Verhuurder winkelpand rekent te veel voorschot stookkosten

[Fairyland]

Ik zit met het volgende probleem:

31 mei loopt mijn contract af van het winkelpand dat ik 5 jaar heb gehuurd. Ik betaal naast de huur een een voorschot stookkosten van € 250,- per maand.
Ik zou ieder jaar februari een afrekening krijgen, maar dit heb ik nooit gekregen. Aangezien ik er altijd vanuit ben gegaan dat dit zou kloppen heb ik hier nooit meer bij stil gestaan.

 

Ik heb afgelopen jaar een ander winkelpand gehuurd waar ik komende maand naartoe zal verhuizen. Ik moet hier de nustvoorzieningen zelf regelen en betaal hiervoor € 150,- per maand voor een soortgelijk pand. Omdat dit een verschil van 100 euro is heb ik de huidige verhuurder afgelopen November alsnog om een specificatie gevraagd, deze zou ik in februari dit jaar krijgen en die € 250,- zou volgens de verhuurder juist zijn. Ook begin dit jaar heb ik wederom geen specificatie ontvangen.

Nu het einde van de huurtermijn nadert heb ik toch de begin meterstanden kunnen achterhalen en de huidige meterstanden opgenomen, hieruit blijkt dat ik (aan de hand van de huidige gas/electro prijzen incl btw, netwerkkosten en belasting) € 9450,- heb verbruikt en in 60 maanden € 15000,- heb betaald. (dus € 5550,- teveel betaald)
Ik heb de verhuurder hierover een mail gestuurd, maar heb na een week nog geen antwoord ontvangen. Aangezien de tijd dringt en ik 1 mei nog 1x een huur van € 2750,00 incl btw moet overmaken wil ik toch van te voren uitzoeken wat ik kan doen als de verhuurder niks laat horen of het afwijst.

Mag ik de verhuurder een aangetekende ingebreke stelling sturen en zelf dit met de huur verrekenen of is er iets anders wat ik kan doen? Ik heb namelijk ook nog een bankgarantie, het kan zijn dat de verhuurder dit gaat gebruikten als ik de huur niet betaald.

Heeft iemand advies hierin?

[R.I.P. - Benm]

Wat heb je met de verhuurder aan het begin afgesproken?

 

Zijn die kosten echt een voorschot dat verrekend zou worden zodat je de daadwerkelijke kosten betaalt en het verschil vereffent? Het is natuurlijk  wel vreemd dat die kosten pas na 5 jaar verrekend  moeten worden, waar jaarlijks meer gebruikelijk is. 

[Fairyland]

Bij aanvang van het contract heb ik een mailtje gekregen van de verhuurder met de vraag om ook maandelijks € 250,00 voorschot stookkosten over te maken voor gas en Elektra. Ik zou daar ieder jaar februari een specificatie van krijgen. Dat is nooit gebeurd.

Ik was er eerlijk gezegt vanuit gegaan dat dit klopte, het was gebasseerd op de vorige huurder. Omdat de kosten in mijn nieuwe winkelpand een stuk lager zijn ben ik het eens gaan nachecken. Ik heb ook bij 3 maatschappijen opgevraagd wat het maandtarief zou zijn met de mijn werkelijke verbruik. Deze lagen tussen de € 146,00 en € 159,00. dus mijn berekening lijkt juist te zijn.

De afspraak aan het begin van de periode staat dus in mijn mail (heb ik nog uitgeprint bewaard).

[R.I.P. - Benm]

Je was er 5 jaar lang van uit gegaan dat de kosten exact 250,00 euro per maand waren, op de cent af? Of dat het wel ongeveer zoiets zou zijn, een paar tientjes per jaar meer of minder?

 

Het is natuurlijk vreemd dat die verhuurder nooit een specificatie heeft overlegd, maar ook vreemd dat je daar niet harder op hebt aangedrongen in voorgaande jaren. Energieprijzen fluctueren tenslotte, zelfs als je gebruik precies hetzelfde is geweest in ieder jaar zou het jaarlijks een ander bedrag moeten zijn. De verhuurder zal er niet om gemaald hebben gezien je meer dan teveel betaalde. 

