Gekochte pand heeft niet de door makelaar genoemde bestemming

[Rebi]

Hallo,

 

Ik heb dit forum al eens eerder bezocht en ben ook toen al heel wat wijzer geworden. Nu heb ik zelf ook een probleem wat ik graag aan jullie voor wil leggen zodat ook andere bezoekers hier weer wat van op kunnen steken. (Geweldig zo'n forum! ;))

 

Komt ie;

 

Enkele maanden geleden heb ik, samen met mijn vriendin, een groot woon-winkel pand gekocht. Het pand heeft op de begane grond een winkel indeling met daarboven een zeer ruime bovenwoning. Het idee was om mijn bestaande zaak (detailhandel) hierheen te verhuizen en dan zelf met mijn vriendin boven de winkel te gaan wonen. Alles is nu rond, op de officiële overdracht van het pand na, welke eerdaags zal plaatsvinden. Om de benedenverdieping (winkelruimte) winkelklaar te maken, moet er licht verbouwd worden, zoals het plaatsen van een systeemplafond, het leggen van een tegelvloer, afvoertjes, UTP-aansluitingen, enz. De voorbereidingen zijn grotendeels al gedaan en we hebben er erg veel zin. Wonen boven je eigen winkel, huur betalen aan jezelf (winkel) en een leuk appeltje voor de dorst. Hierdoor moeten we onze eigen woning verkopen en gelukkig kan ik het huurpand waar ik nu zit "overdragen" aan een andere ondernemer. Tot zover leken er geen problemen te zijn, maar...

 

Ik heb van de week contact gehad met de gemeente over eventuele vergunningen die nog aangevraagd moesten worden. Nu blijkt dat het pand niet, de door de verkopend makelaar, genoemde bestemming heeft!!?? Bij de eerste bezichtiging heb ik meteen gevraagd wat de bestemming van het pand was. De verkopend makelaar zei dat het pand een winkel/kantoor bestemming had. Ook bij een latere bezichtiging heeft mijn (beëdigde NVM-) makelaar dit nog een keer bevestigd gekregen en zelfs eergisteren heeft de verkopend makelaar toegegeven dat hun in de veronderstelling waren dat er een winkel/kantoor bestemming op zat. Nu heeft de gemeente mij laten zien dat er een woonhuis bestemming op het pand zit!!! De verkopende partij heeft dus niet de correcte informatie gegeven.

 

- Om mijn winkel alsnog naar het aangekochte pand te kunnen verhuizen, moet ik een vrijstelling op het bestemmingsplan aanvragen in de vorm van een bouwvergunning. Hiervoor moet ik precies aangeven wat ik ga doen, waar ik het ga doen, hoe ik mijn winkel ga verbouwen, welke materialen ik hiervoor ga gebruiken, wat de kosten voor de verbouwing zullen zijn, wie het gaat/gaan doen, enz, enz. De aanvraag zal minimaal zes weken ter inzage moeten liggen en vervolgens zal er een commissie moeten gaan beslissen of de vrijstelling er komt. Het zal dus minimaal zo'n drie maanden in beslag gaan nemen en dan hebben we het nog niet eens over de tijd die het in beslag neemt om de aanvraag volledig te krijgen (tekeningen e.d.) of over de extra tijd die erbij komt als één van de buurtbewoners in bezwaar gaat tegen het plan, met de daarbij komende hoorzittingen e.d.

 

- Het pand is voorheen wel als winkelpand gebruikt (waarschijnlijk detailhandel), alleen is hiervoor naar alle waarschijnlijkheid door de gemeente een vrijstelling gegeven. Aangezien ik een hele andere bedrijfsvoering heb, zal er dus wederom door mij een vrijstelling aangevraagd moeten worden.

 

- Hoewel er in het voorlopige koopcontract geen bestemming detailhandel (officiële benaming) genoemd staat, is het object wel beschreven als een winkelpand met dienstwoning en niet als woonhuis, zoals het er, volgens mij, had moeten staan.

 

- In alle overige documentatie wordt er telkens gesproken over een woon-winkelpand en niet over een woonhuis.

 

- In de Kadaster-fax wordt de bestemming "bedrijvigheid (industrie)" vermeld, maar de gemeente zegt dat het Kadaster niet gelieerd is aan de gemeente en dat de gemeente het voor het zeggen heeft, wat natuurlijk waar is.

 

De verkopend makelaar geeft aan dat het pand een woon/winkel pand is en dat het voorheen daar ook voor gebruikt is. Zij waren dus in de veronderstelling dat het ook die bestemming had.

