invloed erfpacht op bodemwaarde beleggingsvastgoed

[Astrid Heijkamp]

Ik heb in mijn bv panden waarbij de erfpacht voor 50 jaar is afgekocht.

 

De panden zijn nu afgeschreven tot 100% WOZ waarde (aangezien het verhuurde panden zijn en geen pand voor eigen gebruik). De bodemwaarde kan nog verlaagd worden voor deze panden in verband met de erfpacht en wel met "de gekapitaliseerde waarde van de toekomstige jaarlijkse erfpachtcanons". Bij jaarlijkse betaling van canon zou dit bijna 17 x de jaarlijkse canon zijn, maar hoe als de erfpacht is afgekocht?

 

 

[4711]

- Heb jij zelf de erfpacht afgekocht of was het zo toen je BV de panden kocht?

- En als je dat zelf gedaan hebt: wat heb je toen met de afkoopsom gedaan? (Als kosten geboekt? Als apart activum geboekt? Bij de aanschaffingskosten opgeteld?)

 

Overigens snap ik het niet helemaal, moet ik zeggen: als je een BV met panden hebt, dan doe je dit soort dingen toch niet zelf? Je hebt toch een accountant of dergelijke…

(Is hij/zij dan niet het aangewezen aanspreekpunt voor dit lastige onderwerp, bedoel ik?)

 

[Astrid Heijkamp]

Peter, afkoopsom is bij aankoop door de bv betaald en geactiveerd in het totaal (koopsom, afkoop en bijkomende kosten).

 

Natuurlijk heb ik een accountant die boekingen controleert en de jaarstukken opstelt maar ik wil het zelf ook graag weten. Het zou heel simpel kunnen zijn als dat de afkoopsom in geheel in mindering gebracht kan worden op de woz waarde zoals ik in eerste instantie dacht maar bij wat dingen nazoeken begon ik te twijfelen :-\

[Joost Rietveld]

Dag Astrid

 

Dit ligt fiscaal vrij complex. Bij een jaarlijkse canon kun je inderdaad vrij eenvoudig de gekapitaliseerde waarde vaststellen. Bij afkoop van het canon ligt dat veel complexer. Ten eerste omdat sprake kan zijn van gehele of tijdelijke afkoop en ten tweede omdat er bij mijn weten geen eenduidige richtlijn is.

 

Het meest eenvoudige zou zijn om alleen de opstal volgens de wet WOZ te laten taxeren en daarop af te schrijven. Immers: de WOZ-waarde (=bodemwaarde) bevat zowel de waarde van de grond zonder erfpachtinvloed + de waarde opstal. De WOZ waarde heb je, na taxatie (vraag desnoods een minnelijke taxatie aan bij de fiscus) van de opstal weet je ook de waarde van de grond.

 

Je kunt het ook heel complex benaderen. Dan raad ik je aan om deze master thesis te lezen die handelt over de invloeden van de afschrijving op OG met de regels zoals die in 2007 zijn ingegaan: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/06/Boxtel.pdf

 

Of deze thesis achterhaald is door wetgeving of goedkeurende besluiten kan ik je nu zo 1,2,3 niet meedelen.

 

Wellicht dat iemand anders dit weet.

 

groet

Joost

[Hermes Ratgers]

Tja, waarom moeilijk doen?

Bij aanschaf van mijn auto heb ik de onderhoud voor een aantal jaren afgekocht.

Vervolgens heb ik heel ingewikkeld berekend hoe en wat en vervolgens er op afgeschreven.

 

O nee, toch niet. Ik heb het bedrag gedeeld door de jaren onderhoud en zo in de kosten terecht laten komen.

Is dit niet een vergelijkbaar geval?

[4711]

Astrid,

 

Zoals ik het begrijp moet bij “gesplitste eigendom van grond en opstal” (zoals een pand op grond die je in erfpacht hebt) ook de Woz-waarde van de beschikking worden gesplitst:

De bodemwaarde van het (beleggings)pand zou dan 100% van het “aan de opstal toe te rekenen bedrag” zijn, volgens mij.

Hoe je dat precies moet uitrekenen, dat zou ik niet weten. Misschien wordt dat duidelijker wanneer je op de Woz-beschikking kijkt?

 

Mijns inziens maakt het dan geen verschil of de erfpacht wel/niet afgekocht is (want het gaat om het feit dat de eigendom gesplitst is).

 

Peter

 

(zoals ik al zei: een lastige materie dit)

 

[Astrid Heijkamp]

@Joost, bedankt voor de info. Gek dat het nog zo’n onduidelijke materie is. Het zou duidelijker zijn als bijvoorbeeld gesteld wordt dat indien erfpacht is afgekocht er geen correctie mogelijk is op de WOZ, dan weet iedereen waar hij aan toe is.

