Eigen koopwoning met winkel

[Andrenee]

Sinds een paar maanden ben ik ondernemer. Diverse (beginners)vragen heb ik al weten op te lossen door middel van dit forum, waarvoor dank!

Nu hebben we een huis gekocht waar ook een winkel in komt. De winkel heeft een eigen opgang en sanitair en is ook los te verhuren. Ik gebruik daarnaast nog een bergruimte in het woonhuis voor opslag voor de winkel. Naast de winkel heeft mijn partner een inkomen uit vaste dienstbetrekking.

Ik begrijp dat je bij het begin eenmalig moet kiezen of de winkel prive blijft of dat die tot het ondernemersvermogen gerekend moet worden. Als het financieel niet veel uitmaakt, zal ik voor de simpelste oplossing kiezen. Vooralsnog lijkt dat te zijn om het prive te houden. Ook financieel lijkt me dat het handigst (vanwege HRA), maar als ik het bij benadering probeer te berekenen, kom ik toch wel veel vraagtekens tegen:

1. als de winkel niet tot het ondernemingsvermogen gaat behoren. Wat kan ik dan niet als kosten opvoeren bij omzetbelasting en winst-en-verliesrekening wat wel kan als de winkel wel tot dat vermogen behoort?

2. als de winkel tot het ondernemingsvermogen behoort, hoe bereken je dan de waarde? Is dat het aantal vierkante meters van de winkel (+opslagruimte?) ten opzichte van het totaal aantal vierkante meter van het huis?

3. Ik begrijp dat je mag afschrijven tot aan de grondwaarde. Hoe kom je achter de waarde van de grond?

 

Apart van het bovenstaande: ik ga het een en ander laten verbouwen. Valt zoiets onder de (kleinschaligheids)investeringsaftrek? Begrijp ik het goed dat die aftrek geldt voor items per stuk miminaal 454 euro en in totaal in 1 jaar voor minimaal 2300 euro?

 

Alvast bedankt!

[Sandra.]

Gaat het om eenmanszaak of bv?

[Eric Mulders]

De winkel heeft een eigen opgang en sanitair en is ook los te verhuren......

Hierdoor is voldaan aan het zelfstandigheidscriterium en is de winkel is verplicht ondernemingsvermogen en geen keuzevermogen.

[Andrenee]

Het betreft een eenmanszaak.

 

@eric mulders: ik dacht dat je mocht kiezen? De winkel die ik wil starten is nou niet direct grootschalig van opzet. Als het niet loopt, zou ik evt. na een jaar of wat weer willen kunnen stoppen. Hoe zou zoiets dan gaan met de HRA? Is dit iets wat ik anders aan de Belastingdienst moet vragen? ik had ze nog niet benaderd ivm al die drukte rondom de ib-aangifte.

 

Maar als het ondernemingsvermogen wordt, hoe bepaal je dan de waarde van dat gedeelte van de woning? En van de grond? Of mag je een onderbouwde schatting doen?

[MaharadjaTenten]

Ik heb over een soort gelijke sutuatie contact met de belastingdienst gehad: deze lieten mijn weten dat er geen keuze is. Aan mijn huis zit een kantoor met eigen opvang (dat was al bij de koop). Volgens de belastingdienst moet ik het kantoor overboeken naar zakelijk. ???

[Sandra.]

Ik was nog van plan te reageren maar door drukte helemaal bij ingeschoten. Andrenee, hoe staat het er nu voor?

Mijn ervaring is iig dat je geen keuze heb hoeveel % zakelijk en hoeveel % prive te doen. Voor hypotheekrenteaftrek maakt het niet uit, het is alleen dat als je verkoopt je bij zakelijke winst dat op moet tellen bij je inkomsten, en dus inkomstenbelasting over moet betalen. Zoveel mogelijk als prive zetten is dus het voordeligst maar verhouding moet wel kloppen.

 

Paar tips die ik kan geven:

- als je gaat kopen moet je sowieso taxatie laten doen. Vraag de taxateur duidelijk te vermelden hoeveel de woongedeelte waard is en hoeveel de bedrijfsgedeelte.

- zorg dat deze verhouding ook door notaris op koopcontract vermeld word. Deze verhouding, bv 70% prive en 30% zakelijk, kan je dan aanhouden in je boekhouding. Ook als het qua ruimte 50/50 is mag prive hoger zijn als je bv simpele magazijntje heb en woning met luxe badkamer en keuken.

- tijdens het kopen kan het zijn dat je btw moet verleggen: dat je btw moet betalen over bedrijsfgedeelte maar dat mag verleggen omdat je bedrijfsgedeelte voor de zaak ga gebruiken. Als je binnen 10 jaar de bedrijfsgedeelte niet meer voor de zaak ga gebruiken moet je alsnog btw betalen.

 

Kortom het maakt het wat complexer en omdat het niet iets is wat vaak voorkomt kan je niet meteen bij 1ste telefoontje naar belastingdienst alle benodigde info verwachten. Orienteer je dus goed, vraag advies aan je fiscalist en vraag ook evt naar ervaring van de verkoper (die bv de btw regeling ook al keer heb gehad misschien).

