Eerste recht van koop bedrijfspand

[zzpegel]

Stel ondernemer A huurt een bedrijfspand van ondernemer B.
In het huurcontract is een eerste recht van koop voor het "gehuurde" opgenomen. Het gehuurde (bedrijfshal) maakt echter deel uit van de grotere onderneming van ondernemer B.
Naast deze bedrijfshal maken nog 3 bedrijfshallen en een kantoorpand deel uit van de onderneming.

Stel nu dat de heer B zijn gehele onderneming  als geheel project wil verkopen hoe verhoudt zich dat dan? 
Is hij dan toch verplicht ondernemer A eerst het bedrijfspand aan te bieden? 

 

[mr. Van Vliet]

Beste,

 

Uw ondernemer A heeft een eerste recht van koop van hetgene hij thans huurt. Bij verkoop door de verhuurder dient deze in beginsel deze huurruimte bij voorrang aan A aan te bieden. Ik ken het contract verder niet en weet niet wat er over de prijsbepaling is bepaald, maar dat is het. En als er ook niets is gezegd over de modus operandi dan dient dat alsdan aanvullend overeen te worden gekomen. Dus een splitsing van het o/g en of een (onder)recht van opstal. etc.  Bij onduidelijkheid wordt ook wel gekeken naar de bedoeling die partijen over en weer hadden t.t.v. het aangaan van de overeenkomst. Dan kan eerdere correspondentie van voor het aangaan van de ovk ook nog van belang zijn. 

[UwJurist]

Dat lijkt weer een typisch gevalletje van onzorgvuldig opgestelde contracten.

 

En wat bedoel jij precies? Immers, een recht van koop van het 'gehuurde' is (in principe) iets anders dan recht van koop van de 'onderneming'. Waarom zou deze bedrijfshal niet afzonderlijk verkocht kunnen worden?

 

Kortom, er is meer informatie nodig. Wat wil de eigenaar/verhuurder exact? Wat staat er precies in de huurovereenkomst? Hoe verhouden die hallen etc. zich tot elkaar? Wat was de bedoeling van partijen? Is deze bepaling bewust overeengekomen? Etc. etc.

6 oktober 2021 aangepast door UwJurist

[TwaBla]

Op 6-10-2021 om 13:37, zzpegel zei:

Stel nu dat de heer B zijn gehele onderneming  als geheel project wil verkopen hoe verhoudt zich dat dan? 
Is hij dan toch verplicht ondernemer A eerst het bedrijfspand aan te bieden? 

 

Inderdaad. Dat was toch zo overeen gekomen? De huurder heeft het eerste recht, dus als de eigenaar het geheel wil wil verkopen zal hij eerst een deel aan de huurder moeten aanbieden en daarna pas het resterende deel of het geheel kunnen verkopen. Maar wat kan A doen als B die overeenkomst negeert?

[mr. Van Vliet]

Maar wat kan A doen als B die overeenkomst negeert?

 

In dat geval kan A nakoming vorderen op straffe van een dwangsom. Verder in de gaten houden wie een mogelijke derde partij is die zou willen kopen en deze aanschrijven en op voorhand aansprakelijk stellen uit hoofde van onrechtmatige daad als hij/zij in strijd met de afspraken tussen A en B een transactie met B aangaat. Nou, dan verliest C zijn belangstelling wel. Niet leuk allemaal, maar in dit soort situaties kan je maar beter duidelijk zijn. 

[Cosara]

Op 7-10-2021 om 11:42, mr. Van Vliet zei:

Maar wat kan A doen als B die overeenkomst negeert?

 

In dat geval kan A nakoming vorderen op straffe van een dwangsom.

Die dwangsom moet toch wel in de overeenkomst zijn opgenomen ... of is daar een wettelijk vastgesteld bedrag voor?

 

Wat betreft het recht op eerste koop ... Daarvoor zal toch ook iets in de overeenkomst opgenomen zijn ... zoals taxatie door een onafhankelijk taxateur?

Zo niet ... Wat als de verkoper veel meer vraagt dan het eigenlijk waard is ... dan haakt de rechthebbende op eerste koop toch af?

De huidige eigenaar hoeft toch niet voor marktconforme prijs te verkopen?

 

Het wordt allemaal een beetje gissen en speculeren als TS niets vertelt over de exacte inhoud van de overeenkomst.

7 oktober 2021 aangepast door Cosara

[kuifje]

Ik snap iets niet: hoe kan ondernemer B een pand verhuren dat niet van hem is, maar van zijn onderneming? [Als het pand niet van zijn onderneming was, speelde het probleem immers niet]

 

Als het pand eigendom is van ondernemer B persoonlijk, dan maakt een verkoop van de onderneming (waar het pand niet in zit) van ondernemer B niets uit voor ondernemer A, dan kan ondernemer A rustig als huurder bliven zitten.

