Bestemmingsplan vereist (gedeeltelijke) bebouwing?

[robdegekste]

Hallo Ondernemers

 

Ik zit met een probleem. In Apeldoorn wil ik een braakliggend terrein van 5000m2 in het centrum huren om het vervolgens te exploiteren als parkeerplaats. Dit doe ik al bij een andere locatie sinds drie jaar wat goed gaat.

 

Het eerste gesprek met de eigenaar van de grond was prima. Ik zou alles uitzoeken en terug komen met een voorstel. Echter lijkt alles in deugen te vallen om het niet mag van het bestemmingsplan.

 

Het gaat om de kanaalstraat 45 in Apeldoorn, hier zijn de regels van het bestemmingsplan

 

http://bestemmingsplan.planviewer.nl/view_public.php?gemeente=apeldoorn&b_id=10888#apeldoorn

 

http://bestemmingsplan.planviewer.nl/files/plannen/NL.IMRO.0200.bp1038-ont1/r_NL.IMRO.0200.bp1038-ont1_2.3.html#inhoud

 

Met name deze zin is nogal raar 3.4 Specifieke gebruiksregels

 

De niet bebouwde grond mag uitsluitend als bedrijfsterrein, tuin, erf en/of parkeervoorziening worden gebruikt, met dien verstande dat gebruik als opslagterrein vóór de naar de wegzijde gekeerde bouwgrens niet is toegestaan.

 

Volgens de gemeente moet er eerst een bedrijf staan en de rest mag als parkeervoorziening worden gebruikt. Lezen jullie het ook zo?

 

Baal er flink van want dit was een hele mooie kans die in deugen valt.

 

[titel aangepast - mod]

[Ard-Sc]

Een ijskiosk van 1 m2 erop zetten?

 

Of een kiosk met een paar snoepautomaten?

 

etc etc

 

Houd je nog 4999 m2 over ...

[robdegekste]

Haha dat dacht ik ook al maar zo werkt het niet. Ga nog even langs een jurist maar wat baal ik zeg. Was alles al aan het regelen en het zag er echt goed uit. Mooie kans om echt te groeien als bedrijf maar de gemeente doet moeilijk dus helaas.

[dennizvd]

Poging wagen om het bestemmingsplan te wijzigen? ;D :P http://lmgtfy.com/?q=bestemmingsplan+wijzigen

[StevenK]

Het terrein is bedoeld voor een autobedrijf en voor zover het niet bebouwd is, mag het een parkeerterrein zijn. Dat ligt zo dicht tegen alleen maar een parkeerterrein, dat het mij op voorhand niet vreemd voor zou komen als je dat er toch door kunt krijgen.

[robdegekste]

Ik las het net inderdaad ook zo. Even kijken wat ik nu moet doen. Als ik bezwaar maak duurt het minimaal 6 maanden. Het liefste begin ik direct maar dat is niet mogelijk. Verder moet de eigenaar van het terrein ook een keer het bestemmingsplan veranderen neem ik aan omdat hij er straks kantoren wilt neer zetten.

 

Nu ben ik al twee keer bij de bouwbali geweest. Adviseren jullie om weer te gaan of zal ik een jurist opbellen.

 

Hier nog foto's van google maps

De twee auto bedrijven zijn gesloopt

 

link gefixed -mod

[robdegekste]

Heb net gesproken met een ondernemer en die zei als je het bestemmingsplan goed leest kan ik een autoservice aanbieden. De auto's komen parkeren, ik doe een fysieke check en de auto's rekenen af.

 

Ik kan dit project niet zomaar opgeven, hiervoor is het project te mooi.

[robdegekste]

Net weer bij de gemeente geweest en de baliemedewerker gaf weinig kans. Het punt is dat ik een concurrent van de gemeente wordt wanneer ik mijn parkeerbedrijf mag starten. In Apeldoorn heeft de gemeente bijna alle parkeerplaatsen samen met Q-Park in beheer.

[robdegekste]

Net de volgende mail gekregen van de gemeente

 

Geachte heer ,

 

ik heb het besproken met de bestuurlijk jurist en hij verwacht niet dat de nieuw aangedragen argumenten het ingenomen standpunt doen wijzigen.

Hij deed de suggestie om uw bedoelingen met de onderliggende argumenten op papier te zetten en dan zal het worden besproken met meerdere disciplines in de (interne) werkgroep bouwplannen. Deze werkgroep komt 14 maart a.s. weer bij elkaar.

De uitkomsten zullen met u worden gecommuniceerd.