[ronaldinho]

Het lijkt mij niet onverstandig om (al dan niet eenmalig) een fiscaal advies in te kopen, al komt de gemiddelde fiscalist ook niet meer uit de nieuwe eigenwoningregeling.

 

Wat betreft de vermogensetikettering geldt in beginsel dat bij een bouwkundig splitsbaar pand ieder deel zelfstandig moet worden beoordeeld, zoals Eric terecht aangeeft. Er zijn wel wat nuances, maar die betreffen met name situaties als koppelaankoop (bijvoorbeeld: je koopt een winkel met bovenwoning omdat je de winkel nu eenmaal niet zonder de bovenwoning kunt kopen, vervolgens verhuur je die bovenwoning; dan is ook die bovenwoning ondernemingsvermogen en geen box 3). De eigen woning waarvan je een deel als opslag gebruikt, kan onder omstandigheden wel keuzevermogen zijn. Het gaat er dan om welk deel van de woning je voor de zaak gebruikt. Als dat de trapkast is en verder niets, dan is het meestal verplicht prive. Overigens: ook de winkel kan keuzevermogen zijn, als je maar een relevant deel prive gebruikt.

 

Afschrijven doe je tot de restwaarde. Uitgangspunt van grond is dat deze niet (door het gebruik) in waarde daalt en dus volledig in de restwaarde zit. Los van eventuele dalende grondprijzen, die zouden in de toekomst wellicht tot aanpassing van de restwaarde kunnen leiden. Daarnaast geldt een beperking tot de bodemwaarde. Bij vastgoed in eigen gebruik is dat 50% van de WOZ-waarde. In de meeste gevallen heb je met grondprijzen niet zoveel van doen, omdat je door de bodemwaarde niet aan die discussie toekomt.

 

De kosten van het deel dat tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend zijn aftrekbaar. Inclusief rentelasten, waarvoor je een splitsing zult moeten maken (doorgaans evenredig aan de waarde van de verschillende delen, indien gewenst kun je dat overigens voorleggen aan de belastingdienst). Voor die hypotheek heb je niet te maken met de regels rond de HRA, dat ziet alleen op het deel dat als eigen woning wordt gebruikt (en geëtiketteerd). Als je stopt en de winkel tot je eigen woning gaat rekenen, dan gaan wel de regels rond HRA gelden. Als je al een oud regime eigenwoningschuld hebt, kun je mogelijk (een deel) op dat moment weer onder het oude regime laten vallen. Als dat lukt, krijg je voor dat deel niet te maken met (o.a.) de aflossingseis.

 

Let ook even op de tips van Sandra. Zeker het punt van de btw is een belangrijke. In beginsel wordt er bij de aanschaf (tenzij het nieuw is) geen btw in rekening gebracht, maar als het nog geen 10 jaar oud is of de verkoper heeft nog een herzieningstermijn lopen, dan kan het gunstig zijn om te opteren voor een levering met btw. Dan krijg je wel met een herzieningstermijn te maken. Het is een kwestie van inschatten en berekenen wat het meest voordelig is.

 

Investeringsaftrek kan, maar niet waar het de woonruimte betreft. Vanaf 450 per investering kwalificeert, let daarbij op dat bepaalde zaken bij elkaar opgeteld mogen worden en niet altijd alles apart hoeft te worden beoordeeld. In voorkomende gevallen: zorg dat je niet boven het maximum per jaar uitkomt, maar spreid eventueel de investeringen over meerdere jaren om te optimaliseren.

[Andrenee]

Dank @ ronaldinho en Sandra!

 

Het is inderdaad een zeer ingewikkeld verhaal geworden met die eigenwoningregeling. Je zou je toch afvragen hoe dat zit met regeldruk en stimulering van ondernemers.

Het is in feite een eenmalig verhaal. Huis gekocht prive en nu willen we een winkel in een aanbouw starten. Wc en keuken zijn nodig voor de winkel en workshops die daar gehouden gaan worden, dus dan moet je het dus op de onderneming zetten. En dat terwijl we juist thuis wilden beginnen omdat zo risicoloos is. Nu moeten we dus extra (een percentage van) de hypotheek ophoesten. Vervelend.

Het klinkt ook weer onlogisch dat ik een taxateur moet inhuren om een inschatting te maken. Het lijkt beter dat ik dan een onderbouwde verdeling onderneming-prive maak. Bijv. op basis van vierkante meters.

 

Weet iemand toevallig hoe het werkt met bijv. opstal- en andere verzekeringen als je een winkel aan huis hebt? Kun je die gezamenlijk hebben, of moet je die beter apart afsluiten?

 

Omdat er vanwege de winkel een verbouwing moet plaatsvinden ook in het eigenwoninggedeelte doen we daar ook een aanbouw. Het wordt een heel ingewikkeld verhaal als alle verbouwingskosten allemaal gesplitst moet worden tussen onderneming en prive.

Kun je daar ook een percentage op los laten? (Zowel voor btw-teruggave als kosten aftrekbaar van de winst.)

