Mini Vastgoed onderneming

[Robert Knoppersen]

Hallo,

 

Ik heb een vraag welke financiële constructie in dit geval kan en mooi kan werken.

 

Na mijn studie wil ik dol graag actief worden in vastgoed. Vastgoed en vooral vastgoed in Nederland heeft als nadeel dat het wel een x aantal euro's kost.

 

Maar stel je wilt toch een vastgoed onderneming beginnen in het aankopen van panden opknappen en verkopen en panden kopen en verhuren.

 

Dus dan krijg je 2 soorten panden in de bezit panden die telkens doorlopen en panden die in je bezit blijven.

 

Nu is mijn vraag wat voor mogelijkheden kun je hier qua hypotheek of kredieten voor regelen wat zou een mooie constructie zijn.

 

Eigenlijk moet je met een basis kapitaal van bijvoorbeeld 150.000 euro beginnen hiervan koop je een object en knap je het op en verkoop je het. Dit traject zal 3 tot 6 maanden duren. Dus indien je hiervoor een hypotheek neemt zit je daar 30 jaar aan vast. Dus dat is zeker niet ideaal.

Eigenlijk moet je een flexibel krediet zijn wat je telkens weer kan opnemen tot aan die 150.000 euro en weer kan aflossen als je een pand verkoopt. Het gevolg is dat je telkens meer EG vermogen opbouwt en telkens minder van die 150.000 nodig hebt.

 

Zijn er zulke constructies mogelijk en hoe heet zoiets? en levert dit een gewone bank zoals ING en de RABO?

 

Verder is misschien een CV oprichten ook een optie.

 

Het gaat puur om de financiële constructie niet zo zeer om het idee.

Groeten robert

 

[JZ]

Even een site-note... ik betwijfel of een investeerder geinteresseerd is zonder eigen inbreng. Zelf verhuur ik particulier en zonder minimaal 50% eigen inbreng hebben ze weinig intresse.

 

Stel je zou een hypotheek rondkrijgen an zich is dat nog niet zo erg aangezien vroegtijdig aflossen meestal een penalty geeft van 1%.

[Robert Knoppersen]

Dus een optie zou voorbeeld kunnen zijn een hyptheek van 100.000 en daarnaast een doorlopend krediet van 50.000 omdat je daar geen kosten aanhebt bij vroegtijdig aflossen.

 

En bij verkoop van het project betaal je dan 1% van 100.000 dus €1000,-

 

Geld dit als je een prive-hypotheek neemt of ook bijvoorbeeld bij een eenmanszaak?

[JZ]

Ik verhuur zelf als particulier hoe dit uiteindelijk uitpakt wanneer je het bedrijfsmatig doet weet ik niet.

Echter een doorlopend krediet kent wel een beduidend hogere rentevoet doorgaans dan een hypotheek. Stel een hypotheek is 5% en doorlopend 7% (?) is het interessanter om over te stappen op een hypotheek en die 1% voor lief te nemen. Maar nogmaals, zonder eigen vermogen krijg je geen financiering normaal.

[Raymond]

Ik zou eens op Blanket / deken financiering zoeken..

[OOR]

Hallo Robert,

 

Een gepaste korte termijn financieringsstructuur voor de mini vastgoed onderneming zou een Borrowing Base (BB) zijn.

 

Een BB is een flexibel krediet met een maximum dat gebaseerd is op onderliggende activa (debiteuren, handelsvoorraden, panden etc. ) die tegen een x% worden bevoorschot.

 

Voorbeeld:

 

1. In ons geval zouden we een BB voor 300k kunnen afsluiten;

2. In het geval van vastgoed zal een bank een bepaald bevoorschottingspercentage hanteren voor vastgoed ... momenteel minder gunstig maar laten we uitgaan van 70%;

3. Dit betekent dat elk pand voor 30% zelf gefinancierd moet worden;

4. Men koopt een eerste pand met een waarde van 200K (houd er rekening mee dat verbouwkosten het liefst meegefinancierd dienen te worden) De bank financiert 200k @ 70% = 140k;

5. Men koopt een tweede pand: 200k @ 70% = 140k;

6. Totale lening is 280k ... de BB is bijna volledig benut

7. Totaal benodigd eigen vermogen is 120k .... wellicht vind je een bank die 80% van de waarde van de panden wilt financieren ... is er 80k nodig

 

De rentevoet voor de korte termijn lening zal lager liggen door de panden als onderpand en het geeft je flexibiliteit voor het aandien van panden. Naarmate je succesvoller opereert kun je de faciliteit vergroten tot 500k ...

