vraag wegstrepen ondernemersinkomen bij hypotheekaanvraag prive

[minten]

Een dringende vraag waarmee ik normaal gesproken altijd naar een hypotheekadviseur zou zijn gestapt, maar, omdat de tijd erg dringt, toch ook wel benieuwd was naar de mening van mensen hier. Ik ben weliswaar ondernemer, maar de case betreft een hypotheek voor de aanschaf van een privé-huis. Ik hoop dat dat de regels van dit forum niet overtreedt.

 

De situatie:

Ik ben ondernemer, sinds 2011, al jaren met vast dga-salaris. Mijn partner is in vaste dienst (niet bij mij), ook al jaren.

Resultaten van mijn 100%-onderneming zijn erg stabiel, nooit verliezen, geen (juridische) problemen, geen schulden, betaalt (uiteraard) VPB enz. Desalniettemin ben ik kennelijk erg "moeilijk hypotheekbaar" vanwege de branche van mijn BV; ik kan er lang over doorgaan hoe oneerlijk ik dat vind maar voor nu nu niet relevant. Uiteindelijk, na veel afwijzingen, toch één bank gevonden die zegt in principe wel te willen financieren, maar dat pas definitief te kunnen zeggen bij een aanvraag. Het bedrag dat ze indiceren ligt overigens veel hoger dan wat we nodig zouden hebben, we zoeken bepaald geen tophypotheek en leggen bovendien erg veel eigen geld in, dus feitelijk amper leenrisico. Het is puur mijn branche (en kortzichtigheid) die financiers afschrikt.

 

Na lang zoeken denken we een ideaal huis gevonden te hebben. Oplevering zou op verzoek van de verkopers pas begin 2022 zijn en dat komt ons om privé omstandigheden ook prima uit. Qua financiering is het echter ingewikkeld, want hypotheekoffertes zijn maximaal een maand of zes geldig, plus eventueel zes maanden verlenging als je mazzel hebt.  Kortom, de enige manier om een bod te doen zou zijn zonder voorbehoud van financiering (want die financiering krijg je toch niet rond met een oplevering over een maand of 18). We zouden dan medio 2021 op zoek moeten gaan naar een concrete hypotheek terwijl de koopakte dan allang al getekend is.

 

Worst case trekt mijn geldverstrekker zich terug, vind ik geen andere, krijg ik geen hypotheek en moet ik het huis volledig uit eigen middelen betalen. Het kan, maar dit is echt een worst case scenario, want om dat te doen zou ik mijn BV voor een groot deel leeg moeten trekken. 

 

Erg lange intro naar mijn vraag: stel, geen enkele financier wil mij een hypotheek verstrekken vanwege "mijn branche". Is het dan denkbaar dat alleen het inkomen van mijn partner (vast contract, stabiele conventionele situatie) wordt meegenomen door een financier en mijn situatie volledig buiten beschouwing blijft (desnoods wordt mijn inkomen op nul gezet)?   

Met wat we kunnen lenen alleen op haar inkomen zouden we er al vrijwel zijn.  Maar is dit een reële gedachte?   Of is alleen maar omdat zij met mij samenwoont (samenlevingscontract) en mijn naam ook op de koopcontract van het huis staat, zij plotseling ook "onhypotheekbaar" geworden?

 

De tijdsdruk is nogal enorm: er is onverwacht een bod uitgebracht op het huis dat wij voor ogen hadden. Eigenlijk moeten we dit weekend beslissen of wij ook bieden (met als horrorscenario dat niemand ons iets wil lenen en ik opdraai voor de volledige koopsom) of ik het huis laat lopen. Misschien een te specialistische vraag voor een forum als dit, daar ben ik me van bewust maar ik wilde het toch even proberen. 

 

 

 

[Roel J]

43 minuten geleden, minten zei:

Ik ben weliswaar ondernemer, maar de case betreft een hypotheek voor de aanschaf van een privé-huis. Ik hoop dat dat de regels van dit forum niet overtreedt.

 

In principe valt een prive hypotheek buiten de scope, maar gezien de specifieke problemen is enige collegiale denkkracht van mede ondernemers niet mis.

Dus laat ik hem open..