 

Overigens wees de bestuurlijk jurist er nog op dat, wanneer u meent te voldoen aan de voorschriften van het bestemmingsplan, u uw plannen ten uitvoer kunt brengen. Het is niet aan de gemeente om u "toestemming" ergens voor te geven.

 

 

Met vriendelijke groet,

 

Welke sterke argumenten zien jullie voor mij?

[Financieel Breda]

Als huis-tuin-en-keuken-amateur-jurist in het omgevingsrecht, valt mijn oog eerder op de bepaling dat de locatie die jij noemt, voorbehouden lijkt te zijn aan een garagebedrijf (zie bestemmingsplan gelijk de eerste bepaling, sub 2). In het geval jouw activiteiten (parkeer-exploitant) hiermee op de een of andere manier verenigbaar zijn, zou ik overwegen een vergunning te krijgen (als dat nodig is).

 

Van wie is de grond overigens? Van een particuliere grondbezitter of van de gemeente. Wat voor huur-overeenkomst had je in gedachte of gaat de grond gepacht worden?

 

Maar persoonlijk zou ik met dergelijke uitdagende plannen proberen na te gaan wat de plannen van de gemeente zijn op lange termijn van dit gebied. Ook zou ik nagaan wie belang hebben bij de locatie en belendende locaties. Ik heb de opvatting dat er vaak een groep van invloedrijke personen ver van te voren een route hebben uitgestippeld wat met een omgeving gebeurt. Zeker omdat grond in Nederland relatief schaars is. Afhankelijk van jouw slagkracht kun je voor jezelf inschatten welke belangen waar liggen en hier mee aan de gang gaan.

 

Vermoedelijk kun je niks met deze filosofische post...maar is goed bedoeld moet je maar denken.

[Financieel Breda]

Maar hoe ging de start en de exploitatie van die andere locatie waar je al drie jaar actief bent, dan in zijn gang? Iets waar ik wel benieuwd naar ben!

[Financieel Breda]

Net weer bij de gemeente geweest en de baliemedewerker gaf weinig kans. Het punt is dat ik een concurrent van de gemeente wordt wanneer ik mijn parkeerbedrijf mag starten. In Apeldoorn heeft de gemeente bijna alle parkeerplaatsen samen met Q-Park in beheer.

 

Q-Park? Robdegekste, ben jij toevallig van P1 die samen met Pieter Lakeman een robbertje aan vechten is geslagen?

[Frans Sijtsma]

Lol, lees als Apeldoorner dit topic nu pas. Heb je ook die locatie tegenover Perry Sport ? Zo ja: Briljante zet

(edit: al gevonden, dat ben jij dus. compliment bij deze)

 

Zonder jurist te zijn: Je kent de situatie van onze gemeente qua financiën en de onderbezetting in diverse parkeergarages waaronder met name die onder Orpheus.

 

Ook al denk je, en weet je vrijwel zeker, in je recht te staan houd dan toch rekening met tegenwerking om eigen belangen te beschermen.

 

Succes en ik zou als ik jou was een (gespecialiseerd) jurist raadplegen.

 

Frans

 

 

[Financieel Breda]

Lol, lees als Apeldoorner dit topic nu pas. Heb je ook die locatie tegenover Perry Sport ? Zo ja: Briljante zet

 

Zonder jurist te zijn: Je kent de situatie van onze gemeente qua financiën en de onderbezetting in diverse parkeergarages waaronder met name die onder Orpheus.

 

Ook al denk je, en weet je vrijwel zeker, in je recht te staan houd dan toch rekening met tegenwerking om eigen belangen te beschermen.

 

Succes en ik zou als ik jou was een (gespecialiseerd) jurist raadplegen.

 

Frans

 

die alarmbellen rinkelden bij mij ook na het lezen van de casus

[Frans Sijtsma]

En als je een samenwerking zoekt met Carglass?

 

Die zie je op veel parkeerplaatsen met een simpel tentje op drukke dagen.

 

Ik neem aan dat jij hier ook niet iedere dag open gaat?

 

Frans

[herman van der helm]

Was afgelopen november een dikke week in Parijs. Heb mijn auto geparkeerd in de binnenstad in een garagebedrijf. Ze hadden een ruimte voor circa honderd auto's en slechts één brug. Op die brug stond een heel oude auto die volgens mij al in geen vijftig jaar had gereden. Ik vroeg waarom dat ding er stond. Nou het was een dekmantel om het bestemmingsplan te omzeilen. Er was slechts een garage toegestaan en geen parkeerplaats. Je betaalde ook geen parkeertarief, maar een reparatietarief. Om dit te bewijzen werd de sleutel van de auto in bewaring genomen.