 

Je kunt de verhuurder een aangetekende brief sturen waarin je de situatie uitlegt, onderbouwt nog 5500 euro tegoed te hebben, en alvast aankondigt dat deels te zullen verrekenen met de laatste maand huur. Probleem is dat je dan alsnog 2800 euro tekort komt. De vraag is of je daarmee kunt leven. Zo ja denk ik dat de verhuurder het wel zal laten voor wat het is, zo nee zul je verdere stappen moeten ondernemen. 

 

Als je vervolgens de laatste maand huur niet betaald kan de verhuurder ook 2 dingen doen: het laten zitten, of proberen die maand huur alsnog van je te krijgen. Dat laatste zal hij dan via de rechter moeten doen, en als hij je daagt kun je meteen je tegenvordering van 2800 euro teveel betaald neerleggen. Uiteraard is het wel van belang dat je je bank op de hoogte stelt van deze situatie zodat zij weten dat het om een betwiste vordering gaat en niet zomaar gaan uitkeren. 

[Cosara]

7 uur geleden, R.I.P. - Benm zei:

Het is natuurlijk vreemd dat die verhuurder nooit een specificatie heeft overlegd, maar ook vreemd dat je daar niet harder op hebt aangedrongen in voorgaande jaren.

Het klinkt is misschien gek, maar het woordje toonbankleuner kwam zomaar in mij op.

 

Wel of geen voorschot ... wat staat er eigenlijk in het huurcontract?

Een vast bedrag per maand voor gas, water en elektra komen vaker voor dan je zou verwachten.

[Fairyland]

In het contract staat niks over een voorschot vermeld, ook geen servicekosten. Dit kreeg ik in een mailtje.

Ik wist ook wel dat het niet exact 250,- zou zijn, ik was er vanuit gegaan dat het rond dat bedrag zou liggen. Dit is wat de vorige huurder ook betaalde, deze heeft er blijkbaar ook nooit werk van gemaakt. Het is een particuliere verhuurder en bij aanvang ging alles gewoon in goed overleg en vertrouwen.

 

Maar wat in het verleden is gebeurd is gebeurd en kan ik niet meer veranderen.

Het gaat erom dat ik nu een oplossing zoek voor dit probleem. Ik zat er zelf ook aan te denken de laatste maand huur niet te betalen, echter is er ook nog een bankgarantie waar hij dan aanspraak op kan maken. Het schijnt dat de bank niet checkt of een aanspraak rechtvaardig is, die betaald gewoon uit.

[Rik ·]

22 uur geleden, Fairyland zei:

Ik heb de verhuurder hierover een mail gestuurd, maar heb na een week nog geen antwoord ontvangen.

Zou even bellen niet effectiever zijn? Vraag dan gewoon of ze de finale afrekening willen maken met berekening van de voorschotten. En dat jij de begin en eindstand weet. En dat je die graag voor maandag wilt hebben. Spreek wel een termijn/datum af zodat je direct daarna weer kunt bellen als je nog niets gekregen hebt. Even de communicatie lijntjes kort houden voordat je gelijk met een aangetekende ingebrekestelling gaat beginnen. 

[Cosara]

28 minuten geleden, Fairyland zei:

In het contract staat niks over een voorschot vermeld, ook geen servicekosten. Dit kreeg ik in een mailtje.

Dan kan je net zo goed de aanname doen dat de huurprijs inclusief alles is ... nutsvoorzieningen + servicekosten.

Achteraf een mailtje krijgen met de mededeling dat je maandelijks ook nog een voorschot voor gas, water en elektra moet betalen is dan discutabel.

Waar zijn onze juristen als je ze nodig hebt ?

