Hypotheek van eigen BV

[appel58]

Ik moet een nieuwe rentevastperiode (de laatste 10jr van de 25 jr) afsluiten voor mijn aflossingsvrij deel van de hypotheek.

 

Ik heb gehoord dat ik als DGA het bedrag ook mag lenen van mijn BV. En dat dit zelfs renteloos kan.

En nu is 6,25% van de bank, ondanks de 52% aftrek netto altijd nog meer dan 0% bij mijn BV.

 

Ik bergijp dat dit mag indien men kan aantonen dat men het bedrag ook uit privé direct zou kunnen aflossen. En dat kan ik.

 

Het spaarhypotheekdeel blijft gewoon bij de bank (en is vorig jaar verlengd).

 

Klopt dit en hoe doe ik dit dan.

 

 

 

[Robbert12]

Ik heb gehoord dat ik als DGA het bedrag ook mag lenen van mijn BV. En dat dit zelfs renteloos kan.

En nu is 6,25% van de bank, ondanks de 52% aftrek netto altijd nog meer dan 0% bij mijn BV.

 

Een hypothecaire lening afsluiten bij je BV is zeker mogelijk, Dit moet echter wel een zakelijk grondslag hebben. Je moet vanuit de BV dus gaan kijken met een bankierspet op naar je privé situatie. Zijn er genoeg zekerheden, is het rendabel etc. Het geld vanuit je BV aan privé uitlenen is dus absoluut niet zakelijk als dit gebeurd tegen 0%.

 

Vanuit de BV gezien kunnen ze meer rendement halen tegen een kleiner risico(spaarrekening, staatsobligaties etc.). Maar de hypothecaire lening oversluiten naar je BV tegen 6,25% zal geen problemen opleveren, mits je alles goed vast legt.

[Ryan16600]

Zie een sticky hier in het fiscale topic van Joost Rietveld. Hij heeft veel geschreven over het renteloos lenen van de BV dat door de belastingdienst is toegestaan.

 

Als je dan toch zo graag renteloos wil lenen, waarom los je de hypotheek niet gewoon in met de beschikbare middelen? Je hebt dan minder geld contant maar je kan dan wel een RC verhouding aangaan met je BV indien je snel geld nodig hebt. Of je lost een deel van je hypotheek in, financiert wat met je BV en gaat een kleinere financiering aan bij de bank. Dus dan kan je spelen met geldsommen waar je geen rente over hoeft te betalen en wellicht bij de bank een scherper percentage kan krijgen nu je minder wil financieren t.o.v. je executiewaarde.

 

Grt

[Joost Rietveld]

hoi appel58,

 

hier is inderdaad een goedkeuring van de Staatssecretaris van Financiën voor uit 2007 (voor de liefhebbers, nr. CPP2007/1465M). Daarin is bepaald dat je een renteloze lening kunt verschaffen aan personeel zonder extra loonheffing over dat rentevoordeel indien:

 

- De werknemer verklaart schriftelijk aan de werkgever, onder vermelding van het bestedingsdoel en onder bijvoeging van afschriften van aankoopbewijzen en kostennota’s e.d. dat en in hoeverre de lening voor de inkomstenbelasting kan worden aangemerkt als een lening waarvan de rente en de kosten aftrekbare kosten zijn in de zin van de artikelen 3.120 tot en met 3.123 van de Wet IB 2001 (hypotheekrenteaftrek eigen woning).

- De werkgever bewaart de schriftelijke verklaring van de werknemer bij de loonadministratie. Daarvan kan de werkgever afwijken met overeenkomstige toepassing van artikel 68, tweede lid, van de URLB (administratieve verplichtingen loonadministratie).

- De werkgever vermeldt de toepassing van deze goedkeuring in de aangifte loonheffingen.

 

 

Dus het mag, maar of je er goed aan doet is een 2e. Reken even mee:

 

Uitgangspunten

1. IB% = 52

2. WOZ-waarde huis is 200K

3. jaarlijkse hypotheekrente zou zakelijk bezien 10K bedragen

 

Zonder rente

de WOZ-bijtelling vervalt onder de Wet Hillen. 0,55% x 200K = 1.100 minder inkomen tegen 52%IB = netto voordeel van € 572.