 

Banken hebben tegenwoordig meer geboden en verboden dan de gemiddelde kerk / religie..
Ik heb nu nog geen oplossing of idee, maar misschien meld ik mij daar later nog voor

[vloerengilde]

gewoon aanvragen op naam partner, zelf de benodigde eigen inleg aandragen, alleen weet ik niet of je dan samen koopt of de partner, in't geval dat de partner alleen eigenaar wordt wel even goed beschrijven dat die inleg toch van jou is.

[Roel J]

2 uur geleden, minten zei:

Kortom, de enige manier om een bod te doen zou zijn zonder voorbehoud van financiering

 

Dat begrijp ik niet, die clausule is toch niet afhankelijk van of je al een hypotheekofferte hebt? Je kunt er toch prima in zetten dat uiterlijk 8 maanden voor geplande overdracht de financiering wordt aangevraagd? ik zou niet snel een huis kopen zonder voorbehoud van financiering.. Stel dat medio 2021 blijkt dat je het toch niet rondkrijgt. Dan is er ook nog bijna een jaar voor hen om opnieuw te verkopen.. Dat lijkt me dan ook geen onredelijke termijn voor hen.. sterker nog er zal een veel groter aantal potentiële kopers zijn die er binnen 6-12 maanden in willen dan kopers die bereid zijn 1,5 tot 2 jaar te wachten..

 

2 uur geleden, minten zei:

Met wat we kunnen lenen alleen op haar inkomen zouden we er al vrijwel zijn.  Maar is dit een reële gedachte? 

 

Tot pak em beet midden jaren 80 werd een hypotheek altijd afgesloten op 1 inkomen en dan ook nog altijd dat van de man.. want vrouwen kregen kinderen enzo..

Inmiddels zijn we iets moderner.. Hypotheken kunnen nog steeds op 1 inkomen afgesloten worden, zeker als er een flinke portie eigen geld is. Dus ik denk (maar weet niet 100% zeker) dat je gewoon op jou partner inkomen moet kunnen financieren als de eigen inleg zorgt dat geen tophypotheek nodig is. En aangezien je zegt in een worst-case scenario de hele handel te kunnen betalen.. dan lijkt me dat je zat onderhandelingsruimte hebt met bank(en) om tot een hypotheek op alleen het inkomen van je vrouw te komen. Bij twijfel aan de kant van de bank is het gewoon een kwestie van eigen geld deel verhogen zodat de bezwaren verdwijnen.

 

Ander scenario dat ik zou onderzoeken is hoe de bank kijkt naar een tweede (achtergestelde) hypotheekvertrekker. in casu jou bv.. Het feit dat de bank met jou als persoon geen zaken wil doen is een regeltje, het zou zomaar kunnen dat ze dan geen (moreel) oordeel over andere financierende partijen omdat daar geen beleidsregeltje voor is..

 

Nog een ander scenario.. Je start een andere BV waar je een flinke aandelenkapitaal in pompt waarmee je een hypotheek verstrekt. dan heb je wellicht helemaal geen last van die verkeerde branche, alleen moet je wel heel goed fiscaal laten checken of dat kan.. of dat de fiscus dat afschiet omdat een nieuwe bv met als enig doel financiering van een hypotheek voor de aandeelhouder niet kan.

 

Tot slot een gedachte die bijna al het voorgaande overbodig maakt.
als je toch de gok neemt om zonder voorbehoud te tekenen, hou dan ook rekening met de boete clausule als de koop niet door kan gaan.. de vraag is dan eigenlijk is dit huis zo ideaal dat je bereid ben om het boetebedrag te moeten betalen. Als het antwoord een duidelijk nee is heb je ook antwoord op de vraag of je zonder voorbehoud moet kopen.

Ik ben een risicomijder en zou het nooit doen.. maar dat is echt persoonlijk..

Tegelijkertijd zie ik als ik mijn persoonlijke risico-aversie aan de kant schuif wel de nodige nog niet onderzochte uitwegen die mogelijk een oplossing kunnen zijn dankzij het flinke kapitaal in de "besmette BV". Er moeten mogelijkheden zijn om dat besmette geld te ontsmetten voor de banken met smetvrees..

 

[Highio]

Het zal wel onbedoeld zijn maar ik lees privé(-)huis in het openingsbericht, terwijl denk ik eigen woning bedoeld wordt.

 

Ik vind dat je je niet onder tijdsdruk moet laten zetten door een 'nieuw' bod. Huizen genoeg te koop binnenkort en je zegt liquide te zijn.

