Stakingwinst en zelfbewoning van winkelpand.

[N8tuil]

Beste dames en heren.

 

Om maar gelijk met de deur in huis te vallen, het gaat over een Woon/Winkelpand, volgens kadaster een "woning met bedrijvigheid".

Het pand is niet bouwkundig gesplitst wel fiscaal 50/50.

Oorspronkelijk als prive gekocht maar 2 jaar later kwam de belastingdienst met bezwaren en moest het pand of prive of zakelijk worden. Prive zou mij nog eens FL. 35.000 kosten maar al het geld zat toen in de winkel dus toen maar "zakelijk" in de boeken.

 

Het pand staat nu al 2 jaar te koop voor 250.000 en heb een bod ontvangen van 219.000. onder voorwaarde dat koper 100% hypotheek zou kunnen verkrijgen.

De winkel is inmiddels vrijwel leegverkocht en er staat nu nog een hypotheek op het geheel van 40.000 euro en de oudedagreserve is 3700.

Mijn vrouw en ik krijgen inmiddels AOW en mijn vrouw een heel klein pensioentje

 

Het pand voor 219.000 verkopen geeft een flinke beperking bij de aanschaf van een andere woning qua ruimte.

 

Maar wat staat mij te wachten als ik het hele pand voor zelfbewoning wil gebruiken?

[Hermes Ratgers]

Alhoewel ik nou niet helemaal je situatie goed kan begrijpen (50/50, maar wel zakelijk), moet je dit besluit maar eens lezen.

Laat je goed adviseren door wellicht verschillende personen.

[ronaldinho]

Afrekening over het verschil tussen 219.000 (dat is, gelet op het bod, immers een reële afspiegeling van de waarde in het economisch verkeer) en de boekwaarde op de fiscale balans (dus niet de hoogte van de hypotheek, maar de waarde waarvoor het pand op de balans staat).

 

Bij staking van de onderneming is het mogelijk om afrekening uit te stellen door de stakingswinst (na stakingsaftrek en stakingswinstvrijstelling) aan te wenden voor een stakingslijfrente. Zelfde geldt voor de oudedagsreserve. Die moet ook tot de winst gerekend worden, maar kan worden ondergebracht in een oudedagslijfrente, zodat er niet direct belasting is verschuldigd, maar bij ontvangst van de uitkeringen. Eventueel kan ook aan banksparen worden gedacht, maar in beide gevallen dient er geld te worden afgestort - dat kan wat lastig zijn op het moment dat het pand niet verkocht wordt, maar gewoon in bezit blijft.

 

Wellicht is het nog mogelijk, afhankelijk van de feitelijke situatie (waarbij het mij nog onduidelijk is wat er nu exact wel tot de onderneming behoort en wat niet), om te stellen dat het privégedeelte en het zakelijke gedeelte toch fiscaal zelfstandig moeten worden beoordeeld. In dat geval kan winstneming (en dus belastingheffing) over het privégedeelte alsnog worden voorkomen door toepassing van de zogenaamde 'foutenleer'. Dat is echter vaak een lastige discussie.

[N8tuil]

Boekhoudkundig gesplitst 50% voor privé en 50% voor zakelijk gebruik.

[Jantax]

Beste N8tuil,

 

Begrijp ik het goed dat het pand voor 50% op de balans staat? Zo ja, bij algehele staking van je winkel moet je dan in beginsel afrekenen over de meerweerde van dat deel. Want dat gaat bij algehele staking verplicht over naar privé. De meerwaarde is zoals Ronaldinho aangeeft nog niet bekend, maar stel dat de meerwaarde (219.000 -/- 40.000) * 50% = 89.500 bedraagt en dat heffing plaatsvindt tegen een gemiddeld tarief na ondernemersfaciliteiten van 40%, dan moet je dus 35.800 belasting betalen. Maar misschien heb je nog wel compensabele verliezen waarmee je de stakingswinst kunt compenseren. Verder levert middeling van je inkomens mogelijk nog een belastingteruggaaf op.

