Huurverhoging bedrijfspand

[michaelis]

Geachte 'professionals',

 

Hier volgt een kleine (misschien incomplete) anekdote met tenslotte een vraag. Een restauranthouder huurt al veertien jaar een bedrijfspand, zonder een enkele huurverhoging in die veertien jaar. Kennelijk is het huurcontract in april 2008 automatisch verlengd, zonder een handeling van beide partijen. De verhuurder heeft nu een makelaar in de hand genomen, die de waarde van het pand heeft getaxeerd, en ook een huurprijs heeft bepaald. De door de makelaar geschatte huurprijs, is nu ongeveer het dubbele van wat er momenteel wordt betaald aan huur. Staat de verhuurder sterk met zijn voorstel om de huurprijs aanzienlijk te verhogen, ook al is het contract kennelijk voor vijf jaren automatisch verlengd? Ik hoor graag jullie reacties.

[Joost Schravendeel]

Volgens mij mag de verhuurder maar met een bepaald maximum percentage per jaar omhoog gaan. Dit is ook de reden dat in Amsterdam in de kalverstraat voor godsvermogens huurders worden uitgekocht, dan kan de huur weer met xxxx euro per jaar omhoog.

 

Maar weet niet of dit per gemeente verschilt en hoe dit exact geregeld is. Maar volgens mij kan de verhuurder het niet zomaar even verdubbelen maar enkel bij iedere contractverlenging met x,xx procent verhogen.

[StevenK]

Voor bedrijfspanden, in tegenstelling tot woningen, geldt geen maximale huurverhoging. Wanneer het echter BW 7:290 ruimte betreft en voor een restaurant is dat het geval, dan is er wel sprake van huurbescherming. Dat betekent dat wanneer er geen overeenstemming is over de verhoging, de verhuurder de huurder niet zomaar eruit kan zetten.

 

Komt er geen overeenstemming, dan kan de rechter ingeschakeld worden om de hoogte van de huur te bepalen.

[michaelis]

Zo, wat een mooi forum zeg! Bedankt voor de nuttige bijdragen. Maar begrijp ik het goed dat er altijd een huuraanpassing kan plaatsvinden, ongeacht het contract dat in april dit jaar automatisch is verlengd?

[StevenK]

Zo, wat een mooi forum zeg! Bedankt voor de nuttige bijdragen. Maar begrijp ik het goed dat er altijd een huuraanpassing kan plaatsvinden, ongeacht het contract dat in april dit jaar automatisch is verlengd?

Nee, die huuraanpassing kan alleen plaatsvinden, wanneer partijen het daar over eens zijn of wanneer het contract ruimte biedt voor een éénzijdige aanpassing van de huur. Is er geen overeenstemming waar die wel vereist is, dan kan de rechter de knoop doorhakken.

[michaelis]

Oke, dat klinkt wel logisch. Het probleem is dat de huurder niet meer wil betalen; hetgeen erg onredelijk lijkt aangezien de huur al veertien jaar hetzelfde is. Ook is het zo dat de huurprijs momenteel (heel) erg laag is, relatief gezien en ook gezien de taxatie van een makelaar. Ik ken niet de precieze overeenkomsten in het contract, ik denk dat het nodig is een advocaat hier naar te laten kijken. Maar ik neem aan dat ik er vanuit mag gaan dat ik een sterke zaak heb, redelijkwijs gezien in ieder geval. Ik hoor graag verder commentaar. :)

[ronaldinho]

Maar ik neem aan dat ik er vanuit mag gaan dat ik een sterke zaak heb

 

Dat lijkt me een redelijk riskante aanname, zeker zonder de exacte inhoud van het huurcontract te kennen.

[michaelis]

Tja, daar heb je natuurlijk gelijk in, het ligt eraan wat er in het contract staat. Mijn denken was meer van dat de huurder nu een onredelijk lage huurprijs betaalt en dat hij een redelijke huurprijs zal moeten gaan betalen, hetgeen mij toch wel logisch lijkt, maar ik ben dan ook niet juridisch onderlegd.

[Joost Rietveld]

Zo, wat een mooi forum zeg! Bedankt voor de nuttige bijdragen. Maar begrijp ik het goed dat er altijd een huuraanpassing kan plaatsvinden, ongeacht het contract dat in april dit jaar automatisch is verlengd?

Nee, die huuraanpassing kan alleen plaatsvinden, wanneer partijen het daar over eens zijn of wanneer het contract ruimte biedt voor een éénzijdige aanpassing van de huur. Is er geen overeenstemming waar die wel vereist is, dan kan de rechter de knoop doorhakken.