[Hans van den Bergh]

Ik begrijp echt niet dat je nog niet met contract en mail en meterstanden in de hand naar de verhuurder stapt om het geld terug te eisen.  Vijf jaar tevergeefs op afrekening wachten en dan hopen dat een enkel mailtje de zaak ineens gaat verhelpen, lijkt mij niet echt slagvaardig. Het gaat inmiddels om een fors bedrag,  dus meer actie en druk erop,  zou ik zeggen...

[Fairyland]

Mmm.. Cosara, daar zeg je wat...

In het contract zelf staat zelfs bij servicekosten: n.v.t., er staat ook niet vermeld dat ik zelf de nutsvoorzieningen moet verzorgen.

Heb contract is door beide getekend en een aantal dagen daarna heb ik het mailtje pas gekregen.

 

Echter.... het contract zelf bestaat uit 5 paginas die ieder door beide artijen zijn ondertekend, achter het contract zit een copy van artikel 7:290BW, deze is verder niet ondertekend. Hierin staat bij punt 19.1 wel vemeld dat ik voor de nutsvoorzieningen moet zorgen OF dat er is bepaalde dat de verhuurder dit regeld, indien door beide partijen overeengekomen (19.3).

Maar hoe bindend is dat laatste stuk? We zijn tijdens tekenen niets overeen gekomen hierover. (ik was er zelf vanuit gegaan dat ik dat zelf moest regelen, dit had ik in een eerder winkelpand ook zelf geregeld).

Een jurist die hier iets over kan zeggen?

[Rik ·]

23 uur geleden, Fairyland zei:

Ik betaal naast de huur een een voorschot stookkosten van € 250,- per maand.

Dan heb je zeker in al die jaren ook geen factuur voor die €250/maand gekregen. Ben dan benieuwd hoe je het met BTW gedaan hebt (als dat van toepassing was bij deze verhuurder).

 

Het lijkt mij in ieder geval wel zaak om VANDAAG gewoon actie te ondernemen en persoonlijk contact op te nemen met de verhuurder en te kijken of hij dus ter goede trouw is om een finale afrekening op te stellen.

 

[Highio]

Tip voor alle (zakelijke) huurders of nog algemener ondernemers: sluit geen (huur)contracten af zonder adviseur/die je niet in detail begrijpt.

 

Is hier bijvoorbeeld tijdig en correct opgezegd?

 

Groet,

 

Highio

17 april 2019 aangepast door Highio

[Fairyland]

Ja, 14 maanden van tevoren via een aangetekende brief.

 

[Branko Collin]

10 uur geleden, R.I.P. - Benm zei:

Het is natuurlijk vreemd dat die verhuurder nooit een specificatie heeft overlegd, maar ook vreemd dat je daar niet harder op hebt aangedrongen in voorgaande jaren. Energieprijzen fluctueren tenslotte, zelfs als je gebruik precies hetzelfde is geweest in ieder jaar zou het jaarlijks een ander bedrag moeten zijn. De verhuurder zal er niet om gemaald hebben gezien je meer dan teveel betaalde.

 

Ik kan me voorstellen dat als je ervan uitgaat dat energieprijzen alleen maar stijgen, dat je geen slapende honden wil wakker maken over een termijnbedrag dat hetzelfde blijft. Ik zou dat zelf niet doen, maar ieder zijn ding.

 

Op 16-4-2019 om 10:25, Fairyland zei:

Hieruit blijkt dat ik (aan de hand van de huidige gas/electro prijzen incl btw, netwerkkosten en belasting) € 9450,- heb verbruikt en in 60 maanden € 15000,- heb betaald. (dus € 5550,- teveel betaald).

 

Ik heb de verhuurder hierover een mail gestuurd, maar heb na een week nog geen antwoord ontvangen. Aangezien de tijd dringt en ik 1 mei nog 1x een huur van € 2750,00 incl btw moet overmaken wil ik toch van te voren uitzoeken wat ik kan doen als de verhuurder niks laat horen of het afwijst.

