BTW en aansprakelijkheid bij onderverhuur van een parkeerplaats

[Jupika]

Een huurder van mij huurt een appartement met daarbij een parkeerplaats op een bij het complex gelegen parkeerdek.   Op dit moment behoeft over de parkeerplaats geen btw te worden afgedragen omdat de parkeerplaats het regime van de woning volgt.  De vragen die rijzen heb ik vet gemaakt. 

 

De huurder is van plan de parkeerplaats te gaan onderverhuren.  De parkeerplaats krijgt dan een andere huurder dan van de woning dus zou daarmee dan volgens mij onder het btw regime gaan vallen of geldt dit niet in dit geval?   Ik  val zelf vanwege overschrijding van het omzetplafond niet onder de (huidige) kleine ondernemersregeling.   De huurder zou daar wel onder vallen.

 

Geeft dit een probleem omdat  wanneer ik zelf de parkeerplaats los van de woning zou verhuren in ieder geval btw dien af te dragen en de huurder bij onderhuur niet omdat die wel onder (huidige) kleine ondernemersregeling zou vallen?  

 

[Cosara]

Dat is toch een zaak tussen uw huurder en zijn onderhuurder?

Bovendien … een belaste verhuur kan nooit plaatsvinden bij de verhuur van woningen.

Gaat de huur van parkeerplaats over naar een andere bewoner van een (nabijgelegen ) huurwoning?

 

[Gast Wigbolt]

Is de huurder van de woning een particulier? Of een onderneming?

 

Andere vraag is of volgens het huur(ders)reglement parkeerplaatsen los verhuurd mogen worden.

 

Mvg,

 

Wigbolt

[Jupika]

Op 9-1-2022 om 09:52, Cosara zei:

Dat is toch een zaak tussen uw huurder en zijn onderhuurder?

Bovendien … een belaste verhuur kan nooit plaatsvinden bij de verhuur van woningen.

Gaat de huur van parkeerplaats over naar een andere bewoner van een (nabijgelegen ) huurwoning?

 

Bedankt voor je reactie.  Of het een zaak tussen huurder en onderhuurder is, is juist onderdeel van de vraag.   Kun je aangesproken worden als de onderverhuurder geen btw afdraagt als dat wel zou moeten?

De vraag gaat er niet over of de verhuur van woningen is belast (dat is uiteraard niet zo), maar dit geldt natuurlijk wel voor een los te verhuren parkeerplaats.

Huur gaat zeer waarschijnlijk wel over naar een andere bewoner in hetzelfde complex.  Dat is een goed punt dat van belang kan zijn voor de beantwoording van beide vragen.  Feit blijft echter dat er dan voor de woning en de parkeerplaats twee verschillende huurders zijn.  Strikt genomen zou dan volgens HR jurisprudentie er toch btw in rekening moeten worden gebracht. 

9 januari 2022 aangepast door Jupika

[Jupika]

Op 9-1-2022 om 09:53, Gast zei:

Is de huurder van de woning een particulier? Of een onderneming?

 

Andere vraag is of volgens het huur(ders)reglement parkeerplaatsen los verhuurd mogen worden.

 

Mvg,

 

Wigbolt

Bedankt voor je reactie.  Of de huurder een particulier of onderneming is, maakt volgens mij niet uit.  Bij verhuur van een losse parkeerplaats dien je in de basis btw in rekening te brengen en af te dragen aan de fiscus en word je voor die enkele parkeerplaats door de wet  gewoon btw-ondernemer.   Er zijn geen beperkingen inzake verhuur via reglementen en/of VVE.  Alleen bij verkoop, maar dat is hier niet relevant.

9 januari 2022 aangepast door Jupika

[Cosara]

Op 9-1-2022 om 13:05, Jupika zei:

De vraag gaat er niet over of de verhuur van woningen is belast (dat is uiteraard niet zo), maar dit geldt natuurlijk wel voor een los te verhuren parkeerplaats.

Huur gaat zeer waarschijnlijk wel over naar een andere bewoner in hetzelfde complex. 

Als u een losse garagebox zou verhuren, dan zou deze belast worden met BTW.

Als de garagebox en de woning als 1 samenhangend geheel wordt verhuurd, dan is de huur van deze garagebox vrijgesteld van BTW.

 

Op 9-1-2022 om 13:05, Jupika zei:

Huur gaat zeer waarschijnlijk wel over naar een andere bewoner in hetzelfde complex. 

(1)Wanneer de verhuur van de garagebox deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex of (2) de garagebox wordt door dezelfde eigenaar aan dezelfde huurder verhuurd,  dan gaat de verhuur van de garagebox op in de verhuur van de andere onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De verhuur van de garagebox volgt in dat geval het btw-regime van de hoofdverhuur, zijnde de woning.

 

Als de huur van de garagebox overgaat naar een ander bewoner in hetzelfde complex, dan zou situatie (1) van toepassing zijn, en dus een verhuur zonder BTW impliceren.

 

Maar daarmee heeft u nog geen antwoord op de vraag wat als er sprake is van een hoofdhuurder en een onderhuurder?