Nu heb ik dit verhaal natuurlijk al met mijn makelaar overlegd maar dat was vrijdagmiddag en hoewel hij het meteen heeft opgenomen met de verkopende partij, heeft hij natuurlijk niet meteen vrijdagmiddag een reactie terug gekregen. Nu is het weekend en maalt het één en ander door mijn hoofd, dus vandaar dat ik mijn hele verhaal op dit forum plaats.

 

Nu ben ik eigenlijk best wel bang dat ons op één of andere manier tóch iets te verwijten valt, ik zou niet weten hoe, maar toch.

Valt ons niets te verwijten, dan heb ik zelf een aantal opties verzonnen, waarvan ik de eerste voorzichtig heb voorgelegd aan mijn eigen makelaar. De verkopende partij heeft nog niet gereageerd dus ik weet niet zeker of het überhaupt wel één van de onderstaande opties wordt, maar goed;

 

- Ik laat alsnog een voorbehoud in het contract plaatsen waarin ik pas definitief teken als de vrijstelling binnen is. De kosten voor het aanvragen van de vrijstelling en de daaruit vloeiende kosten, zijn, uiteraard, voor rekening van de verkoper. Lukt het verkrijgen van de vrijstelling niet, dan heb ik geen betere locatie voor mijn winkel met meer ruimte, meer uitbreidingsmogelijkheden en dus meer omzet en geen appeltje voor de dorst. Ik zou dan alsnog voor 10% van de koopsom plus eventuele schadevergoeding kunnen gaan. (Verwachte hogere omzet, "appeltje voor de dorst"-verhaal, enz.)

 

- Ik stel de tegenpartij direct, op de passeerdatum, in gebreke en eis 10% van de koopsom op, plus eventuele schadevergoeding.

 

- Ik teken alsnog half september, alleen voor een veel lager bedrag (ik doe een definitief bod van 15% minder) en neem het risico en de kosten van de vrijstelling voor eigen rekening. Lukt het niet om de vrijstelling voor elkaar te krijgen, dan hebben we een gigantisch woonhuis met zo'n 8 kamers, een gigantische woonkamer en ga zo maar door. Financieel is dit voor ons redelijk te doen aangezien we al eerder voor een huis van rond dat bedrag zijn wezen kijken en we hiervoor toen ook al een offerte hadden liggen.

 

Achteraf ga ik liever voor de laatste optie maar dat ga ik maandagochtend met mijn makelaar overleggen. Ik geloof dat hij nog helemaal geen opties heeft besproken en eerst de initiële reactie van de verkopende partij wil afwachten op het feit dat de bestemming niet klopt.

 

Nu ben ik eigenlijk benieuwd naar het volgende:

 

- Valt ons, mijn vriendin en mij, iets te verwijten in deze?

- Heeft iemand iets van gelijke soort meegemaakt of kent iemand die dit heeft meegemaakt en zo ja, wat was de uitkomst?

- Zijn er volgens jullie nog andere opties en/of welke optie zouden jullie kiezen?

 

Ik zou graag willen weten wat jullie mening is in deze en wacht die dan ook met spanning af. Zodra ik meer weet, laat ik het weten, zodat anderen er ook nog wat aan hebben.

 

P.S: Ik vernoem nog even geen locaties, bedragen e.d. aangezien de verkopende partij ongetwijfeld ook internet en Google heeft ;).

 

[R.J. Sloep]

Hallo Rebi,

 

Ik denk dat je eerst voor jezelf duidelijk moet weten wat je wilt.

Wil je van de overeenkomst (en dus het pand) af, of vind je, alle risico's overwegende, dat je teveel zou moeten betalen?

 

Afhankelijk hiervan kan je verder actie ondernemen.

Het lijkt mij dat je onder de koopovereenkomst simpel uit kan komen als je kan aantonen (wellicht via een advertentie van de makelaar) dat je niet krijgt wat je afgesproken hebt.

 

Succes

[Rebi]

Ik denk dat je eerst voor jezelf duidelijk moet weten wat je wilt.

Wil je van de overeenkomst (en dus het pand) af, of vind je, alle risico's overwegende, dat je teveel zou moeten betalen?

 

We willen het pand juist graag hebben. De vraagprijs voor het pand was al laag en daar hebben we zelfs nog wat vanaf gekregen. Volgens twee taxatierapporten heeft het pand in verhuurde staat (de zaak aan ons zelf) en na verbouwing minimaal de waarde van de kooprijs + kk + de kosten van de verbouwing. Het pand is dus een zeer goede aankoop geweest en een bijzonder goede belegging voor de toekomst. Alleen in onverhuurde staat (indien de vrijstelling op het bestemmingsplan niet doorgaat) zal het pand dus alleen als woonhuis gebruikt kunnen worden en zal het waarschijnlijk niet de koopprijs + kk + verbouwingskosten (woongedeelte)waard zijn. Kunnen we het pand dus voor een lagere prijs kopen dan nemen wij het risico van de eventuele afwijzing van de vrijstelling op ons en hebben we in het ergste geval een gigantisch woonhuis voor een goede prijs, op een locatie waar we zelf ook wel zouden willen wonen.

