Huis met bedrijfsruimte kopen... waar op te letten?

[Kees A.]

Zoals half Nederland zijn ook wij op zoek naar een ander huis.

Nu kunnen we een huis kopen van rond de € 750.000 dat deels (± 1/3) een bedrijfsbestemming heeft. De rest is 'wonen'.

 

Nu ben ik ZZP'er en zou daar dus mogen wonen van de gemeente, mits ik daar ook zakelijke activiteiten ontplooi.

Ik voer mijn echte werkzaamheden weliswaar grotendeels bij klanten uit, maar moet thuis ook veel achter de laptop kruipen hiervoor.

Zou dit voldoende zijn voor de gemeente om te voldoen aan de eisen?

 

Waar moet ik op letten als ik dit huis ga kopen?

Ik dacht begrepen te hebben dat ik bij aankoop over het bedrijfsbestemmings-gedeelte 8% overdrachtsbelasting moet betalen.

Over het woongedeelte 2%.

Heb ik het goed begrepen?

 

Het huis is in 2012 gebouwd, dus volgens mij heb ik dan met BTW niets meer te maken.

Is dit correct?

 

Mijn bedrijf heeft de laatste 3 jaar door ziekte en Corona weinig omzet gedraaid en dat zal ook nog wel blijven in 2022 en 2023.

Hoe moet ik dit 1/3 deel bedrijfswoning in mijn boekhouding verwerken?

Zijn er aftrekposten of moet ik juist extra belasting betalen?

 

Alle andere tips en aan- en opmerkingen meer dan welkom!

We betalen dit huis uit eigen middelen, dus geen financiering nodig.

 

[Hans van den Bergh]

Op 28-10-2021 om 15:35, Kees A. zei:

...zou daar dus mogen wonen van de gemeente, mits ik daar ook zakelijke activiteiten ontplooi...

...Zou dit voldoende zijn voor de gemeente om te voldoen aan de eisen?

 

Deze begrijp ik niet, het is een woning met deels een bedrijfsfunctie en de gemeente eist dat je het deels zakelijk gebruikt?

[Kees A.]

De makelaar die ik sprak zei dat er daadwerkelijk zakelijke activiteiten moeten plaatsvinden.

Wat is zo snel begreep wordt daarmee in dat gebied bedoeld: uitsluitend kleinschalige productie- en ambachtelijke bedrijven met een beperkte milieuhinder, dienstverlening en (para-) medische doeleinden.

 

Het is dus een gewoon woonhuis met een ruimte in het souterrain met een eigen ingang, toilet, meter en keuken en dit deel staat door de makelaar omschreven als bedrijfsruimte.

Daar zou ik dan mijn buro neerzetten, een kast en opslag van de minimale middelen die ik soms nodig heb.

[DaMedia]

Of je verhuurt de bedrijfsruimte. Heb je direct wat compensatie voor de Coronaverliezen.

[MGC1969]

Staat er ook ergens dat je succesvol ondernemer moet zijn? Zet er een behandel stoel in, plak een bord op de deur voor sport masseur of wat dan ook. De gemeente kan je niet straffen omdat je geen klanten hebt. Dat je dan uit nood maar een pc ernaast zet om andere, winstgevende activiteiten te ontplooien.

[Kees A.]

Op 28-10-2021 om 17:37, DaMedia zei:

Of je verhuurt de bedrijfsruimte. Heb je direct wat compensatie voor de Coronaverliezen.

 

Dat is iets van later zorg, maar eventueel wel een goed plan.

 

Maar zit nu nog meer te denken hoe die overdrachtsbelasting berekend wordt.

2% over het gehele pand?

8% over het gehele pand?

2% over de woon-M2 en 8% over de bedrijfs-M2?

En hoe berekenen ze dit dan? Want bedrijfs-M2 zijn altijd goedkoper dan woon-M2's.

 

En hoe verwerk ik dit in mijn boekhouding.

Inmiddels begrepen dat je het geheel zakelijk kunt doen, of geheel prive, of een mengvorm.

