Hoe bepaal ik de waarde van over te nemen B&B

[Max64]

Hallo beste mede ondernemers,

 

Even voorstellen. Ik ben Max en ben toe aan iets anders. Na jaren met plezier voor een "baas" gewerkt te hebben wil ik dit nu voor mezelf gaan doen. :P. Ik heb vele jaren voor bedrijven gewerkt die, producten, diensten, aan de horeca leveren. Een hele leuke wereld als je er van houdt. Ik vind het heel leuk om gasten/klanten te entertainen en het naar hun zin te maken. Het is hard werken, maar je krijgt er veel voldoening voor terug.

Dit wil ik met mijn vrouw gaan doen in Spanje in een B&B. Lekker weer, veel buiten en met "Happy People".

 

We zijn ons al twee jaar aan het oriënteren en hebben een business plan gemaakt met daarin omschreven hoe en wat we willen gaan doen.

 

Nu dient er zich een kans aan om een bestaande B&B over te nemen. Deze past ook in ons plan. Het is een huurpand en men vraagt een Goodwill van € 180.000,= (incl inventaris en website). Omzet is + €130.000,-. Marge op het totaal is 55%.

Mijn vraag is dit redelijk? want wat is Goodwill, vaak hangt dit aan personen. Als deze dan wegzijn moet je maar afwachten wat er van blijft " hangen".

 

wie kan mij ons advies overgeven??? of heeft tips, ervaringen

 

 

 

 

 

[titel ingekort - mod]

[Iwan van Geelen]

Misschien kan je al aangeven hoeveel de inventaris waard is... Maakt de rekensom over goodwill al makkelijker.

 

Dan blijft natuurlijk die vraag over de goodwill over, en die vraag is nooit eenduidend te beantwoorden. Een richting is wel te geven.

 

Daarvoor is ook belangrijk te weten.... de reële verwachtingen en de prestaties over de afgelopen jaren... Niet te vergeten; het is een huurpand dus wat gaat er met dat contract gebeuren.... Je kan goodwill betalen maar als het pand volgend jaar groot onderhoud krijgt en je moet dicht.... etc.

[Max64]

Hallo Iwan,

 

Ze hebben dit één bedrag genoemd. Inventaris is 2,5 jaar oud. Hoofdhuis 6 kamer en een huis met 2 kamers

Het huurcontract is nog 3 jaar, met een optie voor nog 5 jaar.

 

er is een uitkoop regeling van €100.000,- bij verkoop ( na huurperiode) of stoppen van B&B opgelegd door de eigenaar.

Het is in uitstekende staat en heeft op Zoover en Tripadvisor een zeer hoge waardering opgebouwd in 4 jaar.

[mmint]

Draai het om. Vraag hun hoe ze het op dat bedrag gekomen zijn en waarom ze het op die waarde schatten...

[Iwan van Geelen]

Ja wat is de reële waarde van de inventaris, ik kan ook 6 keer dit setje bij ikea kopen en ben ik voor een paar duizend euro klaar.

De vraag, hoe ze dit hebben opgebouwd (misschien wel natte vinger) dan kan je daar over verder denken.

 

Als jouw rekensommetje klopt dat je het terug kan verdienen en nog wat over hebt eind van de virtuele rit dan zijn er op zich geen opstakels natuurlijk. Rente krijg je toch niet bij een bank

[Max64]

Iwan,

 

Ik ga vragen of ze een een opsplitsing willen maken het bedrag.

 

hoe sta jij in de wereld van Crowdfunding? ik moet ergens financiële middelen vandaan halen. Banken in Spanje doen wel wat , maar niet alles.

Er is wel eigen geld beschikbaar +/- € 70000,-

[Alex]

Als de verkopende partij er werkelijk van overtuigd is dat de B&B 180K aan goodwill waard is, kan je ook kijken of je met de huidige eigenaar kunt afspreken of je een deel van de verkoopsom (10-20%?) verschuldigd kunt blijven, bijvoorbeeld in de vorm van een (achtergestelde) lening, om die geleidelijk met de toekomstige winsten van de B&B af te lossen.