[Gast Verwijderd account]

Ik denk dat je zoiezo moet inzetten op die laatste optie van 15% minder, niet geschoten is altijd mis ;)

 

Maar ondertussen is het zaak duidelijk te krijgen wat de slagingskans is van een vrijstelling van het bestemmingsplan. Over het elgemeen is een gemeente best wel bereid om een vrijstelling te verlenen als de locatie zich goed leent voor de gewenste bestemming. Gezien het feit dat de gemeente het jaren heeft gedoogd schat ik zelf in dat de locatie zich voor de bestemming leent.

 

Dus ga met de ambtenaar van ruimtelijke ordening in gesprek, liefst face to face omdat ze dan vaak bereidwillender zijn, en vraag vervolgens hoe hij de kansen van een vrijstelling inschat. Desnoods zou je met de wethouden (die R.O. in zijn portefeuille heeft) in gesprek kunnen proberen te komen. De wethouder moet straks (samen met de burgermeester en andere wethouders) een handtekening zetten onder het besluit de vrijstelling te verlenen.

 

[nonex.nl]

Hou er rekening mee dat bij een aanvraag tot art. 19 procedure ook de gemeente kan beslissen om niet mee te werken. Gemeentelijke afdelingen Economische zaken kunne omwille van het functioneren van het detailhandelsbestand ervoor kiezen om een qoutum voor bepaalde functies te hanteren. Als er in hun ogen geen economisch perspectief is voor een functie (omdat er al voldoende van die activiteit aanwezig is) kunnen ze adviseren om niet mee te werken aan de art. 19 procedure.

 

Dat je het aanvraagd wil dus niet zeggen dat het gehonoreerd wordt. Daarnaast mag iedereen (let wel, echt iedereen, niet alleen aanwonenden) bezwaar maken bij een artikel 19 procedure. Ook de andere winkeliers kunnen hier dus bezwaar tegen maken.

[myself]

De verkopende partij heeft een meldplicht, maar de kopende partij heeft ook een onderzoeksplicht(wat precies waar onder valt weet ik niet precies).

 

Het verhaaltje wat betreft claimen over "appeltje voor de dorst" kan je vergeten. Aanwijsbare kosten kan je mogelijk(niks is zeker) wel claimen, denk aan afblazen van verhuizers(die je moet afkopen) of aanwijsbare kosten gemaakt doordat je nu wel je huidige huurpand moet houden. Kosten die je bij de gemeente moet maken om het pand te gebruiken voor de bestemming waarvoor je het gekocht hebt.

 

Ik ben niet juridisch onderlegd, maar dit zijn twee dingen die ik een aantal keren ben tegengekomen.

 

Keep us posted, ben erg nieuwschierig hoe zoiets afloopt.

[R.I.P. - Fred Wiersma]

...

 

De verkopend makelaar zei dat het pand een winkel/kantoor bestemming had. Ook bij een latere bezichtiging heeft mijn (beëdigde NVM-) makelaar dit nog een keer bevestigd gekregen en zelfs eergisteren heeft de verkopend makelaar toegegeven dat hun in de veronderstelling waren dat er een winkel/kantoor bestemming op zat. Nu heeft de gemeente mij laten zien dat er een woonhuis bestemming op het pand zit!!! De verkopende partij heeft dus niet de correcte informatie gegeven.

 

...

 

- In alle overige documentatie wordt er telkens gesproken over een woon-winkelpand en niet over een woonhuis.

 

...

 

De verkopend makelaar geeft aan dat het pand een woon/winkel pand is en dat het voorheen daar ook voor gebruikt is. Zij waren dus in de veronderstelling dat het ook die bestemming had.

 

Nu heb ik dit verhaal natuurlijk al met mijn makelaar overlegd maar dat was vrijdagmiddag en hoewel hij het meteen heeft opgenomen met de verkopende partij, heeft hij natuurlijk niet meteen vrijdagmiddag een reactie terug gekregen.

 

 

Wat mij opvalt aan dit verhaal is dat de makelaars (zowel aankoper als verkoper) hun werk niet goed gedaan hebben. Ze moeten WETEN wat het bestemmingsplan is van de panden die ze aan- of verkopen. Blijkbaar is dat hier niet het geval. Treurig... Klacht indienen bij de NVM?

