Btw vastgoed Box3 VOF???

[Wormerveer]

Hallo iedereen.

 

Samen met mijn broer ben ik van plan om een stuk grond te kopen waarop wij een bedrijfspand willen laten bouwen. Dit pand willen we voor 100% verhuren aan derde.

 

Ik heb begrepen dat we deze huurinkomsten kunnen laten vallen in BOX3.

Echter wat is de beste manier om dit met zijn tweeën te doen? Ik dacht zelf eraan om samen een V.O.F op te richten en alles vanuit hier te regelen, met dus één rekening nummer en één BTW nummer. Is dit belastingtechnisch verstandig? Of kunnen we het beter ieder apart via een eigen BTW nummer doen?

 

De hyphotheek voor de financiering komt op naam van mijn vader te staan, waarbij wij er dan voor zorgen dat deze wordt betaald.

 

Graag advies hierover.

 

Gr. David

 

[ronaldinho]

Klinkt niet allemaal even logisch, moet ik zeggen. Om bij het begin te beginnen:

 

Projectontwikkeling is nou typisch iets wat in de meeste gevallen wordt aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden. Dat houdt in dat het bouwen van het pand in box 1 plaats zou vinden. Bij verhuur is in de meeste gevallen sprake van box 3, zodat op dat moment sprake is van een sfeerovergang, waarbij belasting betaald moet worden over de winst tot op dat moment. Dit is wel afhankelijk van de feitelijke omstandigheden en activiteiten, dus het is wel goed om daar even nader op te studeren.

 

Bij verhuur van onroerend goed heb je in eerste instantie niet met btw te maken. Alleen als de huurder het vastgoed voor tenminste 90% voor met btw belaste prestaties gebruikt, kun je gezamelijk kiezen voor belaste verhuur. Het voordeel is dan dat je de btw over de bouwkosten terug kunt vragen, dat scheelt een flinke kostenpost. Hou wel rekening met de herzieningsperiode: die kan er voor zorgen dat je een stuk van de btw alsnog moet betalen als het pand binnen 10 jaar niet meer voor belaste prestaties wordt gebruikt.

 

Hoe wil je de hypotheek op naam van je vader zetten? Jullie worden eigenaar, dus alleen jullie kunnen een recht van hypotheek vestigen. Dus zal de lening ook op jullie naam moeten staan, waarbij je vader eventueel borg zou kunnen staan, mocht dat nodig zijn en mocht hij dat willen.

[Wormerveer]

Beste Ronaldinho, ten eerste bedankt voor je reactie.

Welke belasting zou er moeten worden betaald bij de sfeerovergang van BOX1 naar Box3?

Gezien we het pand puur bouwen om te verhuren. En het na de bouw leeg zal blijven staan tot er een huurder is maken we geen winst totdat het klaar is. Tevens is de taxatiewaarde van het pand net zo hoog als de begrote kosten dus van winst zal er geen spraken zijn, tot het verhuurd wordt.

 

Kan ik pas de BTW over de bouwkosten terugvragen zodra het pand verhuurd is, of kan ik hier al mee beginnen tijdens de bouw. Gezien je schrijft dat: Het voordeel is dan dat je de btw over de bouwkosten terug kunt vragen, dat scheelt een flinke kostenpost.

 

Gezien we met z’n tweeën dit doen is het dan handiger op het geheel vanuit een v.o.f te doen gezien we dan één rekening nummer en btw nummer kunnen gebruiken.

 

De hypotheek zal op de naam van mijn vader staan, maar wij zullen deze betalen, gezien de bank er alleen akkoord mee gaat indien de hypotheek op zijn naam zal staan, het is vreemd dat de bank niet akkoord gaat met een garantstelling van mijn vader. Zodra het pand verhuurd is zullen wij de hypotheek op onze eigen naam zetten. De bank ging er wel akkoord mee dat de grond en pand op ons naam zal worden gezet.

 

Gr.

 

David

 

[Johan Mulder]

Wat de bank bedoeld is denk ik dat jullie vader een hypotheek op zijn eigen onroerend goed vestigt tot zekerheid van de nakoming van jullie verplichtingen. (een zgn derdenhypotheek)

 

Anders kan het niet. Voor het vestigen van een recht van hypotheek op een onroerend goed moet je beschikkingsbevoegd zijn, dat zijn jullie, maar jullie vader niet.

Althans, dat zijn jullie zodra de leveringsakte is getekend.

[Wormerveer]

Er is idd sprake van een derdehyp.

 

Zoals het er nu uitziet is het pand ook meteen verhuurd zodra het klaar is. Er heeft een partij zich aangemeld welke 70% van het pand wil huren. De huurder zal het pand voor minimaal 90% belaste BTW prestaties gebruiken.

 

Het contract zou dan ingaan in augustus 2009.

 

Zouden wij in dit geval de BTW over de kosten van de bouw alvast terug kunnen vragen, of moeten we dit later verrekenen met de btw over de huurpenningen?

 

[ronaldinho]

Je kunt de btw meteen terugvragen. Dat geeft je ook een financieringsvoordeel.

