huisvestingskosten huurwoning eenmanszaken

[Tradava]

Hallo,

 

Even een vraagje.

Mijn vriend en ik hebben allebei een eenmanszaak. Samen huren we een woning waarvan de benedenverdieping zakelijk wordt gebruikt.

 

Is het mogelijk om in dit geval huisvestingskosten (huur, gas, water, electra) op te voeren bij één eenmanszaak?

 

Hoop dat iemand me kan helpen.

 

 

 

 

[4711]

Het staat hier:

http://www.belastingdienst.nl/zakelijk/ondernemen_bedrijfsruimte/ondernemen_bedrijfsruimte-02.html#P36_2380

[Tradava]

dank, maar deze ken ik al. Het gaat om creativeit ;) Daarmee doel ik op het vonnis van de rechtbank Arnhem.

 

Laat ik de vraag anders stellen: hoe kan ik ervoor zorgen dat het huurrecht van de woning tot het ondernemingsvermogen behoort zodat de kosten wel opgevoerd kunnen worden?

[Fred Fiscaal]

Je doelt hierop denk ik:

 

https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=49;action=display;threadid=30654

 

 

 

[topboekhouder]

Er zijn inderdaad regels voor het gebruiken van een ruimte in de eigen woning voor de eigen zaak. Eigenlijk zou het zo moeten zijn dat de ruimte apart te benaderen is (eigen ingang) en eigenlijk ook apart te verhuren is aan derden. Pas dan is er sprake van een zelfstandig iets waarvan je de kosten van mag aftrekken. Echter, let er wel op dat bij woningen in eigen bezit dit voordeel minimaal is. Als je deel van het huis aan de eigen zaak verhuurt, dan mag je ook niet meer alle hypotheekrente aftrekken. Dus meestal is een dergelijke constructie alleen aan te raden als je een huurhuis hebt, of een hele lage hypotheekschuld. Bovendien moet je een behoorlijk deel van de omzet uit die ruimte behalen in het woonhuis. En eigenlijk zou er ook een aparte toiletgroep in de ruimte aanwezig moeten zijn (ook al kan dat bij opslagruimtes bijvoorbeeld weer niet altijd, dus kan de belastingdienst de eis voor de toiletgroepen niet al te hard hanteren). Verder kan je, ook als je geen ruimte aan jezelf verhuurt, al bepaalde kosten aftrekken, zoals een bureau, de computer, de printer, de bureaustoel en bureaulamp.

Dus kortom, vraag jezelf wel af waar je aan begint als je een ruimte van je woning aan je eigen zaak wilt verhuren.

 

Dan is er een nieuwe ontwikkeling gaande om het huurrecht van het hele huurhuis als een zakelijk bezit te zien, en vervolgens daar prive gebruik van te maken. Dan omzeil je als het ware de bestaande regels. Let ook daarbij er op dat je je niet meer ellende op de hals haalt dan nodig is. In dergelijke gevallen waarin dat is toegewezen door de Rechter, moet je niet raar er van opkijken dat andere Rechters daar anders over denken. Bovendien moet je dan wel een zeer goede reden hebben om een dergelijke ruimte zakelijk op te voeren. Goed overleg met de adviseur/boekhouder is daarbij van groot belang. Bij koopwoningen lijkt mij niet dat een dergelijk huurrecht te activeren is als zakelijk bezit van de éénmanszaak.

 

groeten,

 

Topboekhouder

 

 

[odeon]

@ Travada

 

Het is inderdaad mogelijk om het huurrecht tot het ondernemingsvermogen te rekenen. Je hebt dan een hele kleine bijtelling en kunt alle huisvestingskosten ten laste van je winst brengen. De Belastingdienst accepteert deze handelswjjze. Wel sluit ik niet uit dat dit "gat" in de wetgeving tzt gerepareerd wordt, maar dat zie je dan wel weer.

 

Veiligheidshalve adviseren wij wel dat de huurwoning minimaal 10% zakelijk wordt gebruikt.

 

Probleem is dat de keuze voor ondernemingsvermogen gemaakt moet worden bij de start van je onderneming. Als dit niet gebeurd is, kun je daar achteraf niet op terugkomen, tenzij er sprake is van een gebeurtenis, die een stelselwijziging rechtvaardigt. Dit zou bv een (ingrijpende) verbouwing kunnen zijn.

 

@ Topboekhouder

 

Bij koopwoningen kun je geen huurrecht activeren, simpelweg omdat er geen huurrecht is.

 

 

Odeon

 

[Fred Fiscaal]

Probleem is dat de keuze voor ondernemingsvermogen gemaakt moet worden bij de start van je onderneming. Als dit niet gebeurd is, kun je daar achteraf niet op terugkomen, tenzij er sprake is van een gebeurtenis, die een stelselwijziging rechtvaardigt. Dit zou bv een (ingrijpende) verbouwing kunnen zijn.

 

Even een vraagje hieromtrent:

Zijn er duidelijke richtlijnen wanneer je wel of niet je keuze mag herzien? Stel dat een ondernemer eerst niet maar in een gegeven jaar wel meer dan 70% vanuit zijn werkruimte in een huurwoning verdient, zou dat ook een aanleiding mogen zijn?

[Joost Rietveld]

Hoi Fred

 

Het 70% criterium heeft daar weinig mee van doen. Als je in een huurwoning een ruimte onttrekt aan privé en deze ruimte is minstens 10% van de woonoppervlakte, dan had je bij de start van de onderneming of bij een verhuizing het huurrecht geheel als zakelijk kunnen bestempelen. Hoeveel omzet je in die werkruimte haalt, is IMHO niet relevant.

