Goodwill bij huurcontract winkelpand

[LindaZ]

Goedenavond,

 

Ik ben bezig met het opstarten van een Italiaanse eet- en drinkwinkel. Het plan ligt er, het grootste probleem is het vinden van een geschikt winkelpand. Er is weinig tot geen mutatie in het centrum van mijn vestigingsplaats.

Nu kreeg ik van mijn makelaar een bericht dat er een grote kans dat is dat er een winkel in het centrum te huur gaat komen, die aan mijn criteria voldoet. De verhurend makelaar dient de opdracht nog te krijgen, maar heeft mijn makelaar alvast ingeseind. Ik ben bevriend met mijn makelaar, vandaar dat hij mij alvast bericht.

 

De huidige huurder zal het in eerste instantie niet op de markt zetten, de makelaar dient het vertrouwelijk te verhuren.

Mij is verteld dat ze een overnamesom wensen te hebben voor goodwill, de hoogte is nog niet bekend. Ik weet ook niet niet om welk pand het gaat, dit is nog vertrouwelijke informatie.

 

Het is dus niet zo dat ik de zaak overneem, ik huur alleen het pand en ga er een nieuwe onderneming in opstarten. Ik kan ook geen goodwill betalen voor een klantenbestand o.i.d. aangezien er nog geen winkel bestaat in het centrum zoals mijn concept. Waar betaal ik dan de goodwill voor en wat is de reden dat de huidige huurder dit vraagt? Ik dacht zelf dat dit te maken had met de locatie van de winkel (A-locatie)?

 

Is dit gebruikelijk?? ???

 

Waar zou het nog meer mee te maken kunnen hebben? De huidige winkelier is geen eigenaar aangezien mijn makelaar het heeft over 'de huidige huurder'.

 

Ik hoop dat jullie me kunnen helpen!

 

 

[odeon]

Ik dacht zelf dat dit te maken had met de locatie van de winkel (A-locatie)?

 

Dit zit al verdisconteerd in de huurprijs, dus daarvoor betaal je geen goodwill.

[Bazzio]

Goodwill betaal je eigenlijk voor de overname van de klanten.

Als het echter totaal niet aansluit bij jouw klanten, is het lastig om te bepalen wat voor jou een reëele waarde is.

 

wellicht dat de 'overname-experts' daar een beter passend antwoord op weten.

[djluc]

Lijkt me een lastig verhaal als je niet hetzelfde businessmodel gaat draaien met dezelfde klantengroep.

 

Meestal noemen ze het ook geen huur, als een pand goed is, bijvoorbeeld doordat de locatie top is e.d. dan zit dat vaak al gewoon in de huurprijs. Dus even afwachten wat er nu concreet bedoelt wordt lijkt me het beste advies omdat er simpelweg te veel ontbrekende informatie in je verhaal is.

[Joost Rietveld]

dag Linda

 

Als de huidige verhuurder goodwill wenst voor het doorverhuren van de winkel aan jou, dan zit er wel een addertje onder het gras. Waarschijnlijk rederneren zij dat hun 'goedlopende' winkel moet wijken voor jouw toko en dus willen ze een flink bedrag naast de huurprijs. Dat kan inderdaad zijn voor de A-locatie.

 

Echter, gebruikelijk is het allerminst! Daarbij zou rechtens ook de eigenaar van het pand dit geld moeten vangen en niet een tussenhuurder. Het lijkt erop dat ze van de eigenaar akkoord hebben voor onderverhuur aan jou, maar dat ze op slinkse wijze er wat extra geld uit willen slaan.

 

Zoals namelijk al gezegd: goodwill zit doorgaans verdisconteerd in de huurprijs. Dat geldt voor woningen, winkels en kantoorpanden.

 

Je kunt achterhalen wie de eigenaar is (wat centen richting kadaster).

 

groet

Joost

[LindaZ]

Het klonk mij ook vreemd in de oren!! Hartelijk bedankt allen voor jullie reacties. Ik ga dit even opnemen met mijn makelaar. Als ik meer informatie heb, dan kom ik erop terug!