[Wormerveer]

Maar gezien we dus met zn tweeen zijn mijn broer en ik, moeten we dan 2 btw nummers aanvragen of kunnen we dat beter via een v.o.f doen en heeft dat belastingtechnisch geen nadelen.

 

Is het tevens niet mogelijk om zonder btw gelijk de factuur te betalen.

 

 

[ronaldinho]

Ik zou dat vanuit een samenwerkingsverband doen, dus een VOF, met slechts 1 btw-nummer.

 

Je kunt de btw niet achterwege laten, je zal deze eerst moeten betalen en dan weer terugvragen. Slechts in uitzonderingssituaties kan dat anders zijn (verleggingsregeling), maar vooralsnog zie ik daartoe geen aanknopingspunten.

[Wormerveer]

Mijn broer en ik hebben al een v.o.f waarmee we van plan waren een meubelgroothandel te beginnen, kunnen we de gegevens van deze v.o.f gebruiken (rek nr. Btw nr etc. ) om het bouwbedrijf te betalen, BTW terug te betalen, en later de huurpenningen te ontvangen. Zal het via deze weg ook via BOX3 belast worden, of is het veel beter om de gehele activiteit via een andere v.o.f te doen.

 

 

[Joost Rietveld]

Hoi David

 

Maak er inderdaad een afzonderlijke vof van. Als je dit via de bestaande vof doet, dan meng je de vastgoed handelingen met de rest en komt er van box 3 niets terecht.

 

Groet

Joost

[Wormerveer]

Hoe moet ik de hoofdactiviteit van de vof noemen? bouw en beheer van onroerend goed? Het gaat namelijk eenmalig om een pand en de verhuur wordt door een makelaar gedaan en de bouw door een aannemer. ik ben er dus niet heel actief bij betrokken. Ik las namelijk ergens deze tekst:

 

Door een gebrek aan kennis loopt een particuliere

belegger het risico “te” actief te werk te gaan waarbij

zijn inspanningen “het normale” vermogensbeheer

te boven gaan. Dan kan de belastingdienst besluiten

uw investering én de winst in box 1 te belasten tegen

progressief tarief. ik wil dus absoluut niet dat de belastingdienst het in box 1 laat vallen.

 

Onroerend goed is ook niet mijn hoofdactiviteit, echter wel in deze v.o.f.

Daarnaast moet je bij het aanvragen van een BTW nr. aangeven hoeveel je het eerste jaar verwacht te investeren en hoeveel je verwacht omzet te draaien. Ik neem aan dat ik daarop gewoon moet invullen wat ik totaal voor de bouw en grond moet betalen het eerste jaar, en hoeveel huur inkomsten ik verwacht het eerst jaar eruit te halen.

 

 

[Joost Rietveld]

Van actief vermogensbeheer met 1 pand zal niet snel sprake zijn. Dan moet je echt alles zelf doen, van huur innen tot al het onderhoud.

 

Je tweede vraag klopt.

[Wormerveer]

Kan ik als activiteit van de vof gewoon noemen het bouwen van een pand bij de kvk?

[Joost Rietveld]

bouw en verhuur van OG lijkt mij afdoende.

[Wormerveer]

Bedankt voor de hulp jongens.

 

;)

[Wormerveer]

bouw en verhuur van OG lijkt mij afdoende.

 

Officiele benaming volgens de belastingdienst en kvk van de aktiviteit van de onderneming moet zijn:

Exploitatie van vermogensbestandelen.

 

groetjes

 

David

 

[Wormerveer]

s

[Kruising]

Wanneer denk je het pand ooit te gaan verkopen?

 

Ik krijg het idee dat jullie nu iets gaan bouwen, daar de komende vele jaren, (82 je geboortejaar?) huur voor te ontvangen en dan ooit in de verre toekomst mischien te verkopen. Is het dan niet aantrekkelijker om het pand gewoon in prive te bouwen en dan te verhuren?

 

Je mist dan weliswaarde de BTW aftrek, maar de waardestijging van het O.G. en de huurinkomsten zijn dan volgens mij onbelast of maak ik dan een denkfout?

[Joost Rietveld]

 

 

Je mist dan weliswaarde de BTW aftrek, maar de waardestijging van het O.G. en de huurinkomsten zijn dan volgens mij onbelast of maak ik dan een denkfout?

 

Sorry, idd een denkfout.

 

Iemand kan privé (box 3 IB aangifte) een pand bezitten en dat voor de BTW belast verhuren! IB en BTW staan op zichzelf. Ter lering en vermaak over het onderscheid:

 

https://www.higherlevel.nl/extra/columns/view/169

 

Groet

Joost

[Wormerveer]

Ter informatie, we zijn inderdaad een pand aan het bouwen. En ik ben inderdaad van 1982.

 

Echter begrijp ik de volgende stelling niet helemaal: Je mist dan weliswaarde de BTW aftrek, maar de waardestijging van het O.G. en de huurinkomsten zijn dan volgens mij onbelast of maak ik dan een denkfout?

