Beginnend vastgoedhandelaar, hoe begin je?

[peterrr]

Beste Higherlevelers,

 

Zoals jullie in het onderwerp kunnen lezen wil ik graag in vastgoed gaan handelen, ik wil me vooral gaan richten op ééngezinswoningen/ appartamenten tussen de 50.000 en 150.000. Ik ben van mening dat deze nog aardig van de hand gaan.

 

Ik ben aardig jong, 24. Nu heb ik altijd hard gewerkt en een onderneming gehad die reeds verkocht is. Mijn huis (prive) is nu vrij van hypotheken en is verbouwd nu. En is rond de 120.000 euro waard.

 

Op dit moment heb ik geen baan of onderneming (ik neem het er even van... ;D ). Maar nu begint het wel weer te kriebelen natuurlijk.

 

Nu is het de bedoeling dat ik mijn huis volledig laat financieren dan moet er wel een 100.000 euro loskomen dacht ik zo. Zonder baan kan je dat wel vergeten dus het is de bedoeling om een baantje te gaan nemen, en voor de eerste keer in mijn leven te gaan solliciteren. Ik heb een hbo diploma en vindt het helemaal niet erg om een mbo functie te vervullen.

 

Nu mijn 'probleem', ik vind het erg spannend om een huis erbij te kopen. Deze wil ik graag kopen op een executieveiling Veilingnotaris.nl. Ik heb gelezen dat deze ongeveer voor 33 % onder de vrije verkoopwaarde geveild worden.

 

Dus een huis van 100.000 vvw, moet 67.000 opbrengen op een executieveiling. En wordt weer te koop gezet voor een ton. dan wordt er nog een 13% afgedingt. Dat is toch een winst na niet voorziene kosten van 15.000 euro per huis.

 

Dat zijn leuke bedragen als je dat 2 keer op een jaar kan doen en later eventueel vaker.

 

Nu wil ik graag in contact komen met ondernemers / aannemers / makelaars / particulieren die ervaring hebben met het kopen van een huis op een executieveiling en verkopen op de vrije markt.

 

Wat zijn jullie ervaringen? Is het echt zo rooskleurig als ik hierboven beschreven heb? of zijn er valkuilen? hoe ben jij begonnen? Waar haalde je het geld vandaan? Vind je mijn manier van financieren verstandig? Mag ik u tutoyeren :P? Hoe oud was je toen je je eerste huis kocht op een executieveiling? De gemiddelde leeftijd op een executieveiling ligt toch wel wat hoger als 24. Wordt hier raar naar gekeken? Als ik mijn verklaring van gegoedheid heb van de bank moet dit toch geen probleem zijn?

 

Graag reactie op onderstaand forum, voor de rest wil ik graag anoniem / Peter blijven.

 

Met vriendelijke groet,

 

Peter

[peterrr]

hier peter weer met een aanvulling en vragen.

 

kan ik naar de bank gaan met mijn plannen? reacties die ik nu krijg van adviseur van bank zijn:

Wat wil je met dat geld gaan doen? Ik heb dat nu nog in het midden gelaten.

En speciaal voor alle hypotheekadviseurs:

Hoeveel hypotheek kan ik maximaal krijgen?

is het mogelijk om in 2 huizen / appartamenten van 67.000 te investeren?

 

Dus zekerheden zijn eigen huis vrij van hypotheken in bezit twv 120.000 euro, en een baan van +/- 2000 euro per maand.

 

 

Met vriendelijke groet,

 

Peter

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Heb er geen persoonlijke ervaring mee, maar toch enkele overwegingen:

 

Op executieveilingen lopen aardig wat professionele handelaren rond, die onderling elkaar ook wel wat gunnen (lees: nieuwkomers / particulieren etc niet zo aardig vinden). Ik zou iig eens een aantal keren naar zo'n veiling gaan en wat contacten opdoen.

 

Je cijfers zijn te rooskleurig. De veiling brengt kosten in rekening en dat is meen ik een niet onaanzienlijk percentage, en daarnaast zul je vermoedelijk ook overdrachtsbelasting (6%) moeten betalen. Daarnaast zul je kosten maken voor de verkoop (tijdelijke opstal en brandverzekeringen, adverteren, evt huis opknappen).

 

Maar het is niet onmogelijk.

 

Of je een ton financiering kunt krijgen weet ik niet. Maar misschien is het een optie je huis te verkopen en een paar jaar te gaan huren?