 

Je kunt het ineens afrekenen voorkomen door bijvoorbeeld met een extra hypotheek op het pand een lijfrente te kopen bij een verzekeraar. Doordat het totaalbedrag van de periodieke lijfrenteuitkeringen jaarlijks waarschijnlijk maar eenvijfde of minder zal zijn dan de belaste meerwaarde ad 89.500, zal de belastingheffing plaatsvinden tegen een veel lager tarief (15 a 24% i.p.v. gemiddeld 40%). Wel ben je dan uiteraard rente verschuldigd over die extra hypotheek en die is niet aftrekbaar.

 

Verder ben ik het helemaal eens met Ronaldinho: misschien kan met een beroep op de foutenleer die correctie van destijds (op aandringen fiscus zakelijk gebruikt deel alsnog op de balans) worden teruggedraaid. Want in jouw geval was die correctie wellicht helemaal niet nodig geweest.

 

Wat je ook doet, raadpleeg in ieder geval even een nette, ervaren fiscalist o.i.d. die is aangesloten bij een beroepsorganisatie. Kijk voor adressen bij je in de buurt bijvoorbeeld op www.rb.nl (button "zoek een adviseur").

 

Succes ermee!

[Marnix Wansink]

Vraag zal natuurlijk wel zijn of er geld aanwezig is om het zakelijke gedeelte ook echt privé te kunnen kopen? Om met de stakingswinst fiscaal aantrekkelijk om te gaan dient het gehele bedrag (dus die 90K buiten eventuele andere zaken bij staking) afgestort te worden (lijfrente of banksparen) en dus ergens vandaan te komen. Indien er geheel geen eigen geld is, is het maar de vraag of een hypotheekverstrekker een dergelijk bedrag zal willen lenen op basis van enkel de AOW.

 

Ik weet eerlijk gezegd niet of het mogelijk is om in dat geval de genoemde 36K (of tot hoever de bank wil gaan) verschuldigde belasting te lenen op basis van een hypotheek, direct te betalen aan de fiscus ivm staking maar de rente wel gewoon af te trekken de komende jaren zoals het geval zou zijn als de belasting privé was betaald en er geld was geleend voor de aankoop? Wellicht lopen er dan wat zaken door elkaar maar daar moet ik wat verder over denken.

 

als laatste over de opmerking van Ronaldinho:

219.000 (dat is, gelet op het bod, immers een reële afspiegeling van de waarde in het economisch verkeer)

 

Zo makkelijk zal het niet zijn, de reele waarde is niet te baseren op 1 bod van een willekeurig persoon. Als de WOZ 250 is en er andere huizen in de straat recent voor 280 verkocht zijn, kan een derde nog steeds een bod doen van 100 wat dus niet direct heel veel hoeft te zeggen over waarde EV.

[N8tuil]

Ronaldinho schreef: >>>Wellicht is het nog mogelijk, afhankelijk van de feitelijke situatie (waarbij het mij nog onduidelijk is wat er nu exact wel tot de onderneming behoort en wat niet), om te stellen dat het privégedeelte en het zakelijke gedeelte toch fiscaal zelfstandig moeten worden beoordeeld. In dat geval kan winstneming (en dus belastingheffing) over het privégedeelte alsnog worden voorkomen door toepassing van de zogenaamde 'foutenleer'. Dat is echter vaak een lastige discussie. <<<<

 

Nou heb ik van boekhouden niet veel verstand maar mijn vorige boekhouder had het huidige pand voor privé in de boekhouding gezet waarvan 50% voor privégebruik en 50% voor zakelijk gebruik. Een en ander omdat ik vanwege stadsvernieuwing uit mijn vorige pand moest met alle ellende van dien die ik u wil besparen.

Ik moest dus zakelijk investeren.

2 jaar later maakte de belastingdienst bezwaar tegen deze balans en moest het gehele pand of op privé of op zakelijk staan.

Maar, , , omdat mijn huidige pand géén gescheiden ingang heeft zo als mijn vorige pand moets het of zakelijk worden of privé.

Omdat in die 2 jaar na de start al mijn geld al in de nieuwe zaak gestoken had kon ik niet meer de benodigde FL.35000 "zakelijk investeren".

 

 

[Jantax]

Ja Marnix, het is maar de vraag of dit en of dat...