 

Met rente

Privé betaal je 10.000 netto. Fiscaal aftrekbaar is 10.000 min 0,55% van de WOZ. Resteert aan aftrek 8.900 tegen 52% IB = netto 4.628 belastingteruggave. Netto betaald: 10.000 - 4.628 = 5.372.

 

De BV krijgt 10.000 renteinkomsten belast met 20% VPB. Resteert netto 8.000. Deze 8.000 kan als dividend weer retour privé en wordt (kortheidshalve) belast in box 2 IB met 25%, zodat netto resteert € 6.000.

 

Nu heb je netto privé betaald 5.372 en terugontvangen als netto dividend € 6.000. Saldo: € 628 voordeel.

 

Zo bezien is het dus gunstiger om wel rente te betalen. Hoe dat voor jou uitpakt, kun je uitrekenen als je de variabelen onder 1, 2 en 3 hierboven voor jezelf invult.

 

Groet

Joost

 

[Joost Rietveld]

Zie een sticky hier in het fiscale topic van Joost Rietveld. Hij heeft veel geschreven over het renteloos lenen van de BV dat door de belastingdienst is toegestaan.

 

 

die sticky betreft een rekening courant van minder dan 17,5K. Zal hier niet voldoende zijn...

[Ryan16600]

die sticky betreft een rekening courant van minder dan 17,5K. Zal hier niet voldoende zijn...

17,5 K is wel een mooi meegenomen som geld waarover je geen rente hoeft te betalen en weinig moeite voor hoeft te doen om het te regelen. Dus onvoldoende of niet, je kan het meenemen en niet bij de bank financieren.

 

Verder ben ik het niet 100% eens met je stelling inzake werknemershypotheek. De beste man schrijft dat hij DGA is dus dan ben je hoogstwaarschijnlijk geen werknemer bij je werkmaatschappij (indien hij een holdingstructuur heeft) en ook geen werknemer bij je holding. Dus daar moet de TS meer inzicht voor geven om te bepalen of de werknemers hypotheek wel kan.

[Joost Rietveld]

 

Verder ben ik het niet 100% eens met je stelling inzake werknemershypotheek. De beste man schrijft dat hij DGA is dus dan ben je hoogstwaarschijnlijk geen werknemer bij je werkmaatschappij (indien hij een holdingstructuur heeft) en ook geen werknemer bij je holding. Dus daar moet de TS meer inzicht voor geven om te bepalen of de werknemers hypotheek wel kan.

 

??? ??? Ryan, (ben je al wel wakker?) ;)

 

DGA is in de zin van de wet LB juist wel werknemer van de eigen BV. Zie artikel 4d wet LB. Deze constructie kan weldegelijk toegepast worden. Zou hij een holding constructie hebben, dan is hij in loondienst van zijn holding, dus ook dat maakt niet uit.

 

groet

Joost

[Ryan16600]

Ik ga eens ontbijten Joost ;)

 

Je hebt gelijk, de laatste link had ik niet duidelijk in mijn hoofd...

[Manon GJ]

Ik ga eens ontbijten Joost ;)

 

Je hebt gelijk, de laatste link had ik niet duidelijk in mijn hoofd...

 

Dinsdag wel onthouden he ;)

[appel58]

Hoi,

 

ik wist niet dat er zo snel een ractie zou komen.

erg leuk om te zien hoe dit werkt.

 

het gaat om een aflossingsvrij deel van 45K.

de spaarhypotheek is ruim 120K en gaat nog 9 jaar lopen.

 

verder ben ik in loondienst van deze management BV die mij maandelijks een salaris betaald.

de onderliggende werkmaatschappij betaalt maandelijks een management fee aan de management BV.

 

hopelijk beantwoord dat alle open vragen

 

[Manon GJ]

Je hebt ook wel een klein beetje geluk op zondagmorgen ;D . "Onze" fiscalist Joost en "fiscalist to be in 2 days" zijn er meestal 's avonds :)

[Joost Rietveld]

Je hebt ook wel een klein beetje geluk op zondagmorgen ;D . "Onze" fiscalist Joost en "fiscalist to be in 2 days" zijn er meestal 's avonds :)

 

 

sinds mijn vestiging in Utrecht, valt dat wel mee.....