[peterrr]

inderdaad, de gunfactor maak ik me nog zorgen over... maar huizen op veilingen gaan meestal per opbod en afslag. een paar keer een huis wegkapen van zo'n handelaar krijg je ook wel respect mee dacht ik zo... en dan volgt de gunfactor vanzelf, of juist niet, maarja dat ligt aan hun.

 

ok, met al die kosten er ook af blijft er nog zo'n 10% over, 10% van een 100.000 euro is ook 10.000 euro dus nogsteeds interessant. ook ben je verantwoordelijk voor achterstallige kosten zoals bijv. gemeentelijke lasten die een aantal jaren niet zijn betaald. deze factoren bepalen ook de veilingprijs natuurlijk.

 

10.000 euro op een investering van 80.000 euro is 12,5% rendement, dat haal je niet op je spaarrekening, en de meeste zeker niet op hun beleggers rekening de laatste tijd.

 

paar jaar huren is inderdaad geen slecht idee, die ik nog niet in overweging had gebracht... maarja ik woon hier erg mooi goedkoop en is precies wat ik wil. zoiets vind ik niet snel meer in een huurhuis. maar soms moet je wat offeren om je plannen te realiseren.

[T.C.J.W.E]

Als je voldoende conversiesnelheid haalt en de aangekochte woning binnen 6 maanden weer verkocht hebt kun je de overdrachtsbelasting verrekenen met de koper. Dit moet je dan wel expliciet in de koopovereenkomst opnemen.

 

Hier het stukje van de site van de belastingdienst:

Als u een onroerende zaak koopt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd

Mogelijk koopt u een onroerende zaak binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden van die onroerende zaak. De Belastingdienst vermindert dan de waarde van de onroerende zaak met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd. Dit gebeurt alleen als:

 

de verkoper overdrachtsbelasting heeft betaald

de verkoper omzetbelasting heeft betaald. De verkoper moet in dat geval een particulier zijn of een ondernemer die geen met btw belaste prestaties verricht.

U betaalt dus minder belasting dan de verkoper moest betalen. De verkoper krijgt geen geld terug van de Belastingdienst.

Het is in de huidige markt wellicht een grote uitdaging om een pand zo snel weer verkocht te krijgen maar je kunt je verkoopprijs gedurende die eerste periode hier natuurlijk wel op aanpassen (dit maakt het na de periode wel extra lastig overigens want dan moet je voor een pand dat al langer te koop staat de prijs verhogen wat natuurlijk een beetje vreemd is). Wat je zou kunnen doen is het eerst proberen te verkopen en als dat niet lukt overgaan op verhuur.

[peterrr]

Bedankt voor je reactie T.C.J.W.E.

 

inderdaad de huizen moeten wel verkocht worden. Daarom 2 huizen, risico spreiden. 1 van de 2 wordt toch wel verkocht? verhuren is ook een optie maarja, verkoopwaarde in verhuurde toestand is meestal lager (dit heb ik al eerder gedaan).

 

als beide huizen niet verkocht worden is minder in deze tijden. maarja dat noemen we dan maar ondernemersrisico. ik kan het altijd nog verhuren om de hypotheeklasten recht te trekken. ik neem aan dat executieveilingprijzen zich ook aanpassen aan de huidige markt?

[T.C.J.W.E]

De kopers op de veiling bepalen de verkoopprijs tijdens de veiling dus een onzekere markt kan wellicht een lagere prijs tot gevolg hebben. Informeer voorafgaand aan de veiling naar alle ins-en-outs met betrekking tot het pand, achterstallige lasten, etc.etc.

 

Als je in de gelegenheid bent loont het ook zeker de moeite om een paar keer (op verschillende tijdstippen) door de buurt van het pand te wandelen om een gevoel bij de lokatie te krijgen, uiteindelijk is lokatie nl. de belangrijkste waardebepalende factor voor een pand.

 

controleer ook goed of het pand leeg is, ontruiming is bij executieveilingen nagenoeg altijd op verantwoording van de koper dus voorkom nare verrassingen, het valt in Nederland niet mee om iemand uit jouw eigendom te krijgen. Als een juridische procedure van utizetting een paar maanden kost (in het beste geval) dan wordt het al erg lastig om binnen 6 maanden te verkopen.

 

Als je gaat verhuren kan ik je overigens aanraden niet het maximale qua huurprijs te proberen te vangen. Het gemis in een paar maanden huur door leegstand vanwege een iets hogere huurprijs loop je meestal namelijk pas na lange tijd in. Bovendien zijn huurders die bewust zijn van het feit dat ze een zeer schappelijke hurprijs betalen meestal veel prettigere huurders die niet over elk wissewasje gaan klagen (als je een topprijs ergens voor moet betalen dan ben je zelf ook een stuk kritischer nietwaar?!).