Misschien heb je iets aan dit voorbeeld. Ik denk dat hoogstens het laatste een probleem zou zijn. Alhoewel ik eraan twijfel of de gemeente zover zou gaan met de controle in Apeldoorn.

[robdegekste]

Hallo ondernemers

 

Bedankt voor de leuke reacties. Ik ben inderdaad dezelfde ondernemer die naast de Perry Sport zat wat prima gaat. Daar is de parkeerplaats twee dagen open en op koopzondag (morgen) open. Het gaat hier goed alleen is het dus maar twee dagen.

 

Ik heb besloten om open te gaan op het nieuwe terrein. Ben nog in onderhandeling met de eigenaar van het stuk grond maar ik heb alle vertrouwen erin dat het goed komt. Over het bestemmingsplan kan ik het volgende zeggen. Na navraag bij verschillende ondernemers heb ik besloten om open te gaan. Volgens mij en meerdere mensen past het wel in het bestemmingsplan en eventueel check ik handmatig iedere auto aan de buitenkant en geef ik iedere klant een factuur van € 6.5 euro

 

De gemeente zegt ook duidelijk als jij denkt dat het past moet je beginnen en een vergunning is niet nodig. Wel komen er geen verwijsborden maar dat is niet heel erg. Veel van mijn klanten op mijn huidige parkeerplaats kan ik mee nemen en doordeweeks komt de focus op winkel personeel te liggen. Ik ga een goedkoop abonnement aanbieden zodat ik aantrekkelijk ben voor de mensen die werken in de stad.

 

Volgende week volgen de laatste gesprekken en aan het eind van de week weet ik meer over de toekomst. Het is een super spannend project waar veel bij komt kijken en ik leer hier allemaal maar. Misschien open ik nog een topic met alle gang van zaken.

 

Om nog even terug te komen op mijn verleden. Het bedrijf wat ik nu al drie jaar heb heet Private Parking Service en ik exploiteer dus een bedrijventerrein in het centrum van Apeldoorn. In het verleden deed ik dit in loondienst en dat was een geregeld voor de eigenaar van het bedrijf. Nu huur ik het terrein al drie jaar en het gaat het goed.

 

Het mooie is dat ik de klanten die in het weekend komen parkeren doordeweeks kan laten parkeren bij mijn nieuwe locatie. De locatie zit namelijk aan dezelfde straat. Verder ben ik bezig met een abonnement service

[robdegekste]

Was afgelopen november een dikke week in Parijs. Heb mijn auto geparkeerd in de binnenstad in een garagebedrijf. Ze hadden een ruimte voor circa honderd auto's en slechts één brug. Op die brug stond een heel oude auto die volgens mij al in geen vijftig jaar had gereden. Ik vroeg waarom dat ding er stond. Nou het was een dekmantel om het bestemmingsplan te omzeilen. Er was slechts een garage toegestaan en geen parkeerplaats. Je betaalde ook geen parkeertarief, maar een reparatietarief. Om dit te bewijzen werd de sleutel van de auto in bewaring genomen.

Misschien heb je iets aan dit voorbeeld. Ik denk dat hoogstens het laatste een probleem zou zijn. Alhoewel ik eraan twijfel of de gemeente zover zou gaan met de controle in Apeldoorn.

 

Goed idee zeg! Zelf was ik vorig jaar ook in Parijs en ik had geparkeerd in een garage en ook ik moest mij sleutel afgeven, prima idee. Wist niet dat deze er reden er achter zat maar wel slim zeg. Als je een beetje creatief bent is er veel te regelen. Zelf zit ik aan een fysieke check met een factuur. Verder vraag ik mij af als de gemeente gaat handhaven of ik dan per direct weg moet ik kan procederen en eventueel open kan blijven.

 

Door de onzekerheid die dit project heeft in de beginfase probeer ik de investeringskosten zo laag mogelijk te houden hoewel dat helaas niet voor alles lukt. Er moet bijvoorbeeld stroom worden aangesloten, een hek, een slagboom en een huisje moeten sowieso worden aangeschaft maar misschien kan ik bepaalde zaken huren.

[robdegekste]

Lol, lees als Apeldoorner dit topic nu pas. Heb je ook die locatie tegenover Perry Sport ? Zo ja: Briljante zet

(edit: al gevonden, dat ben jij dus. compliment bij deze)

 

Zonder jurist te zijn: Je kent de situatie van onze gemeente qua financiën en de onderbezetting in diverse parkeergarages waaronder met name die onder Orpheus.