 

Succes,

 

Tom

 

 

[Daddy Cool]

Zonder reclame te maken, neem eens contact op met SNS Property Finance. Enkele jaren geleden overgestapt. Een paar panden waren nog in de verbouwfase en er is heel erg duidelijk gevraagd of ik een tijdelijke hypotheek nodig had of het lange termijnwerk. Daar hebben ze kant en klare constructies voor liggen.

 

Momenteel zit volgens mij alles qua financiering nog op slot dus de heren accountmanagers hebben volgens mij tijd genoeg om je wat voor te lichten.

 

Of ga praten met RNHB, is wat kleinschaliger.

 

Mijn persoonlijk advies: richt je op de aan- en verkoop met verbouwen tussendoor en doe dat lange termijnwerk als je binnen bent. Het verhuren vind ik veel sores geven. Zo hebben ze in Tilburg nu de Kamerverhuurvergunning in het leven groepen. Oke, het kan links en rechts een hoop veiliger want je ziet er wat rommel tussen zitten, maar al heb je heel je pand vol hangen met brandmelders en dat soort zaken, nu moeten het geschakelde melders zijn. Incl die vergunning van 500 euro ben je per pand rond de 2.000 euro verder. Je zal alles maar volle bak hebben gefinancierd en het gaat om 20 panden. Ben je meteen 40.000 verder ...

 

Ook is er een Huurcommissie. In Amsterdam is er een appartement in Oud Zuid wat morgen voor 230.000 euro verkocht kan worden. Volle bak gefinancierd dus de huurprijs is navenant. Nu zit er een huurder in en die heeft er de Huurcommissie bij gehaald. Mag het kaal nog geen 500 kosten per maand ... Elke maand dus een verliespost en de huurcommissie kijkt naar de m2 en niet of het ergens in een achterbuurt in Kerkrade zit of mooi in Amsterdam.

 

Mocht je gaan financieren voor lang termijn, let dan ook op het volgende. Veel banken hebben zoals bekend mega verliezen gemaakt en die moeten worden goed gemaakt. Dat zullen ze gaan doen met de bestaande klanten. Loopt over 2 jaar jouw renteperiode af dan krijg je een nieuw voorstel en dan is de kans zeer aanwezig dat ze zullen zeggen dat je verhoogd risico bent en dat er dus een risico opslag bovenop komt. Kun je hem accepteren of je stapt over met alle bijkomende dure kosten.

 

Zoek met Google maar eens naar verhalen hoe banken je helemaal in een hoek kunnen drukken.

 

Bezint eer ge begint ...

[JZ]

@daddycool, betreffende de kamervergunningen is toch niets nieuws? Die bestaan in het zuiden al een kleine 10 jaar maar gaan pas op bij meer dan 5 inwonende. En zoals je aangeeft is er reden genoeg voor. Ik heb de nodige onveilige studentenkamers gezien dus een stukje veiligheid kan geen kwaad.

Betreffende de verhuur dat het tramelant is samen met de huurcomissie, imo getuigt dit eerder van een stukje onkunde. Ik koop iets bij voorkeur verhuurd waardoor ik de penningen op voorhand weet en enkel onderhandeld wordt op basis van een bepaald rendement. Dit maakt het allemaal erg transparant. Daarnaast controleer ik ook zelf of de penningen wel uberhaubt mogen om juist hetgeen wat je nu schetst te voorkomen. Om iets te kopen en vervolgens te verhuren om een x rendement te behalen is zeker mogelijk maar zoals je zelf aangeeft bezin eer je begint.

 

Ik zou in ieder geval eerst eens duidelijk maken voor jezelf wat je wilt. Ga je kopen>renoveren>verkopen of ga je kopen>verhuren. Dit zijn totaal verschillende dingen. Of ga je misschien kopen en opbreken in appartementen? Dit is de afgelopen 10 jaar in de US erg populair. Verder zou ik nagaan hoeveel eigen kapitaal je kunt aantrekken aangezien zonder iets dit erg lastig is. Ook hoeveel kennis heb je van vastgoed en in geval van renovatie, van renovatie? Immers het idee klinkt leuk maar zonder kennis van zaken kleed een aannemer je uit.