Maar mijn omzet is vooralsnog zo laag dat ik er niet veel aan heb als de aanschaf van het huis in mindering wordt gebracht op mijn winst.

 

 

[JCfish]

Op 28-10-2021 om 15:35, Kees A. zei:

Zoals half Nederland zijn ook wij op zoek naar een ander huis.

Nu kunnen we een huis kopen van rond de € 750.000 dat deels (± 1/3) een bedrijfsbestemming heeft. De rest is 'wonen'.

 

Nu ben ik ZZP'er en zou daar dus mogen wonen van de gemeente, mits ik daar ook zakelijke activiteiten ontplooi.

Ik voer mijn echte werkzaamheden weliswaar grotendeels bij klanten uit, maar moet thuis ook veel achter de laptop kruipen hiervoor.

Zou dit voldoende zijn voor de gemeente om te voldoen aan de eisen?

 

 

Als ambtenaar kan ik je op dit stuk wel verder helpen;

 

Het bestemmingsplan is leidend. Deze zijn online te vinden via ruimtelijkeplannen. Via daar kun je op adres zoeken en lezen wat de regels zijn van wat je MAG (niet moet!).

 

Ongetwijfeld dat je op de bestemming 'bedrijf' niet mag wonen. Maaar;

- het bestemmingsplan geeft aan welke bedrijfsactiviteiten je mag doen. Dit staat boven de mooie woorden van de makelaar en is leidend;

- mocht het niet helemaal aansluiten op wat je zelf doet, kun je bij de gemeente vragen wat zij er van vinden;

- in het ergste geval moet je een vergunning strijdig gebruik met het bestemmingsplan aanvragen (kost een paar honderd euro).

 

Ik verwacht dat administratiewerkzaamheden voor een bedrijf geen probleem zijn.

 

Maar nogmaals; het bestemmingsplan geeft mogelijkheden, geen verplichtingen. Leegstand mag in principe ook, al is het niet gewenst.

 

Als je het bedrijfsdeel om wilt bouwen tot woondeel, of gedeeltelijk wilt bouwen, moet je wellicht naar de gemeente om een wijziging bestemmingsplan aan te vragen

[Hans van den Bergh]

Op 28-10-2021 om 20:11, JCfish zei:

het bestemmingsplan geeft mogelijkheden, geen verplichtingen

Dacht ik al... Duimpje 👍🏻

[vloerengilde]

Is't pand een spaarpotje voor de oude dag, dan mag je ook even kijken naar het hoofdstuk afrekenen met de belasting bij verkoop.

 

[Kees A.]

Op 28-10-2021 om 22:14, vloerengilde zei:

Is't pand een spaarpotje voor de oude dag, dan mag je ook even kijken naar het hoofdstuk afrekenen met de belasting bij verkoop.

 

Volgens mij niet als je het prive koopt.

[zzpegel]

Op 29-10-2021 om 09:29, Kees A. zei:

Volgens mij niet als je het prive koopt.

Maar dan ook niet op de zakelijke balans zetten :-) dus prive laten. Je mist dan wat voordelen maar het blijft privé :-) 

[Ron van der Kolk]

Op 28-10-2021 om 17:49, Kees A. zei:

Maar zit nu nog meer te denken hoe die overdrachtsbelasting berekend wordt.

2% over het gehele pand?

8% over het gehele pand?

2% over de woon-M2 en 8% over de bedrijfs-M2?

En hoe berekenen ze dit dan? Want bedrijfs-M2 zijn altijd goedkoper dan woon-M2's.

Voor het gedeelte met woonbestemming 2%, voorde rest 8% volgens de belastingdienst. Uit jurisprudentie kan blijken dat de  functie van het gebouw op het moment van verkoop bepalend is; wordt het nu ook voor 1/3 bedrijfsmatig gebruikt of volledig bewoond (ook al mag dat niet volgens het bestemmingsplan)? Bij 90% of meer woonbestemming zou het volledig 2% kunnen zijn lees ik elders, maar dat is hier niet van toepassing.