 

[peterrr]

Dat is waar T.C.J.W.E. bedankt voor je reactie,

 

Nu nog een hypotheekadviseur die mij gerust kan stellen met onderstaande constructie.

 

hypotheek nemen op prive huis met vast arbeidscontract van 2000 euro per maand.

 

de berekening is toch als volgt? 2000 * 12 maanden * 5 jaar? dus 120.000 euro te besteden aan de investering?

 

is het mogelijk om niet gelijk deze hypotheek te nemen maar een verklaring van gegoedheid van 120.000 euro te krijgen van de bank? zodat ik niet met een spaarrekening van 120.000 euro zit tot ik een huis op veiling gekocht heb?

[Johan Mulder]

Even voor jouw financiele situatie. De bank gaat jou vermoedelijk geen ton lenen op basis van 2000 euro bruto inkomen. Dat zou enorm veel druk leggen op jouw financiele prive-situatie. Je hebt namelijk geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.

[peterrr]

Bedankt voor je reactie Mr.Bitaktus

 

Waarom niet leg uit, een bank heeft toch voldoende zekerheid zou je zeggen? één huis vrij van hypotheken, en ik toon aan dat ik de lasten kan dragen?

 

Waarom kan iemand zonder eigen vermogen met vaste baan van 2000 euro dit wel en ik niet?

alleen omdat ik geen recht heb op hypotheekrenteaftrek? dan zit half nederland straks in de problemen als de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt?

Hoeveel hypotheek zou ik wel kunnen krijgen?

 

Graag onderbouwen

 

Met vriendelijke groet,

 

Peter

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

dan zit half nederland straks in de problemen als de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt?

 

Jezelf een beetje beter informeren, hoor. De 'afschaffing' van de hypotheekrenteaftrek zal niet zomaar opeens voor iedereen gelden.

 

Nu spreken ze alleen over het schrappen van de hypotheekrenteaftrek boven een miljoen (!), en voor de toekomst zou het bijvoorbeeld zo kunnen zijn dat die aftrek over een periode van 30 jaar geleidelijk verminderd wordt.

[peterrr]

Ok Peter, mijn excusses, ik heb geen verstand van hypotheken of de hypotheekrenteaftrek, daarom vraag ik of een hypotheekadviseur op mijn punt wil reageren.

 

Mijn punt blijft hetzelfde, waarom kan iemand zonder eigen vermogen wel 100% hypotheek nemen en iemand met eigen vermogen niet? terwijl diegene wel aantoont dat deze de lasten wel kan betalen?

 

Een berekening hoe een hypotheekbedrag wordt berekend in mijn situatie wordt zeer gewaardeerd.

 

met vriendelijke groet,

 

Peter

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Bedankt voor je reactie Mr.Bitaktus

 

Waarom niet leg uit, een bank heeft toch voldoende zekerheid zou je zeggen? één huis vrij van hypotheken, en ik toon aan dat ik de lasten kan dragen?

 

Waarom kan iemand zonder eigen vermogen met vaste baan van 2000 euro dit wel en ik niet?

alleen omdat ik geen recht heb op hypotheekrenteaftrek? dan zit half nederland straks in de problemen als de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt?

Hoeveel hypotheek zou ik wel kunnen krijgen?

 

Graag onderbouwen

 

Met vriendelijke groet,

 

Peter

 

Hypotheekrente aftrek geldt voor particulieren die een huis kopen, of hun huis verbouwen. In jouw geval is dat niet zo, je huis is al afbetaald. Je kunt wel een hypotheek krijgen, alleen niet de aftrek. Er zijn zat rekenmodules te vinden waarmee je je rente en aflossing kan uitrekenen met een salaris van 2000 EUR.

 

Wat wel kan is een onderneming starten, en een krediet bij de bank regelen met je huis als onderpand. Rente van een zakelijk krediet is als kosten aftrekbaar van de winst en dus betaal je minder belasting.

[peterrr]

Hallo Fred,

 

Wat wel kan is een onderneming starten, en een krediet bij de bank regelen met je huis als onderpand. Rente van een zakelijk krediet is als kosten aftrekbaar van de winst en dus betaal je minder belasting.

 

Kijk daar hou ik van mensen die denken in oplossingen, hier ga ik me wat meer in verdiepen!

[Johan Mulder]

We kunnen hier natuurlijk lang en breed over discuseren, maar de bank moet uiteindelijk aangeven wat zij willen. Je bent helaas afhankelijk van de bank.