 

Nee heb je en ja kun je krijgen en het is in ieder geval niet bij voorbaat kansloos. Ik heb zelf 2 keer in zo'n situatie begeleiding gegeven en een aanvullende hypotheek was in beide gevallen geen enkel probleem gezien de waarde van het onderpand en de hoogte van de hypotheek. In casu gaat het misschien om 40 + 90 = 130k bestaande + extra hypotheek, terwijl de executiewaarde van het pand daar ruim boven lijkt te liggen.

 

Verder vind ik je opmerking over de waarde van die woning een beetje ver gezocht, aangezien de woning al 2 jaar te koop staat voor 250k. Het lijkt me dus niet erg waarschijnlijk dat er onlangs nog net zo'n woning voor 280k is verkocht, of dat een WOZ-waarde van 250k meer in de buurt zit van de actuele WEV dan die 219k die onlangs geboden is.

[odeon]

@ N8tuil

 

Ik begrijp dat je een woon-winkelpand hebt en dat dit pand door de boekhouder is gesplitst in 50% zakelijk 50% privé. Volgens de fiscus was dit niet mogelijk en moest het pand privé dan wel zakelijk geboekt worden. Het volledige pand werd door de fiscus aangemerkt als keuzevermogen, omdat het pand niet bouwkundig gesplitst is (geen aparte ingang voor woongedeelte).

 

Volgens mij gaat het er echter niet om of het pand gesplitst is, maar of het pand splitsbaar is. Dit houdt in dat als een pand met 1 ingang door eenvoudige bouwkundige aanpassingen gesplitst kan worden in 2 aparte delen (met ieder een eigen ingang) het pand toch boekhoudkundig kan worden gesplitst in een privé en zakelijk gedeelte. Ik vraag me dus af of de fiscus destijds de juiste insteek heeft gekozen en het is jammer dat je niet hebt doorgeprocedeerd, omdat het hier om grote financiële belangen gaat.

 

Omdat je niet hebt doorgeprocedeerd en je dus klaarblijkelijk hebt neergelegd bij het standpunt van de fiscus, sta je m.i. niet zo sterk als je het één en ander nog wilt terugdraaien bv op grond van de foutenleer. Maar niet geprobeerd, is altijd misgeschoten.

 

Ik zou sowiso het advies van Jan Tax ter harte nemen en een goede fiscalist inschakelen, want hier ga je niet zelf uitkomen.

 

Succes,

 

Odeon

 

 

 

[Marnix Wansink]

Uiteraard heb je gelijk met het nee-heb-je-ja-kun-je-krijgen maar ik kan me voorstellen dat jouw praktijkvoorbeelden niet dit of vorig jaar waren? Op basis van de strengere hypotheeknormen waar de AFM ook strenger op toeziet, kan een bank of verzekeraar gewoon niet meer uitlenen dan iemand op basis van het inkomen zou moeten kunnen dragen. 130K lenen op alleen een pensioen gaat dan echt niet lukken ben ik bang, al zou het onderpand 500K zijn. Het onderpand dient als extra zekerheid voor de verstrekker indien er in de toekomst toch niet betaald kan worden maar de basis voor de lening is toch altijd de vraag of je de rente naar verwachting kan betalen.

 

En uiteraard zal in werkelijkheid het buurhuis niet gisteren verkocht zijn voor 280K, dat was slechts een rekenvoorbeeld om aan te geven dat N8uil niet zomaar kan aannemen dat een bod van een kijker wel even als waarde in het economisch verkeer kan worden genomen. Een waarde die dan net weer 40K erboven ligt kan de zaak aanzienlijk veranderen hier.

 

Maar even bij de bank langs om te kijken of er rek is, kan natuurlijk nooit kwaad inderdaad, ik wilde alleen even meegeven dat er helaas toch wat meer beren op de weg zouden kunnen zijn dan in de reacties tot nu toe werd voorgesteld. Niet om pietluttig te doen maar zodat N8uil daar alvast even bij stil kan staan en dus rekening mee kan houden in zijn planning.

[Ard-Sc]

Maar wat staat mij te wachten als ik het hele pand voor zelfbewoning wil gebruiken?