Mag ik de verhuurder een aangetekende ingebreke stelling sturen en zelf dit met de huur verrekenen of is er iets anders wat ik kan doen? Ik heb namelijk ook nog een bankgarantie, het kan zijn dat de verhuurder dit gaat gebruikten als ik de huur niet betaal.

Teveel betaald = T.

Huur = H.

Bankgarantie = B.

 

Jij krijgt nog T + B - H.

Je bent bang dat naar B kunt fluiten (T ook, maar dat is 'found money' - je wist niet dat je het kwijt was, dus miste je het ook niet) als je H niet betaalt.

Is H > B?

Je mag wederzijdse schulden met elkaar verrekenen.

Wat ik zou doen voor T (eventueel nadat je B hebt terug ontvangen) is 1) vragen om de specficatie; dan, als ik die niet ontvang, 2) zelf een specificatie opstellen (en heel ruim schatten) en 3) een brief sturen met de eis dit tegoed alsnog terug te betalen. Op die manier houd je zelf het initiatief.

Ik weet niet of het niet geven van specificaties onder wanprestatie valt.

Voor een bedrag van 5500 euro kan het nuttig zijn een advocaat in te schakelen.

 

Je ziet zelf al dat geld in de hand beter is dan geld dat je nog moet krijgen, maar aangezien jullie allebei een drukmiddel hebben, gok ik dat het neerkomt op H > B.
 

[Fairyland]

De bankgarantie B is meestal 3x huur H, in dit geval ook. (gebasserd op de 3x  huurprijs van 2014)

 

Ik ben inderdaad bang dat ik B niet snel terugkrijg. Voor "huur"-garantie van de bank is namelijk geen einddatum. en in 7:290BW staat dat de verhuurder het vanaf 6 maanden na verstrijken van het contract de bankgarantie op kan zeggen... ik heb in andere forums mensen gevonden die al jaren op die afwikkelingen wachten aangezien er in de wet en bij de bank dus blijkbaar geen eindtermijn op zit.

 

[R.I.P. - Benm]

Voor een bedrag van 5500 euro kan het nuttig zijn een advocaat in te schakelen.

 

In ieder geval een jurist naar alle stukken laten lijken, het is lastig dit via een forum helemaal duidelijk te krijgen. Een ervaren jurist kan met een uur of 2 vast wel uitvogelen wat de overeenkomst precies zegt over die kosten, en wat je kansen zijn om die te kunnen verhalen. 

 

Wellicht is de verhuurder ook niet zo zeker van zijn zaak: hij gaat er ook niet tegenin, maar laat gewoon niets horen. Misschien gokt hij erop dat je een maand niet gaat betalen, en dat levert hem indien jij gelijk hebt alsnog 2800 euro op. Komt wel mooi in het midden uit zo trouwens. 

[Fairyland]

Inmiddels contact gehad met de eigenaar... maar blijft volhouden dat het voorschot bedrag klopt als hij het vergelijkt met de eindafrekening die hij van de energie maatschappij krijgt. Hij wil alles na 31 mei pas afhandelen (einde contract datum). We delen het pand overigens met bovenburen, wij hebben een aparte tussenmeter)

Zonder eindafrekeningen kan ik niet zoveel met bij jurist en de verhuurder vertikt het om ze nu al te geven.

Is dat opeisbaar? Of zou een energiemaatschappij deze ook verstrekken aan de niet-eigenaar?

[Highio]

Dan meld je hem of haar toch gewoon dat je dat prima vind voor het laatste jaar, maar dat je de jaaropgaves (en verrekeningen) van de voorgaande vier jaren graag per direct ontvangt?

 

Je hebt zeker nooit tussendoor standen van die tussenmeter opgenomen? Dat is natuurlijk wel een beetje of zelfs aardig laks...

 

Groet,

 

Highio

17 april 2019 aangepast door Highio

[Fairyland]

Dit heb ik inmiddels al gedaan Highio.