 

Heb je trouwens een idee hoe je de onderneming gaat drijven? Eenmanszaak? B.V.? Dat zal de bank ook interessant vinden.

 

De zekerheid in de vorm van een onderpand is fijn voor de bank! Natuurlijk zullen ze waarderen dat jij geen eigen woning schuld meer hebt. Het kernpunt voor de bank is echter niet zekerheid als het mis gaat, maar het krijgen van geld iedere maand.

 

Voor de duidelijkheid: ga niet naar een gewone hypotheekadviseur, maar ga je richten op de zakelijke kredietverlening. Daar val je straks namelijk onder.

[Jeroen Reith]

Zo'n executieveiling is op zich een interessant gegeven. Heb je je eigenlijk wel afgevraagd of de op de veiling relatief lager koopprijs in de huidige markt nog steeds voordelig kan zijn. Het is je wellicht ook niet ontgaan dat de huizenverkoop op dit moment niet erg geweldig is. M.a.w. is het niet zo dat de kans redelijk groot is dat de verkoopprijs van een door jou aangekocht pand op termijn gelijk is aan de aankoopprijs ervan en dat je resultaat daardoor nog wel eens kon tegenvallen.

Verder moet je je denk ik goed laten informeren over het fiscale deel. Ik ben niet geheel terzake kundig maar volgens mij is het zo dat de fiscus jouw handelsactiviteiten op een bepaald moment (vanaf een zekere schaal; vraag me niet wat de maatstaf is) beoordeelt als inkomen uit box 1. Je resultaat wordt dan behoorlijk afgeroomd (tov box 3).

Als laatste: voordat je gaat bieden op een veiling en voordat je daadwerkelijk panden aankoopt: in mijn netwerk zit iemand met praktijkervaring en van hem heb ik ooit het advies gehad om mbt veilingobjecten voorzichtig te zijn en navraag te doen over de omstandigheden. Wrok en frustratie van de vorige eigenaar kunnen bij gedwongen verkoop aan de orde zijn en zijn eventueel een extra belastende factor om rekening mee te houden.....

O ja helemaal als laatste: je moet ook vaak zelf voor de ontruiming (uitzetting) zorgen...

Succes.

[peterrr]

Ik zal zeker nog aanwezig zijn bij een aantal veilingen en kijken of het nogsteeds interessant is. Ik neem aan dat handelaren / makelaars en aannemers dondersgoed weten wat ze doen. en zeker rekening houden met een economische crisis. ik zal echter in beginsel nooit een openingsbod doen, alleen maar mijnen (als het nog interessant is voor mij).

 

Alle voorgaande redenen/onzekerheden om een executieveiling niet te doen, achterstallige betalingen, frustratie eigenaar, ontruiming, slecht kunnen bezichtigen, enz. maken een pand ook goedkoper.

 

Echter heb ik nog een vraag jeroen? Hoe gaat die kennis toch achter die onzekerheden aan? Notaris bellen denk ik? Hiervan krijg je meestal niet alle antwoorden, alsof ze willen dat het pand goedkoop blijft? Ik heb al ondervonden dat het erg moeilijk is om tussen die makelaars en huisbaasjes te komen. Ik kan alleen nog bedenken om de favoriete kroeg van de eigenaar te zoeken en naast hem te gaan zitten...? idee?

[Jeroen Reith]

Informatie inwinnen t.av. veilingobjecten en bijbehorende omstandigheden; ik heb er zelf geen ervaring mee. Het mooiste is het natuurlijk dat je iemand of meerdere mensen in je netwerk hebt die op een of andere wijze bekend zijn met het betreffende pand. Uiteindelijk zul je gaandeweg wellicht steeds meer kennis in de markt verwerven en steeds meer op je intuitie af kunnen gaan.

[Musd]

Onlangs was dit onderwerp ter sprake bij Harry Mens in bussinessclass.

 

Een investeringsbedrijf waar je geld inzet, hiervan kopen ze huizen op bij veilingen, een eigen klusteam knapt deze veelal uitgeleefde woningen op en verkopen ze weer op de markt.

 

Ik geloof dat hun rendement iets van 20% is met hun gemaakte kosten en hun diensten eraf blijst er volgens hun afhankelijk van hoe lang je inzet 8 tot 12 % rendement over voor de belegger. Volgens hun investeer je in onroerend goed, dus als iets niet wordt verkocht ben je klein beetje mede eigenaar van de woning die in hun bezit zijn.

 

Ik geloof dat dit hetzelfde is als de topicstrater wil gaan doen.