[Robert Knoppersen]

al zeker bedankt voor de opties die jullie mij geven in het kader van me toekomstige vastgoed onderneming. OP dit moment volg ik de HBO opleiding Management, Economie en recht.

Met een specialisatie vastgoed. En heb een half jaar stage gelopen bij een makelaar.

Dus ik heb wel een beetje gevoel bij vastgoed. Maar nog lang niet voldoende.

Maar ik ben samen met een maat het volgende project gestart www.ditisvastgoed.com.

 

En vanuit hier willeen we misschien een onderneming opstarten.

 

[Raymond Lohuis]

@Robert,

 

Volgens mij kun je jouw opties het beste splitzen. Aankopen, verbouwen en verkopen als bedrijfsmatig. Dus hierbij moet je kijken naar een bedrijfsfinanciering. Op dit moment is dat erg lastig omdat natuurlijk de huizenmarkt op slot zit. Verkoop binnen 6 maanden is al erg lastig, dus de overdrachtsbelasting ben je al kwijt en is je winst al 6% lager. Dus je business plan moet top zijn.

 

Aankopen en aanhouden voor verhuur zou ik prive houden in box3. Voordeel is dat huurinkomsten in box 3 vallen toekomstige winsten uit verkoop ook. Nadeel is natuurlijk dat de kosten en eventuele hypotheeklast niet aftrekbaar zijn.

Hou er wel rekening mee dat je eigengeld moet meenemen.

Let wel op dat als je een woning leeg aankoopt en je deze daarna gaat verhuren de waarde in 95% van de gevallen lager wordt. DE bank kijkt naar de laagste waarde als ze gaan financieren.

 

[jwtong]

Hallo,

 

Ik heb een vraag welke financiële constructie in dit geval kan en mooi kan werken.

 

Na mijn studie wil ik dol graag actief worden in vastgoed. Vastgoed en vooral vastgoed in Nederland heeft als nadeel dat het wel een x aantal euro's kost.

 

Maar stel je wilt toch een vastgoed onderneming beginnen in het aankopen van panden opknappen en verkopen en panden kopen en verhuren.

 

Dus dan krijg je 2 soorten panden in de bezit panden die telkens doorlopen en panden die in je bezit blijven.

 

Nu is mijn vraag wat voor mogelijkheden kun je hier qua hypotheek of kredieten voor regelen wat zou een mooie constructie zijn.

 

Eigenlijk moet je met een basis kapitaal van bijvoorbeeld 150.000 euro beginnen hiervan koop je een object en knap je het op en verkoop je het. Dit traject zal 3 tot 6 maanden duren. Dus indien je hiervoor een hypotheek neemt zit je daar 30 jaar aan vast. Dus dat is zeker niet ideaal.

Eigenlijk moet je een flexibel krediet zijn wat je telkens weer kan opnemen tot aan die 150.000 euro en weer kan aflossen als je een pand verkoopt. Het gevolg is dat je telkens meer EG vermogen opbouwt en telkens minder van die 150.000 nodig hebt.

 

Zijn er zulke constructies mogelijk en hoe heet zoiets? en levert dit een gewone bank zoals ING en de RABO?

 

Verder is misschien een CV oprichten ook een optie.

 

Het gaat puur om de financiële constructie niet zo zeer om het idee.

Groeten robert

 

 

Dag Robert,

 

Je stelt: "na mijn studie wil ik dolgraag in het vastgoed beginnen". Dit is natuurlijk een heel ruim vakgebied. Zomaar "beginnen in het vastgoed" lijkt me dan ook niet echt verstandig. Je geeft aan panden te willen kopen, opknappen en doorverkopen. Dit is natuurlijk wel een heel gericht iets, ook erg leuk naar mijn idee! Zoals je zelf al aangeeft heb je hier een behoorlijk startkapitaal voor nodig. Zonder eigen geld zal de bank je door de achterdeur weer naar buiten trappen. Wanneer je zelf bijvoorbeeld €50.000,- meeneemt kun je met de bank zeker onderhandelen. Heb je dit zelf niet liggen? Denk dan eens na om dit onderhands te lenen (bijv. bij familie).

