Hypotheek als DGA - Tijdelijk in loondienst van de WM?

[Bram2010]

Beste HL'ers,

 

Ik zit in de volgende situatie:

Sinds december 2012 participeer ik voor 10% in een goed lopend adviesbureau. Daarvoor heb ik de bekende constructie van een persoonlijke holding BV opgetuigd, die als bestuurder participeert in de werkmaatschappij. Van de holding ben ik 100% eigenaar en van daaruit wordt een DGA-salaris uitgekeerd aan mij. De werkmaatschappij bestaat dik 3,5 jaar en draait een goede omzet + winst. Ook de prognose is goed, dus geen vuiltje aan de lucht. Zou je zeggen...

 

De casus:

Ik heb onder voorbehoud een huis gekocht (ca. 500k). Ik heb me netjes aan de regels van de banken gehouden en heb via een tussenpersoon een aantal offertes laten opvragen bij diverse geldversterekkers. Wij (tussenpersoon en ik) waren beide in de veronderstelling dat de banken zouden kijken naar de bestaanstermijn van de werkmaatschappij, > 3 jaar dus. Helaas, mijn persoonlijke Holding BV wordt (door de banken tot nu toe) als uitgangspunt genomen. Dat is kennelijk een vrij zwart-witte regel van de AFM. Jawel, de regels zijn echt een stuk strenger dan in 2012! Ik heb tot nu toe 3 afwijzingen op basis van deze redenering, er staan er nog 4 open.

 

Wij kunnen het huis uiteraard prima betalen. Mijn partner heeft ook een goede baan en dit wordt ons derde koophuis (steeds stapje beter). Wij steken er zelf zo'n 100k eigen geld in (verbouwen). De vorige keren heb ik de huizen vanuit een loondienstverband kunnen kopen, dat is zoals jullie weten aanzienlijk gemakkelijker. Ik ben nu bezig met alternatieve scenario's om het huis toch te kunnen financieren.

 

1 scenario is het aantrekken van geld bij familie en vrienden om het te lenen bedrag zo te kunnen reduceren. Alles met contracten en een nette rente. Maar dat nog is dat geen garantie dat banken mij ook maar 1 euro willen lenen. Althans niet meer dan mijn partner solo bij elkaar kan 'sprokkelen' met haar dienstverband. Hier heb ik nu even geen vragen over.

 

Een tweede scenario wil ik graag ter beoordeling en aanvulling aan jullie voorleggen:

Ik kan een tijdelijk dienstverband aangaan in onze werkmaatschappij. Banken vragen immers om een twee / drietal salarisstroken en een werkgeversverklaring (vaste dienst). Dan is het ineens zo gepiept. Ik wil dus 2 a 3 maanden daadwerkelijk in dienst gaan van mijn eigen bedrijf.

In die tijd wordt de uitbetaling van mijn managamentfee aan mijn persoonlijke holding, en de betaling van mijn salaris uit de holding aan mij stopgezet (geen omzet + kosten). Tegelijk krijg ik in die tijd een 'normaal' salaris vanuit de werkmaatschappij. Ik ben daarmee dus aandeelhouder en tegelijk werknemer. Kan dit? Leidt dit fiscaal tot problemen? Zijn er andere dingen waar ik niet aan heb gedacht?

 

Een kennis van mij heeft dit een aantal jaren geleden (3?) ook zo gedaan en dat is allemaal goed gegaan, maar wellicht zijn er valkuilen... Het voostel ga ik uiteraard niet doen bij de banken waar ik nu een aanvraag heb lopen, dat zou dom zijn. En vanzelfsprekend neem ik dit scenario ook door met de accountant en de tussenpersoon, maar jullie hebben me al vaker geholpen om een aantal onbelicht perspectieven te laten zien. Alvast bedankt voor jullie hulp!

 

Groet Bram

[Marco van den Maagdenberg]

Hypotheekverstrekker zal ook aangifte IB vragen, hoe ga je daar mee om?

 

Overigens, ben je ook persoonlijk bij je huisbankier zakelijk/privé langsgeweest met de vraag om die hypothecaite lening te verstrekken? Vanwege die persoonlijke band kan dat wel eens makkelijker zijn.

 

 

[Norbert Bakker]

Dat is kennelijk een vrij zwart-witte regel van de AFM

De AFM toetst alleen publiekrechtelijk of de adviseur en hypotheekverstrekker hun advies baseren op de juiste gegevens. Wat een hypotheekverstrekker daar vervolgens privaatrechtelijk mee doet is niet aan de AFM: die privaatrechtelijke zorgplicht wordt - indien nodig - achteraf door een rechter getoetst.