Weekendochtenden ook even HL-en bij de koffie ;)

[ronaldinho]

hoi appel58,

 

<...>

 

Saldo: € 628 voordeel.

 

Joost, kan zijn dat ik ergens iets gemist heb, maar moet in de berekening niet nog ergens rekening worden gehouden met box 3? Appel58 geeft aan voldoende vermogen achter de hand te hebben, zodat hij nu waarschijnlijk box 3 heffing is verschuldigd. Als hij aflost, doet hij dat met dat box 3 vermogen.

[jurr]

Ik heb met belangstelling jullie discussie gevolgd en ik ben van plan mijn eigen hypotheek over te sluiten naar m'n BV. Hiervoor heb ik al veel info gevonden op het net, maar op 1 vraag heb ik nog geen antwoord kunnen vinden. Wellicht dat jullie hier een antwoord op hebben.

Moet ik voor het sluiten van een dergelijke hypotheekovereenkomst met mijn eigen BV ook naar een notaris, of kan ik zelf een contract opstellen?

 

Thanks.

 

Grt.

Jurriaan

[ronaldinho]

Een hypotheekrecht vestigen gaat via de notaris. Voor de hypotheekrenteaftrek is het overigens niet verplicht dat er een hypotheekrecht wordt gevestigd. Voor de hoogte van de (zakelijke) rente kan dat wel van belang zijn.

[Joost Rietveld]

 

Joost, kan zijn dat ik ergens iets gemist heb, maar moet in de berekening niet nog ergens rekening worden gehouden met box 3? Appel58 geeft aan voldoende vermogen achter de hand te hebben, zodat hij nu waarschijnlijk box 3 heffing is verschuldigd. Als hij aflost, doet hij dat met dat box 3 vermogen.

 

Ik begreep dat TS vanuit de BV de hypotheek aflost (inruilt beter gezegd)....

[Ryan16600]

Daarnaast moet de notaris het hypotheekrecht van de hypotheeknemer uitschrijven uit de registers. Een bezoekje is verplicht.

[ronaldinho]

Joost, je hebt gelijk. Ik viel over "zonder rente", maar dat doelde op de renteloze lening, niet op aflossing. Dat zou ik, als ik TS was, overigens ook eens uit laten rekenen. Uitkomst is afhankelijk van de te behalen rendementen...

[StefanO]

Niet alles gelezen, maar zou als het om hypotheek gaat niet renteloos willen lenen. Je kunt als DGA besluiten dat je BV overtollige liquiditeit aan jou uitleent. Hierover betaal je dan rente, die volgens goed gebruik (tegen 52%?) in box 1 aftrekbaar is. Deze rentelast in privé is een rentebate in de BV en wordt aldaar (tegen 20%?) belast. Wanneer je besluit (moet toch een keer) dit via box 2 als aanmerkelijk belang winst naar privé te halen betaal je nog eens 25% belasting. In totaal betaal je dan 40% belasting over de bate in de BV terwijl je 52% via box 1 terug ontvangt. Er zit dus een spread van circa 12% tussen box 1 en 2! :)

 

Omdat je meer in aftrek kunt brengen dan je feitelijk betaalt, moet je aan je BV zoveel mogelijk rente betalen. Echter, dit moet wel een zakelijk tarief zijn (mag tot circa 30% meer zijn). Nu gelden voor verschillende hypotheekvarianten verschillende tarieven. Sommige hypotheken staan bol van dure opties (die klanten niet gebruiken maar waar ze wel voor betalen, zie opkomst budgethypotheek). Dit soort opties kan je ook in je eigen BV-privé hypotheek violen. Bijv. 100% boetevrij aflossen, 50 jaar rente vaste periode, 2e pandrecht ... alles wat een hypotheek duur maakt.

