BTW percentage niet gespecificeerd op huurcontract en fouten, nog wel aftrekbaar?

[SB Higherlevel]

Goedendag,

Wij huren sinds april een kantoorruimte.
In het het contract staat de huurprijs en borgsom excl. BTW aangegeven.
Vervolgens staat dat dit bedrag met verhoging van de BTW overgemaakt moet worden.
Er staat echter nergens gespecificeerd dat het om 21% BTW gaat.
Is "verhoging met BTW" duidelijk genoeg?
Eerder had ik begrepen dat BTW echt duidelijk op facturen moet staan aangegeven, ik vraag me nu af of ik de BTW zo wel kan aftrekken.

Dan was er nog een tweede punt wat het niet makkelijker maakt.
De huurprijs was excl. BTW aangegeven bij punt 2.1.
Bij punt 2.4 heeft de verhuurmakelaar een fout gemaakt. 
Hier staat duidelijk voor maand april (1e maand) een bedrag incl. BTW wat overgemaakt moet worden terwijl dat excl. BTW had moeten zijn.
Ik moest de rest "nog maar even overmaken".
Dit heb ik geweigerd omdat ik het niet juist kan verwerken in mijn boekhouding.
De verhuurmakelaar werd kwaad en intimiderend.
Ik heb nu een aangepaste versie gekregen met het juiste bedrag. 
Deze is door mij ondertekend maar ik heb hem nog niet terug ontvangen met handtekening van de verhuurder.
Het duurt allemaal erg lang, en ik heb nu wel 10x gevraagd om een juiste versie.
Mijn plan was om het over te maken als ik hem retour had met handtekening van de verhuurder maar inmiddels begint het op een betaalachterstand te lijken.

Overigens had de verhuurmakelaar nog enkele fouten gemaakt: In plaats van mijn KvK nummer was mijn vestigingsnummer genoteerd, mijn BTW nummer was leeg gelaten, er werden twee verschillende borgbedragen genoemd (al zit er maar een verschil in van 1 cent) en het bovenstaande...
Ik heb daarvan dus ook nog geen correcte versie met handtekening van de verhuurder.

Ben ik te moeilijk?
Ik doe mijn eigen administratie en dat gaat goed totdat ik tegen dit soort dingen aanloop, ik wil het dan gewoon correct in de boekhouding kunnen verwerken en weet nu niet of er mogelijk problemen ontstaan of dat het contract wel geldig is als de gegevens onjuist zijn.

Is dit een moment om de verhuurder op de hoogte te stellen?
De verhuurmakelaar is duidelijk niet blij met me en ik ben bang om nog meer druk te gaan zetten.

maandag om 17:37 aangepast door SB Higherlevel

[StevenK]

3 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Niet mee eens, Hans. Althans niet wanneer je (zoals soms, volgens mij ook vaker tegengekomen...) enkele maanden huur vooruit moet betalen. Als dat met BTW belaste huur is, dan moet je dat kunnen terugvragen/verrekenen.

 

Er is niet echt een bepaling in de wet op de omzetbelasting voor 'borg' (althans ik heb deze nooit kunnen vinden, maar verder daar ook niet veel belang bij gehad eigenlijk). Wel voor vooruitbetalingen en dan is het gewoon aftrekbaar (mits aan alle eisen voldaan wordt natuurlijk).

 

Maar het kan zoals gezegd (mijns inziens) verschillen van de individuele situaties. Wat er precies omschreven wordt dus. Of er sprake is van echte "borg" of van "vooruitbetaling".

Dat moet TS dan zelf over oordelen lijkt mij.

 

Borg is geen vooruitbetaling. Dat bij de berekening van de hoogte de huur inclusief btw als rekenhulp gebruikt wordt maakt dat zeker niet anders.

 

Die misvatting wordt vaker gemaakt, ook in procedures. Dan wordt er geprocedeerd en presenteert de verhuurder een achterstand van drie maanden en wordt als verweer gevoerd dat de verhuurder dat moet verrekenen met de borg. 

 

De rechter zal dat verweer altijd verwerpen, omdat de borg bedoeld is als zekerheid voorals er *na* einde van de huurovereenkomst nog kosten zijn, bijvoorbeeld voor herstel. 

[Hans van den Bergh]

19 minuten geleden, SB Higherlevel zei:

borgsom excl. BTW aangegeven.
Vervolgens staat dat dit bedrag met verhoging van de BTW overgemaakt moet worden.

 

Een borgsom valt niet onder de btw, wel is het normaal dat de borgsom meestal drie maandhuren inclusief btw bedraagt. Dus als de huur belast is met 21% btw, dien je dat ook in de borg te hanteren.

[Hans van den Bergh]

38 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

gewoon terugvragen. Ook voor een eventuele borg...

Neen, de borgsom is wel een bedrag gelijk aan x keer de huursom plus btw, maar in een borgsom zit geen BTW, dus die kun je niet terugvragen.

 

[Hans van den Bergh]

10 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Mijns  inziens wel als het een duidelijke vooruitbetaling voor X maanden huur is.

 

Neen, pas als de borg niet wordt geretourneerd en dus daadwerkelijk wordt ingezet als huur, is er btw van toepassing.

[Hans van den Bergh]

11 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

enkele maanden huur vooruit moet betalen

 

Dan is het geen borgsom...

[Hans van den Bergh]

Het is een simpel belastingprincipe: borg is geen omzet, dus kan er geen OB = BTW over geheven worden.