 

Als het pand eigendom is van  de onderming van ondernemer B, dan heeft ondernemer A een contract met de onderneming van ondernemer B, niet met ondernemer B persoonlijk. Dan kan ondernemer B zijn onderneming best verkopen zonder rekening te houden met ondernemer A, want er verandert dan niets voor ondernemer A.

 

[Al dit ervan uitgaande dat de onderneming van ondernemer B een afzonderlijke rechtspersoon is].

 

Het belangrijkste: wie is de tegenpartij bij het contract, en hoe definieeert vraagsteller 'zijn gehele onderneming'

[mr. Van Vliet]

Het is inderdaad nog wat algemeen, maar in het geval van de nakoming vorderen zou dat ik een kort geding moeten op straffe van een dwangsom dat hij/zij dit aan iemand anders verkoopt. Je ziet vaak een mechanisme van prijsbepaling in de clausule opgenomen staan. Inderdaad marktconform en een zg. 'beter' bod moet hoger liggen dan het afgewezen bod van A.  Als hierover niets is opgenomen ga je kijken naar wat in het handelsverkeer gebruikelijk is en naar de achterliggende bedoelingen van partijen. 

[zzpegel]

Op 7-10-2021 om 13:11, Cosara zei:

Die dwangsom moet toch wel in de overeenkomst zijn opgenomen ... of is daar een wettelijk vastgesteld bedrag voor?

 

Wat betreft het recht op eerste koop ... Daarvoor zal toch ook iets in de overeenkomst opgenomen zijn ... zoals taxatie door een onafhankelijk taxateur?

Zo niet ... Wat als de verkoper veel meer vraagt dan het eigenlijk waard is ... dan haakt de rechthebbende op eerste koop toch af?

De huidige eigenaar hoeft toch niet voor marktconforme prijs te verkopen?

 

Het wordt allemaal een beetje gissen en speculeren als TS niets vertelt over de exacte inhoud van de overeenkomst.

 

Snap ik, in het contract is inderdaad opgenomen:

 

""Indien verhuurder voornemens is het gehuurde te vervreemden, dient verhuurder het gehuurde – alvorens het aan een derde aan te bieden – onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden aan de huurder te koop aan te bieden. De marktconforme vraagprijs wordt bepaald door de gemiddelde waardebepaling van drie onafhankelijke taxateurs"

 

 

 

[zzpegel]

Waar ik een beetje mee "vecht" is dat ik de bepaling "marktconforme vraagprijs"  wel een interessant gegeven vind. Immers, een taxateur zal een onafhankelijk taxatierapport uitbrengen laten we zeggen 250K. Wat als er een bod komt van een derde bijvoorbeeld 300K? 
Is de verhuurder van verplicht het bod van de huurder te accepteren? Of zou een bod van 300K toch nog de prijs kunnen beïnvloeden? 

Want is een marktconforme prijs niet iets anders als een (marktconforme) taxatie? 

7 oktober 2021 aangepast door zzpegel

[UwJurist]

Op 7-10-2021 om 16:41, zzpegel zei:

Want is een marktconforme prijs niet iets anders als een (marktconforme) taxatie? 

 

Er staat ten eerste niet marktconforme prijs, maar marktconforme vraagprijs. De eis betreft dus de vraagprijs, niet de uiteindelijke prijs.

 

Ten tweede staat er duidelijk: De marktconforme vraagprijs wordt bepaald door de gemiddelde waardebepaling van drie onafhankelijke taxateurs.

 

De gemiddelde waardebepaling van de taxateurs is dus de marktconforme vraagprijs.

[TwaBla]

 

Er zit een upside aan. Je hebt zo namelijk een onderhandelingspositie met de nieuwe eigenaar.

[Cosara]

Op 7-10-2021 om 16:41, zzpegel zei:

Waar ik een beetje mee "vecht" is dat ik de bepaling "marktconforme vraagprijs"  wel een interessant gegeven vind. Immers, een taxateur zal een onafhankelijk taxatierapport uitbrengen laten we zeggen 250K. Wat als er een bod komt van een derde bijvoorbeeld 300K? 

U heeft het recht op eerste koop, waarvan de waarde bepaald wordt door het gemiddelde van drie taxaties.  Als u die prijs accepteert, dan heeft de verkoper dat ook te accepteren. De gek die meer wilt betalen heeft dan het nakijken.

[Branko Collin]

Ik kwam toevallig dit geval tegen van een verkoper die heel snel verkocht zodat de huurder niet meer van zijn optie gebruik kon maken. Weliswaar heeft het slechts zijdelings met je vraag te maken, maar het is wel precies de situatie waar jij bang voor bent.

[Cosara]

Op 15-10-2021 om 13:16, Branko Collin zei:

Ik kwam toevallig dit geval tegen …

Goed gevonden … al wordt je daar niet vrolijker  van.

+1