Opslagbox privé of zakelijk?

[Jean Marcheur]

Beste allen,

 

Na wat te hebben rond gezocht op dit forum, kom ik er toch niet helemaal uit. Mijn situatie: ik wil graag wat spaargeld investeren in een opslagunit. Ik ben ZZP'er (eenmanszaak dus). Vlakbij mijn huis wordt een bestaand (fraai) garagepark uitgebreid met nieuwe units. Ik heb interesse om een van die units aan te schaffen, om vervolgens te verhuren via het bemiddelende bedrijf.

 

1) Aanschaf: zakelijk of privé? Ik meen te begrijpen dat als ik zelf geen gebruik maak van de unit, ik hem privé zou kunnen kopen. Dat scheelt me een hoop belasting bij verkoop, maar 'kost' me op de korte termijn BTW die ik niet terug kan krijgen. Klopt dat? En betaal ik dan alleen vermogensbelasting in box 3?

Ik meen namelijk ook ergens te hebben gelezen dat als je ondernemer bent en een unit koopt als investering, je dat per definitie zakelijk zou moeten doen (omdat het doel van die unit het genereren van inkomen is) en dus belasting moet betalen over de verhuur.

2) Ik las ook ergens dat je toch privé kunt kopen en ook BTW kunt terugkrijgen. Lijkt me sterk, maar kan dat?

3) Er is kennelijk een verschil met BTW belasting bij verhuur afhankelijk van het doel: als het doel het parkeren van vervoermiddelen is, dien je BTW af te dragen en indien niet, geen BTW. Ik kan daar rekening mee houden bij de koop. Er zijn namelijk ook units die op de bovenverdieping liggen en te klein zijn voor het parkeren van een auto.

4) Slecht plan? Gewoon liever maar beleggen of iets anders bedenken?

 

Dank!

 

[JansenmeteenJ]

Heb je een partner?

Het kan interessant zijn om de unit op zijn of haar naam te zetten.

 

 

[Jean Marcheur]

Ja, maar die is ook ZZP'er. We zijn wel fiscaal partners.

[JansenmeteenJ]

Dan gaat die vlieger ook niet. Op naam partner zetten, hem / haar als ondernemer voor de belastingdienst aan te melden, garage unit is met BTW belast factuur namelijk. Dan zou u de box van hem / haar kunnen huren

[Jean Marcheur]

OK, maar volgens jou is er per definitie dus geen keuze tussen zakelijk of privé kopen? Het moet dus zakelijk zijn omdat ik ondernemer voor de IB ben?

[Roel J]

Nee dat is niet waar, je moet heel duidelijk onderscheid maken tussen de gevolgen voor de BTW en de inkomstenbelasting.

 

Bij verhuur van een garagebox is al snel sprake vsn ondernemerschap voor de btw, dat betekent dat je met btw moet verhuren.

Zelfs als een particulier gaat verhuren wordt deze al snel ondernemer voor de btw.

 

Voor de inkomstenbelasting heb je gewoon  de keus om de verhuur als privé belegging aan te merken of op je zakelijke balans te zetten.

 

Bij een eenmanszaak kun je de btw aangeven op je huidige aangifte. Bij andere rechtsvormen (ook vof) moet je een btw nummer aanvragen als je de garagebox prive koopt om aan je btw verplichtingen te voldoen.

[Jean Marcheur]

OK, duidelijk.

Welke factoren spelen er dan een rol bij de keuze tussen zakelijk of privé? 

Ik meen (zie punt 3) dat er jurisprudentie is waarbij de rechter heeft beslist dat garageboxen die bestemd zijn voor het parkeren/stallen van voertuigen met BTW dienen te worden belast. Bij een unit op de bovenverdieping (waar dus geen auto's kunnen komen) zou dat dan niet van toepassing zijn. 

