Beste lezers, vrienden hebben mij gevraagd om ( als ex ondernemer)over hun schouders mee te willen kijken bij de aankoop van een pension.

Het pand is nu een bedrijfs pand, hoe lastig word het om dit pand prive aan te kopen.

Heeft dit consequenties voor de koper, of zijn er veel haken en ogen.

voorafgesteld dat het pand al langer dan twee jaar als dusdanig in gebruik is.

Hoe gaat het pand door de koper gebruikt worden?

 

Beste Koen, allereerst welkom op Higherlevel!

 

inhoudelijk: ik denk dat je een andere vraag wilt stellen dan de titel en tekst suggereren. Hoe je het pand aankoopt (zakelijk of privé) is namelijk irrelevant, alleen van belang voor de financier en de belastingdienst. Je kunt namelijk prima een zakelijk pand privé aankopen (veel ondernemers doen dat ook, als vorm van oudedagsvoorziening bijvoorbeeld) 

 

Wat wél van belang is - en wat vermoedelijk ook je vraag is - is het gebruik, vandaar ook de vraag van Wim.

 

Privé aanschaf van een zakelijk pand maakt het  namelijk niet opeens een pand dat privé gebruikt kan en mag worden: dat vereist mogelijk een wijziging van het bestemmingsplan, en daarvoor moet je toestemming vragen bij de gemeente.

 

Zorg dus dat je het bestemmingsplan en indien nodig een wijziging daarvan, vooraf (vóór koop of zelfs maar een bod dus!) helder hebt, dat voorkomt een hoop problemen, zoals dit voorbeeld van een ander actief HL Lid

Hallo Wim, deels privé en deels kamer verhuur.

 

Beste Norbert, 

dank voor het verwelkomen op dit Forum, en dank voor je antwoord.

het is een bestaand bedrijf, kamer verhuur en in gebruik als woning door de huidige eigenaar.

het pand is nu een bedrijfspand, de mogelijkheid word geboden om het privé te kopen.

Het is de bedoeling om het pand privé te bewonen en daarnaast kamers te verhuren.

mijn inziens is het met het oog op de toekomst prettiger het pand privé te kopen zodat als je later het bedrijf wil staken of verkopen niet afgerekend hoeft te worden met de belasting.

ten tweede de mogelijke kopers zijn jonger dan 35 jaar en komen dus blijkbaar in aanmerking om de overdrachtsbelasting niet te hoeven te betalen??

dat scheelt echt veel geld.

zou de belasting zo’n verkoop accepteren of komen er een hoop haken en ogen

 

Beste Koen,

 

Waar Norbert terecht in zoveel woorden op wijst, is dat je heel goed vooraf jouw huiswerk moet doen. Een aantal aannames die jij pleegt, is onjuist, bijvoorbeeld: Al financier jij een pand privé, dan nog zal je bij verkoop over het zakelijk gebruikte deel belasting moeten betalen, als je op die verkoop winst maakt. Ook terecht opgemerkt: ga te rade bij de gemeente of jij na aankoop in dezelfde opzet verder mag, er kunnen wijzigingen in het bestemmingsplan zijn, die na overdracht van kracht worden. Etc.

  Op 7-2-2021 om 13:11, Koen Ja zei:

het is een bestaand bedrijf, kamer verhuur en in gebruik als woning door de huidige eigenaar.

het pand is nu een bedrijfspand, de mogelijkheid word geboden om het privé te kopen.

 

Het belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting is de verkrijging van de onroerende zaak, in dit geval een bedrijfspand. Dat is voor 8% belast. De vrijstelling overdrachtsbelasting voor woningkopers onder de 35 jaar zal in ieder geval niet gelden voor het deel van het pand dat nu bedrijfsmatig wordt gebruikt.

Het pand is langer dan twee jaar als bedrijfspand in gebruik dus de btw speelt geen rol, tenzij door beide partijen voor levering met btw wordt geopteerd. In dat geval moet de overdrachtsbelasting eveneens worden betaald naast de btw omdat vrijwillig voor btw levering wordt gekozen.

 

Niet onbelangrijk is de problematiek van de vermogensetikettering na verkrijging van het pand. Als het pand minder dan 90% als bedrijfsdeel of woondeel wordt gebruikt kan worden gekozen welk deel van het pand voor welk deel wordt aangewezen. Het woongedeelte zal in box 1 vallen en waardestijging blijft onbelast. Voor het bedrijfsgedeelte geldt dit niet maar zijn de verbouwingskosten etc. als bedrijfskosten aftrekbaar. Een eenmaal gemaakte keuze bij de eerste belastingaangifte na aankoop van het pand kan niet zomaar worden gewijzigd tenzij er sprake is van een ingrijpende verbouwing, tsunamis, oorlogsschade etc. Daarnaast is ook sprake van een woningforfait voor het deel van een bedrijfspand dat als woning wordt gebruikt.

 

Over vermogensetikettering is voldoende te vinden op het forum of anders op de website van de belastingdienst:

 

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/inkomstenbelasting_voor_ondernemers/privegebruik_woning/

 

https://www.multiraedt.nl/2016/01/04/vermogensetikettering-ib-wonen-en-werken-een-pand-wat-niet-splitsbaar/

7 februari 20214 j aangepast door Wim van Rijn