 

@Herafin, het is niet onduidelijk hoeveel er afgeschreven mag worden maar tot welk bodembedrag er afgeschreven mag worden. Vergelijk auto met og gaat denk ik niet helemaal op gezien allerlei aanvullende regels gesteld zijn bij het laatste.

 

@Peter WOZ beschikking houdt geen rekening met grond in erfpacht. Er staat ook niets over erfpacht op de WOZ beschikking. Gezien de post van Joost maakt het wel degelijk uit of de erfpacht is afgekocht ja of nee, niet voor de woz waarde maar wel voor de bodemwaarde.

 

Bedankt allemaal voor de input. Ik heb de vraag inmiddels neergelegd bij de accountant, maar zoals het er nu naar uitziet ga ik maar gewoon uit van de woz waarde

 

[4711]

Gezien de post van Joost maakt het wel degelijk uit of de erfpacht is afgekocht ja of nee, niet voor de woz waarde maar wel voor de bodemwaarde.

 

Volgens mij heb je dat niet goed gelezen, want dat betreft de ‘blote eigenaar’, dus de gemeente. Voor de ‘erfpachter’ (jij dus) vormt alleen het gedeelte van de Woz-waarde dat betrekking heeft op de opstal de bodemwaarde (overigens wordt mij niet duidelijk hoe dat dan precies moet).

Mijn interpretatie overigens.

 

Dus je zou in principe af kunnen schrijven tot 100% van de Woz-waarde van de opstal. Je hoeft daar geen rekening met het recht van erfpacht te houden bij het bepalen van de bodemwaarde. Volgens mij dan. Maar misschien is het ook niet zo belangrijk.

 

[Taxie]

Voor de ‘erfpachter’ (jij dus) vormt alleen het gedeelte van de Woz-waarde dat betrekking heeft op de opstal de bodemwaarde (overigens wordt mij niet duidelijk hoe dat dan precies moet).

 

Mij ook niet helemaal duidelijk, met als enige opmerking dat zowel de erfpacht zelf (zijnde een zakelijk recht) een waarde vertegenwoordigd, alsmede de jaarlijkse canonbetalingen (óók indien deze zijn afgekocht). Voor een overzicht van de berekeningen van de laatstgenoemde waarde kun je voor wat betreft de overdrachtsbelasting in ieder geval terecht bij deze link.

 

Geen idee of deze methode ook van toepassing is op het berekenen van de bodemwaarde!!

[Joost Rietveld]

@Joost, bedankt voor de info. Gek dat het nog zo’n onduidelijke materie is. Het zou duidelijker zijn als bijvoorbeeld gesteld wordt dat indien erfpacht is afgekocht er geen correctie mogelijk is op de WOZ, dan weet iedereen waar hij aan toe is.

 

.....

 

Bedankt allemaal voor de input. Ik heb de vraag inmiddels neergelegd bij de accountant, maar zoals het er nu naar uitziet ga ik maar gewoon uit van de woz waarde

 

 

Je zou ook zo kunnen redeneren: je hebt de erfpacht afgekocht voor een X bedrag. Dat bedrag is dan blijkbaar gelijk aan de waarde van de erfpacht in het economisch verkeer. Logischerwijs zou dan de bodemwaarde gevormd worden door de WOZ-waarde minus de afkoopsom van de erfpacht. Dat je voor 50 jaar hebt afgekocht sluit daarbij ook nog aardig aan bij de afschrijvingstermijn op onroerende zaken zodat je de stelling in kunt nemen dat bij bedrag X geen corrigerende factor nodig is omdat het om tijdelijke afkoop van erfpacht gaat.

 

groet

Joost

[Astrid Heijkamp]

Zo zou je zeker kunnen redeneren maar de vraag is of dat binnen de wet en regelgeving is toegestaan. Ligt het in de bedoeling van deze wetgeving om een verschil te maken in bodemwaarde indien de erfpacht is afgekocht of is de bodemwaarde van een gebouw een vast gegeven. Ik bedoel dat als er 2 gelijke appartementen zijn en de ene heeft erfpacht afgekocht en bij de andere wordt er een jaarlijks canon betaald, is dan de bodemwaarde, tot waar mag worden afgeschreven voor beide gevallen gelijk?

[Joost Rietveld]

Ik bedoel dat als er 2 gelijke appartementen zijn en de ene heeft erfpacht afgekocht en bij de andere wordt er een jaarlijks canon betaald, is dan de bodemwaarde, tot waar mag worden afgeschreven voor beide gevallen gelijk?

 

Dat zou in theorie wel zo kunnen zijn ja. Maar het onderscheid zit juist in de wijze waarop de erfpacht betaald wordt en dat kan beslist leiden tot verschillende bodemwaarden. Denk maar wat er gebeurt als je verkoopt. Het pand met afgekochte erfpacht zal meer opleveren dan een met periodiek erfpacht bezwaard pand.

[4711]

Ik bedoel dat als er 2 gelijke appartementen zijn en de ene heeft erfpacht afgekocht en bij de andere wordt er een jaarlijks canon betaald, is dan de bodemwaarde, tot waar mag worden afgeschreven voor beide gevallen gelijk?