 

 

[LindaZ]

Ik heb inmiddels bericht van mijn makelaar:

Pand ligt op A1/A2 locatie in het centrum.

 

- Groot ca. 125-130 m2.

- Huurprijs € 2.500 ex btw per maand. (wordt ws. hoger)

- Goodwill € 15.000,-- ex btw. Dit gaan we nog wel uitonderhandelen.

 

Als 't goed is, is die goodwill dus wel voor de eigenaar. Maar waar kan die dan voor zijn?? Het is een geheel andere branche en de locatie zit overduidelijk de locatie al verrekend.

 

 

 

[Jeroen Bakker]

Wat vind je makelaar hiervan? Ik zou dit echt nooit doen: als de eigenaar je een pand wil verhuren dan moet hij daar een faire prijs voor rekenen. Goodwill in deze is in mijn ogen niet aan de orde, zou ik (zeker in deze economische tijd) absoluut niet mee akkoord gaan).

[Tim Haa]

Hoi TS,

 

Laat ze zelf die goodwill maar verklaren, dat kunnen ze toch niet. ;D

Misschien hopen zij dat JIJ van goede wil bent ;)

 

groet, Tim

[Highio]

Met deze 'goodwill' en een gangbare borg, zou je misschien wel het equivalent van negen (of tien) maanden huur bij aanvang moeten betalen. Knappe starter die dat financiert.

 

Groet,

 

Highio

[leon44]

Beste Linda,

 

Volgens mij zou je zonder goodwil deze toko niet krijgen.

 

groetjes Leon

[LindaZ]

Beste Leon,

 

Dat denk ik zelf ook. Mijn makelaar geeft nu aan dat het ws. een soort overnameprijs is van sanitair, keuken, verwarming, plafond e.d. Geen kale bak met pui , maar een winkelpand voorzien van dat soort zaken. Ook een soort onderhandelingspunt om er voor de verhuurder nog wat uit te slepen. Goodwill zal dan niet het goede woord zijn in dit geval denk ik...

 

Ik ga zien waar we op uit komen. Ik vind dit bedrag eerlijk gezegd nogal hoog. Sanitair, keuken en verwarming kan ik zelf voor minder regelen.

 

Groetjes, Linda

[odeon]

 

Eerst zeg je makelaar dat het goodwill is en nu is het plotseling een vergoeding voor sanitair, keuken, verwarming etc. Als iemand met zo'n flauwekul verhaal bij mij komt aanzetten is het einde oefening. Kun je niet ergens anders een pand vinden? Er staat toch genoeg leeg.

[eentje]

15000 voor sanitair ed. nou vrij simpel... ik zou eisen om het pand leeg ter huur aangeboden te krijgen... mag de oude eigenaar alles er lekker uitslopen en de verhuurder mag dan fijn zorgen voor standaard voorzieningen...

[Bazzio]

ik ken jouw vestigingsplaats niet, maar in Vlaardingen betaal je voor een A1 locatie van die afmeting het dubbele.

ik vraag me ook af waar die 'goodwill' uit bestaat, dat is namelijk wezenlijk wat anders als 'overname' . ???

[ronaldinho]

Wat is de huidige situatie? uit het verhaal begrijp ik het volgende:

 

De eigenaar verhuurt aan de huidige huurder

De huidige huurder zoekt een nieuwe huurder?

De huidige huurder wil een bedrag hebben van de nieuwe huurder - dit kan voor van alles zijn.

 

Is het zo dat de huidige huurder wil onderverhuren / voor een indeplaatsstelling wil zorgen, waarbij het huidige huurcontract blijft gehandhaafd? Dan kan een vergoeding op zijn plaats zijn als de huur lager is dan de markthuur, maar daar is zo niet zoveel van te zeggen. let dan wel op de looptijd van de huurovereenkomst, eventuele verlengingsbepalingen en indexatiemogelijkheden.