 

Bovenstaande is uiteraard enkel leuk zolang je de rente in box 1 mag aftrekken. De aftrekbeperking van 30 jaar komt op enig moment om de hoek kijken. Zodra dit er aankomt, kun je er voor kiezen om je huis in 1 klap middels een superdividend (voor een groot deel) af te lossen. Deze manier van financieren is zo dus tevens een leuk stukje pensioenopbouw. Wanneer je de rente niet meer mag aftrekken, is renteloos financieren ook een aanrader (zie eerdere posts).

 

Uiteraard zullen er nog wat fiscaliteiten aan kleven, maar die zullen hopelijk in de navolgende posts worden toegelicht. Overigens ben ik geen echte fiscalist maar heb me een tijdje bij een grote hypotheekbank o.a. met productontwikkeling bezig gehouden... Een bank wil een dergelijk product niet ontwikkelen, omdat zij klanten niet tot dergelijke belastingconstructies durven aanzetten. Als het op grote schaal wordt toegepast en het een succes wordt, zal de overheid er een stokje voor steken. En als je dat dan als bank hebt geadviseerd... dan heb je in strijd met je zorgplicht gehandeld en mag je (alweer) dokken. Dat is de reden dat we er niet mee door zijn gegaan. Maar het werkt wel....

 

Overigens moet je deze hypotheek wel bij de Belastingdienst laten registreren. Anders is de rente niet aftrekbaar. Verder kan ik mij herinneren dat het tijdschrift Fiscalert daar ooit eens wat over geschreven heeft. En ik ken een paar mensen die dit reeds met succes toepassen (waaronder ikzelf op kleine schaal).

 

Leuker kunnen we het dus wel degelijk maken!! ;D

[Joost Rietveld]

Niet alles gelezen, maar

Uiteraard zullen er nog wat fiscaliteiten aan kleven, maar die zullen hopelijk in de navolgende posts worden toegelicht.

 

Hi StefanO,

 

had toch maar wel alles even gelezen ;)

het verhaal op pagina 1 van dit draadje is fiscaal toch echt compleet!

 

groet

Joost

[StefanO]

Volgens dezelfde constructie (eerdere post) kan je ook onbenutte leencapaciteit van je BV gebruiken en aan jezelf doorlenen. Voordeel is uiteraard wel minder, maar kunt wellicht op die manier meer ruimte creëren. Voordeel kan wel groter zijn dan enkel in privé van de bank lenen. Als je voor de keuze staat is zo'n optie dus wel een puzzeltje waard.

[Test123]

hoi appel58,

 

hier is inderdaad een goedkeuring van de Staatssecretaris van Financiën voor uit 2007 (voor de liefhebbers, nr. CPP2007/1465M). Daarin is bepaald dat je een renteloze lening kunt verschaffen aan personeel zonder extra loonheffing over dat rentevoordeel indien:

 

- De werknemer verklaart schriftelijk aan de werkgever, onder vermelding van het bestedingsdoel en onder bijvoeging van afschriften van aankoopbewijzen en kostennota’s e.d. dat en in hoeverre de lening voor de inkomstenbelasting kan worden aangemerkt als een lening waarvan de rente en de kosten aftrekbare kosten zijn in de zin van de artikelen 3.120 tot en met 3.123 van de Wet IB 2001 (hypotheekrenteaftrek eigen woning).

- De werkgever bewaart de schriftelijke verklaring van de werknemer bij de loonadministratie. Daarvan kan de werkgever afwijken met overeenkomstige toepassing van artikel 68, tweede lid, van de URLB (administratieve verplichtingen loonadministratie).

- De werkgever vermeldt de toepassing van deze goedkeuring in de aangifte loonheffingen.

 

 

Dus het mag, maar of je er goed aan doet is een 2e. Reken even mee:

 

Uitgangspunten

1. IB% = 52

2. WOZ-waarde huis is 200K

3. jaarlijkse hypotheekrente zou zakelijk bezien 10K bedragen

 

Zonder rente

de WOZ-bijtelling vervalt onder de Wet Hillen. 0,55% x 200K = 1.100 minder inkomen tegen 52%IB = netto voordeel van € 572.

 

Met rente

Privé betaal je 10.000 netto. Fiscaal aftrekbaar is 10.000 min 0,55% van de WOZ. Resteert aan aftrek 8.900 tegen 52% IB = netto 4.628 belastingteruggave. Netto betaald: 10.000 - 4.628 = 5.372.