Lang verhaal kort: de AFM verbiedt het dus niet, zolang een adviseur en hypoheekverstrekker maar kunnen aantonen dat het advies in jouw situatie passend is geweest.

 

Ik kan een tijdelijk dienstverband aangaan in onze werkmaatschappij. Banken vragen immers om een twee / drietal salarisstroken en een werkgeversverklaring (vaste dienst). Dan is het ineens zo gepiept. Ik wil dus 2 a 3 maanden daadwerkelijk in dienst gaan van mijn eigen bedrijf.

In die tijd wordt de uitbetaling van mijn managamentfee aan mijn persoonlijke holding, en de betaling van mijn salaris uit de holding aan mij stopgezet (geen omzet + kosten). Tegelijk krijg ik in die tijd een 'normaal' salaris vanuit de werkmaatschappij. Ik ben daarmee dus aandeelhouder en tegelijk werknemer. Kan dit?

Tuurlijk kan dit. Voor de sociale verzekeringen maakt het niets uit, die moest de werkmij toch al afdragen voor jou als minderheidsDGA. Hooguit moet de werkmij er rekening mee houden dat ze voor jou nu ook de loondoorbetalingsplicht bij ziekte hebben, en niet iedere verzekeraar minderheids DGA's in dienst van de werkmij meeverzekert.

 

Leidt dit fiscaal tot problemen? Zijn er andere dingen waar ik niet aan heb gedacht?

Fiscaal wordt het lastig voor eventueel pensioen in eigen beheer omdat je niet meer in dienst bent van de holding.

 

Maar veruit het grootste probleem is en blijft dat het door het voorgenomen tijdelijke karakter fraus legis blijft: want dit gaat alleen lukken als de werkmij een valse of op z'n minst onvolledige werkgeversverklaring vaste dienst afgeeft. Er bestaat immers al de intentie om het dienstverband weer te ontbinden.

 

Mijn advies: niet trucen; vraag op basis van de juiste en volledige informatie hypotheekoffertes aan bij de in ondernemers gespecialiseerde hypotheekverstrekkers, zoals Rabo en/of Westland Utrecht

 

[Bram2010]

Dank voor jullie vlotte reacties!

 

De AFM toetst alleen publiekrechtelijk of de adviseur en hypotheekverstrekker hun advies baseren op de juiste gegevens. Wat een hypotheekverstrekker daar vervolgens privaatrechtelijk mee doet is niet aan de AFM: die privaatrechtelijke zorgplicht wordt - indien nodig - achteraf door een rechter getoetst.

Lang verhaal kort: de AFM verbiedt het dus niet, zolang een adviseur en hypoheekverstrekker maar kunnen aantonen dat het advies in jouw situatie passend is geweest.

Dat klopt inderdaad, maar daar verschuilen de geldverstrekkers zich in ieder geval achter... Uiteraard is de ware reden waarschijnlijk het beperken van risico's.

 

Een ander manco is dat de banken waarschijnlijk zullen kijken bij de KvK of ik als particulier niet toevallig ook een bedrijf heb. en dan zullen ze zien dat ik een BV op mijn naam heb staan die 'toevalligerwijs' ook participeert in het bedrijf waarbij ik in loondienst ben. Maar ik vraag me af of ze zo ver doorzoeken.

 

Maar veruit het grootste probleem is en blijft dat het door het voorgenomen tijdelijke karakter fraus legis blijft: want dit gaat alleen lukken als de werkmij een valse of op z'n minst onvolledige werkgeversverklaring vaste dienst afgeeft. Er bestaat immers al de intentie om het dienstverband weer te ontbinden.

Eens. Dat is ook de reden dat het heel dubbel is. Ik wil uiteraard geen strafbare feiten plegen, maar ik ben wel bereid om de grenzen op te zoeken. Dat deden de banken tot voor kort namelijk zelf ook ;-) Overigens is het ook een plan B, ik heb nog de nodige opties open staan in bankenland. Maar ik heb geleerd om een paar stappen vooruit te denken en de kans dat dat nodig blijkt wordt steeds groter. Bovendien heb ik mezelf al lang in een 'vast dienstverband' aan de werkMIJ gecommitteerd, alleen dan in de vorm van een aandelenovereenkomst.

 

Hypotheekverstrekker zal ook aangifte IB vragen, hoe ga je daar mee om?

 

Overigens, ben je ook persoonlijk bij je huisbankier zakelijk/privé langsgeweest met de vraag om die hypothecaite lening te verstrekken? Vanwege die persoonlijke band kan dat wel eens makkelijker zijn.

Daar (aangifte IB) had ik nog niet aan gedacht, maar dat wordt dan een loondienstverband per mei/juni/juli 2013, dus die komt in de aangifte IB van 2012 nog niet terug.