Even vanuit niet-fiscaal oogpunt: mag je het hele pand wel als woning gebruiken vanuit het bestemmingsplan?

[Jantax]

N8tuil, als het erg lastig wordt om met een beroep op de foutenleer het hele pand alsnog zonder heffing naar privé over te brengen, heb je theoretisch gezien (en wie weet praktisch gezien ook wel) nog de keuze uit de volgende opties:

1. Winkel niet staken, maar zelf voortzetten = niet afrekenen;

2. Winkel niet staken, maar verhuren = niet staken maar andere wijze van voortzetten + er blijven wonen;

3. Winkel + woning verhuren (al of niet met koopoptie) = niet staken en zelf elders een woning huren.

4. Winkel staken, pand verkopen, ineens afrekenen en elders een woning huren;

5. Winkel staken, pand niet verkopen, ineens afrekenen en extra hypotheek nemen om stakingsbelasting te kunnen betalen;

6. Winkel staken, pand niet verkopen, er blijven wonen en extra hypotheek nemen om lijfrente te kunnen kopen;

7. Winkel staken, pand verkopen aan een belegger met een wat langere beleggingshorizon in combinatie met een huurcontract van bijvoorbeeld 5 jaar en een lijfrente kopen voor de stakingswinst, voor zover daar anders stevig over zou moeten worden afgerekend.

 

Bij de opties met verhuur van de winkel, zal de winkel op zich voor een groot deel in stand moeten blijven, zodat het ook echt gaat om verhuur van een winkel i.p.v. verhuur van een pand en wat losse activa. Dus mocht het gaan om een groentezaak, dan moet de huurder tenminste ook weer voornamelijk groente verkopen. De ene branche biedt meer ruimte voor wijzigingen dan de andere.

[N8tuil]

Allereerst iedereen bedankt voor zijn of haar bijdrage en voorlopig heb ik al het een en ander te verwerken.

Ter informatie nog even: In 1994 pand gekocht voor omgerekend 88.000 euro

De huidige WOZ waarde waardepeildatum 01-01-2009 situatie 01-01-2010 is 273.000 euro

de waarde was 2 jaar eerder 295.000 euro maarmet succes bezwaar tegen gemaakt.

Voorlopig moet ik eerst even verder lezen.

vr.gr.N8tuil

[N8tuil]

Jantax schreef:

1. Winkel niet staken, maar zelf voortzetten = niet afrekenen;

N8tuil: als dat kan voor 1 dag in de week, maar veel voorraad heb ik niet meer.

 

2. Winkel niet staken, maar verhuren = niet staken maar andere wijze van voortzetten + er blijven wonen;

N8tuil: Afgezien van de kosten die ik schat op zo,n 15.000 is het probleem dat achter de winkel mijn berging is met wasmachine

vriezer en fietsen.

3. Winkel + woning verhuren (al of niet met koopoptie) = niet staken en zelf elders een woning huren.

N8tuil: Heb ik al naar gekeken maar zal dan een woning in de vrije sector moeten worden want erg veel is er niet te huur. Trouwens, een paar huizen verderop wordt een vergelijkend pand verhuurd voor 1300 euro per maand.

4. Winkel staken, pand verkopen, ineens afrekenen en elders een woning huren;

N8tuil: In hoofdzaak 2/3 kamer/starters of bejaarden woningen te huur en dan kunnen de kleinkinderen niet meer komen logeren.

 

5. Winkel staken, pand niet verkopen, ineens afrekenen en extra hypotheek nemen om stakingsbelasting te kunnen betalen;

Dit lijkt mij tot nu toe de meest reële optie.

Moet er verder nog aan toevoegen dat bij navraag aan de boekhouder het pand voor 100% zakelijk op de balans staat

Verder heb ik eventueel wel 30 / 40K om te besteden / af te lossen maar had ik liever willen bewaren voor "slechte tijden" of

begrafenis want daar heb ik geen verz. voor.

Vroeg mij wel af of ik met dat geld een vakantiehuisje zou kunnen kopen wat ik zou kunnen verhuren inplaats van de winkel voort te zetten of te verhuren om op die manier afrekenen met de belasting te voorkomen of uit te stellen?