 

Steven

 

Jij bent advocaat (wellicht is huurrecht niet jouw forté): het contract is net verlengd voor 5 jaar. In mijn amateur rechtenbrein zeg ik: dan is die kans voor de komende 5 jaar (sinds april 08) verspeeld door de verhuurder. Klopt dat of kan ook tijdens de nieuwe contractsperiode van 5 jaar de huur aangepast worden?

 

Groet

Joost

[StevenK]

Steven

 

Jij bent advocaat (wellicht is huurrecht niet jouw forté): het contract is net verlengd voor 5 jaar. In mijn amateur rechtenbrein zeg ik: dan is die kans voor de komende 5 jaar (sinds april 08) verspeeld door de verhuurder. Klopt dat of kan ook tijdens de nieuwe contractsperiode van 5 jaar de huur aangepast worden?

Joost, ik neem aan dat je doelt op het door de rechter aanpassen van de huur? Ja, dat kan, zie BW 7:303. Het is juist daar, waar huur van bedrijfsruimte heel erg afwijkt van woonruimte. Woonruimte kent de maximale huurstijgingen, bij bedrijfsruimte is het zo dat na minimaal vijf jaar na de vorige aanpassing, of bij contracten voor bepaalde tijd, na afloop van die periode, de rechter de huur wederom marktconform vast kan stellen.

 

Wat mij alleen in deze kwestie nog wat onduidelijk is, is hoe het nu zit met die verlenging van vijf jaar. De huur loopt nu veertien jaar. Als er sprake is van de vijfjaarstermijn van 7:290 ruimte, lijkt het mij dat deze niet net verlengd is, maar juist nog ongeveer een jaar loopt. Misschien bedoelt TS te zeggen dat de opzegtermijn inmiddels verstreken en is dat de huurder daarom zekerheid heeft verlenging.

[michaelis]

Daar heb je een goed punt, Steven. Mijn vader heeft het pand veertien jaar geleden gekocht, ik denk dat de huurder toen al een lopend contract had. In die veertien jaar is de huur nooit verhoogd. Dus als ik het goed begrijp is er nu de enige mogelijk om via de rechter een huuraanpassing door te voeren?

[StevenK]

Daar heb je een goed punt, Steven. Mijn vader heeft het pand veertien jaar geleden gekocht, ik denk dat de huurder toen al een lopend contract had. In die veertien jaar is de huur nooit verhoogd. Dus als ik het goed begrijp is er nu de enige mogelijk om via de rechter een huuraanpassing door te voeren?

Dat is juist. En het is een relatief laagdrempelige procedure, waardoor je de kosten ook overzichtelijk kunt houden.

[Nils de Witte]

Soms is een huurprijs voor een winkel of een restaurant over de jaren scheefgegroeit. Indien huurder of verhuurder van mening is dat de huursom onredelijk is, kan via de rechter om correctie van de huur gevraagd worden, ook al is dit midden in een contract.

 

In dit geval, als de huur inverdaad ver onder de markt ligt, kan de verhuurder om aanpassing vragen. Het lijkt me slim dat huurder en verhuurder gezamenlijk proberen om een redelijke huur vast te stellen. Tegen de huurder spreekt het feit dat het contract net stilzwijgend verlengt is zonder dat van huurverhoging gerept is. Dat neemt niet weg dat een huuraanpassing voor de hand ligt.

 

Ga praten met de wederpartij en probeer er in alle redelijkheid uit te komen. Win van te voren professioneel juridisch advies in.

[thoe]

Goededag,

Ik heb deze materie zelf meegemaakt en is iets ingewikkelaarder dan gedacht.

Elke 5 jaar heeft de huurder en verhuurder het recht om een huuraanpassing te vragen die hoger ligt dan de jaarlijkse huurprijsindicatie.

De huurder heeft het recht om een huurverlaging aan te vragen en de verhuurder een prijsverhoging.

Laat ik voor het gemak even van de huurder uitgaan.Als de huurder kan bewijzen dat de huur die hij betaalt

hoger is dan vergelijbare panden in zijn omgeving(liefst de buren of vlak daarbij)dan kan hij een verlaging aanvragen.Als de straat achteruit is gegaan en nieuwe huurders een veel lagere prijs betalen,dan kan je van dit recht gebruikmaken om een prijsverlaging te vragen.

Als de prijzen erg zijn gestegen zoals in de kalverstraat dan kan de verhuurder ook een veel hogere prijs vragen.

Dit kan maar een keer in de vijf jaar.

Als je er samen(huurder en verhuurder)niet uitkomt dan kan je naar de rechter.

Dezebenoemt een driekoppig team(makelaar-kamer van koophandel-rechtbank)die een advies gaan uitbrengen aan de rechter die dit advies meestal opvolgt.Dit is uiteraard bindend.