 

groet

Joost

[Fred Fiscaal]

Dank Joost, goed te weten dat die eis in ieder geval niet van belang is. Rest alleen nog wel de vraag waar de grens ligt m.b.t. heretikettering. Laat ik nog wat voorbeelden geven: iemand woont eerst samen, partner vertrekt en kan daardoor meer ruimte benutten om zijn bedrijf te runnen of: iemand huurt werkruimte buitenshuis en besluit die ruimte op te zeggen om thuis te gaan werken. Je zou kunnen stellen dat er nogal rigoureuze veranderingen hebben plaatsgevonden waardoor een herziening mogelijk zou mogen zijn, of tellen veranderingen van persoonlijke aard totaal niet mee en gaat het puur om bouwkundige veranderingen?

 

En wanneer men de genoemde voorbeelden die ik aandroeg anders uitlegt: voordat de verandering in de situatie optrad kon de belastingplichtige geen gebruik maken van de aftrek maar nu wel... ???

 

Andersom geredeneerd lijkt het mij niet ondenkbaar dat iemand bijvoorbeeld kiest voor volledige aftrek maar in een bepaald jaar erna minder dan 10% van het huurhuis als werkruimte gebruikt. Het lijkt mij dat je dan echt even af moet zien van aftrek voor dat jaar anders ben je fout bezig...maar het jaar er op wel weer als de werkruimte weer meer dan 10% beslaat...(als deze maas in de wet dan niet allang gedicht is ;)....of mis ik nu een punt?

 

[Joost Rietveld]

Fred, voor wie wil je dit nu precies weten?

 

[Fred Fiscaal]

Niemand in het bijzonder Joost, ik ben alleen enorm nieuwsgierig hoe dat nou zit en hopelijk hebben meer mensen er wat aan. Is het een rare vraag?

[Joost Rietveld]

het wordt nogal erg gedetailleerd zo. Gevallen waarin het gebruik van de werkruimte dusdanig wijzigt dat je kunt heretiketteren, zijn maar zeldzaam. Laat staan als dat binnen een paar jaar meerdere keren kan.

 

Het zit in elk geval niet in het fiscale voordeel of meer of minder omzet. Je moet kijken naar het feitelijk gebruik van de werkruimte. Daar is meer of minder dan 10% van het woonoppervlak slechts een indicatie. Die 10% komt namelijk uit de rechtspraak en zag op het specifieke geval van die zaak.

 

groet

Joost

[Tradava]

Dank voor alle reacties. Misschien een hele domme vraag, maar hoe kun je ervoor zorgen dat het huurrecht tot het ondernemingsvermogen wordt berekend?

 

Laat ik het zo zeggen, vorig jaar (eerste opgave IB voor eenmanszaak) heb ik 50% van de huur opgevoerd en naar rato de kosten voor gebruik van gas, water en electra.

 

Dit jaar wil ik dat dus weer doen. Heb ik daarmee vorig jaar (bij de eerste aangifte dus) ervoor gezorgd dat het huurrecht tot het ondernemingsvermogen behoort?

 

Voor de duidelijkheid: bij één eenmanszaak wordt het gehele inkomen vanuit de woning verdiend, bij de andere wordt helaas nog niks verdiend. Bij de eerste eenmanszaak heb ik de huisvestingskosten opgevoerd in de administratie en dus niks bij de andere eenmanszaak waar (nog) niks verdiend wordt. Het gehele bedrag opvoeren vind ik teveel van het goede, daar de benedenverdieping enkel zakelijk wordt gebruikt.

 

De benedenverdieping bestaat uit een keuken, toilet, een bureau, een vergadertafel en een zitgedeelte (kun je zien als een ontvangstruimte). Natuurlijk wordt het zitgedeelte, de keuken en het toilet ook prive gebruikt, maar goed, op de bovenverdieping staan ook archieven opgeslagen en daar wordt dan niks voor opgevoerd. Het leek me juist om het ook niet te overdrijven, maar om het naar redelijkheid te doen. Ik verlies immers woongenot, maar hoef daarvoor geen andere ruimte buitenshuis te huren, wat kosten bespaart uiteindelijk.

 

Mijn tweede vraag is dus of ik er vorig jaar (bij de eerste aangifte) goed aan heb gedaan om de huisvestingskosten op te voeren en of ik dat dit jaar weer op dezelfde manier kan doen.

 

Ik hoor graag jullie advies.

 

[Joost Rietveld]

 

 

Dit jaar wil ik dat dus weer doen. Heb ik daarmee vorig jaar (bij de eerste aangifte dus) ervoor gezorgd dat het huurrecht tot het ondernemingsvermogen behoort?

 

 

Ja, dat heb je toen inderdaad gedaan door de huur op te geven als bedrijfslasten. Maar helemaal goed is dat niet gegaan. Zoals je hier kunt lezen, neem je alle huur in aanmerking als kosten en corrigeer je voor privégebruik 1,3% van de WOZ-waarde.

 

Als je dat nog helemaal goed wilt doen, dan zou je dus een correctie op de aangifte van vorig jaar moeten indienen.

 

groet

Joost

[Marcel Spruit R.I.P.]

[neem je alle huur in aanmerking als kosten en corrigeer je voor privégebruik 1,3% van de WOZ-waarde.

 

1,35% inmiddels (met ingang van belastingjaar 2011) voor verreweg de meeste woningen (minder als de WOZ onder de 75.000 ligt, meer als boven de 1,02 mln.