 

Als de huidige eigenaar die optie serieus wil overwegen, zegt dat ook iets over de bestendigheid van de toekomstige winsten.

 

Groet,

Alex

 

 

[Dennis_van_Dijk]

We zijn ons al twee jaar aan het oriënteren en hebben een business plan gemaakt met daarin omschreven hoe en wat we willen gaan doen.

Wat zegt het financiële deel over overnamesommen, de hoogte van deze overnamesommen en hoe deze gefinancierd dienen te worden?

 

Het is een huurpand en men vraagt een Goodwill van € 180.000,= (incl inventaris en website). Omzet is + €130.000,-. Marge op het totaal is 55%.

Is dit op basis van verkregen informatie van de verkopende partij of heeft er een due diligence onderzoek plaatsgevonden? Anders gezegd: heb je zelf de boeken van de afgelopen jaren ingezien?

 

Mijn vraag is dit redelijk? want wat is Goodwill, vaak hangt dit aan personen. Als deze dan wegzijn moet je maar afwachten wat er van blijft " hangen".

Of het redelijk is is een vreselijk lastige vraag om te beantwoorden zonder het volledige plaatje te hebben. Maar stel je eens de vraag andersom.

 

[*]Je kunt een B&B overnemen in Spanje;

[*]De overnamesom is € 180k;

[*]Je hebt € 70k eigen geld, je moet dus € 110k zelf financieren;

[*]Die € 110k lenen kost je ca. € 8k/€ 9k per jaar;

[*]Aflossing kost je ca. € 11k per jaar (aflossing in 10 jaar).

 

Je draait ca. € 55k winst, als de marges kloppen. Daar gaat dus € 11k vanaf voor de aflossing en in de eerste jaren € 8k aan rent, samen € 19k. Resteert € 36k voor 2 x 70uur in de week werken, belasting in Spanje, levensonderhoud, pensioenopbouw etc. Is dat redelijk? Als je die vraag positief kunt beantwoorden dan kun je verder gaan met het onderzoeken, anders kun je je energie beter in een ander project steken.

[Highio]

De genoemde goodwill en uitkoopregeling klinken mij als risico's, waarvoor ik graag zelf iets op zou bouwen. Neem daarbij de Spaanse situatie die vast nog nieuwe verrassingen brengt.

 

De financiele schets van Dennis kan ik niet beter maken, maar deze maakt duidelijk dat je dit niet kunt terugverdienen met een redelijk inkomen. Dit duidt ook direct op gebrek aan inzicht in zo een onderneming. No go.

 

Groet,

 

Highio

[Iwan van Geelen]

We zijn ons al twee jaar aan het oriënteren en hebben een business plan gemaakt met daarin omschreven hoe en wat we willen gaan doen.

Wat zegt het financiële deel over overnamesommen, de hoogte van deze overnamesommen en hoe deze gefinancierd dienen te worden?

 

Het is een huurpand en men vraagt een Goodwill van € 180.000,= (incl inventaris en website). Omzet is + €130.000,-. Marge op het totaal is 55%.

Is dit op basis van verkregen informatie van de verkopende partij of heeft er een due diligence onderzoek plaatsgevonden? Anders gezegd: heb je zelf de boeken van de afgelopen jaren ingezien?

 

Mijn vraag is dit redelijk? want wat is Goodwill, vaak hangt dit aan personen. Als deze dan wegzijn moet je maar afwachten wat er van blijft " hangen".

Of het redelijk is is een vreselijk lastige vraag om te beantwoorden zonder het volledige plaatje te hebben. Maar stel je eens de vraag andersom.

 

[*]Je kunt een B&B overnemen in Spanje;

[*]De overnamesom is € 180k;

[*]Je hebt € 70k eigen geld, je moet dus € 110k zelf financieren;

[*]Die € 110k lenen kost je ca. € 8k/€ 9k per jaar;

[*]Aflossing kost je ca. € 11k per jaar (aflossing in 10 jaar).