[ronaldinho]

En dat terwijl we juist thuis wilden beginnen omdat zo risicoloos is.

Aan het risico verandert dit niet zo heel veel.

Nu moeten we dus extra (een percentage van) de hypotheek ophoesten. Vervelend.

Die volg ik niet helemaal, althans, als je het over de fiscale gevolgen hebt. Het deel van de hypotheek dat ziet op het zakelijke deel van de woning is niet aftrekbaar als eigenwoningrente, maar wel als rente op een zakelijke schuld. Er zit wel een verschil in door de MKB-winstvrijstelling, maar daar staat wel o.m. aftrek van onderhoudskosten tegenover.

Het klinkt ook weer onlogisch dat ik een taxateur moet inhuren om een inschatting te maken. Het lijkt beter dat ik dan een onderbouwde verdeling onderneming-prive maak. Bijv. op basis van vierkante meters.

Zolang de belastingdienst het met je eens is, maakt het niet uit hoe je het verdeelt. Alleen in geval van een discussie is het erg handig om een goede onderbouwing te hebben. Voor wat betreft de aankomende verbouwing kom je ook een heel eind met een goede specificatie door de aannemer waarop duidelijk staat welke kosten waarop zien.

Weet iemand toevallig hoe het werkt met bijv. opstal- en andere verzekeringen als je een winkel aan huis hebt? Kun je die gezamenlijk hebben, of moet je die beter apart afsluiten?

Norbert weet dat ongetwijfeld

[Sandra.]

Ik wist niet dat je pand al gekocht had, dacht dat je er net mee begon.

Wat verzekering betreft moet je het waarschijnlijk apart hebben, lijkt me ook wel logisch, bij winkel waar klanten langs komen heb je toch weer andere risico's en regels dan bij gewone woning. Het valt verder wel mee qua verschil hoor. Ik herinner me vaag dat ik in begin 1 opstalverzekering had onder prive en dat unive dat later wilde corrigeren, was toen veel geklooi omdat ze alles zakelijk gingen maken en pas bij 5de nieuwe factuur klopte het. Maar is alweer jaren geleden vandaar dat ik niet meer precies weet hoe het ging. Vaak kan je voor de zakelijke verzekering wat dingen regelen, bv dat brandblusser niet ieder jaar gecontroleerd hoeft te worden (dat je die zelf mag controleren), en bv dat alarm niet naar bedrijf doorgeschakeld hoeft te worden maar naar eigen nummers, allemaal dingen die weer wat kosten schelen. Qua kosten scheelt het niet veel.

 

Wat me nog te binnen schoot, bij bepaalde belastingen voor de gemeente (misschien rioleringsbelasting, weet niet meer) kunnen ze apart rekenen voor de woning en apart voor bedrijfsgedeelte. Als bedrijfsgedeelte maar klein deel is van de gehele woning, dan kan je weleens regelen dat ze zeg maar '1 prive rekening' geven en niet nog los voor bedrijfsgedeelte. Dat pakte voor mij voordeliger uit.

 

Qua bonnetjes voor verbouwing zou ik persoonlijk er niet zo 'n probleem van maken. Toen wij hier gingen wonen moesten we ook veel verbouwen bij zowel woning als magazijn, kan me niet herinneren dat het gedoe was met bonnetjes. Ik weet niet of de percentage verhouding zou mogen, zelf zou ik het niet willen voor het geval ik verkeerde verhouding heb gekozen.

[Andrenee]

@ronaldinho: "Het deel van de hypotheek dat ziet op het zakelijke deel van de woning is niet aftrekbaar als eigenwoningrente, maar wel als rente op een zakelijke schuld"

HRA op de eigen woning was beter geweest. Daarnaast was dat ook minder gedoe met regels geweest. Al dat gemengd gebruik moet je weer gaan bijhouden. Pfff...het ondernemen zit 'm voor ons in de winkel, niet in de boekhouding en administratie. Het moet gebeuren uiteraard, maar al die nodeloze regeltjes...pffff.

 

Een ander punt is de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Wat reken je nu tot investering? Ik neem aan dat de waarde van de winkel (minus de grondprijs - whatever that may be?) nu ook bij de investering gerekend moet worden?

 

@Sandra: we zijn ook net begonnen. We kwamen een pand op het oog waar mooi een winkel in zou kunnen. Met spaargeld doen we nu de verbouwing. Ik ben wel wat geschrokken van de complexiteit van de verschillende regels. Waarom moet het zo moeilijk? Niet alleen vwb de administratie trouwens. De omgevingsvergunningen zijn ook al zo'n grap.

Hoe weet je trouwens of je een brandblusser moet hebben? Is dat vanuit de verzekeraar?

[Andrenee]

@mezelf: gisteren zag ik door de regeltjes even het geheel niet meer, vandaag met goede moed weer aan de slag.