 

Groet,

 

Highio

4 september 2020 aangepast door Highio

[minten]

  

1 uur geleden, vloerengilde zei:

gewoon aanvragen op naam partner, zelf de benodigde eigen inleg aandragen, alleen weet ik niet of je dan samen koopt of de partner, in't geval dat de partner alleen eigenaar wordt wel even goed beschrijven dat die inleg toch van jou is.

 

Ja, hier had ik ook aan gedacht. Maar accepteert een bank dat je samen koopt, terwijl er maar één persoon op de hypotheekovereenkomst staat?  Of andersom, dat er maar één eigenaar van het huis is, terwijl het grootste deel van het geld door de ander is ingebracht?  En sowieso natuurlijk een super-rommelige oplossing als je ooit uit elkaar zou gaan.

 

1 uur terug, Roel J zei:

 

Dat begrijp ik niet, die clausule is toch niet afhankelijk van of je al een hypotheekofferte hebt? Je kunt er toch prima in zetten dat uiterlijk 8 maanden voor geplande overdracht de financiering wordt aangevraagd? ik zou niet snel een huis kopen zonder voorbehoud van financiering.. Stel dat medio 2021 blijkt dat je het toch niet rondkrijgt. Dan is er ook nog bijna een jaar voor hen om opnieuw te verkopen.. Dat lijkt me dan ook geen onredelijke termijn voor hen.. sterker nog er zal een veel groter aantal potentiële kopers zijn die er binnen 6-12 maanden in willen dan kopers die bereid zijn 1,5 tot 2 jaar te wachten..

 

Ja, dit vraagt inderdaad wel toelichting. Het andere bod is gebaseerd op overdracht binnen een paar maanden, kennelijk is de verkopende partij bereid te overwegen er eerder uit te gaan bij een hoger bod. De kans dat zij dan met een ander bod op tafel akkoord gaan met ons drie kwart jaar wachten op een financieringsvoorbehoud lijkt me niet zo groot meer.

 

Verder een paar goede opmerkingen en suggesties, thanks!   De suggestie van de BV als tweede hypotheekverstrekker snap ik niet helemaal. Het is zeker praktisch haalbaar, maar waarom zou dat de bank iets uitmaken?  Sowieso hoeven ze maar 60-70% van de woning te financieren, ook nu al, de rest doen we sowieso al met eigen inleg (overwaarde+spaargeld).  Het probleem lijkt inderdaad dat ze mij niets willen lenen, of ik er dan via mijn BV als tweede verstrekker bij zit of niet. Verder interessante comments, daar moet ik even over nadenken.

Het boetebedrag is wettelijk 10% van de verkoopwaarde, voor zover ik weet (via Google). Of dat ik er voor over heb? Nee.  Ik trek dan nog liever mijn BV helemaal leeg om alsnog zelf het bedrag te betalen dan zoveel geld weg te gooien, maar dat is misschien niet per se rationeel.

 

1 uur terug, Highio zei:

Ik vind dat je je niet onder tijdsdruk moet laten zetten door een 'nieuw' bod. Huizen genoeg te koop binnenkort en je zegt liquide te zijn.

 

Ja, dat terecht punt natuurlijk. Ik ga misschien te snel een tunnelvisie in met dit soort dingen. Het huis is bijzonder, maar misschien niet zo bijzonder.

4 september 2020 aangepast door minten

[Roel J]

5 minuten geleden, minten zei:

Het andere bod is gebaseerd op overdracht binnen een paar maanden, kennelijk is de verkopende partij bereid te overwegen en er eerder uit te gaan. De kans dat zij dan met een ander bod op tafel akkoord gaan met drie kwart jaar wachten op een financieringsvoorbehoud van onze kant lijkt me niet zo groot meer.

 

Dat laatste snap ik.. maar nu gaat er toch een alarmbelletje af op het eerste en dan vooral de termijn voor overdracht

toen jullie een bod deden was dat op voorwaarde dat het in 2022 zou zijn omdat ze niet eerder eruit konden..  En nu opeens kan het wel, kennelijk doet die andere partij dan een zoveel beter bod dat ze het willen overwegen.. worden jullie (beide kopers) niet gebruikt om de prijs op te drijven?

 

2 minuten geleden, minten zei:

Het boetebedrag is 10% van de verkoopwaarde, voor zover ik weet (via Google).