De huisbankier gaf me 15 tot 20% kans op het verstrekken van een lening, mits ik nog een hele stapel extra papierwerk wilde aanleveren...

 

Nog een ander scenario is dat ik tijdelijk een extra 'vast' dienstverband aanga bij een bevriende ondernemer. Hij betaalt me dan een salaris (3 maanden) en die gemaakte kosten kan ik natuurlijk op een andere manier wel weer aan hem vergoeden vanuit mijn BV. Dus: naast mijn ondernemerschap een loondienstverband bij een derde partij op basis waarvan mogelijk wel een lening wordt verstrekt. En ja: mijn ontslagbrief ligt daar dan inderdaad al ondertekend in de kluis klaar, dus dan is dat het terugkerende probleem.

[Camelot]

Zoals Norbert al aangaf, niet trucen en uitgaan van de feitelijke situatie. Het bewust verkeerd voorstellen van de feiten kan tot problemen leiden. Niet alleen voor jezelf maar ook voor je collega ondernemer. Daar komt nog bij dat wanneer je financieel adviseur op de hoogte is van je "constructie" deze, waarschijnlijk, niet zal meerwerken....

[Bram2010]

Zoals Norbert al aangaf, niet trucen en uitgaan van de feitelijke situatie. Het bewust verkeerd voorstellen van de feiten kan tot problemen leiden. Niet alleen voor jezelf maar ook voor je collega ondernemer. Daar komt nog bij dat wanneer je financieel adviseur op de hoogte is van je "constructie" deze, waarschijnlijk, niet zal meerwerken....

Uiteraard is het de insteek om primair de 'normale' route te volgen, maar het helpt mij enorm om alle eventuele (minder voor de hand liggende / minder wenselijke) mogelijkheden ook te verkennen. Want het het gaat me echt niet gebeuren dat we dit niet voor elkaar gaan krijgen. Bedankt voor de spiegel in ieder geval, helpt me enorm om mijn 'gezonde boerenverstand' weer in de juiste kaders te plaatsen!

[Marcel Spruit R.I.P.]

Ik wil uiteraard geen strafbare feiten plegen, maar ik ben wel bereid om de grenzen op te zoeken. Dat deden de banken tot voor kort namelijk zelf ook ;-)

En daar zijn we met z'n allen beter van geworden....

 

Ik zie de smiley wel, maar uit je posts (ook "het gaat me niet gebeuren dat we dit niet voor elkaar gaan krijgen") krijg ik de indruk dat je het toch als een serieus argument beschouwt.

 

 

[Christine]

 

 

Helpt niet. Ik was in loondienst van de werkmaatschappij, maar dat kon 30 verschillende hypotheekverstrekkers niets schelen. Een medewerker die veel minder verdiende dan ik en ook in loondienst was, kreeg wel gewoon een hypotheek.

 

 

[Bram2010]

Helpt niet. Ik was in loondienst van de werkmaatschappij, maar dat kon 30 verschillende hypotheekverstrekkers niets schelen. Een medewerker die veel minder verdiende dan ik en ook in loondienst was, kreeg wel gewoon een hypotheek.

En op basis waarvan liep het dan stuk? Omdat je tegelijk aandeelhouder was? Of had je nog geen 3 jaar cijfers in de WM? Want kennelijk keken ze bij jouw medewerker niet verder dan zijn loonstrook en werkgeversverklaring... En wat heb je gedaan om het op te lossen (als dat überhaupt is gelukt)?

Overigens zit ik nu in een vergelijkbare situatie: een medewerker van ons krijgt ook een vrij stevige hypotheek. Voelt heel oneerlijk, maar ik gun het hem van harte.

[Norbert Bakker]

En op basis waarvan liep het dan stuk? Omdat je tegelijk aandeelhouder was? Of had je nog geen 3 jaar cijfers in de WM? Want kennelijk keken ze bij jouw medewerker niet verder dan zijn loonstrook en werkgeversverklaring... En wat heb je gedaan om het op te lossen (als dat überhaupt is gelukt)?

 

Ik zat in 2011 in dezelfde situatie, nog geen 2 jaar na een opbouwfase waarin ik 20 maanden lang DGA salaris 0 had, en mede daardoor privé een behoorlijke lening op mijn conto. Toch was het geen enkel probleem voor de hypotheekadviseur en hypotheekverstrekker.

 

Sterker nog: ik had op dat moment nog geen jaarcijfers gereed, maar daar is niet naar gekeken. Opgave van het DGA salaris was genoeg

 

Wat vooral geholpen heeft was dat dit een in ondernemershypotheken gespecialiseerde adviseur was, die zaken deed met een hypotheekbank die ondernemers "snapte" ( in dit geval WestlandUtrecht ).