 

Dan toch een vraag over die investeringsaftrek:

- dit jaar investeren we flink in de start van de winkel. Zo rond de 50.000 euro. Omdat we pas in het vierde kwartaal opengaan, zullen we zeker niet zoveel omzet draaien, laat staan winst maken. Ik zou al blij zijn met 10.000 euro omzet in dit jaar. Hoe zit dat dan met de investeringsaftrek? In principe mag je 28% aftrekken. Bij 50.000 investering dus 14.000. Stel dat de omzet 10.000 is (en de verdere kosten -incl. afschrijving op de genoemde investering- 5.000), heb ik dan een verlies van 9.000 euro?

[Sandra.]

... Ik ben wel wat geschrokken van de complexiteit van de verschillende regels. Waarom moet het zo moeilijk? Niet alleen vwb de administratie trouwens. De omgevingsvergunningen zijn ook al zo'n grap.

Hoe weet je trouwens of je een brandblusser moet hebben? Is dat vanuit de verzekeraar?

Ja, ik had verzekering afgesloten, zij kwamen sowieso taxeren en toen zei de persoon uit zichzelf dat ik bv zelf brandblusser mag controleren. Ik dacht ik geef het als tip zodat je het bv ook zelf kan voorstellen. Ik bedenk nu wel, bij mij gaat het om magazijn aan huis waar geen klanten op bezoek komen, dus groot kans dat er voor jou andere voorwaarden zal gelden. En toen ik uiteindelijk hogere voorraad had en mijn inboedelverzekering dus verhoogde kwam er vanzelf de regel bij dat ik brandblusser wel eens per jaar moet laten controleren.

 

Ik moet wel zeggen dat ik me niet herken in je klachten over regels, zoveel last had ik daar niet van. Het hoort nu eenmaal ook bij ondernemen. En op zich vind ik het verplicht splitsen van hypotheek heel logisch, en ook wel makkelijkste oplossing. Ik begrijp dat je sinds kort eigen zaak heb en het inmiddels is gekocht. Had je toen niet te maken met btw over de bedrijfsgedeelte? Of is het helemaal als prive gekocht en ga je nu alsnog deel daarvan bedrijfsruimte van maken?

 

Qua investeringsaftrek laat ik het over aan de fiscale experts, je hebt kans dat je gebruik mag maken van willekeurige afschrijving maar ik ben geen fiscale expert dus weet niet zeker of dat klopt.

[Andrenee]

@sandra: het was een woonhuis, maar er komt -na de verbouwing- een winkel in. Eigenlijk hoopten we het zo simpel mogelijk te houden. Als het dan niet loopt, kun je ook weer makkelijker stoppen. Maar dat blijkt dus geen optie meer. Ach tja, het komt wel goed!

[Sandra.]

Let iig op dat je dan zelf goed uitzoekt hoe en wat en niet teveel vertrouwt op mijn adviezen, kan zijn dat het 'verbouwen-tot-bedrijventerrein' weer heel anders uitpakt dan het kopen van een reeds bestaande bedrijfswoning. Belangrijkste wat je vaak hoort is dat de bedrijf aparte ingang en eigen sanitaire voorzieningen moet hebben om alle kosten daarvan zakelijk af te mogen trekken.

[franske84]

Deze topic is al jaren oud maar ik heb precies dezelfde situatie als topicstarter.

 

Aangezien dat de winkel eigen ingang en sanitaire voorziening heeft ben ik verplicht om het deel van bedrijfsruimte op zakelijke vermogen etiketteren.

 

Je mag de aankoopkosten opvoeren daarboven de koopsom (2% overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten). Volgens taxatierapport is de winkel 80.000 euro waarde maar volgens WOZ is 87.000 euro. Je mag 87.000 + aankoopkosten op balans zetten. Ik heb dus 90.000 op balans gezet (mooie afronding).

 

Ik heb echter aantal vragen hierover:

 

Hoe zit eigenlijk met investeringsaftrek, Andrenee vroeg dat ook maar geen duidelijke antwoord hierover? Mag ik het aftrek verspreiden met bijvoorbeeld 3 jaren of moet ik het in 1x doen?

 

Hoe zit eigenlijk met hypotheek? Wij hebben 1 hypotheek voor het combinatiepand. Moet ik hypotheek doorgeven dat ze 90.000 euro apart zetten voor mijn eenmanszaak onderneming? Of iets anders? Ik moet dus zeg maar 90.000 hypotheek op balans zetten. Dan moet ik 90.000 euro in mindering brengen bij prive hypotheek?

 

Dit zijn 2 dingen die ik geen raad weet, moet binnenkort aangifte van 2017 doen. Ik hoop dat iemand van jullie mij kunnen adviseren.

[prinsrachid]

De investeringsaftrek pas je toe in het jaar van ingebruikname of volledige (vooruit)betaling.

 

Probeer verder geen bedragen te 'verzinnen' door willekeurig naar boven af te ronden, maar houd je aan exacte, werkelijk (!) betaalde bedragen die je kunt herleiden. Anders zou je namelijk meer kosten aftrekken dan je daadwerkelijk hebt gemaakt.

 

De waarde van de bedrijfsruimte en hypotheek worden vaak naar rato van m² (of soms m³) gesplitst. Zowel de hypotheek als de werkruimte kun je via een prive-onttrekkingen en storting in de zaak brengen.