 

Off topic:

Houd ook in de gaten dat je niet "zomaar" een pand aankoopt omdat het goedkoop is. Doe je huiswerk en onderzoek alles: het bestemmingsplan, vergunningen, het gemeentelijk beleid, structuurvisies voor toekomstige ontwikkelingen etc. Daarnaast is bouwkundig onderzoek een aanrader. Research is alles!

 

Heb je wat hulp nodig in het begin, stuur me dan een PM, dan kunnen we wellicht eens sparren over je idee! Ik zag dat je in Elburg woont, das 15min vanaf mijn woonplaats!

 

PS ik probeer geen oud topic omhoog te plaatsen, wil gewoon graag mijn verhaal even kwijt en zie graag wat meer discussie op dit gebied!

[Robert Knoppersen]

allemaal bedankt voor de reactie's. Door bruiloft, reizen en wat andere dingen geen tijd meer gehad voor reactie.

 

Ik ben nu aan het afstuderen en medio Jan 2011 klaar met me opleiding. Dus ik ga beginnen aan mijn business plan voor mijn vastgoed bedrijf.

 

De woning markt verslechtert op dit moment bijna niet meer dus ik denk dat dit een goed start moment kan zijn voor deze onderneming. Omdat de panden op dit moment nog gunstig geprijst zullen zijn.

 

ideeen of reacties? zijn altijd welkom

 

[Doldersum Vastgoed]

Zonder reclame te maken, neem eens contact op met SNS Property Finance. Enkele jaren geleden overgestapt. Een paar panden waren nog in de verbouwfase en er is heel erg duidelijk gevraagd of ik een tijdelijke hypotheek nodig had of het lange termijnwerk. Daar hebben ze kant en klare constructies voor liggen.

 

Momenteel zit volgens mij alles qua financiering nog op slot dus de heren accountmanagers hebben volgens mij tijd genoeg om je wat voor te lichten.

 

Einde SNS Property Finance in zicht

Datum: 09-11-2010 09:45, Bron: PropertyNL

 

AMSTERDAM - Er komt een einde aan SNS Property Finance (SNSPF) als financieringsonderdeel van SNS Reaal. Tijdens de toelichting op de trading update van de derdekwartaalcijfers, liet SNS Reaal weten de leningportefeuille op te splitsen in twee aparte entiteiten. SNSPF behoudt de internationale leningenportefeuille, aangevuld met een deel van de Nederlandse leningenportefeuille van SNSPF. Dit onderdeel wordt in de komende twee tot vier jaar volledig afgebouwd.

 

Het resterende deel van de Nederlandse portefeuille van SNSPF wordt samengevoegd met de huidige midden- en kleinbedrijf (MKB) activiteiten van SNS Bank tot het nieuwe bedrijfsonderdeel SNS Zakelijk. De bruto leningenportefeuille van SNS Zakelijk bedraagt per eind september 2010 circa € 7,4 mrd, hoofdzakelijk bestaande uit winstgevende Nederlandse beleggingsfinancieringen en MKB hypotheekportefeuille van SNS Retail Bank. Daarnaast zal circa € 3 mrd aan MKB spaartegoeden van SNS Retail Bank worden toegevoegd aan SNS Zakelijk.

 

Het afgelopen kwartaal realiseerde SNS Property Finance een nettoverlies van € 100 mln. Zonder de verliezen op de internationale leningen van het vastgoedonderdeel Property Finance, zou het concern een winst hebben geboekt van € 163 mln. 'Sinds midden 2009, toen we onze plannen voor afbouw van een deel van deze portefeuille aankondigden, zijn de internationale kredietlimieten al met 32% gereduceerd. Daarbovenop hebben we nu besloten niet alleen de internationale leningen maar ook een deel van de binnenlandse leningenportefeuille van SNS Property Finance af te bouwen en de totale afbouw in een aparte organisatie tot stand te brengen. Het realiseren van een verbetering in de situatie bij SNS Property Finance en het vrijspelen van kapitaal met het oog op terugbetaling van de kapitaalsteun van de Staat en de Stichting blijven, naast onze klanten, voor ons de voornaamste prioriteiten,” aldus Ronald Latenstein, Voorzitter van de Raad van Bestuur. De bruto leningenportefeuille van SNSPF bedraagt per eind september 2010 circa € 6,9 miljard, hoofdzakelijk bestaande uit internationale projectfinancieringen en Nederlandse projectfinancieringen.

