schatting is toch, dat de toekomstige eigenaar dat ook ongeveer kan maken.

Dat kan meer zijn, dat kan minder zijn, maar je vraagt ook wel een schatting van een schatting te maken omdat je nu helemaal niks hebt.

Eventueel reken je het meteen mee: de huidige eigenaar pakt €50.000 per jaar eruit, maar dat gaat de toekomstige nóóit lukken: reken dat dan meteen mee. Andersom ook.

 

Enfin, van die geschatte winst haal je nog een 'toegekend loon zelfstandigen' af.

Wat de (nieuwe) eigenaar dus al verdient door er zelf te werken.

 

Van wat er overblijft, als er wat winst overblijft, moeten dan de financieringslasten betaald worden, of dat nou rente, dividend of een vergoeding voor het zelf erin gestopte vermogen is maakt niet uit.

[Ron van der Kolk]

Dit is echt onzin.

Ik heb in de schoolbankjes ook de rekensommetjes gemaakt op basis van (voorspelde) winst. Als hier alleen een vermogenstransactie plaats zou vinden waarbij het bedrijf ongewijzigd door zou lopen, en er enige voorspelling van de toekomstige winst zou zijn, zou je het potentieel rendement op te investeren vermogen kunnen berekenen. Maar dat is hier niet zo.

 

Er is zo te lezen geen personeel, dus ik maak de aanname dat de winkel gedreven wordt door vraagsteller(s). Die gaan weg, en daarmee het grootste deel van de onderneming. De inkoop, bedrijfsvoering en verkoop zijn sterk (zo niet volledig) afhankelijk van deze personen. Er is door overname geen lopend bedrijf meer; wat hou je dan nog over behalve inventaris, voorraad, een huurcontract en goodwill?

 

Als er geen personeel is, zullen de ondernemers ook zelf de arbeid verrichten. Is de winst dan groot genoeg om naast rendement op persoonlijke arbeid nog te kunnen spreken van enig rendement op geïnvesteerd vermogen? Oftewel, levert het een potentiële koper meer op dan ergens in loondienst gaan?

 

Een winkelinventaris en voorraad voor een kledingwinkel zijn niet zo moeilijk te verkrijgen. Het over te nemen huurcontract heeft alleen waarde als het een bijzondere locatie is waar je anders moeilijk tussenkomt. Leverancierscontracten idem. Wat is de goodwill dan waard? Hoe trouw zullen klanten blijven als de huidige boegbeelden verdwijnen?

 

Natuurlijk kun je allerlei rekensommen loslaten op historische cijfers, maar die bieden hier geen enkele garantie voor de toekomst en ze houden geen rekening met de alternatieve voor de potentiële koper. Uiteindelijk is het toch wat de gek er voor geeft. En zo’n gek zal zich toch even achter de oren krabben: waarom zou ik voor veel geld een kledingwinkel overnemen als ik misschien net zo makkelijk cq. met minder investering zelf een nieuwe winkel kan starten?

 

[LiGuido]

Hi Ron,

 

TS vraagt hoe je een goede verkoopprijs bepaalt voor haar winkel. In beide antwoorden vertel je dat het niet zo aantrekkelijk is voor een koper om een kleine winkel te kopen. Je drukt de waardering enorm op basis van aannames en 'is het niet aantrekkelijker om het zelf op te zetten'. Ook als het aantrekkelijker is om zelf te starten doet dat natuurlijk niets af van hoe je berekent wat het waard is.

 

Houd verder even in je achterhoofd dat zelf een winkel opbouwen waarschijnlijk gefinancierd moet worden door een bank. Een praktisch onmogelijke opgave voor een starter. Iemand met kennis en ervaring in de kledingbranche maakt meer kans om een winkel over te nemen omdat er reeds bestaande omzet/winst is.

 

Ik heb in de schoolbankjes ook de rekensommetjes gemaakt op basis van (voorspelde) winst.