 

Vorig en dit jaar mag je nog een klein beetje afschrijven, zolang de waarde van het pand nog niet de bodemwaarde van 50% heeft bereikt. Vanaf (waarschijnlijk) 2019 wordt de bodemwaarde echter 100% en zul je dus onder de huidige omstandigheden vanaf dan niet meer kunnen afschrijven.

[franske84]

Helemaal duidelijk, prinsrachid. Bedankt voor uw antwoorden.

 

Dan moet ik bijvoorbeeld 90.000 minder opgeven bij woning en hypotheek bij box 1.

Ik ben bezig met aangifte van mijn vrouw invullen (ze werkt bij loondienst en gemakkelijker is met aangifte dan voor ondernemers). Bij onroerende zaak van winkelgedeelte is 87.000 (blijkbaar had belastingdienst WOZ van gemeente overgenomen). Die vroeg of wij eigenaren zijn. Ik heb nee geselecteerd omdat het onder onderneming zit. En vervolgens vraagt ie "in eigendom vanaf" Ik heb leeg laten staan maar kreeg het foutmelding en moet het invullen... Ik kan niet verder door die foutmelding.

 

Is het bekende probleem bij jullie bij aangifte van IB?

 

 

 

[prinsrachid]

Bij onroerende zaak van winkelgedeelte is 87.000 (blijkbaar had belastingdienst WOZ van gemeente overgenomen). Die vroeg of wij eigenaren zijn.

Als het goed is, zou je hier ja op moeten antwoorden. Je bent immers eigenaren. Vervolgens komt er een vraag "Hoort deze onroerende zaak bij uw zakelijk vermogen?". Daar antwoord je dan ook ja op.

 

Let goed op bij de hypotheek. Zowel het hypotheekbedrag als de hypotheekrente kun je naar rato van oppervlak aftrekken binnen box 1. Het restant van het hypotheekbedrag gaat over op de onderneming (via privéstortingen) en het restart van de rente mag je als zakelijke kost van de winst aftrekken.

[franske84]

prinsrachid, ik zal stukje uit aangifte van mijn partner overzetten:

 

Onroerende zaak: Postcode, nr -W1, Plaats

 

Was u of partner op 1 januari 2017 eigenaar van deze onroerende zaak?

Nee

 

In eigendom vanaf

21/6

 

Was er, naast u en/of partner, op 21-06-2017 nog een andere eigenaar van de onroerende zaak?

Nee

 

Gold dit voor de rest van het jaar?

Ja

 

Situatie op 21-06-2017

Ander gebouw (zoals bedrijfspand)

 

Gold deze situatie voor de rest van het jaar?

Ja

 

Waarde in het economisch verkeer

87.000

 

Hoorde deze onroerende zaak bij het hoofdverblijf van u of partner?

Ja

 

Was deze onroerende zaak een rijksmonumentenpand?

Nee

 

---------

 

Zo heb ik ingevuld. We hebben onroerende zaak gekocht op 21-6.

 

Er is helaas geen vraag "Hoort deze onroerende zaak bij uw zakelijk vermogen?"

 

Misschien moet ik die betreffende onroerende zaak weghalen uit de aangifte + deel van het hypotheek bedrag + rente in mindering brengen bij Box 1 van prive (overgezet naar zakelijke balans).

 

Ik heb echter 2 verschillende hypotheekvormen (zoals annuïteitshypotheek en aflossingsvrije hypotheek). Mag ik kiezen welke vorm deel in vermindering brengen of toch beide vormen naar de rato? aflossingvrije hypotheek is makkelijker met boekhouden dan annuïteitshypotheek, vandaar dat ik liever aflossingvrije hypotheek op balans zetten ;)

 

[franske84]

Ik heb zojuist aangifte van mijzelf als ondernemer ingevuld en ja die vraagt wel of het zakelijke vermogen hoort.

Alleen van mijn partner niets. Wij hebben via notaris samenlevingscontract vastgesteld dat winkelgedeelte 100% mijn eigendom is. Bij woninggedeelte zijn we beide 50% eigendom.

 

Enige optie is dat onroerende zaak W1 van haar aangifte weghalen want ze is niet eigendom van betreffende onroerende zaak.

 

Over hypotheekgedeelte:

 

Bij hypotheek gedeelte vroeg deze ook: Was het een zakelijke schuld? Ik heb nee gevinkt omdat het niet volledig zakelijke schuld is. Klopt dit wel?

 

Bij aflossingvrije hypotheek heb ik bijvoorbeeld 90.000 euro in mindering brengen, ik kreeg melding "U hebt gegevens gewijzigd die wij alvast voor u hadden ingevuld." Is dit erg of niet?

 

Sorry dat ik zoveel vragen hebt, dit is eigenlijk nieuw voor mij.

 

 

[prinsrachid]

Enige optie is dat onroerende zaak W1 van haar aangifte weghalen want ze is niet eigendom van betreffende onroerende zaak.

Ja, dat is volgens mij ook de juiste manier om het in te vullen.

 

Bij hypotheek gedeelte vroeg deze ook: Was het een zakelijke schuld? Ik heb nee gevinkt omdat het niet volledig zakelijke schuld is. Klopt dit wel?