 

Op 28-10-2021 om 17:49, Kees A. zei:

En hoe berekenen ze dit dan? Want bedrijfs-M2 zijn altijd goedkoper dan woon-M2's.

Je mag het zelf berekenen en bij aankoop kun je ook een verdeling van de aankoopsom met de verkoper afspreken. Echter, de notaris is verantwoordelijk voor de afdracht van overdrachtsbelasting en moet het wel eens zijn met een redelijke splitsing. Het kan per notaris verschillen wat nodig is om de voorgestelde splitsing te accepteren, bijvoorbeeld een taxatie van beide gedeelten. Sowieso is dat wellicht verstandig, om eventueel gedoe achteraf met de Belastingdienst snel op te kunnen lossen. 

 

Op 28-10-2021 om 17:49, Kees A. zei:

En hoe verwerk ik dit in mijn boekhouding.

Inmiddels begrepen dat je het geheel zakelijk kunt doen, of geheel prive, of een mengvorm.

Deze vormen zijn mogelijk (afhankelijk van de zelfstandigheid van de bedrijfsruimte). Wat verstandig is, is voer voor een fiscalist die jouw situatie kent. Dit staat los van bovenstaande, ook bij volledig privé moet je deels 2% en deels 8% betalen en in dat geval is de overdrachtsbelasting volledig voor rekening van privé. In de huidige woningmarkt hoeft dat niet erg te zijn.

 

Op 28-10-2021 om 15:35, Kees A. zei:

Alle andere tips en aan- en opmerkingen meer dan welkom!

Waarom zou je een pand kopen met 1/3 bedrijfsbestemming, terwijl je dat voor je bedrijf niet nodig hebt, vanuit je bedrijf niet kunt betalen en je er niet mag wonen? Als je er eigenlijk gewoon wilt wonen, kun je onderzoeken over het bestemmingsplan aangepast kan worden. Dan kom je misschien niet onder de 8% uit, maar kun je het pand wel volledig in gebruik nemen. In de praktijk zul je echter snel over aankoop moeten beslissen, terwijl het onderzoeken van de mogelijkheden voor aanpassing van een bestemmingsplan even kan duren. 

  

Op 28-10-2021 om 15:35, Kees A. zei:

Het huis is in 2012 gebouwd, dus volgens mij heb ik dan met BTW niets meer te maken.

De levering van een pand dat langer dan 2 jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is vrijgesteld van btw volgens de belastingdienst. 

29 oktober 2021 aangepast door Ron van der Kolk

[Kees A.]

Op 29-10-2021 om 12:26, Ron van der Kolk zei:

Waarom zou je een pand kopen met 1/3 bedrijfsbestemming, terwijl je dat voor je bedrijf niet nodig hebt, vanuit je bedrijf niet kunt betalen en je er niet mag wonen? Als je er eigenlijk gewoon wilt wonen, kun je onderzoeken over het bestemmingsplan aangepast kan worden. Dan kom je misschien niet onder de 8% uit, maar kun je het pand wel volledig in gebruik nemen. In de praktijk zul je echter snel over aankoop moeten beslissen, terwijl het onderzoeken van de mogelijkheden voor aanpassing van een bestemmingsplan even kan duren. 

 

Zeer veel dank voor het uitgebreide antwoord!

Hier kan ik echt mee aan de slag.

 

De reden dat we dit pand eventueel zouden kopen, is omdat dit specifieke pand niets van een bedrijfspand weg heeft.

Natuurlijk heeft het 2 grote ruimtes die door de huidige bewoners bedrijfsmatig gebruikt worden.

Maar die ruimte zou ik deels voor mijn bedrijf kunnen gebruiken, maar grotendeels ook als fitness-ruimte voor mijn vrouw en opslag van de vele spullen die wij hebben.

Ik zit er ook aan te denken om er workshops te gaan geven.

Het pand staat ook niet op een typisch industrieterrein maar aan de rand van een woonwijk, sportcomplex en het bos.