 

oh ja een link is wel handig

 

http://www.foreclosure.nl/

[Raymond]

Beste Peter,

 

Na lange tijd niet gepost te hebben (excuses :-[) wil ik graag reageren op jouw bericht. Ik heb helaas geen ervaring met veilingen maar "van horen zeggen" dien je zeer goed te weten waar je mee bezig bent! Je kunt hier namelijk niet bieden onder voorbehoud van bijvoorbeeld een financiering oid (zorg dus dat deze rond is voor je gaat bieden).

Je plan heeft zeker kans van slagen: je hebt reeds aangetoond met geld om te kunnen gaaan (woning hypotheek vrij) en hebt dus niet bij voorbaat al het stempel: geen baan, alleen maar schulden en wil op een gemakkelijke manier snel rijk worden!

Zelf ben ik begonnen met een garagebox (klein en overzichtelijk) en ben dit langzaam aan het uitbouwen. Ik richt mij hierbij vooral op particulieren die van hun huidige woning afstand willen doen (zie ook mijn site). Mocht je verdere informatie willen laat het dan vooral weten (mocht je interesse hebben dan kan ik je het nummer van een zeer goede tussenpersoon geven die hierin gespecialiseerd is en weet waar hij het over heeft).

 

mvg en veel succes!, Raymond

[nimda]

Ik heb bij een grote vastgoedfinancierder gewerkt.

De meeste vastgoedhandelaren halen hoge rendementen omdat ze gebruik maken van het hefboomeffect. Zelf investeren ze b.v. 10.000 euro en nemen een hypotheek van 90.000 euro.

Als ze dan 10.000 euro winst maken hebben ze al 100% rendement!

[peterrr]

Hallo Musd,

 

Bedankt voor je tip, ik kon helaas de uitzending van businessclass niet meer vinden. Foreclosure is ook niet gek, ik heb al even gekeken, maar ik wil het toch in eigen hand houden.

 

Hallo Raymond,

 

Ik ben blij dat ik je over de streep kon trekken om toch nog te posten! Verder heb ik op je site gekeken ziet er goed uit, vooral de woning met een hogere woz waarde als de verkoopprijs !? Ik hou je site in mijn achterhoofd, en laat wat van mij horen als ik wat voor je kan betekenen.

 

OK Nimda!

 

Deze reactie wachtte ik op!

 

'De meeste vastgoedhandelaren halen hoge rendementen omdat ze gebruik maken van het hefboomeffect. Zelf investeren ze b.v. 10.000 euro en nemen een hypotheek van 90.000 euro.'

 

Kan je hier wat meer over vertellen, ik ben wel benieuwd naar financierders die zo'n hypotheek verstrekken? De rabobank doet hier in ieder geval niet aan mee heb ik me laten vertellen. Waar kan ik wel terecht voor zo'n constructie?

 

Groeten peter

[Musd]

Hallo Musd,

 

Bedankt voor je tip, ik kon helaas de uitzending van businessclass niet meer vinden. Foreclosure is ook niet gek, ik heb al even gekeken, maar ik wil het toch in eigen hand houden.

 

 

http://businessclass.i-s.nl/businessclass/25_januari_2009.wmv

[peterrr]

Hallo Musd,

 

Bedankt voor je tip, ik kon helaas de uitzending van businessclass niet meer vinden. Foreclosure is ook niet gek, ik heb al even gekeken, maar ik wil het toch in eigen hand houden.

 

 

http://businessclass.i-s.nl/businessclass/25_januari_2009.wmv

 

SUPER, even kijken...

[SubRosa]

Dag peterr,

 

Je hebt ook nog zoiets als ondernemersvaardigheden. Je hebt geen ervaring of faciliteiten voor het verkopen van woningen, neem ik aan. Dit is een nadeel.

Verder betwijfel ik of een bank jou wil financieren; geen arbeidshistorie en een laag inkomen.

Een alternatief is het opbouwen van een eigen vermogen door in loondienst te gaan.

 

[Raymond]

Ik denk dat het het belangrijkste is om te beginnen en zodoende ervaring op te doen! Ik zie veel "ja maar" reacties voorbijkomen, dit zal je volgens mij altijd houden en dwingt je om als echte ondernemer je eigen plan te trekken. Als je goed weet wat je wilt(verhuren voor lange termijn / kortere termijn kopen, opknappen en weer verkopen /etc.) dan kun je daar je plan op aanpassen (denk vooral ook aan een exit strategie!) en heel goed van start gaan. Ik zou zelfs willen beweren dat de huidige cricis mooie mogelijkheden biedt (mits je aan geld kunt komen).

 

Kortom, denk goed over je situatie na en begin :-)

 

Groet en succes! Raymond