 

Interim directievoorzitter Coen van der Bijl, die SNSPF de afgelopen anderhalf jaar heeft geleid, zal per 1 januari aanstaande terugtreden. SNS Zakelijk en SNSPF zullen vanaf 1 januari 2011 worden geleid door Jaap van Dijk (CEO).

 

[Doldersum Vastgoed]

Ik zou maar eens klein beginnen, bijv. met het voordelig inkopen en opknappen van een klein appartement o.i.d. Of zelf privé een op te knappen (en bij voorkeur te splitsen) woning kopen en (deels) verhuren/ verkopen. Zo voeg je waarde toe op basis waarvan jouw leencapaciteit toeneemt en je langzaam wat omvangrijkere projecten kunt financieren.

 

Als je hierover met een businessplan en zonder cash (want cash is king) naar de bank stapt kun je het vergeten.

 

Succes.

[Robert Knoppersen]

bedankt voor de reactie,

 

Het is zeker mijn intentie om klein te beginnen. Ik zit vooral aan appartementen te denken tussen de 100.000 en 150.000 en deze projecten helemaal afteronden en verkopen en dan weer nieuwe project opstarten. Ik denk dat zulke appartementjes in 1 maand klaar moeten kunnen zijn. Zodat er nog 5 maanden over is voor de verkoop ivm terug gave overdrachts belasting.

Een woning kopen en opdelen in apartementen is weer een stapje verder.

In mijn tijd als stage loper bij de makelaar heb ik gemerkt dat mensen moeilijk door een pand heen kunnen kijken en opzoek zijn naar een object in nieuwbouw status of zelf nog verder afgewerkt.

 

Maar SNS is toch niet de ennige geldschieter?

[Doldersum Vastgoed]

Na ING Real Estate Finance is FGH Bank (onderdeel Rabo) de grootste vastgoedfinancier van NL en op dit moment zo'n beetje de enige financier die echt actief financieringen verstrekt op vastgoedprojecten vanaf ca. EUR 1 mio.

 

Maar voor de financiering van een appartement heb je bij dat soort banken weinig te zoeken, ook niet bij SNS PF. Volgens mij moet je gewoon een lokaal actieve bank hebben voor dit soort kleinschalige projecten.

[JZ]

SNS Realestate is misschien een beetje vroegtijdig maar er zijn talloze andere banken (zij het vaak dochters van elkaar) die dit soort projecten kunnen financieren echter... vele doen uitermate moeilijk. Realiseer je ook dat je minstens de helft zelf in cash dient bij te leggen alvorens ze uberhaubt geinteresseerd zullen zijn of een onderpand van gelijke waarde.

[Robert Knoppersen]

bedankt,

 

maar hoe zit het precies in dien je prive het pand zou kopen en zou renoveren en verkopen met winst. Hoe werkt het dan precies met de hypotheek omdat je ze dan weer gelijk kan aflossen?

 

of moet je dan gewoon de hypotheek laten door lopen en het geld wat het pand opleverdt weer opnieuwe invensteren?

 

kan iemand uitleggen hoe dit precies werkt? en je mag twee panden per jaar prive doen.

maar als je het samen met iemand doet kun je er dan vier doen?

 

alvast bedankt

[ronaldinho]

Waarom mag je 2 panden privé doen per jaar?

 

De lening is net wat je afspreekt met de bank. Als het een lening met als onderpand het verkochte pand is, dan zal dat hypotheekrecht bij verkoop doorgehaald moeten worden en zal de bank het geld opeisen. Mogelijk moet je bij aflossing een boete betalen (bij privéhypotheken is verhuizing vaak een mogelijkheid voor boetevrije aflossing, bij bedrijfshypotheken vaak niet).

[Opti BV]

De 6 maanden termijn voor de overdrachtsbelasting is veranderd in binnen 1 jaar.

[ronaldinho]

Nou, dat is wat kort door de bocht: Voor woningen die in 2011 worden gekocht, geldt dat de 6-maandstermijn voor de volgende koper wordt verlengd tot 12 maanden. Het betreft dus een tijdelijke regeling, die nog niet is ingegaan en die alleen voor woningen geldt. De regeling geldt dus niet voor al het vastgoed en op dit moment überhaupt nog niet.