 

10% is vrij standaard ja..

 

2 minuten geleden, minten zei:

Of dat ik er voor over heb? Nee.  Ik trek dan nog liever mijn BV leeg om alsnog zelf het bedrag te betalen dan zoveel geld weg te gooien, maar dat is misschien niet per se rationeel.

 

Precies, maar je hebt nog een heel weekend om emotie (van het droomhuis, risico op onnodige kosten) en ratio te scheiden. Er zijn maar weinig huizen zo uniek dat je ze echt niet moet laten schieten..

 

12 minuten geleden, minten zei:

De suggestie van de BV als tweede hypotheekverstrekker snap ik niet helemaal.

 

Er zijn twee manieren om geld van de BV te gebruiken voor de eigen woning.

1. Is (super) dividend uitkeren, afrekenen en dat geld dan als eigen vermogen in het huis stoppen, dan drukt dat mogelijk ook het rente percentage van de bank voor de hypotheek

 

2. Er is een mogelijkheid dat jou BV jou als (hypothecair) financier optreed van jou huis dan heb je dus in formele zin een hypotheek schuld aan de bank én een 2e (hypotheek)schuld aan je BV. Je betaald dan ook elk jaar rente en aflossing aan je bv.

Google maar eens op "hypotheek van eigen bv".. dan krijg je een sloot aan informatie over die constructie, ook hier op HL staan er diverse topics over..

Voordeel van lenen van de BV is dat je de rente niet naar een bank brengt maar naar jezelf.. (indirect) en het slapende / overtollige vermogen van de bv maakt ook rendement.

 

Omdat je dus veel geld in de BV hebt kun je dus een ideale mix maken tussen eigen geld inleggen, een kleine hypotheekschuld bij de bank en een hypotheekschuld bij je eigen bv.

 

In de huidige situatie doe je eigen inleg groot genoeg om een gunstige rente te krijgen en de rest leen je van de bank (vermoedelijk vanwege hypotheekrente aftrek) , maar de bank toetst jou als persoon op je activiteiten en vind je niet goed genoeg.. kapitaalkrachtig genoeg maar de branche is een beetje bah.. dus de bank wil "daar liever niet me geassocieeerd worden of de professionele uitleg zal zijn, de risico indicatoren te hoog (kans op fraude, witwassen , wapen- of mensenhandel e.d zijn hot items)

Als alleen de naam van je vrouw op de hypotheek staat en je vrouw zegt ik heb ook nog een hypotheek bij BV X aangevraagd dan heb je kans dat de bank alleen eist dat zij eerste hypotheek recht hebben en verder niet geinteresseerd zijn wat BV X doet, want zij hebben een toetsingsbeleid voor klanten, maar niet voor medefinanciers, althans niet op consumenten hypotheken.

 

Vervelende is een beetje dat alle varianten die ik beschrijf als opties wil je eigenlijk in alle rust uitzoeken en uitlopen.. dus dat maakt ze minder geschikt voor het dilemma van dit weekend.. Maar goed ik dachtik deel die hersenspinsels toch want wellicht dat het toch helpt bij de besluitvorming, al is het maar omdat je eigenlijk nog teveel hebt uit te zoeken kwa financiering om nu al (definitief) ja te zeggen tegen een huis..

 

 

 

[Cosara]

16 uur geleden, minten zei:

Erg lange intro naar mijn vraag: stel, geen enkele financier wil mij een hypotheek verstrekken vanwege "mijn branche". Is het dan denkbaar dat alleen het inkomen van mijn partner (vast contract, stabiele conventionele situatie) wordt meegenomen door een financier en mijn situatie volledig buiten beschouwing blijft (desnoods wordt mijn inkomen op nul gezet)?   

Met wat we kunnen lenen alleen op haar inkomen zouden we er al vrijwel zijn.  Maar is dit een reële gedachte?   Of is alleen maar omdat zij met mij samenwoont (samenlevingscontract) en mijn naam ook op de koopcontract van het huis staat, zij plotseling ook "onhypotheekbaar" geworden?

Uw betrokkenheid kan geheel achterwege blijven.

Als haar inkomen voldoende is om de woning middels een hypotheek te kopen, dan zou ik alleen haar naam op de hypotheekakte en het koopcontract zetten ... dat voorkomt veel mitsen en maren en veel vragen.