[Jantax]

Het is de vraag of je voor de IB wel een keus hebt, want je geeft aan dat het gaat om het beleggen van spaargeld. Waarschijnlijk zit dat nu niet in je zaak maar in privé (box 3). Ga je de box zelf voor privédoeleinden gebruiken, of verhuren aan derden, dan blijft het box 3, want de box vervult geen enkele functie binnen je zaak. Ga je de box geheel zakelijk gebruiken (zakelijke spullen stallen), dan is het juist verplicht ondernemingsvermogen. Ga je de box gemengd gebruiken en voor tenminste 10% zakelijk (meten in m2 en/of m3 + tijd), dan mag je kiezen: op de zaak, of in privé.

 

Als de insteek beleggen is, zou ik overigens alleen een box op de begane grond overwegen, want die op hogere verdiepingen zijn onaantrekkelijk voor vrijwel alle ZZP'ers, dus veel minder courant. Verder moet je niet al teveel waarde hechten aan het voor jaar 1 gegarandeerde rendement van 9%, want dat zit waarschijnlijk al bij de aankoopprijs in, d.w.z. je betaalt bij aankoop waarschijnlijk 9% teveel en die krijg je als belegger na 1 jaar weer terug en daarna moet je maar afwachten of iemand jouw unit wil huren.

[Jean Marcheur]

Op 9-10-2019 om 08:53, Jantax zei:

Het is de vraag of je voor de IB wel een keus hebt, want je geeft aan dat het gaat om het beleggen van spaargeld. Waarschijnlijk zit dat nu niet in je zaak maar in privé (box 3). Ga je de box zelf voor privédoeleinden gebruiken, of verhuren aan derden, dan blijft het box 3, want de box vervult geen enkele functie binnen je zaak. Ga je de box geheel zakelijk gebruiken (zakelijke spullen stallen), dan is het juist verplicht ondernemingsvermogen. Ga je de box gemengd gebruiken en voor tenminste 10% zakelijk (meten in m2 en/of m3 + tijd), dan mag je kiezen: op de zaak, of in privé.

 

Duidelijk. Ik begrijp van de adviseur bij het verkopende bedrijf dat huur van dit soort boxen (ook als ze niet perse gebruikt worden voor de opslag van voertuigen) dat ze altijd met BTW verhuurd dienen te worden. Is het correct dat ik dan een nieuw BTW nummer als privé persoon dien aan te vragen voor deze specifieke economische activiteit en daar ik daarmee ook de BTW van de aanschaf kan terugvorderen? Wordt mijn aangifte dan eigenlijk niet complexer dan wat het opbrengt? Met andere woorden: kost het me niet meer aan accountantskosten dan wat het me oplevert?

 

Op 9-10-2019 om 08:53, Jantax zei:

Als de insteek beleggen is, zou ik overigens alleen een box op de begane grond overwegen, want die op hogere verdiepingen zijn onaantrekkelijk voor vrijwel alle ZZP'ers, dus veel minder courant. Verder moet je niet al teveel waarde hechten aan het voor jaar 1 gegarandeerde rendement van 9%, want dat zit waarschijnlijk al bij de aankoopprijs in, d.w.z. je betaalt bij aankoop waarschijnlijk 9% teveel en die krijg je als belegger na 1 jaar weer terug en daarna moet je maar afwachten of iemand jouw unit wil huren.

Periodieke leegstand neem ik voor lief. Ik vind het ook niet erg om aan particulieren te verhuren. Met de prijs per m2 zit ik dan nu ver onder de Shurguard tarieven en in de randstad is er altijd behoefte aan ruimte.

[Roel J]

4 uur geleden, Jean Marcheur zei:

Ik begrijp van de adviseur bij het verkopende bedrijf dat huur van dit soort boxen (ook als ze niet perse gebruikt worden voor de opslag van voertuigen) dat ze altijd met BTW verhuurd dienen te worden.

 

Nee dat is niet juist.. tip: nooit naar verkopers luisteren die kennen de wet niet in detail. In dit geval is het echt heel specifieke uitzondering die geldt.

