Intentieovereenkomst getekend en daarna is de huur verhoogd: is dit bindend?

[Elena O]

Hallo, we hebben een intentieovereenkomst (letter of intent) getekend om een kantoor te huren in juli - om in september te verhuizen. De makelaar stuurde ons een contract om te tekenen, we tekenden het eind juli. Het is nooit ondertekend door de andere kant en de makelaar gaf alleen maar excuus wegens vakantie enz.
Op 16 augustus lieten ze ons weten dat de huurprijs 10% hoger was als gevolg van indexering. Wij gingen hier niet mee akkoord en stuurden een tegenbod om de prijs met 3% te verhogen.
Nu willen wij ons bod intrekken en niet naar dit kantoor verhuizen. 
Lopen wij enig risico? Is het legally binding dat wij de eerste intentieovereenkomst en contract met de lagere prijs hebben getekend?

 

[Hans van den Bergh]

Als ik het goed lees en begrijp, is het in eerste aanleg niet tot een overeenkomst gekomen omdat de wederpartij bij nader inzien een andere tegenprestatie (10% hogere huur dan aanvankelijk) verlangt en daarom niet heeft getekend en ook niet meer gaat tekenen? Dan is dat in principe een 'gepasseerd station'.

 

Nu zijn jullie opnieuw in (prijs)onderhandeling en uit een onderhandeling zou je je ook terug kunnen trekken...

[Rik ·]

57 minuten geleden, Elena O zei:

Nu willen wij ons bod intrekken en niet naar dit kantoor verhuizen.

Er is toch al een contract getekend?

 

57 minuten geleden, Elena O zei:

De makelaar stuurde ons een contract om te tekenen, we tekenden het eind juli.

Wat staat er in dat contract met betrekking tot ingang, huurprijs en huurverhogingen?

 

[Hans van den Bergh]

9 minuten geleden, Rik · zei:

Er is toch al een contract getekend?

Eenzijdig, waarna wederpartij bij nader inzien een hogere huur verlangde en niét getekend heeft.

[Rik ·]

Doorgaans mag de huur ook pas op of na de verjaardag van de ingangsdatum van de huurovereenkomst geïndexeerd worden. Dus niet voor de ingang. Vandaar dat ik vroeg wat er overeengekomen was (want het getekende contact kan inmiddels ook getekend zijn door de andere partij).

 

Als er nog geen sprake is van een overeenkomst of intentieverklaring met prijsafspraak (waarbij wel op vaste datum geïndexeerd kan worden) dan is het natuurlijk allemaal niet van belang.

[UwJurist]

Trek z.s.m. het bod in! Zodra dat geaccepteerd wordt, zit je er aan vast.

[UwJurist]

Het lijkt er op dat - zodra jullie jullie bod ingetrokken hebben - er (nog) geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.

 

De vraag is natuurlijk wel wat er precies in de overeenkomsten staat over prijs, indexering, ingangsdatum etc.
Kun je dat hier (geanonimiseerd) citeren?

En hebben jullie al iets betaald? Je geeft namelijk aan dat de huur al in juli inging (in zou gaan).

 

Een indexering van 10% is overigens wel een heel hoog percentage.

En een intentieverklaring of intentieovereenkomst tekenen is over het algemeen een heel slecht idee. Het klinkt vrijblijvend, maar dat is het in de regel absoluut niet.

[Rik ·]

35 minuten geleden, UwJurist zei:

Een indexering van 10% is overigens wel een heel hoog percentage.

CPI juli 2022 = 119,46÷108,87 = 9,7%

 

https://klaassenbv.nl/menuid/6639/content/huurindexering.html

 

Maar doorgaans wordt dit pas na minimaal een jaar van ingangsdatum verhoogd. Maar is inderdaad afhankelijk van wat is afgesproken (als het niet in contact is dan in intentieovereenkomst).

 

 

 

[UwJurist]

Dat is dus ineens heel hoog in vergelijking met eerdere indexeringen. En een van de grote nadelen voor huurders met een ROZ-huurovereenkomst.
Zie dezelfde bron https://klaassenbv.nl/menuid/6639/content/huurindexering.html

 Huurverhogingen

Indexeringsdatum:benodigd cijfer nieuw* (-/- 4 maanden)verhoging bedraagt %

1 december 2022augustus 2022 = 123,95  12,0 % (voorlopig cijfer)

1 november 2022juli 2022 = 121,57  10,3 % 

1 oktober 2022juni 2022 = 119,05      8,6 %

1 september 2022mei 2022 = 119,05  8,8 %

1 augustus 2022april 2022 = 119,81      9,6 %

1 juli 2022maart 2022 = 119,46  9,7 %

1 juni 2022februari 2022 = 115,27  6,2 %

1 mei 2022januari 2022 = 114,53  6,4 %

1 april 2022december 2021 = 114,01  5,7 %

1 maart 2022november 2021 = 113,17  5,2 %

1 februari 2022oktober 2021 = 112,18  3,4 %

1 januari 2022september 2021 = 110,79  2,7 %

1 december 2021augustus 2021 =  110,71  2,4 %

1 november 2021juli 2021 = 110,23  1,4 %

1 oktober 2021juni 2021 = 109,67  2,0 %

1 september 2021mei 2021 = 109,46  2,1 %

1 augustus 2021april 2021 = 109,36  1,9 %

1 juli 2021maart 2021 = 108,87  1,9 %

1 juni 2021februari 2021 = 108,57  1,8%

1 mei 2021januari 2021 = 107,62  1,6 %

(gebruikte formule: Indexcijfer nieuw* / indexcijfer oud** x 100 - 100).

