financiering via bv van investeerder?

[Alexander1975]

Beste allemaal,

 

Een inleiding:

In de avonduren klussen thuis, in de weekenden bij vrienden, ik vond het heerlijk om met m'n handen bezig te zijn.

Na hbo bestuurskunde en een aantal jaar op kantoor in (commerciële) managementfuncties was ik er klaar mee.

Van de ene op de andere dag ben ik begonnen als zzp-er, als schilder.

Bij verschillende aannemers en schildersbedrijven me het vak eigen gemaakt. Inmiddels de kennis en machines iedere klus aan te kunnen. Maar allrounders bestaan niet zo werd me ooit verteld.

Ik ben nu 10 jaar verder. Ik heb een mooie klantenkring en mag 'het mooie werk' doen. Schilderwerken in een mooi segment in De Haagse binnenstad.

 

Ik heb nooit geloofd in een pensioen (omdat het nederlandse systeem simpelweg niet werken kan en dat blijkt nu ook), maar een oude dag voorziening is wel belangrijk.

Ik vertikte het maandelijks geld over de balk te smijten met een huurhuis, dat werd dus anti-kraak.

Maar ik ben 40 nu, en dan wordt zekerheid belangrijk. Dus betaal ik sinds een aantal jaar keurig m'n 850,- excl en ren ik mee in het systeem. Een hypotheek afsluiten is buitengewoon lastig, bovendien vind ik het een nare gedachte de komende 30 jaar vast te zitten in een hypotheek (en een speelbal te zijn van de bank).

 

Sinds m'n 20e (...) heb ik een droom. Een eigen huis met uiteraard een atelier om creatief bezig te kunnen zijn.

Ik kan mijn schildersbedrijf voortzetten (groeien en mensen erbij nemen en kwaliteit monitoren, of klein specialistisch hoog segment). Ik kan er goed van leven.

Tot.. ik een keer van de steiger afdonder.

 

Beste allemaal, het is de hoogste tijd..

;-)

 

Ik ga het aan de hoogste boom hangen en dat begint natuurlijk bij Higherlevel.

Wat is de beste weg, hoe kom ik bij dit doel op een manier waar iedereen blij wordt.

De investeerder en ikzelf met zo weinig mogelijk risico tegen een zo hoog mogelijk rendement.

 

Plan in het kort:

 

Prijscategorie: starterswoning

100k van investeerder, 10k eigen geld

 

aanschaf woning : 100k

 

Opfrissen binnen tijdsbestek 6 weken (wanden glad zetten, evt elektra frezen en schilderen. Toonbaar maken dus)

kosten 5k (eigen inbreng)

 

verkopen voor + 10% = 110k

 

----

 

aanschaf woning: 110k

 

Opfrissen binnen tijdsbestek 6 weken (wanden glad zetten, evt elektra infrezen en schilderen. Toonbaar maken dus)

kosten: 7k (eigen inbreng)

 

verkopen voor + 10% = 120k

 

----

 

aanschaf woning: 120k

 

Opfrissen tijdens zomerseizoen (apr - sep) (wanden glad zetten, en/of elektra infrezen, aanleggen cv, energielabel verhogen dmv dubbel glas etc)

 

kosten: eigen geld/middelen/inbreng

 

verkopen voor + 10% = 132k

 

----

 

inlossen op investering: 32k

 

en dan weer van voren af aan.

Inlossen op investering wederom 32k

 

 

Dus binnen 3 jaar is er 96k afgelost.

Ik wil de investeerder een rendement bieden van 10% pj over het nog openstaande bedrag.

De investering van 100 zou dus binnen 4 jaar voldaan moeten zijn inclusief rendement.

----

 

In de overige tijd ben ik met eigen werken bezig voor levensonderhoud en aanschaf materialen (voor woning zomerseizoen)

 

Nu is mijn vraag..

Hoe ga ik hier een investeerder voor aantrekken?

Indien ik meer dan 2 woningen per jaar verkoop, dan moet ik belasting betalen over de winst.

Klopt het, dat als dit in bv-vorm gebeurt, de winst in de onderneming kan blijven zitten en ik dus minder belasting betaal?

 

Een bv is voor mij nu niet interessant (omzet rond de 110k pj).

Is het niet een idee om de investeerder een bv op te laten zetten waar ik me dan inkoop. Aldus dmv arbeid en andere werkzaamheden (hele pakket), de bv overkoop?

Dit met als doel dat de investeerder dan in principe minder risico loopt. Want de woning(en) zijn eigendom van de bv waar hij eigenaar van is?