 

Je draait ca. € 55k winst, als de marges kloppen. Daar gaat dus € 11k vanaf voor de aflossing en in de eerste jaren € 8k aan rent, samen € 19k. Resteert € 36k voor 2 x 70uur in de week werken, belasting in Spanje, levensonderhoud, pensioenopbouw etc. Is dat redelijk? Als je die vraag positief kunt beantwoorden dan kun je verder gaan met het onderzoeken, anders kun je je energie beter in een ander project steken.

 

Een hele duidelijke en goede rekensom... maar ik mis dan hier (en hier bedoel ik dus HET ondernemersforum)

De ondernemende geest; verbetering op het bestaande product en rendement.... (meer)waarde creëren ....

 

antwoord op de vraag van #crowdfunding #baard #fietszonderremmen #hippebril #allesgratis #cloud #geblaatvoor1000pd #tedex krijg ik alleen maar rillingen van .... niet "mijn ding"

[Iwan van Geelen]

De genoemde goodwill en uitkoopregeling klinken mij als risico's, waarvoor ik graag zelf iets op zou bouwen. Neem daarbij de Spaanse situatie die vast nog nieuwe verrassingen brengt. No go.

 

Groet,

 

Highio

 

Spanje is weer in de lift....

[Highio]

Ik doel eerder op het relatieve gebrek aan financiele middelen en liquiditeit bij TS voor deze onderneming, niet op macro economische factoren. Wat houdt die uitkoopregeling precies in? Die is toch van negatief effect op eventuele goodwill, evenals de huursituatie, het is geen koopproject...

 

Groet,

 

Highio

[Jean Ecogeneration]

Steek je €70.000 in een B&B waar je ook eigenaar wordt van het pand (of in een pand dat je zelf tot B&B verbouwt). Dat maakt de financiering veel makkelijker en zorgt er ook voor dat je veel makkelijker meerwaarde creëert die veel zekerder is dan goodwill.

 

Op zich lijkt de vraagprijs overigens niet onrealistisch, maar het lijkt me meer iets voor iemand die €180.000 over heeft en nog een leuke tijdsbesteding zoekt in een warm land.

 

Ik heb zelf met mijn vrouw een B&B van 5 kamers. In het weekend is het wel even aanpoten (kamerwisselingen, wachten op gasten, poetsen) maar het is eigenlijk heel makkelijk te doen - zeker geen werkweken van 70 uur met 2 personen (tenzij je alles nog moet verbouwen in een heel kort tijdsbestek).

 

[JVerhallen]

We zijn ons al twee jaar aan het oriënteren en hebben een business plan gemaakt met daarin omschreven hoe en wat we willen gaan doen.

Heel goed, het is dus niet 'zomaar een bevlieging'.

 

Nu dient er zich een kans aan om een bestaande B&B over te nemen. Deze past ook in ons plan. Het is een huurpand en men vraagt een Goodwill van € 180.000,= (incl inventaris en website). Omzet is + €130.000,-. Marge op het totaal is 55%.

Mijn vraag is dit redelijk? want wat is Goodwill, vaak hangt dit aan personen. Als deze dan wegzijn moet je maar afwachten wat er van blijft " hangen".

Kijk ook even goed naar de verhuurder, uiteindelijk doe je veel langer zaken met hem dan met de verkopende partij.

Hij krijgt €50.000? huur per jaar in de huidige situatie. Hoeveel mag hij corrigeren? Zijn er bijzondere voorwaarden (beëindigingsrecht) of kortingen die jouw plannen kunnen frustreren?

Hoeveel onderhoud moet hij gaan doen? Of is er zelfs al achterstallig onderhoud? Is je verhuurder instaat het onderhoud te betalen? Of is er een grote verbouwing gepland, die ook je huur kan laten exploderen?