Als jij zorgt dat de box ofwel zodanig is ingericht dat er geen auto in kan. (staat vol met magazijnstellingen bijv) of als jij in het contract stallen van een auto verbied dan kun je ook zonder btw verhuren.
zie onderstaande link naar een artikel, dit legt zowel uit waarom deze ietwat vreemde regel over verhuur met btw voor garageboxen is ontstaan en ook uitgelegd hoe je "onder btw heffing" uitkan

https://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/databank/vastgoed_en_fiscus/verhuur_garageboxen_en_btw/

[Jean Marcheur]

19 uur geleden, Roel J zei:

Nee dat is niet juist.. tip: nooit naar verkopers luisteren die kennen de wet niet in detail. In dit geval is het echt heel specifieke uitzondering die geldt.

Als jij zorgt dat de box ofwel zodanig is ingericht dat er geen auto in kan. (staat vol met magazijnstellingen bijv) of als jij in het contract stallen van een auto verbied dan kun je ook zonder btw verhuren.
zie onderstaande link naar een artikel, dit legt zowel uit waarom deze ietwat vreemde regel over verhuur met btw voor garageboxen is ontstaan en ook uitgelegd hoe je "onder btw heffing" uitkan

https://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/databank/vastgoed_en_fiscus/verhuur_garageboxen_en_btw/

 

En een motorfiets: dat is ook toch een motorvoertuig?

[Jean Marcheur]

Stel dat we er vanuit gaan dat ik met BTW ga verhuren en dat ik de box privé koop. Ik lees verschillende verhalen over de gevolgen:

 

1) Je koopt privé, inclusief BTW, maar die BTW krijg je niet terug.

2) Je koopt privé, inclusief BTW, maar die BTW kan ik middels mijn 'gewone' BTW nummer als ZZP'er terugkrijgen.

3) Je koopt privé, inclusief BTW, ik vraag privé een extra BTW nummer aan en vraag middels dat nummer mijn BTW terug.

 

Welke is nu correct?

[Highio]

Jean, vergeet heel dat BTW-verhaal als je van privémiddelen één nieuwe garageopslagbox wilt kopen.

 

Welk rendement denk je op de verhuur te kunnen behalen? En is de garageopslagbox courant en waardevast op het moment dat jij deze wilt verkopen? Alleen jij kunt bepalen of jij dat interessant vindt onder de vraagprijs, aan-/verkoopkosten en servicekosten.

 

Dit is m.i. nauwelijks een ondernemersvraag met de genoemde verhuurdoelstelling die als idee ook nog eens als werkzaamheid en administratie uitbesteed wordt.

 

Groet,

 

Highio

13 oktober 2019 aangepast door Highio

[Roel J]

Op 12-10-2019 om 13:23, Jean Marcheur zei:

Welke is nu correct?

 

Er is geen apart btw nummer nodig voor een tweede activiteit. Zolang het om een eenmanszaak gaat.

Alleen als je een vof of andere rechtsvorm hebt zul je bij prive aanschaf een apart btwnummer nodig hebben omdat het nr dan is gekoppeld aan de rechtsvorm en niet aan jou persoonlijk.

Het kan soms  handig zijn wel een apart nr aan te vragen als je de boekhoudingen volledig gescheiden zijn.

In dit geval zul je eens per maand 1 verkoopfactuur hebben en een beperkt aantal inkoopfacturen. 

Dus lijkt een apart aangiftenummer niet nodig.

 

Of je btw op je aanschaf kan terugvragen hangt af van de vraag of de verhuur met btw plaatsvind. Als je met btw verhuurt mag je de btw over de aanschaf terug vragen en anders niet.

 

Op 12-10-2019 om 13:16, Jean Marcheur zei:

En een motorfiets: dat is ook toch een motorvoertuig?

Daar weet ik het antwoord niet op..

Maar het is simpel als je btw heffing niet wilt dan sluit je desnoods in het contract ook expliciet uit.

Of je gaat naar een btw specialist die deze wetgeving tot in detail kent en wel ervaring heeft met de nuances van de wet en de meest actuele jurisprudentie, wat bij dit type verhuur een belangrijke rol speelt.