 

Indien ik dit nog enkele jaren voortzet.. en dus eigenaar ben van de bv.

Hoe kan ik dan wonen in 1 van die panden? Dan immers gaat het van zakelijk naar prive(gebruik), hoe zit het dan met de belasting?

Of zou ik het zo kunnen uitleggen dat de woning voor een gedeelte kantoor aan huis is met werkplaats (beide zakelijk)?

 

Natuurlijk.. zitten er allerlei haken en ogen aan dit verhaal.

Kan ik het wel opknappen voor 5 of 7k, krijg ik het wel verkocht binnen 2 a 3 maanden, dondert de huizenmarkt niet in elkaar, wat als ik een been breek etc.

Het is een opzet. Wat ik me uiteraard wel afvraag is hoe je al deze risico's op papier kan krijgen om een investeerder over de streep te trekken.

Het is een opzet, want het begint allemaal bij de juiste inkoop van de woningen. Bij juist kopen zijn de marges stukken hoger, vandaar bovenstaande schatting.

Via de veiling kopen is het slimst, maar iemand met know-how is dan een must meen ik.

 

Maar.. maar dus en.. ik kan me niet voorstellen dat er geen mensen zijn die dit een leuk plan vinden en die daar graag bij willen helpen?!

 

Ik ben erg benieuwd naar jullie input. Misschien moet ik het zelfs wel over een heel andere boeg gooien? Alvast dank

 

http://

 

[Ron van der Kolk]

Je rekent jezelf wel heel rijk: met dat 1e huis al 10% winst maken in 6 weken. Als het te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat meestal ook. Je lijkt voor het gemak de kosten koper te vergeten. Een plan om huizen te kopen, op te knappen en te verkopen is natuurlijk niet nieuw; er zijn al veel mensen die dit doen. En als het zo makkelijk zou zijn als jij voorrekent, zouden nog veel meer mensen dat doen. Als je investeerders wilt aantrekken zou ik adviseren je plan verder te doordenken en een realistischer (geloofwaardiger) beeld te schetsen.

 

[Alexander1975]

Beste Ron,

hartelijk dank voor je reactie.

Een woning kopen voor 100, en verkopen voor 115 klinkt me niet gek in de oren.

Er is met een materiaal investering van 5 veel te bereiken.

 

Kosten koper is inderdaad niet meegeteld. Maar zo zijn er nog wel meer variabelen.

Wat bijvoorbeeld als ik de woning op een executieveiling inkoop, dan veranderd de boel al behoorlijk.

 

Zoals sommetje laat zien is er in jaar 3 een restantbedrag van 10k met daarboven het rendement voor de investeerder.

Het gaat in dit verhaal om de totaalopzet, om de vraag of het een idee zou kunnen zijn te starten vanuit een bv constructie via de investeerder.

Bij andere marges etc, schuift de boel op. Echter binnen die 3 jaar is het totaal (incl rendement) ingelost.

 

Misschien is het verstandig als ik het hele verhaal samenvat tot de vraag in het onderwerp?

 

Ik heb geprobeerd een alomvattend verhaal te schrijven om vragen op detailniveau (ben je bekend met opknappen/vastgoed/verkoop etc te voorkomen)

 

 

[Roel J]

ik snap niet hoe jij na 3 woningen al 50k wil gaan aflossen, je hebt namelijk ook al 5+7+10k = 22k kosten voor verbouwing gemaakt. je investeerder verwacht een rendement van 10% = 10k totaal 32K

 

je hele verkoop winst is 15+17+17,5 = 49,5 - 32k koste = 17,5 over voor aflossing, maar de 4e woning vraagt ook kapitaal voor verbouwing dus daar moet je ook weer ff 10k voor reserveren.

je lijkt te vergeten dat je die verbouwingskosten echt kwijt bent en dat je dus niet het hele verschil tussen aankoop en verkoop in je zak kunt steken.

 

Dus als alles meezit en opknapkosten niet tegenvallen kun je na 3 woningen 7,5k aflossen.

dus voordat jij 50k kan aflossen moet je toch eerder aan 20 woningen opknappen denken dan aan 3.

 

edit: en als je dus ook geen kosten koper hebt gerekend dan ga je 0,0 overhouden. 2000 euro is toch wel het absolute minimum aan kosten koper.

 

[Alexander1975]

Beste Roel,

dank voor je reactie.

 

De kosten voor renovatie komen uit eigen geld (inbreng 10 en tijdens seizoen door andere inkomsten overig).