 

De BV krijgt 10.000 renteinkomsten belast met 20% VPB. Resteert netto 8.000. Deze 8.000 kan als dividend weer retour privé en wordt (kortheidshalve) belast in box 2 IB met 25%, zodat netto resteert € 6.000.

 

Nu heb je netto privé betaald 5.372 en terugontvangen als netto dividend € 6.000. Saldo: € 628 voordeel.

 

Zo bezien is het dus gunstiger om wel rente te betalen. Hoe dat voor jou uitpakt, kun je uitrekenen als je de variabelen onder 1, 2 en 3 hierboven voor jezelf invult.

 

Groet

Joost

 

 

Heb zojuist dit draadje met veel interesse gelezen, omdat ik erover denk om in de toekomst mogelijk mijn hypotheek onder te brengen bij mijn holding. Dit rekenvoorbeeld heeft me erg geholpen, maar ik vroeg me af of je niet iets over het hoofd hebt gezien, namelijk de 'loss of opportunity' van de BV..? Wat ik bedoel is dat i.p.v. het aflossen van de bestaande hypotheek de reserves ook op een andere manier hadden kunnen worden aangewend, die ook rendement zou hebben opgeleverd, en dat je dit rendement nu niet hebt. Dit zou je volgens mij mee moeten nemen in de berekeningen, of zie ik iets over het hoofd. Zelfs met een zeer mager rendement van 2% (spaarrekening) kom ik al op een rendement van 4k voor VPB en dividendbelasting in de BV. Dan slaat de balans toch snel om naar een situatie dat het beter is om de hypotheek bij de bank te houden (zeker bij een lage hypotheekrente zoals nu)?

[Johan Mulder]

De B.V. krijgt dat rendement ook, alleen betaalt de aandeelhouder dat rendement.

 

[Test123]

De B.V. krijgt dat rendement ook, alleen betaalt de aandeelhouder dat rendement.

 

 

Even kijken of ik dit goed begrijp.. Doel je op het gegeven dat de reserve ook als dividend uitgekeerd zou kunnen worden en vanuit prive rendement zou kunnen opleveren? Dat maakt het verhaal inderdaad nog complexer.

[Johan Mulder]

Nee nee,

 

Laten we voorop stellen dat de BV en de DGA twee aparte rechtspersonen zijn. Geen vestzak, broekzak.

 

Of de DGA leent van de bank of van de BV maakt tot op zekere hoogte geen donder uit. Lenen tegen zakelijke voorwaarden etc. De DGA moet betalen en heeft rente-aftrek in box 1.

 

Of de B.V. geld uitleent aan de DGA (hypotheek) of op een spaarrekening zet maakt ook niet uit. Rendement is een X aantal procenten. Wordt anders bij lange termijndeposito's etc.

 

Er ontstaat een verschil als de BV niet voldoende liquide middelen houdt, want dan moet ze zelf gaan lenen van een derde (bank oid).

Voorkeur heeft natuurlijk uitlenen door de BV aan de DGA als er voldoende cash is. Na aftrek van belastingen kunnen de rentebetalingen via box 2 weer terugvallen in prive.

 

Ik zie geen andere mogelijk rendementsvoordelen ???.

[Test123]

Om het rekenvoorbeeld van Joost Rietveld er even bij te pakken: als de 200k prive geleend wordt bij de bank kan de BV de 200k reserves investeren/beleggen/sparen en er rendement op halen. Als de BV het geld als hypotheek leent aan prive (en de hypotheek bij de bank prive wordt afgelost) kan dit niet meer, en is de renteopbrengst al in het rekenvoorbeeld meegenomen. Dan heeft de BV weliswaar rendement van de rente op de hypothecaire lening, maar niet meer het rendement van de andere belegging die erdoor onmogelijk wordt gemaakt.. Het voordeel van 628 euro houdt daarmee m.i. geen rekening met het "verloren" rendement dat de BV had kunnen maken als ze het ergens anders had geinvesteerd, of zie ik toch iets over het hoofd?