 

De vraagprijs van €180.000 vind ik nog vrij straf, de inventaris & website zullen misschien voor €50.000 in de boeken staan, wat betekent dat je 1x de omzet aan Goodwill betaald. Is de inventaris minder waard, dan loopt dat op. Het hangt ook af van hoe lang ze al bestaan en hoeveel terugkerende klanten ze hebben. Ook als jij het flink wil omgooien heb je weinig aan de Goodwill.

Daarnaast is Goodwill, als het fout gaat, gebakken lucht. Alleen als je bedrijf succesvol is behoud je de Goodwill, anders kun je heel snel gaan afwaarderen.

 

Kijk dus heel goed naar alternatieve financieringen, waarbij je alvast niet op voorhand alles hoeft te betalen en als het grof tegenvalt de schade in te perken is:

Betaal bijvoorbeeld maximaal de omzet van het laatste jaar na afloop van jouw eerste jaar. Stort de omzet in doordat je alles overschat hebt, dan hoef je ook minder Goodwill te betalen.

Maak er een achtergestelde lening van op het bedrijf. Hoef jij niet persoonlijk garant te gaan staan en via banken heel veel moeite te doen en als het fout gaat, dan vervalt de lening met je faillissement.

 

Dit zijn trouwens ook hele interessante onderhandelingstactieken. Je kunt een akkoord bereiken over de prijs, en daarna gaan onderhandelen over de betaalwijze. Als zij daarna alles 'meteen' willen, zullen zij misschien weer wat zakken.

(Bij auto's zie je dat vaak, betaal nu de helft en de rest volgend jaar tegen 0%, maar als je nu alles betaald, betaal je ineens toch minder...)

[Max64]

Beste Forumleden

 

Heel erg bedankt voor al jullie ideeën en suggesties. Ik ga dit zeker gebruiken in de onderhandelingen. Met name de om de Goodwill betalingen op te splitsen. Bij aanvang een deel en na een jaar een deel (bij gebleken omzet c/q afspraken).

 

Ik heb al gevraagd om uitwerking van het bedrag, deel: Goodwill, inventaris, website.

 

 

Wij gaan eind april in het pand en boeken kijken. Nog tips waar ik op moet letten in de boeken?

 

[Dennis_van_Dijk]

Opsplitsen betaling is een goed plan, maar werkt veelal bij verkopende partijen die gaan stoppen met ondernemen. Op het moment dat de overnamesom noodzakelijk is voor vervolgplannen zal men een stuk minder happig zijn op gespreide betaling - niet omdat men niet gelooft in de onderneming of de waarde maar gewoon uit de noodzaak van liquiditeit.

 

Neem dat vooral mee in de afweging als de verkoper moeilijk doet over gespreide betaling. Er kan veel meer spelen dan vertrouwen in de redelijkheid van de overnamesom.

[Iwan van Geelen]

 

Wij gaan eind april in het pand en boeken kijken. Nog tips waar ik op moet letten in de boeken?

 

 

Handel een beetje als accountant (niet in je gedrag maar in handelingen) die kijken achterste-voren... zie je een betaling (ontvangen/betaald) traceer dit dan helemaal tot aan de offerte aanvraag etc toe. Of terug naar hotel reservering.

 

Probeer zo te kijken af er zgn aansluiting op transacties zit. Pak willekeurig iets in het bijzijn van hun boekhouder...

 

Kijk ook eens eenvoudig naar de boekingen via boekings-websites... klopt dit? Want als daar ook de meeste omzet van komt is het fijn. Als de meeste omzet komt van "via-via-vriendjes" en de verkoper begint iets nieuws om de hoek kan je daar pijn van hebben

 

Succes!

[espen]

Ga eerst ook even met de huisbaas praten.

Huur contracten hier in ES worden gewoon veranderd en zijn vaak maar max 3 jaar geldig. Vaak zie je dat een nieuwe ondernemer gewoon een totaal ander contract krijgt, met ineens een veel hogere huur.