Niet helemaal. Ook hier heb je denk ik 2 opties (er zijn vele wegen die naar Rome leiden). Of je vult dezelfde hypotheek 2 keer in onder dezelfde hypotheeknummers, waarbij de bedragen gesplitst zijn. Bij de ene zeg je dat het geen zakelijke schuld is en bij de andere wel. Of je vult van elke hypotheek simpelweg het privégedeelte in (het zakelijke gedeelte zet je immers als schuld op de balans van de onderneming).

 

Bij aflossingvrije hypotheek heb ik bijvoorbeeld 90.000 euro in mindering brengen, ik kreeg melding "U hebt gegevens gewijzigd die wij alvast voor u hadden ingevuld." Is dit erg of niet?

Nee, dat is simpelweg een extra controle. De Belastingdienst vult alles geautomatiseerd vooraf in, maar die zijn natuurlijk niet op de hoogte van speciale gevallen, waarbij er een handmatige splitsing plaatsvindt.

 

Ik heb echter 2 verschillende hypotheekvormen (zoals annuïteitshypotheek en aflossingsvrije hypotheek). Mag ik kiezen welke vorm deel in vermindering brengen of toch beide vormen naar de rato? aflossingvrije hypotheek is makkelijker met boekhouden dan annuïteitshypotheek, vandaar dat ik liever aflossingvrije hypotheek op balans zetten

Haha, ja, dat kan ik me voorstellen, maar zo werkt het niet. Je splitst gewoon alles naar rato. Op zich hoef je het niet zo heel spannend te maken. Je weet immers met hoeveel schuld je begint. Die splits je op naar rato. Vervolgens betaal je de rente. Ook die laat je naar rato voor rekening van de onderneming komen. Je kunt die rente gewoon privé betalen, maar je laat vervolgens het zakelijke deel in de kosten vallen. Dit kun je zelfs doen door heel expliciet de bedragen over te maken van de zakelijke rekening naar de privérekening. Hetzelfde kun je doen met de aflossingsdelen. Die boek je af op de hypotheekschuld op de balans.

 

Voor je aangifte doe je dus alles naar rato. Als ze vragen naar de restschuld aan het einde van het jaar, dan vul je het naar-rato-bedrag in. Als ze vragen naar de betaalde rente in privé, dan vul je het naar-rato-bedrag in. En het zakelijke gedeelte is per definitie het verschil tussen dat deel en de volledige schuld resp. rente.

 

Sorry dat ik zoveel vragen hebt, dit is eigenlijk nieuw voor mij.

Is geen enkel probleem. Het is niet bepaald dagelijkse kost. :)

[franske84]

Dank, ik heb weer nieuwe vragen...

 

Je verteld dat ik naar rato moet rekenen.

Als ik zo reken dan kom ik uit op 97.200 voor de winkel (schuuroppervlakte telt mee) of 115.200 (schuuroppervlakte telt niet mee).

 

Dat zijn best aanzienlijke hogere bedrag tov WOZ waarde EN taxatie rapport. Taxateur (voor de hypotheek) had 80.000 ingevuld voor de winkelgedeelte en overige bedrag voor woninggedeelte. WOZ 2017 was 87.000

 

Kan ik dus 97200 + aankoopkosten of 115200 + aankoopkosten invullen voor bedrijfsgebouw en hypotheek naar rato berekenen?

Zo ja dan is het goed,

 

Als ik in toekomst ga stoppen met onderneming dan gaat taxateur sowieso lager taxeren (in 2017 was 80.000 euro getaxeerd) dan op balanswaarde (mag waarschijnlijk vanaf 2019 niet meer afschrijven als het WOZ bereikt is). Dan heb ik een voordeel tov stakingswinst want WOZ in 2017 is hoger dan getaxeerd door taxateur. Ik vraag me echter af of het logisch is om naar rato berekenen of toch taxatiewaarde of WOZ waarde aanhouden?

 

Nog belangrijker vraag, ik mag de aankoopkosten (overdrachtsbelasting van 97200/115200, notariskosten en taxatiekosten) bijschrijven bovenop 97200/115200, maar mag ik ook hypotheekkosten, notariskosten (alleen financieringsgedeelte) en taxatiekosten voor hypotheek als financieringskosten opgeven bij renteaftrek gedeelte?

 

[franske84]

Gister was ik met mijn broer samen uitgerekend naar rato. We hebben 32% van het koopsom en 32% van hypotheek naar zakelijke balans gezet.

Hij gaf ook aan dat notaris en taxatiekosten 32% naar zakelijke balans gaat bij gebouw.

 

Alle kosten die wij hebben gemaakt tijdens verbouwing gaan ook naar de rato berekenen volgens mijn broer. Bijvoorbeeld:

 

Wij hebben nieuwe keuken geplaatst bij woning, 32% daarvan gaat naar de zakelijke balans.

Wij hebben nieuwe kozijnen geplaatst bij winkel, 32% gaat ook naar de zakelijke balans.

 

Zo denkt mijn broer hierover maar ik twijfel of hij gelijk heeft. Heeft hij gelijk?