 

Ook al denk je, en weet je vrijwel zeker, in je recht te staan houd dan toch rekening met tegenwerking om eigen belangen te beschermen.

 

Succes en ik zou als ik jou was een (gespecialiseerd) jurist raadplegen.

 

Frans

 

 

 

Ken de situatie van Orpheus en de gemeente legt geld bij. De garage marktplein loopt wel super goed maar dat mag ook wel met al die matrix borden.

[Barry Meruma]

Nou, daar is tie dan die gespecialiseerde jurist. ;)

 

Wat ik je (ook als tactiek) aanraad is een ontheffing aanvragen bij B&W ogv artikel 3.5.1.. Het exploiteren van een parkeerterrein wordt niet als zelfstandige bedrijfsactiviteit genoemd in de lijst van toegelaten bedrijfstypen, maar sluit vrijwel zeker aan bij categorie 1. Dit heb ik overigens niet gecheckt in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Gelet op de geldende bestemming is het gebruik van gronden als parkeerterrein bij de vaststelling van het bestemmingsplan vermoedelijk bedoeld als een nevenfunctie bij gebouwde bedrijvigheid. Dat is dus een kwestie van een beetje interpretatie, maar het planologisch afwijkende gebruik als zelfstandig parkeerterrein is relatief klein. Dus de ontheffing maakt wel een goede kans.

 

Wel heb ik wat zorg over het aantal verkeersbewegingen dat mogelijk wordt gegenereerd door de exploitatie. Dat is weer afhankelijk van de capaciteit van het parkeerterrein en het aantal malen dat een parkeerplaats per dag wordt gebruikt (turnover). Mogelijk moet daarvoor een verkeerskundig onderzoek worden uitgevoerd.

 

Door ontheffing te vragen moet B&W zich uitspreken of de ontheffing uberhaupt nodig is en zo ja, dan moet de aanvraag inhoudelijk worden beoordeeld. Dat voorkomt dat je later narigheid krijgt omdat een slimme ambtenaar bedenkt dat het parkeerterrein strijdig is met het bestemmingsplan. Het antwoord van de gemeente verraad twijfel.

 

Bij het formuleren van de aanvraag is het van belang om het geldende planologische beleidskader en parkeerbeleid van de gemeente te bestuderen. Fijn natuurlijk als daarin een target is opgenomen om meer parkeerplaatsen te realiseren. Zorg dus voor een goed onderbouwde aanvraag. Tot slot nog een opmerking over het ondernemen van extra serviceactiviteiten. De kans is dan aanwezig dat je te maken krijgt met het Activiteitenbesluit waarin milieuregels zijn opgenomen. Wanneer je een brug neerzet of andere grote apparaten dan moet een milieumelding worden gedaan en gaan allerlei milieuregels gelden. Voor een kaal parkeerterrein zonder aanvullende serviceverlening is dat niet nodig.

 

Succes, leuke actie!

[robdegekste]

Bedankt voor je uitgebreide antwoord. Zal net zeker nog is lezen als de gemeente moeilijk doet.

 

Nu ga ik beginnen want ik denk dat het past in het bestemmingsplan of ze kunne het nog gedogen.

Deze week de laatste onderhandelingen en dan hoop ik binnen een maand open te gaan.

 

Ik hou jullie op de hoogte

[Frans Sijtsma]

Stuur me maar een berichtje als je opengaat. Heb nog een blogaccountje op ApeldoornDirect.nl, dus kan ik er wel een stukje over schrijven.

 

pm kan via dat groene knopje onder mijn profielfoto

 

Frans

[robdegekste]

Ben open! Vandaag was de eerste dag en veel bewoners uit de buurt zijn naar mij toegekomen. Iedereen is erg positief. Voordat ik was begonnen was het een vies oud terrein en nu oogt het aardig netjes.

 

Enige puntje is dat voor de inrit van de parkeerplaats een parkeervak van de gemeente staat met een parkeerbord. Een medewerker van de gemeente gaat uitzoeken of er een kruis kan komen. Hoop niet dat de gemeente moeilijk doet.

[Ard-Sc]

Bordje plaatsen "inrit vrijhouden".

 

Of op je erf een blauw bord plaatsen met een witte pijl > door de suggestie die dit uitspreekt laten mensen de inrit ook vast vrij.

 

Ben benieuwd wanneer de eerste HL-er hier een foto plaatst van zijn geparkeerde bolide op jouw terrein.