9 september 2022 aangepast door UwJurist
aanvulling

[Rik ·]

13 minuten geleden, UwJurist zei:

Dat is dus ineens heel hoog in vergelijking met eerdere indexeringen, zie dezelfde bron https://klaassenbv.nl/menuid/6639/content/huurindexering.html

Ja, in 2e helft 2022 zouden dus vele huren verhoogd kunnen zijn/worden met 9,7% conform de huurcontractafspraken. Is er eigenlijk ook al bekend of dat veel gedaan is?

 

Dat is inderdaad hoog maar dat is de inflatie op dit moment ook.

En dat wordt alleen nog maar erger (zie voorlopig cijfer december).

 

En als iemand de verhoging niet nu doet maar volgend jaar (2023), en dan als basis de laatste verhoging pakt (2021), kom je ook op die >10% uit. Dat zie ik niet zomaar terugzakken naar 2% (t.o.v. 2021).

 

Edit: gerelateerd artikel

https://cmweb.nl/2022/05/ondernemers-stevenen-op-forse-huurverhoging-af/

 

9 september 2022 aangepast door Rik ·

[Hans van den Bergh]

Het vraagstuk blijkt dus hier en daar dus nog open eindjes te hebben.

 

Voordat het topic gaat verzanden in mogelijke speculaties, kanElena Ozichzelf verder helpen door eerst zelf weer te reageren op wat er tot dusver is ingebracht, dunkt mij...

[Roel J]

Dit is wat op wikipedia staat over een intentieovereenkomst.

Wat precies de intentie was en de consequenties als je de uitgesproken intentie niet nakomt kan ik niet overzien. Bij een complexe transactie (wat een huurovk in principe niet is) wordt soms een bedrag betaald bij niet opvolgen met een overeenkomst om de tegenpartij te compenseren voor inspanningen of al gemaakte kosten.
 

Quote

 

Een intentieovereenkomst kan verschillende doelstellingen hebben:

- De hoofdlijnen aangeven in een complexe transactie

- Fungeren als een officiële verklaring dat partijen met elkaar in onderhandeling zijn

- Het veiligstellen van de belangen van de partijen in het geval de samenwerking beëindigd wordt zonder dat het gewenste resultaat behaald is

- Duidelijk maken wat de status van de gesprekken of onderhandelingen tussen partijen is. Zo wordt voorkomen dat de indruk bestaat dat er al een overeenkomst is, hetgeen in het Nederlands recht vrij snel het geval kan zijn.

 

 

Doel van een intentieovereenkomst is dus juist om te voorkomen dat de indruk bestaat dat er al een (mondelinge) overeenkomst gesloten is.

 

UwJurist zegt het al, trek je bod zo snel mogelijk in.

Zij kan ook beter de details duiden van evt consequenties op basis van de feitelijke verklaring.

Ik zou zeggen idd gewoon intrekken en laten weten dat je verder afziet van de voorgenomen huurovereenkomst. Uiteraard kan je ook de intentieovereenkomst nog even goed lezen of daar iets over staat.

 

Maar wat sowieso goed is om te onthouden. Als een partij in de (voorgenomen) overeenkomst de voorwaarden wijzigt dan mag de andere partij daar altijd wat van vinden en vaak er ook van af zien.

Anders zou iemand eerst een gunstig contract opstellen, dat laten tekenen en daarna de voorwaarden wijzgen.

 

 

[Elena O]

Bedankt aan iedereen!

 

Dit is wat er in het contract staat:

 

"De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli voor het eerst met ingang van 1 juli 2023 aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen. 

Deze huurovereenkomst gaat in op 1 september 2022 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van ... en loopt tot en met ... 2027."

[Hans van den Bergh]

7 minuten geleden, Elena O zei:

Deze huurovereenkomst gaat in op 1 september 2022

 

En jij hebt nog geen door de wederpartij getekende huurovereenkomst, sleutels en/of wat voor reactie dan ook op jouw tegenbod ontvangen, neem ik aan? 

 

Dan lijkt het mij zeer aannemelijk, gezien het feit dat de ingangsdatum al is verstreken, dat er geen sprake meer is van een rechtsgeldige overeenkomst en dat je je uit de onderhandeling over een huurverhoging kunt terugtrekken. Oftewel, intrekken dat bod en het verhaal achter je laten...