 

Uit het schrijven van PriceWaterhouseCoopers (via een link in een post van Joost) heb ik geconcludeerd dat het inderdaad zo is. Dus allebei dezelfde bodemwaarde.

Want het gaat erom dat je de Woz-waarde mag corrigeren (om tot de bodemwaarde te komen) door het feit dat je geen eigenaar bent van de grond. Volgens dat schrijven dus.

 

En dat sluit overigens ook aan met datgene ik eerder gelezen heb over het splitsen van de Woz-waarde bij 'gesplitste eigendom', dus ik twijfel persoonlijk niet.

[Joost Rietveld]

(via een link in een post van Joost)

 

welke link bedoel je?

[4711]

[welke link bedoel je?

 

Ha Joost,

 

In je post van gisteren:

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/06/Boxtel.pdf

 

Peter

 

(goed schrijven trouwens - ook wordt het niet 'kraakhelder' gemaakt door PWC/Boxtel)

 

[Joost Rietveld]

In je post van gisteren:

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/06/Boxtel.pdf

 

 

Ah, okay. Ik dacht even dat je een website bedoelde die in de thesis zelf werd genoemd.

 

Maar dan nog, vergelijk even de bijlagen 5 en 6 bij de thesis (pagina's 76 tm 79). Dan blijkt toch echt dat er een verschil in bodemwaarde ontstaat bij afkoop versus periodieke erfpacht. Dat is ook logisch aangezien de waarde van het pand bij afgekocht erfpacht hoger is dan eenzelfde pand met lopend erfpacht bezwaard. Nu in de WOZ geen onderscheid gemaakt wordt tussen beide, zal in de bodemwaarde box 1 (of VPB) daar zeker wel rekening mee gehouden mogen worden.

 

Ben wel benieuwd naar jouw visie t.a.v. hetgeen je gelezen hebt.

 

groet

Joost

[4711]

Ah, okay. Ik dacht even dat je een website bedoelde die in de thesis zelf werd genoemd.

 

Maar dan nog, vergelijk even de bijlagen 5 en 6 bij de thesis (pagina's 76 tm 79). Dan blijkt toch echt dat er een verschil in bodemwaarde ontstaat bij afkoop versus periodieke erfpacht. Dat is ook logisch aangezien de waarde van het pand bij afgekocht erfpacht hoger is dan eenzelfde pand met lopend erfpacht bezwaard. Nu in de WOZ geen onderscheid gemaakt wordt tussen beide, zal in de bodemwaarde box 1 (of VPB) daar zeker wel rekening mee gehouden mogen worden.

 

Ben wel benieuwd naar jouw visie t.a.v. hetgeen je gelezen hebt.

 

groet

Joost

 

Ja, ik zag het inderdaad op blz 76-79.

 

Ik vind het een vreemde gedachtegang. Als je de Woz-waarde die de gemeente vastgesteld heeft exclusief het bedrag dat zij bij de taxatie gebruikt hebben voor de grond (omdat de grond helemaal niet jouw eigendom is) als uitgangspunt moet nemen, dan lijkt mij dat deze waarde niet een variabel kan zijn. Zij hebben de grond toch op X euro getaxeerd en de opstal voor Y euro getaxeerd voor de Woz.

En je moet de Woz-waarde, niet de marktwaarde, voor de opstal als uitgangspunt nemen.

 

Maar zo zie je maar dat je op verschillende manieren kan redeneren.

 

Groetjes,

Peter

[ronaldinho]

Ben wat laat, maar toch. Reden dat de grondwaarde uit de bodemwaarde mag worden gehaald bij reguliere erfpacht, is omdat de gebruiker geen belang heeft bij de waardestijging van de grond. Bij afkoop van de erfpacht is dat belang er wel (al dan niet gedeeltelijk) en valt er dus wat voor te zeggen om niet de gehele grondwaarde uit de WOZ-waarde te filteren. Dat maakt het wat lastiger bij tijdelijk afgekocht erfpacht, je hebt dan immers voor een deel belang bij de waardestijging.

 

Bij reguliere erfpacht kun je uitgaan (volgens de parlementaire toelichting) van de residuele grondwaardeberekening. Dat is wat bewerkelijk, omdat daarbij mogelijk jaarlijks een hertaxatie moet plaatsvinden. Het voordeel zit er in dat het grootste deel van de waardestijging bij deze benadering doorgaans aan de grond kan worden toegerekend, zodat de bodemwaarde van het gebouw (relatief) laag blijft. Wellicht kan de gemeente daarbij een rol spelen, veel gemeenten werken immers met een residuele grondwaardeberekening bij de uitgifte van bouwgrond en kunnen dus ook in andere situaties een inschatting maken.

[Astrid Heijkamp]

ronaldinho, dank voor de toelichting.