Geldigheid oude huurcontract bij overname pand

[Yen_Kee]

Dag,

 

Wellicht niet relevant maar hieronder eerst de situatie, dan de vraag:

 

Jansen (ik) en De Vries zijn eigenaar van een bedrijfsverzamelgebouw (allebei in privé, eigenaar van het onverdeelde helft).

Het gebouw heeft voor het gemak 3 units: A, B, C, en alle drie even groot met 1 ingang en gezamenlijke ruimte.

A is in gebruik voor mijn eigen onderneming, gebruiker van B betaalt huur aan De vries (ex ondernemer en gebruiker van B), en gebruiker C betaalt de huur op rekening van Jansen en De Vries.

Kortom, gebruik en opbrengsten eerlijk verdeeld tussen Jansen en De Vries.

Nu ben ik/mijn onderneming onlangs gestopt met het gebruik van unit A, en de nieuwe gebruiker/huurder betaalt dus huur aan Jansen/mij.

Verder heb ik/Jansen onlangs de andere onverdeelde helft gekocht van De Vries. Jansen/Ik ben dus de volledige en enige eigenaar van het complex.

 

De nieuwe gebruiker van Unit A heeft een 5+5 contract gekregen en is geen probleem.

De gebruiker van Unit C heeft een contract met jaarlijkse verlenging, ook geen probleem.

De vraag gaat over gebruiker/contract van gebruiker B.

 

Deze gebruiker is op 1-1-2002 het contract aangegaan (in die tijd was De Vries enige eigenaar). Het contract is dus met De Vries opgesteld en betrof een 5+5, en daarna verlenging jaarlijks (vanaf 1-1-2012 dus) met een opzegtermijn van 3 maanden.

 

Nu heb ik aan huurder van B, na overname van het geheel (waarbij ik dus enige eigenaar ben geworden) huurder gevraagd om de huur over te maken naar een ander rekeningnummer. Tevens een nieuw contract opgesteld, waarbij Ik verhuurder ben, gebruiker van B de huurder, met een contract aanvangend op datum passeren (inmiddels 2 maanden geleden) en dan voor 5+5 jaar.

Huurder beroept zicht op voortzetting (vooral wat betreft termijn en opzegging) van contract met De Vries (niet meer eigenaar, en ten tijde van opstelling in 2002 enige eigenaar). Ik heb mij in 2012 ingekocht, en dus medio 2022 volledig eigenaarschap verkregen door koop.

 

Wie staat hier in zijn recht, en wat is de gebruikelijke gang van zaken?

Is het oude contract van Huurder B nog rechtsgeldig met mij als nieuwe eigenaar?

Mag ik in worse case scenario gebruiker B de huur opzeggen met in achtneming van die 3 maanden in zijn oude contract?  

 

P.S. Mijn onderneming zet zich voort op een totaal andere locatie en in afgeslankte vorm. Huurder B wil bij voorbaat zijn onderneming voort zetten op huidige locatie. De ondernemingen van mij, huurder B, huurder C en de nieuwe huurder van A hebben allen raakvlakken maar zijn allemaal aparte entiteiten. De Vries was ten alle tijde alleen verhuurder.

[Hans van den Bergh]

19 minuten geleden, Yen_Kee zei:

Wie staat hier in zijn recht

 

Volgens mij (maar misschien kan UwJurist er iets meer over zeggen) geldt hier de regel: 'koop breekt geen huur'?

[UwJurist]

De rechten en plichten gaan over van de oude verhuurder naar de nieuwe verhuurder/eigenaar. De wet bepaalt dit voor de 'essentialia' van de huurovereenkomst. Dat zijn in ieder geval de huurprijs, de huurtermijn en het huurobject.

 

De huurder hoeft dus niet akkoord te gaan met de voorgestelde huurovereenkomst.

 

Dit wordt ook wel koop breekt geen huur genoemd.

[Rik ·]

55 minuten geleden, Yen_Kee zei:

Mag ik in worse case scenario gebruiker B de huur opzeggen met in achtneming van die 3 maanden in zijn oude contract?  

Koop breekt inderdaad geen huur.

 

Maar je kunt het huurcontract dus wel opzeggen (3 maanden voor het aflopen van het contract). Dat zal dus voor 1 oktober 2023 zijn (opzegging per 1 januari 2024 want verlenging was jaarlijks). Daar ben je dus voor 1 januari 2023 net te laat mee.

 

 

17 oktober 2022 aangepast door Rik ·

[Yen_Kee]

Hans, Jurist en Rik,

 

Bedankt voor de duidelijke uitleg. Het was niet zozeer ook de intentie om gebruiker er uit te werken. Wel uiteraard een zo lang mogelijk huurtermijn, maar dat gaat dus niet op begrijp ik.

 

Nog een vraag uit juridisch oogpunt: Moet ik dan een nieuw contract maken waarbij ik de oude gegevens (ingangsdatum 2002, huurtermijn, opzegging enz) overneem?

 

Of maak je een addendum aan oude contract met juiste NAW gegevens van de nieuwe eigenaar?

[Rik ·]

2 uur geleden, Yen_Kee zei:

Moet ik dan een nieuw contract maken waarbij ik de oude gegevens (ingangsdatum 2002, huurtermijn, opzegging enz) overneem?

Of maak je een addendum aan oude contract met juiste NAW gegevens van de nieuwe eigenaar?

Er hoeft geen nieuwe huurovereenkomst gemaakt te worden want de oude blijft gewoon geldig. Je kunt er voor jezelf een blaadje bij stoppen (b.v. verkoopakte) maar het is niet nodig dat de huurder dit tekent (en de huurder heeft dit ook niet nodig).

 

PS. Ik neem aan dat je van de oude eigenaar ook een kopie ontvangen hebt van de huurovereenkomst(en).

 

[UwJurist]

Een nieuwe huurovereenkomst is niet nodig, maar alleen 'een blaadje voor je zelf' volstaat ook niet.

Je hoort huurder vanzelfsprekend correct te informeren over de overgang van rechten en plichten, de nieuwe adres- en bankgegevens etc. En de meeste overeenkomsten stellen hier eisen aan (aangetekende brief).