Bijkomende vraag ... Is onderverhuur volgens het huurcontract toegestaan? U vermeldt dat ... "Er zijn geen beperkingen inzake verhuur via reglementen en/of VVE.  Alleen bij verkoop, maar dat is hier niet relevant" ... maar is onderverhuur daarin opgenomen? Mij lijkt het sterk dat onderverhuur in de reglementen van de VvE is toegestaan.

9 januari 2022 aangepast door Cosara

[Jupika]

Op 9-1-2022 om 13:58, Cosara zei:

Als u een losse garagebox zou verhuren, dan zou deze belast worden met BTW.

Als de garagebox en de woning als 1 samenhangend geheel wordt verhuurd, dan is de huur van deze garagebox vrijgesteld van BTW.

 

(1)Wanneer de verhuur van de garagebox deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex of (2) de garagebox wordt door dezelfde eigenaar aan dezelfde huurder verhuurd,  dan gaat de verhuur van de garagebox op in de verhuur van de andere onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De verhuur van de garagebox volgt in dat geval het btw-regime van de hoofdverhuur, zijnde de woning.

 

Als de huur van de garagebox overgaat naar een ander bewoner in hetzelfde complex, dan zou situatie (1) van toepassing zijn, en dus een verhuur zonder BTW impliceren.

 

Maar daarmee heeft u nog geen antwoord op de vraag wat als er sprake is van een hoofdhuurder en een onderhuurder?

Bijkomende vraag ... Is onderverhuur volgens het huurcontract toegestaan?

Volgens mij zijn er volgens HR jurisprudentie 2 vereisten waaraan beide moet zijn voldaan (dus niet een van de twee eisen) om geen btw in rekening te hoeven brengen over de parkeerplaats:  1 staat hierboven, namelijk huur parkeerplaats volgt regime huur woning, 2  verhuurder en huurder zijn voor beide contracten dezelfde personen.   Bij onderverhuur van de parkeerplaats zijn de huurder van de woning en de onderhuurder verschillende personen dus dit zou juist impliceren dat er wel btw in rekening moet worden gebracht.  En ik twijfel of dat bij onderverhuur dan ook geldt.  Daarom heb ik  de vraag in dit topic gesteld.

 

Voor onderverhuur is volgens ROZ contract toestemming noodzakelijk, maar dat is hier niet de vraag.

9 januari 2022 aangepast door Jupika

[Cosara]

Omzetbelasting, levering en verhuur van onroerende zaken

Geldend van 01-10-2013 t/m heden

1 Omzetbelasting, levering en verhuur van onroerende zaken

 

7.1. Begrip ‘verhuur’

Van de ‘verhuur’ van een onroerende zaak – een unierechtelijk begrip – is sprake als de eigenaar van een onroerende zaak aan een huurder onder bezwarende titel (d.w.z. tegen ontvangst van een vergoeding (huur)) voor een overeengekomen tijdsduur het recht verleent om een (gedeelte van een) onroerende zaak exclusief te gebruiken41. Met ‘exclusief gebruik’ wordt bedoeld dat de huurder de onroerende zaak mag gebruiken als ware hij de eigenaar van de zaak en het recht heeft om iedere andere persoon van het genot van dat recht uit te sluiten. Onderverhuur kan ook als verhuur worden aangemerkt.

 

Daarmee wordt zowel aan voorwaarde (1) als ook aan voorwaarde (2) voldaan.

[Jupika]

Op 9-1-2022 om 14:23, Cosara zei:

Omzetbelasting, levering en verhuur van onroerende zaken

Geldend van 01-10-2013 t/m heden

1 Omzetbelasting, levering en verhuur van onroerende zaken

 

7.1. Begrip ‘verhuur’

Van de ‘verhuur’ van een onroerende zaak – een unierechtelijk begrip – is sprake als de eigenaar van een onroerende zaak aan een huurder onder bezwarende titel (d.w.z. tegen ontvangst van een vergoeding (huur)) voor een overeengekomen tijdsduur het recht verleent om een (gedeelte van een) onroerende zaak exclusief te gebruiken41. Met ‘exclusief gebruik’ wordt bedoeld dat de huurder de onroerende zaak mag gebruiken als ware hij de eigenaar van de zaak en het recht heeft om iedere andere persoon van het genot van dat recht uit te sluiten. Onderverhuur kan ook als verhuur worden aangemerkt.

 

Daarmee wordt zowel aan voorwaarde (1) als ook aan voorwaarde (2) voldaan.

Dit blijft natuurlijk gelden in de relatie zoals die nu tussen verhuurder van de woning EN de parkeerplaats samen geldt.   Straks komt er een rechtsverhouding huurder-onderverhuurder bij en volgens mij voldoet die niet aan voorwaarde en daar gaat de hele vraagstelling over.  

[DaMedia]

Op 8-1-2022 om 22:30, Jupika zei:

De huurder is van plan de parkeerplaats te gaan onderverhuren.

Voor jou maakt het dan niets uit, jij krijgt gewoon de huur betaald door de huurder, daar verandert niets aan denk ik.

Andere vraag: het is jouw parkeerplaats, waarom verhuur jij niet direct aan de nieuwe huurder? 

[Joost Rietveld]

Beste mensen 

 

Deze vraag valt buiten het doel van HL (actief ondernemerschap en niet de exploitatie van vermogen) en gaat daarom op slot.