 

Ik denk zelf dat nieuwe keuken bij woning 100% privé en nieuwe kozijnen bij 100% zakelijke balans. Ander kant, we hebben geen overzicht van schilder materialen. Er was winkel en woning geschilderd dus ik weet niet meer welke verfpot/kwasten etc voor de winkel en welke voor de woning. Misschien heeft hij toch gelijk, alles die te maken met kosten voor het pand, 32% gaat naar zakelijke balans.

 

Bij zakelijke resultaat, schilder materialen gaat naar de onderhoud gebouw (volledig aftrek in het betreffende jaar).

 

Maar hoe zit eigenlijk met nieuwe keuken en kozijnen?

 

- Moet ik ze ook op onderhoud gebouw op resultaat zetten.

- of bij gebouw op balans zetten (2% afschrijving tot WOZ waarde). (Eigenlijk is het niet logisch want keuken en kozijnen gaan bijvoorbeeld niet 30 a 50 jaar mee denk ik).

- of keuken en kozijnen 32% op inventaris zetten en 5 jaar afschrijven?

 

[prinsrachid]

Als ik zo reken dan kom ik uit op 97.200 voor de winkel (schuuroppervlakte telt mee) of 115.200 (schuuroppervlakte telt niet mee). Dat zijn best aanzienlijke hogere bedrag tov WOZ waarde EN taxatie rapport.

WOZ-waarde en taxatiewaarde zijn geen feitelijke kosten. WOZ-waarde is het resultaat van een computerprogrammaatje en is alleen maar van belang voor het betalen van bepaalde belastingen en voor het bepalen van de maximale (fiscale) afschrijving. Taxatiewaarde heeft eigenlijk al helemaal geen waarde, hooguit bij onderhandelingen of voor het bepalen van de waarde bij staking.

 

Stel dat je een 'zakelijke' pot pindakaas koopt voor 3,99 euro bij de Albert Heijn. En stel dat tegelijkertijd het CBS zegt dat een gemiddelde pot pindakaas 3,76 euro kosten. En stel dat een goede kennis zegt dat je die pot toch zeker wel ergens voor 2,99 euro had kunnen kopen. Welke kosten trek je dan af? Wat 'men' er gemiddeld voor betaalt? Wat iemand 'denkt' dat je er voor had moeten betalen? Of wat je er daadwerkelijk voor hebt betaald? (Antwoord: dat laatste ;))

 

Van belang is simpelweg wat je er daadwerkelijk voor hebt betaald. Al is dat natuurlijk wel weer aan redelijkheid gebonden. Als je 1 miljoen voor een huis van 100.000 euro betaalt, dan gaat er iets mis.

 

Als ik het goed begrijp was de aanschaf 212.400 euro en wordt 32% van het totale oppervlak zakelijk gebruikt. Je mag daarom inderdaad 32% van die aankoopprijs op de balans zetten als bezitting en ook 32% van de hypotheek als schuld.

 

Vervolgens mag je ook alle kosten naar rato aftrekken van de winst. Het gaat dan dus niet alleen om aankoop en kosten van de aankoop (bijvoorbeeld makelaar, overdrachtsbelasting, etc), maar ook om de rente van de hypotheek, energiekosten, verzekering, etc.

 

Inrichtingskosten van de winkel mag je volledig afschrijven, omdat die volledig zakelijk zijn te etiketteren. Je moet dan denken aan vloerbedekking, verf, behang, kasten, bureaux, etc. Deze (volledig) zakelijk kosten mag je dus geheel aftrekken en je mag ook de volledige btw terugvragen.

 

Als je nou wel een factuur hebt, maar geen precieze opsplitsing, dan mag je ook naar evenredigheid opsplitsen. Maar ook hier geldt weer de redelijkheid. Als je het hele pand hebt geschilderd (woning én winkel), is het alleszins verdedigbaar dat je de kosten voor 32% in de zaak laat vallen. Zorg wel dat je van alle kosten ten minste een bewijs van aanschaf hebt. Als je van die kosten overigens een factuur hebt, mag je uiteraard ook de btw terugvragen (naar evenredigheid).

 

Wij hebben nieuwe keuken geplaatst bij woning, 32% daarvan gaat naar de zakelijke balans.

Wij hebben nieuwe kozijnen geplaatst bij winkel, 32% gaat ook naar de zakelijke balans.

Zo denkt mijn broer hierover maar ik twijfel of hij gelijk heeft. Heeft hij gelijk? Ik denk zelf dat nieuwe keuken bij woning 100% privé en nieuwe kozijnen bij 100% zakelijke balans

 

Ik neig eerlijk gezegd naar jouw optie. De kosten die je hier gemaakt hebt, zijn duidelijk toe te rekenen aan een privé- of zakelijk gedeelte. De nieuwe kozijnen zijn kosten die volledig een zakelijk doel dienen. De nieuwe keuken lijkt me volledig privé.