 

Enige mogelijke verwijtbaarheid die ik zie is dat je zelf niet bij de gemeente hebt nagevraagd vwb bestemmingsplan. Persoonlijk geloof ik weinig van wat makelaars beweren, en had ik dit zeker nagevraagd.

 

Succes.

[Edward]

Lang verhaal, met shit die helaas vaker voorkomt. Het feit dat iemand zich beeëdigd makelaar mag noemen biedt helaas geen garanties.

 

Feit is dat jullie als kopers een onderzoeksplicht hebben, maar het altijd weer de vraag is hoe ver die reikt ten opzichte van de plicht tot mededelen van de wederpartij. In beginsel is het wel degelijk mogelijk om de makelaar het vuur aan de schenen te leggen en hier een zeker voordeel in te behalen voor wat betreft de vergoeding c.q. aanpassing van de verkoopprijs, maar het is zeker niet raadzaam om hierop blind te staren.

 

Uitgangspunt bij de aankoop was primair het verkrijgen van een pand met een woon/werk c.q winkel bestemming. Nu blijkt dat er een vrijstellingsprocedure gevolgd moet worden kan het wel eens heel vervelend worden wanneer de vergunning niet wordt verleend, dan wel de vergunningverlening in een bezwaar/beroepstraject verzandt. Pas daar mee op. Dat het pand als woonhuis kan dienen is een second best optie en kan ook perspectieven bieden, maar geeft ook de nodige beperkingen.

 

Ik neem aan dat jullie uitgangspunt niet is gewijzigd en het voornemen nog steeds bestaat om het pand te gebruiken in de gecombineerde bestemming.

 

Er zijn voldoende redenen om het voorlopig koopcontract open te breken en de onderhandelingen opnieuw te voeren met de nodige voorbehouden. Daarbij zou de koopovereenkomst kunnen worden aangegaan onder voorbehoud van een onherroepelijke goedkeuring van de verlangde (voor jullie noodzakelijke) bestemming.

 

In gebrekestelle na levering is geen haalbare zaak. Simpelweg omdat jullie nu reeds op de hoogte zijn van het gebrek en derhalve je niet meer kunt verschuilen achter de onbekendheid van het feit.

 

Een voorbehoud in het koopcontract, al dan niet met verhaal van kosten is vooralsnog de meest reële optie.

 

[LBX]

Eens met Edward: wat er ook zij van klachten en de mogelijkheden om de bestemming aangepast te krijgen, zorg dat je niet aan het pand vast zit als de bestemming niet conform mededelingen wordt vastgesteld.

 

Een voorbehoud opnemen in de koopovereenkomst is dus noodzakelijk.

[The_Donald]

Je zou je kunnen beroepen op "non-conformiteit", m.a.w. het geleverde is niet conform hetgeen wordt aangeboden, je koopt een winkelpand zoals omschreven in de documentatie, je krijgt echter geleverd een pand met een woonbestemming.

 

Genoeg reden om te trachten nader in onderhandeling te treden om onder nadere condities alsnog tot een overeenkomst te komen.

 

Het lijkt mij overigens niet erg waarschijnlijk dat de gemeente heel erg moeilijk gaat doen voor wat betreft de bestemming.

 

Als laatste wil ik je wel wijzen op de onderzoeksplicht aan kopers' zijde, ondanks het feit dat de makelaar een meldingsplicht heeft kun je als koper niet zonder meer uit gaan van de door verkoper verstrekte gegevens. Bij het aanhuren of aankopen van een bedrijfspand is het niet onverstandig om een lokale professional (bedrijfsmakelaar) in te schakelen.

[#kgt]

Hou er rekening mee dat bij een aanvraag tot art. 19 procedure ook de gemeente kan beslissen om niet mee te werken. Gemeentelijke afdelingen Economische zaken kunne omwille van het functioneren van het detailhandelsbestand ervoor kiezen om een qoutum voor bepaalde functies te hanteren. Als er in hun ogen geen economisch perspectief is voor een functie (omdat er al voldoende van die activiteit aanwezig is) kunnen ze adviseren om niet mee te werken aan de art. 19 procedure.

 

Mijn ervaring met het doorlopen van procedure 19 is niet positief, kost veel geld,tijd en moeite en je bent van de ambtelijke molen afhandelijk.

 

Ben wel benieuwd naar de afloop van deze zaak, zou je dat kunnen aangeven Rebi?? Alvast bedankt

[Doldersum Vastgoed]

Mijn vriendin is advocate en heeft net een vergelijkbare zaak uitgevochten, zie http://zoeken.rechtspraak.nl/ en zoek op kinderdagverblijf (rechtbank Arnhem)

[Roel J]

Casper, dit topic is van 4 jaar geleden ik denk dat dat de info wat laat komt ::)

[Doldersum Vastgoed]

Haha zou je denken?