Maar ik weet dat het laks is en dat is al diverse keren naar voren gekomen en ik vertel nu voor de 3e keer dat wij er vanuit gingen dat het bedrag klopte aangezien de vorige huurders dit ook betaalden. En het klopt dat de energieprijzen zijn gestegen afgelopen jaren, maar de led lampen zijn veel goedkoper geworden dus bij elkaar opgeteld blijft de energierekening ongeveer gelijk, dat is bij mij thuis ook het geval, ik betaal zelf al jaren hetzelfde tarief.

[Rik ·]

Led lampen? Ik dacht dat het ging om stookkosten (dus gas).

 

Voor electra moet je er b.v. ook nog rekening houden met de heffingskorting (op de energiebelasting) die je zou krijgen. Zou het verschil nog groter worden.

 

Tevens kan het natuurlijk zo zijn dat al die kosten incl. btw (en energiebelasting) waren. Hoe heb jij dat verwerkt in je boekhouding?

 

En heb je van beide gas en electra de begin en eindstand?

 

Zonder de daadwerkelijke facturen weet je natuurlijk niets.

 

[RiVe]

2 uur geleden, Fairyland zei:

We delen het pand overigens met bovenburen, wij hebben een aparte tussenmeter)

Zonder eindafrekeningen kan ik niet zoveel met bij jurist en de verhuurder vertikt het om ze nu al te geven.

Is dat opeisbaar? 

Probeer het via een jurist op te eisen.

 

Is de tussenmeter gecalibreerd en verzegeld?

 

[Fairyland]

1 uur terug, Rik · zei:

Led lampen? Ik dacht dat het ging om stookkosten (dus gas).

 

Voor electra moet je er b.v. ook nog rekening houden met de heffingskorting (op de energiebelasting) die je zou krijgen. Zou het verschil nog groter worden.

 

Tevens kan het natuurlijk zo zijn dat al die kosten incl. btw (en energiebelasting) waren. Hoe heb jij dat verwerkt in je boekhouding?

 

En heb je van beide gas en electra de begin en eindstand? 

 

Zonder de daadwerkelijke facturen weet je natuurlijk niets.

 

Nee, volgens zijn mail gas en Elektra en ik heb voor het gemak water er ook bij gerekend (in zijn voordeel dus, als ie echt moeilijk blijft doen haal ik die eraf, krijg ik nog 600 euro extra van hem).

Ik heb begin en eindstanden en aan de hand van de gemiddelden die op internet te vinden zijn berekend. Daarnaast nog eens de prijs die ik zelf thuis betaal erop los gelaten. Inclusief btw, netwerkkosten, energie belasting, procaria rechten etc...  de hele mikmak.

Op proef op de som ook nog bij 3 energie maatschappijen geinformeerd wat mijn maandtarief zou zijn aan de hand van ons verbruik gedeeld door 5 (jaar).

deze liggen tussen de € 146 en € 159 per maand voor gas en licht. Water is ca 10 euro (ervaring van een ouder en mijn nieuwe winkelpand).

 

30 minuten geleden, RiVe zei:

Probeer het via een jurist op te eisen.

 

Is de tussenmeter gecalibreerd en verzegeld? 

 

 

Geijkt weet ik niet, wel verzegeld. Het zijn officiele meters die door normaal door de netbeheerder worden aangesloten.

 

Ik ga morgen Nuon bellen of ze me de jaarafrekeningen willen verstrekken, ik denk het niet, maar misschien vertellen ze me welke weg ik moet bewandelen om deze toch te krijgen.

[Bazzio]

ik heb niet veel aan te vullen op voorgaande reageerders maar ik krijg van mijn verhuurder jaarlijks een gespecificeerde afrekening van mijn verbruik.

(electra regelde ik zelf via het nutsbedrijf). daarnaast neem ik zelf elke maand de meterstanden op!

alles wat je had moeten doen of weten maakt niet zoveel meer uit want het is al gebeurd, ik zou in jouw geval absoluut een jurist inschakelen, dit gaat om serieuze knaken!