 

Het pand kopen wij in prive aan, alleen omdat we met zn tweeen zijn is het handiger om een v.o.f te openen en daarvanuit de facturen etc.. te regelen.

 

Indien het pand verhuurd wordt voor de eerste 10 jaar aan met tenminste 90% BTW belaste ondernemers dan kan ik toch

de BTW van de kosten van de aannemer en grond terugkijgen wat tevens een financieringsvoordeel opleverd.

Echter krijg ik door bovenstaande berichten de indruk dat er nog een andere mogelijkheid is waarbij de BTW niet terug wordt gevorderd???

 

kan iemand mij enige uitleg hierover geven, de link heb ik tevens gelezen, hoe ik het begrijp kunnen wij dus de BTW terugvragen, maar zijn we voor de IB geen ondernemer.??

 

 

Groetjes David

 

[Joost Rietveld]

David

 

Lees mijn laatste reactie even goed.

 

groet

Joost

[Wormerveer]

Sorry :)

 

Je bedoelde dat Kruising een denkfout maakte.

 

Haha, even iets te snel gelezen. Trouwens mijn complimenten voor je mooie columns.

 

Groetjes

 

David

[jckoenen@gmail.com]

Projectontwikkeling is nou typisch iets wat in de meeste gevallen wordt aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden. Dat houdt in dat het bouwen van het pand in box 1 plaats zou vinden. Bij verhuur is in de meeste gevallen sprake van box 3, zodat op dat moment sprake is van een sfeerovergang, waarbij belasting betaald moet worden over de winst tot op dat moment. Dit is wel afhankelijk van de feitelijke omstandigheden en activiteiten, dus het is wel goed om daar even nader op te studeren.

 

Bij verhuur van onroerend goed heb je in eerste instantie niet met btw te maken. Alleen als de huurder het vastgoed voor tenminste 90% voor met btw belaste prestaties gebruikt, kun je gezamelijk kiezen voor belaste verhuur. Het voordeel is dan dat je de btw over de bouwkosten terug kunt vragen, dat scheelt een flinke kostenpost. Hou wel rekening met de herzieningsperiode: die kan er voor zorgen dat je een stuk van de btw alsnog moet betalen als het pand binnen 10 jaar niet meer voor belaste prestaties wordt gebruikt.

 

Begrijp ik dit goed ?

ze richten vof op met btw-nummer tijdens bouw zodat ze de btw kunnen verrekenen...

Vragen:

1. Als de bouw klaar is stoppen ze met de vof en gaan ze via een gezellige sfeer over naar box 3 ?

2. Wat als het pand meer waard is geworden als het gereed is ?

3. Afrekenen met belastingdienst bij opheffen vof ?

4. Als de huurinkomsten in box 3 mogen ... en de vof is beëindigd ... hoe zit het dan met de btw ?

(een voordeel van geen btw verrekenen/aftrekken is dat je ook btw vrij kan verhuren .. en dus goedkoper kan verhuren toch ;-)

[Wormerveer]

Beste,

 

Het pand is inmiddels klaar en staat nu te huur. Zodra het verhuurd is komen die opbrengsten op de rekening van de VOF. Dit valt onder Box3 neem ik aan toch? De VOF is opgericht met de aktiviteit "exploitatie van vermogensbestanddelen"

 

De inkomsten hiervan zullen door mijn broer en ik verdeeld worden.

 

 

 

[jckoenen@gmail.com]

Beste,

 

Het pand is inmiddels klaar en staat nu te huur. Zodra het verhuurd is komen die opbrengsten op de rekening van de VOF. Dit valt onder Box3 neem ik aan toch? De VOF is opgericht met de aktiviteit "exploitatie van vermogensbestanddelen"

 

De inkomsten hiervan zullen door mijn broer en ik verdeeld worden.

 

 

 

Ik snap het advies hier niet ;-)

De huur opbrengst lijk mij winst uit onderneming ... en dus box 1.

(ik ben ook maar een leek ;-)

[Joost Rietveld]

Beste,

 

Het pand is inmiddels klaar en staat nu te huur. Zodra het verhuurd is komen die opbrengsten op de rekening van de VOF. Dit valt onder Box3 neem ik aan toch? De VOF is opgericht met de aktiviteit "exploitatie van vermogensbestanddelen"

 

De inkomsten hiervan zullen door mijn broer en ik verdeeld worden.

 

Ik snap het advies hier niet ;-)

De huur opbrengst lijk mij winst uit onderneming ... en dus box 1.

(ik ben ook maar een leek ;-)

 

 

Als de VOF niet actief omgaat met vermogensbeheer en enkel het pand als bezit houdt en de huur int, dan is hier voor de IB sprake van box 3.

 

Voor de BTW kan de VOF wel plichtig zijn als zij opteren voor belaste verhuur en de huurder in dat pand minimaal 90% BTW belaste prestaties verricht. Dat zal inmiddels gedaan zijn, zodat de BTW bij de bouw terecht teruggevraagd is. Zie ook de reactie van Ronaldinho.

 

groet

Joost

 

@jckoenen: lees de draad nog eens goed terug en maak onderscheid tussen IB en BTW.