 

Hoe heb je die gemaakt? Er wordt niets over omzet/winst geschreven in dit topic.

 

Als hier alleen een vermogenstransactie plaats zou vinden waarbij het bedrijf ongewijzigd door zou lopen, en er enige voorspelling van de toekomstige winst zou zijn, zou je het potentieel rendement op te investeren vermogen kunnen berekenen. Maar dat is hier niet zo.

 

Wellicht staat hier een perfecte basis voor iemand die kennis heeft van zaken. Misschien is kledingwinkel een dorp verderop wel in staat om een tweede winkel te starten. Dan kan het bedrijf wel ongewijzigd doorlopen.

 

Er is zo te lezen geen personeel, dus ik maak de aanname dat de winkel gedreven wordt door vraagsteller(s).

 

Bijna elke retailwinkel heeft parttimers in dienst. En die hebben inmiddels ook de nodige kennis opgebouwd.

 

Is de winst dan groot genoeg om naast rendement op persoonlijke arbeid nog te kunnen spreken van enig rendement op geïnvesteerd vermogen? Oftewel, levert het een potentiële koper meer op dan ergens in loondienst gaan?

 

Dat weet je niet. Maar die situatie is niet anders bij het zelf starten.

 

Oftewel, levert het een potentiële koper meer op dan ergens in loondienst gaan?

 

Als het gelijk is of zelfs minder oplevert kan ik genoeg redenen bedenken om zelfstandige te zijn en niet voor een baas te hoeven werken.

 

Een winkelinventaris en voorraad voor een kledingwinkel zijn niet zo moeilijk te verkrijgen.

 

Ik denk dat je je hier op verkijkt. Een complete winkelinventaris kopen kost geld. Geld dat waarschijnlijk gefinancierd moet worden door een bank. En dat kan een starter vergeten.

 

Het over te nemen huurcontract heeft alleen waarde als het een bijzondere locatie is waar je anders moeilijk tussenkomt.

 

Nee. Veel vaste klanten weten dat er een kledingwinkel staat en komen daar kijken. Een nieuwe locatie voor een starter betekent een compleet nieuwe klantenkring opbouwen.

 

Natuurlijk kun je allerlei rekensommen loslaten op historische cijfers, maar die bieden hier geen enkele garantie voor de toekomst.

 

Dat heet ondernemen.

 

[kuifje]

Kijk, het is heel simpel. Zoals Ron ook al zei: bepaal hoeveel het een mogelijke overnemer gaat kosten om een gelijkaardige zaak van niets op te bouwen. En dan niet een gelijkaardige zaak zoals die nu is, maar zoals die zal zijn als je er zelf uitgestapt bent.

 

Een overnemer die er meer voor betaalt dan dat bedrag is niet goed wijs, dus daar moet je niet op rekenenen.

 

Wat natuurlijk wel kan is dat het een nieuwe ondernemer veel meer zou gaan kosten dan een ervaren ondernemer uit dezelfde branch. Dan zul je normaal gesproken van die nieuwe een hogere prijs krijgen.

 

Het kan natuurlijk ook dat de zaak zoals die zal zijn als je uitgestapt bent veel meer waard is als er een ervaren ondernemer instapt in plaats van die nieuwe. Dan zou je van de ervaren ondernemer weer meer kunnen vangen.

 

Tenzij het om een heel aantrekkelijke locatie gaat voor een lage huurprijs, of tenzij de relatie met de merken heel veel waard is, of de reputatie van de winkel zeer goed is, zou ik denken dat als je 20-30 duizend boven de tweedehands waarde van de inventaris en voorraad weet te krijgen, je een spekkoper bent.

 

 

[LiGuido]

bepaal hoeveel het een mogelijke overnemer gaat kosten om een gelijkaardige zaak van niets op te bouwen. En dan niet een gelijkaardige zaak zoals die nu is, maar zoals die zal zijn als je er zelf uitgestapt bent.