 

[R.I.P. - Benm]

3 uur geleden, Fairyland zei:

Maar ik weet dat het laks is en dat is al diverse keren naar voren gekomen en ik vertel nu voor de 3e keer dat wij er vanuit gingen dat het bedrag klopte aangezien de vorige huurders dit ook betaalden. En het klopt dat de energieprijzen zijn gestegen afgelopen jaren, maar de led lampen zijn veel goedkoper geworden dus bij elkaar opgeteld blijft de energierekening ongeveer gelijk, dat is bij mij thuis ook het geval, ik betaal zelf al jaren hetzelfde tarief.

 

Ik denk dat je hier met een kluitje in het riet wordt gestuurd: Dat de vorige huurders hetzelfde bedrag betaalden zegt helemaal niets: wellicht betaalden die ook al veel te veel, of gebruikten ze veel meer energie dan jij, ik neem aan dat er verschillen zijn tussen jouw activiteiten en die van de vorige huurder, en dan kun je ook een verschil in energieverbruik verwachten. 

 

Als de verhuurder stelt dat de kosten overeen komen met wat hij aan de energieleverancier betaalt zou hij dat eenvoudig kunnen aantonen door de rekeningen te overleggen, maar het lijkt erop dat hij daar geen zin in heeft. 

 

Tussenmeters of niet, de optelsom van het verbruik door alle huurders van dat pand voor de energiekosten opgeteld moeten overeenkomen met de afrekening door de energiemaatschappij. Als ik het goed begrijp is er maar 1 andere huurder, dus kun je gemakkelijk inzichtelijk krijgen hoeveel jullie samen betaald hebben aan de verhuurder, en dan vergelijken met het totaalverbruik van het pand. Hoe de verdeelsleutel vervolgens ligt hangt wel af van tussenmeters, maar het totaal moet kloppen. 

[RickRoast]

Kan het zijn dat de verhuurder in dit geval alle 'huurlasten' bij elkaar op telt en het maar onder energie-kosten gooit? Krijg je wel elk jaar netjes een factuur van de gemeentelijke heffingen etc.? Voor hetzelfde geld heeft de verhuurder besloten gas, elektra, water, rioolheffing etc. bij elkaar op te tellen, gedeeld door 12 en zodoende komt het op "ongeveer" 250,00 euro per maand. Een particuliere verhuurder denkt hier misschien wat anders/makkelijker over dan een zakelijk verhuurder.

 

Dan nog klopt het natuurlijk niet dat je niet netjes een afrekening krijgt. Tevens is deze 250,00 euro per maand gewoon een zakelijke kostenpost, krijg je hier wel een maandelijkse/jaarlijkse factuur van?

[Fairyland]

7 uur geleden, RickRoast zei:

Kan het zijn dat de verhuurder in dit geval alle 'huurlasten' bij elkaar op telt en het maar onder energie-kosten gooit? Krijg je wel elk jaar netjes een factuur van de gemeentelijke heffingen etc.? Voor hetzelfde geld heeft de verhuurder besloten gas, elektra, water, rioolheffing etc. bij elkaar op te tellen, gedeeld door 12 en zodoende komt het op "ongeveer" 250,00 euro per maand. Een particuliere verhuurder denkt hier misschien wat anders/makkelijker over dan een zakelijk verhuurder. 

 

 

De verhuurder is wel particulier, maar zelf ook ondernemer. Heel vroeger heeft hij zelf ook in het pand gezeten en later verhuist naar een andere stad.

De gemeentelijke heffingen etc. betaal ik zelf, hier krijg ik van de gemeente een rekening van.

Voor stookkosten heeft hij alleen gas en licht vermeld, zelfs water heeft hij niet benoemd, maar heb ik in zijn voordeel ook nog meegerekend, maar dat ga ik er nu ook afhalen als ik het juridisch ga aanpakken.