 

6. Winkel staken, pand niet verkopen, er blijven wonen en extra hypotheek nemen om lijfrente te kunnen kopen;

N8tuil: Als ik het goed begrepen heb dan is een hypotheek met lijfrente veel hoger dan een hypotheek voor alleen de stakingsbelasting maar ik weet niet of ik dat goed begrepen heb.

7. Winkel staken, pand verkopen aan een belegger met een wat langere beleggingshorizon in combinatie met een huurcontract van bijvoorbeeld 5 jaar en een lijfrente kopen voor de stakingswinst, voor zover daar anders stevig over zou moeten worden afgerekend.

N8tuil: Blijft het probleem van een andere woning huren.

 

 

[Jantax]

N8tuil,

 

Optie 1 moet je wel willen en het moet uitkunnen. Zolang je met 1 dag per week winst kunt maken, kan het fiscaal wel. Voorraden kun je altijd weer aanvullen.

 

Gezien het feit dat het hele pand op de balans staat, raad ik je nogmaals aan om een fiscalist te laten onderzoeken of je tenminste het woningdeel van het pand met een beroep op de foutenleer zonder heffing van de balans kunt halen en of dit de moeite waard is. Want tegenover het voordeel van de onbelaste waardestijging en een lager huurwaardeforfait staat het nadeel van niet aftrekbaar onderhoud en geen afschrijving over het woningdeel. De winsten van de afgelopen jaren zullen dus gecorrigeerd moeten worden. Dit gebeurt in het oudste jaar waarover nog geen definitieve aanslag is opgelegd.

 

Als je maar beschikt over zoveel mogelijk relevante stukken, waaronder de correspondentie met de fiscus inzake de etikettering, kun je bij elke ter zake kundige fiscalist in NL terecht. Wil je meer weten, bel me dan.

[N8tuil]

Jantax:

Als je maar beschikt over zoveel mogelijk relevante stukken, waaronder de correspondentie met de fiscus inzake de etikettering, kun je bij elke ter zake kundige fiscalist in NL terecht. Wil je meer weten, bel me dan.

 

Alles nagespit maar kan daar niets meer over vinden, blijbaar vorig jaar toch iets te veel opgeruimd en mijn vorige boekhouder

had alles al weggedaan en mijn huidige boekhouder zit midden in een verhuizing.

 

U gaat niet in op mijn vraag bij punt 5 over dat vakantiehuisje. Niet aan de de orde of gewoon een domme vraag?

 

vr.gr.N8tuil

[Jantax]

N8tuil, hhmm.. niet zo handig om die stukken weg te gooien. Maar toch zou ik proberen om het woondeel met tuin en berging naar privé te halen. Wat de toenmalige discussie met de fiscus over de etikettering betreft, zul je het dan wel vooral moeten doen met je eigen herinneringen en die van je toenmalige boekhouder (getuigenverklaring). Mogelijk beschikt de fiscus nog over stukken inzake en komen die tijdens de onderhandelingen boven water.

 

Eerst moet uiteraard worden nagegaan of je daadwerkelijk een groot belang hebt bij heretikettering en of de belastingheffing ook op eenvoudiger manieren kan worden beperkt.

 

Wat je vraag bij punt 5 betreft: Nee, waarschijnlijk wordt een vakantiehuisje kopen en gaan verhuren en dat aanmerken als voortzetting van je bestaande zaak op een andere manier niet geaccepteerd als een kwalificerende manier om heffing over de meerwaarde van het huidige pand te voorkomen.

 

Of het moet al gaan om een bed&breakfast, dus om een verhuuractiviteit die meer omvat dan de enkele verhuur van een pand en die daardoor voor de IB wel kan worden beschouwd als onderneming. Want sinds 1-1-2008 mag je behaalde stakingswinst afboeken op de boekwaarde van de activa van een nieuwe onderneming, mits je die stakingswinst binnen 12 maanden na staking hebt geherinvesteerd. Ik vermoed dat wat deze optie betreft, je beter je bestaande woning kunt verkopen om elders een echte woning te kunnen kopen die je kunt gebruiken als eigen woning en als bed&breakfast.