 

Ik kan me ook voorstellen dat één en ander met timing te doen heeft. Als zowel kozijnen als keuken geplaatst moesten worden, omdat het anders onbruikbaar was, dan kan ik voorstellen dat het als één geheel gezien kan worden en vervolgens naar rato opgesplitst kan worden. Als de woning en winkel op zich prima in orde waren en de keuken en kozijnen zijn daarna geplaatst als regulier onderhoud, dan zou ik het eerder één op één toewijzen naar privé respectievelijk zakelijk. Als je het geld voor de keuken en kozijnen óók hebt geleend, zou ik in dat laatste geval de lening niet naar rato maar op basis van daadwerkelijke kosten toewijzen. Per saldo zal het in jouw geval misschien eens zo veel uitmaken of je het op de ene of de andere manier doet.

 

De kozijnen zelf lijken me overigens geen 'onderhoudskosten', omdat ze aard- en nagelvast aan het gebouw komen te zien. Die kosten komen mijns inziens bij de aankoopprijs van het onroerend goed. Het schilderwerk mag je mijns inziens wel naar verhouding meteen aftrekken als onderhoudskosten.

 

Nog belangrijker vraag, ik mag de aankoopkosten (overdrachtsbelasting van 97200/115200, notariskosten en taxatiekosten) bijschrijven bovenop 97200/115200, maar mag ik ook hypotheekkosten, notariskosten (alleen financieringsgedeelte) en taxatiekosten voor hypotheek als financieringskosten opgeven bij renteaftrek gedeelte?

 

Dat ligt er maar aan. Aan privékant van je aangifte gelden soms iets andere regels. Daar waar je aan de zakelijke kant in feite alle kosten naar rato mag aftrekken, mag je dat voor het resterende deel privé soms niet. Hier gelden wat beperkingen. Zo mag je wél de volgende zaken privé aftrekken: 68% van de advies- en afsluitkosten, notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, taxatiekosten voor het krijgen van de hypotheek, kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie, bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (allemaal inclusief btw).

 

Maar je mag dus bijvoorbeeld geen (68% van de) makelaarsprovisie, overdrachtsbelasting en omzetbelasting over de koopsom, notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte, bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst of kosten van onderhoud en verbouwing aftrekken.

 

Let dus ook op soms vreemde uitsluitingen. Zo zijn notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte wél aftrekbaar, maar notariskosten en kadastrale rechten voor de koopacte níet aftrekbaar.

 

Tot slot nog een paar overwegingen aan de zakelijke kant. Je kunt eventueel KIA toepassen voor de investering. Daarmee verlaag je de te betalen belasting. Let wel op als je de winkel binnen 5 jaar gaat verhuren. Dan moet je een deel van die aftrek weer terugbetalen.

 

Als je nog als starter wordt gezien voor de inkomstenbelasting heb je misschien nog een ander voordeel. Dan kun je namelijk willekeurig afschrijven. Theoretisch zou je dan zelfs meteen kunnen afschrijven naar 50% van de WOZ-waarde van het pand met mogelijk een negatief fiscaal inkomen tot gevolg. Mocht dit mogelijk zijn en mocht je hiervoor kiezen, heb je mogelijk ook een hoop belastingvoordeel. Het nadeel is evenwel dat je meteen een vrij hoge 'stille reservewinst' in je zaak hebt zitten. Zodra je met je onderneming stopt, kan het zijn dat je een ontzettend hoge aanslag krijgt over het verschil tussen de boekwaarde (50% WOZ) en de taxatiewaarde op het moment van staken. Wees hier dus heel voorzichtig mee.

[franske84]

Dank je, zoveel mogelijk informatie ;). Nu weet ik voldoende om juiste aangifte doen.

 

Wij hebben afgelopen zomer veel verbouwd hier. Er was inderdaad nieuwe keuken, kozijnen, isolatieplaten, kortom vanalles verbouwd (direct na aankoop van het pand). Keuken was zo versleten, werken nog wel maar zal niet lang meer duren. Er waren hier enkele glazen dus we hebben meteen kunststof kozijnen met dubbel glazen aangelegd (dat is overigens even duur als alleen dubbelglazen laten vervangen). Verbouwingkosten was rond 30.000 a 35.000 euro, grotendeels woning. Het is misschien wel aantrekkelijk om 32% van de verbouwingskosten op zakelijk balans zetten ;)

 

Facturen, bonnen e.d. heb ik op excel gezet maar bonnen moet ik nog zoeken of het compleet was. Het was toen beetje chaos met alles.

 

Ik heb trouwens 1 energienota maar winkel heeft eigen meterstanden van stroom, water en gas. Dat is ook een voordeel want winkel verbruikt eigenlijk meer stroom en gas als woning.

 

Komende zomer gaan wij dakpannen laten vervangen en muur injecteren tegen ophogende vocht.

Dakpannen ga ik toch naar rato van 35% rekenen. Helft van dak is boven de winkel (2 slaapkamers boven winkel, als het lekt komt het toch via slaapkamers naar winkel terecht). Muur, 75% van muurinjectie is de achterkant van de winkel en 25% bij keuken van prive. Ik reken dan 75% zakelijke kosten en 25% prive. Is het juist dat ik zo berekenen?