 

('Andere situaties waarover u geen btw berekent, zijn: ...borg, voor zover u die terugbetaalt' Bron: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/btw_berekenen_aan_uw_klanten/waarover_btw_berekenen/waarover-geen-btw-berekenen/)

[Hans van den Bergh]

StevenK +1👍🏻 hèhè, dank, ik heb jaren met borgsommen gewerkt in mijn recreatiebedrijf en bij zakelijke (ver)huur,  meende op die ervaring en kennis te kunnen bogen, blijkbaar is extra bevestiging nodig en heeft Vraagsteller nu een degelijk onderbouwd advies.

[Hans van den Bergh]

9 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Wat ik geschreven heb is dat "borg" bij mijn weten niet voorkomt in de wet op de omzetbelasting

 

Wat staat er, letterlijk geciteerd uit de link van de belastingdienst die ik plaatste? ('Andere situaties waarover u geen btw berekent, zijn: ...borg, voor zover u die terugbetaalt')

[Hans van den Bergh]

7 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Want deze 'verhuurder' vindt dat ook de "borg" belast - of verhoogd - moet worden met BTW.

 

Neen, dit is een vrij standaard beding in de zakelijke (ver)huur, het totaalbedrag van de borgsom moet ter grootte zijn van x- (meestal 3 maanden) maal de huursom inclusief btw.

[Cosara]

10 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

Het is een simpel belastingprincipe: borg is geen omzet, dus kan er geen OB = BTW over geheven worden.

Dat dus + al je voorgaande antwoorden.

Borg is geen belaste prestatie en dus blijf de betaalde borgsom niets anders dan een borg die als zodanig in de boekhouding moet worden opgenomen … en dat geldt zowel voor de huurder als ook voor de verhuurder. 

De BTW komt pas ter sprake als de borg gebruikt gaat worden voor het betalen van achterstallige huur. Om begripsverwarring te voorkomen, wordt meestal in het huurcontract opgenomen dat de borg niet gebruikt kan en mag worden om de achterstallige huur te betalen.

[shoptillyoudrop]

Het is inderdaad (vind ik) een beetje verwarrend met 'contracten' meestal.

 

Want een stelregel is "het contract vervangt de factuur".

En er zijn hele specifieke factuureisen voor de BTW, maar eigenlijk niets (volgens mij) over 'contracteisen' m.b.t. de BTW. Dus wat er precies wel/niet daarin vermeld moet worden.

 

Persoonlijk zou ik ook doen zoals Hans zegt: gewoon de BTW - mits het duidelijk daar staat dat de huur inclusief BTW is - gewoon terugvragen. Ook voor een eventuele borg, althans als dit omschreven wordt als "X keer de maandhuur" of dergelijke.

 

[shoptillyoudrop]

Mijns  inziens wel als het een duidelijke vooruitbetaling voor X maanden huur is.

 

Waarschijnlijk krijg je dat dan ook nooit meer terug.

 

Het is inderdaad wel anders als het bijvoorbeeld (los van het huurbedrag) een bepaald bedrag, zoals € 5000,- "borg" of zoiets, is.

 

Maar dat moet blijken uit het huurcontract.

[shoptillyoudrop]

Niet mee eens, Hans. Althans niet wanneer je (zoals soms, volgens mij ook vaker tegengekomen...) enkele maanden huur vooruit moet betalen. Als dat met BTW belaste huur is, dan moet je dat kunnen terugvragen/verrekenen.

 

Er is niet echt een bepaling in de wet op de omzetbelasting voor 'borg' (althans ik heb deze nooit kunnen vinden, maar verder daar ook niet veel belang bij gehad eigenlijk). Wel voor vooruitbetalingen en dan is het gewoon aftrekbaar (mits aan alle eisen voldaan wordt natuurlijk).

 

Maar het kan zoals gezegd (mijns inziens) verschillen van de individuele situaties. Wat er precies omschreven wordt dus. Of er sprake is van echte "borg" of van "vooruitbetaling".

Dat moet TS dan zelf over oordelen lijkt mij.

 

[shoptillyoudrop]

Of vooruitbetaalde kosten... (dus overlopende activa). En die krijg je sowieso niet terug (normaal gesproken dan! - misschien anders in een bepaald contract/overeenkomst, wie weet).

 

Nogmaals: mijns inziens is "waarborgsommen" niet duidelijk omschreven in de wet op de omzetbelasting.

Ieder zijn eigen mening natuurlijk (even veel waardering/respect!!!) maar althans ik heb het nooit echt in de wet (of toelichtingen op de wet) zien staan.

 

 

[shoptillyoudrop]

1 uur geleden, StevenK zei:

Borg is geen vooruitbetaling.

 

Dat heeft ook niemand gezegd....

 

Wat ik geschreven heb is dat "borg" bij mijn weten niet voorkomt in de wet op de omzetbelasting. 

Dus het gaat erom (zoals altijd!) wat de prestatie is geweest. Of wordt.

 

Ik vind het allemaal prima, maar als je drie (bijvoorbeeld) maanden met BTW belaste huur voor een ruimte of voor een leaseauto of voor een toekomstige dienst of iets anders betaalt, dan zou ik denken dat je de BTW daarover terug mag vragen. Want de kreet "borg" is niet zo van toepassing qua BTW mijns inziens.

 

Wel de kreet "prestatie". 

 

(En verder laat ik iedereen zijn eigen mening hebben .)

 

EDIT:

Ik denk overigens ook dat Hans het in het verleden helemaal juist gedaan heeft, door te stellen dat de borg niet met BTW belast wordt.

Maar dat gaat het nu niet om! Want deze 'verhuurder' vindt dat ook de "borg" belast - of verhoogd - moet worden met BTW. En dan is wat mij betreft de vraag wat dit bedrag nou precies betreft. Vooruitbetaalde huur of toch een soort waarborg...

Ik zou het niet weten en laat het hierbij.

 

gisteren om 21:26 aangepast door shoptillyoudrop