 

En hoe bereken je zoiets dan? Schrijf je nu trouwens dat je een prijs moet betalen die je zal krijgen als je klaar bent met ondernemen?

 

[kuifje]

Ja, zoiets bereken je niet zomaar, niet voor alles is een formule, zoiets moet je schatten op basis van jouw kennis van de betreffende business.

 

En zelfs dan is nog maar de vraag of je dat krijgt. Je moet nog altijd wel een overnemer vinden.

 

En nee, ik schreef niet wat jij dacht dat ik schreef, ik weet niet waar je dat vandaan haalt.

 

Wat ik wel schreef is dat, omdat in een dergelijke business een deel van de omzet (welk deel? Weet ik niet, maar de vraagsteller heeft vast wel een idee) afhangt van de persoonlijke relatie van de eigenaar/baas met de klanten, de vraagsteller voor een eerlijke inschatting de business moet waarderen op basis van de waarde als hij/zij zelf er niet meer inzit, dus na verkoop.

 

Misschien maakt het vrijwel niets uit voor de waarde, misschien heel veel, dat kan ik niet zeggen, maar de vraasteller zou dat moeten kunnen inschatten.

[Easy does it]

Wij hebben een damesmodezaak in het midden segment in een mooi oud pand in het centrum van een mooi oud plaatsje in de provincie Utrecht.

Allemaal heel mooi maar voor een opvolger gaat het er natuurlijk hoofdzakelijk om hoeveel klanten er komen en hoeveel omzet er gemaakt wordt.

Wegens geen opvolging gaan we er mee stoppen,

Dit is een probleem en wat Ron al aangeeft wat is de meerwaarde van de bestaande onderneming t.o.v. gewoon zelf starten.

U kunt er natuurlijk ook voor kiezen iemand in dienst te nemen en die dan de onderneming over te laten nemen.

Kent U geen andere eigenaren van damesmodezaken die interesse kunnen hebben?

er bestaat de mogelijkheid om de huur over te nemen, en ook de merken die wij altijd hebben verkocht.

Beiden hebben geen waarde an sich. Het is uw pand niet en het is uw merk niet.

Als u de huur beëindigt kan in principe iedereen het pand huren.

Maar hoe bepaal je daar nu de vraagprijs van, het pand heeft een vloeroppervlakte van ongeveer 80m2, en de opvolger kan zelf de voorraad weer aanvullen

De waarde zit hem in de voorraad (inkoopwaarde) en de verdien- en omzetcapaciteit.

Volgens onderstaande site is de omzet per m2 ongeveer € 3.000. dus € 240.000 !?

Gezien de locatie verwacht ik een aanzienlijke lagere omzet.

Detailinfo

Verder zijn de netto resultaten flinterdun dus van goodwill is wellicht geen sprake.

Als eenmanszaak haalt men wellicht een fiscale ondernemingswinst van 19% door het ontbreken van personeel.

 

Maar zonder concrete cijfers blijft dit dus koffiedik kijken.

 

Normaliter bereken je de bedrijfswaarde op;

 

Waarde overgenomen voorraad en activa zoals inrichting e.d..

Goodwill is winst na arbeidsbeloning ondernemer in eenmanszaak en personeel contant gemaakt tegen de rendementseis.

Hoe groter het risico hoe hoger de rendementseis hoe lager de goodwill dus.

Het risico in dit geval is vrij hoog.

 

Hoe een opvolger te vinden?

Een mogelijkheid zou zijn iemand in dienst te nemen en die op te leiden en daarna over te laten nemen en dan een "earn out" constructie opzetten. Dit zou kunnen inhouden dat de eerste jaren de winst na arbeidsvergoeding wordt gedeeld met de voormalige eigenaar.

 

Dit alles is dus afhankelijk van de werkelijke omzet en winst.

 

Vriendelijke groet,