 

Maar.... dat was 2011, anno 2013 en het is en blijft afhankelijk van persoonlijke factoren, zoals in mijn situatie een partner met een vast inkomen. Maar los daarvan: als er mogelijkheden zijn zal een in ondernemers gespecialiseerde hypotheekadviseur die vinden, en een willkeurige hypotheekketen of bank niet.

 

Edit: ik stuur je een PM met de info van de hypotheekadviseur die dat destijds voor mij heeft geregeld. Wellicht heb je daar nog iets aan...

[Bram2010]

Norbert, bedankt voor je reactie en PM. Ik heb op dit moment een goede adviseur die ook de achterdeuren kent bij een veelheid aan geldverstrekkers. Hij denkt mee in alternatieve scenario's en hij is gespecialiseerd in ondernemers 'cases'. Ik ben dus zeker niet rechtstreeks aan het schakelen met banken of de 'Hypothekers' van Nederland.

De wereld ziet er vanaf 1 januari dit jaar gewoon echt heel anders uit ben ik bang. Ook veelzeggend wellicht: ondernemersbank Westland Utrecht verstrekt sinds dit jaar geen nieuwe hypotheken meer...

 

Het vervelende is dat ik dit huis ook eind vorig jaar had kunnen kopen, maar dat zagen de verkopers toen nog niet zitten ;-) Ik heb overigens ook een parter met een goed vast inkomen. En tegelijk hebben we 3 jaar goede (!) cijfers in de werkMIJ. Dus op papier helemaal niets aan de hand. Ik kan alleen voor mijn persoonlijke holding maar voor 7 maanden cijfers laten zien en dat is tot nu toe onvoldoende voor een aantal banken.... Overigens ook bizar hoe lang een aantal banken er over doen om de aanvraag te beoordelen en met een reactie te komen!

[Dennis_van_Dijk]

Overigens ook bizar hoe lang een aantal banken er over doen om de aanvraag te beoordelen en met een reactie te komen!

 

En dat terwijl ik vorige week Zalm heb horen verkondigen dat er op dit moment erg weinig vraag is naar hypotheken...

Doet je toch afvragen waarom de doorlooptijd dan niet ernstig teruggebracht kan worden :-\

 

 

[Bram2010]

Overigens ook bizar hoe lang een aantal banken er over doen om de aanvraag te beoordelen en met een reactie te komen!

 

En dat terwijl ik vorige week Zalm heb horen verkondigen dat er op dit moment erg weinig vraag is naar hypotheken...

Doet je toch afvragen waarom de doorlooptijd dan niet ernstig teruggebracht kan worden :-\

Tsja, ik moet dan ook eerlijk zijn: de bank van Zalm was vrij snel...met zijn afwijzing ;D

[berrob]

..en Bram, is het je uiteindelijk wel gelukt om de hypotheek te krijgen? Zo ja hoe?

 

Ik loop nu tegen een soortgelijke uitdaging aan. Er zijn 2 smaken, namelijk: Toetsing inkomen op basis van gemiddelde afgelopen 3 jaar of over alleen inkomen over het laatste jaar.

 

Ik lees ook dat het opbouwen van een bedrijfsanalyse (profiel bedrijf, ondernemer) de slagingskans kan vergroten. Benieuwd of andere hier ervaring mee hebben.

[Bram2010]

Hoi berrob,

 

Het is inderdaad uiteindelijk gelukt om een hypotheek te verkrijgen. Wij hebben helaas niets te kiezen gehad: de BLG bank heeft ons als enige bank in NL een aanbod gedaan en dat aanbod hebben we dus direct met beide handen aangepakt. Helaas stond daar ook een niet-marktconforme (hoge!) rente tegenover. Bij de acceptatie heeft zeker meegespeeld dat we direct fors hebben verbouwd met eigen geld (dus het onderpand was direct meer waard dan de verstrekte lening) en mijn cijfers zijn echt een stuk minder ruim meegeteld dan ik had gewild. Tsja, mazzel met een partner met een 'normaal' werkprofiel...

 

Succes met de puzzel! Bedenk je wel dat de markt weer wat aantrekt, dus ik verwacht dat de geldverstrekkers ook weer wat makkelijker meebewegen. Vooral breed je vraag uitzetten bij allerlei banken. En mijn ervaring is dat tussenpersonen wellicht betere relaties met banken hebben, maar probeer goed uit te zoeken of je een goede te pakken hebt voordat je je vastlegt. Dus vooral rondvragen! Mijn tussenpersoon kan ik je bijvoorbeeld niet aanbevelen, bleek achteraf vooral een doorgeefluik te zijn.