 

Het totaalbedrag is 100k investering. 10% marge op het nog openstaande bedrag, dus jaarlijks te verminderen met het ingeloste bedrag

[Highio]

Man, waar is je geld gebleven als ik kijk naar je achtergrond en denkbare woonlasten (is privé maar je hebt dan toch wel meer dan 10.000 EURO EV opgebouwd mag ik hopen)...

 

...waarom zou je bij stabiel of voldoende inkomen geen hypotheek nemen en deze bij verkoop direct aflossen?

 

Groet,

 

Highio

 

[Alexander1975]

Hoi Highio,

 

daar beraad ik me ook op!

 

M'n bedrijfje loopt sinds ongeveer 2,5 jaar goed.

Het lijkt me moeilijk een hypotheek te krijgen. Maar ik ben er zeker over aan het nadenken.

Aan de andere kant is het bedrag niet zo heel hoog, dus wellicht vergemakkelijkt dit de kans.

 

Maar het gaat mij om de vraag of het slim is dit in een bv constructie te doen en dat is... voor mij nu.. niet echt een optie. Maar voor een investeerder wellicht wel

 

[Highio]

Ik denk dat je renovatieschilders zou moeten gaan opleiden (da's leuk als je het treft) en dat pand had je best vorig jaar gekocht, maar goed dat kunnen jij en wij ook niet vooraf weten.

 

Mensen tijdelijk laten inwonen in een groter pand is ook een optie. In Den Haag staan genoeg van die historische garagebedrijven met een bovenwoning bijvoorbeeld.

 

Groet,

 

Highio

 

[Alexander1975]

Ik heb iig mn berekening grondig aangepast..

 

Maar nogmaals..

 

Is het voor een investeerder minder risico indien hijzelf.. het pand aankoopt, middels een door hemzelf op te zetten bv-constructie en is het vervolgens mogelijk voor mij, om die bv over te nemen middels inlossing via arbeid etc?

(Of ik later dan in een pand van die bv wil gaan wonen, buiten beschouwing gelaten, want dat maakt het nu alleen maar nog ingewikkelder)

 

 

[Highio]

Ik snap niet waarom je aan een investeerder denkt als je zelf kunt financieren en renoveren. Dat zou dan om een hefboomwerking moeten gaan (die je kennelijk niet wenst) en waar je zelf niet de uitvoerende capaciteit of mensen voor hebt.

 

Groet,

 

Highio

 

[Alexander1975]

Omdat ik geen kennis heb van de vastgoedmarkt.

Het zou dus om een samenwerking gaan waarbij de investeerder helpt bij de koop van het pand.

Het is mijn kennis/kunde in renoveren en zijn kennis/kunde in de markt

[LiGuido]

Als ik naar mijzelf kijk is het niet zo interessant om in te investeren. in 3 jaar tijd pak ik volgens jouw berekening het eerste jaar 10K. Het tweede jaar 7K en het derde jaar 3K. Dat is 20K in drie jaar tijd op een investering van 100K. Met alle risico's van dien, namelijk dat je niet verkoopt, dat je lager verkoopt, dat het onderhoud duurder is.

 

Ik kan in drie jaar met mijn 100K meer verdienen dan 20K. Je moet nog een half jaar wachten, dan ben je drie jaar ondernemer en dan naar een bank gaan als particulier, dan verdien je er zelf ook nog wat aan.

 

[Alexander1975]

Misschien moet ik dat dan maar doen.. :)

 

Ik vind het wel jammer dat er geen antwoord wordt gegeven op m'n vraag.

 

Misschien ken ik nl investeerders waarbij er een gunfactor bestaat..

Of weiger ik het afsluiten van een hypotheek (zoals beschreven).

Ook met een hypotheek blijft de vraag bestaan: particulier dan max 2 panden pj, anders is het ondernemen.

Bij een bv kan de winst in de onderneming blijven?

 

Iig dank.

Ik zal mijn vraag elders voorleggen, ben nl benieuwd naar het antwoord

 

 

 

 

 

[Highio]

Ik zou gewoon even rustig afwachten en een vraagstelling eventueel verduidelijken. Je hebt jezelf tien jaar de tijd gegeven en dan zou één avondje hier niet genoeg zijn?

 

Groet,

 

Highio

 

[Alexander1975]

Dank.

 

Ik zal proberen hier goed over na te denken!

En uitkijken met te rooskleurige scenario's.. ;-)

 

Groet,

Alexander

[mmint]

Wanneer die investeerder dan naast z'n geld ook vastgoedkennis moet hebben en de juiste panden moet uitzoeken, dan zal ie vast liever zelf het pand kopen en klussers inhuren om de boel op te knappen.