R.I.P. - Benm

Wie moet je meenemen als je naar het pand gaat? Ik vrees dat de politie er niet aan gaat beginnen, tenzij je een prettige wijkagent of iets dergelijks hebt. Sloten vervangen etc kan wel, maar niet als de huidige "bewoners" er nog in zitten natuurlijk, en ze er zelf uit zetten gaat ook niet (een knokploeg optrommelen om ze hardhandig buiten te gooien is niet bepaald legaal). Je kan natuurlijk wachten tot ze een keer de deur uit gaan, maar dat moet je wel vrij zeker zijn dat ze -allemaal- weg zijn voordat je de boel forceert. Weet je iets over de huidige bewoners? Zou het bijvoorbeeld kunnen dat de oorspronkelijke huurder het pand aan hen heeft onderverhuurd? Ik neem aan dat je in je huurovereenkomst wel een bepaling hebt staan die dat verbiedt, maar dat maakt de huidige bewoners niet per se ter kwader trouw. Uiteraard is het wel reden om de overeenkomst te ontbinden.

De huidige "website" is de beheer login van wordpress, met een achtergrondafbeelding met wat tekst erin. Dat is een standaard content management systeem waarmee je normaliter te teksten op een website etc beheert, niet een login waar klanten iets mee doen. Ik heb geen idee wat er zou gebeuren als ze je dagvaarden: ook al zou de overeenkomst geldig tot stand zijn gekomen, dan nog hebben zijn geen prestatie geleverd maar domweg een factuur gestuurd. Welke prestatie ze hadden moeten leveren weet ik niet, ik heb het gesprek natuurlijk niet gehoord, maar "helemaal niets" voor 500 euro lijkt me sowieso wanprestatie van hun kant. Aangifte doen heeft denk ik weinig zin. Gezien je de factuur niet betaald hebt ben je nog niet gedupeerd, dus vrees ik dat ze het niet zullen opnemen. Overigens doen ze dat meestal ook niet als je al wel betaald hebt, dan gooien ze het op 'civiele kwestie'. Melding bij de ACM heb je al gedaan, en dat is wellicht zinniger gezien die ze domweg een boete zouden kunnen geven.

Ik neem aan dat je die telefonische opzegging niet kunt bewijzen met bijvoorbeeld een opname van het gesprek? Zo niet heb je er niets aan, de huurders kunnen domweg ontkennen dat er iets is opgezegd en dat blijft het oorspronkelijke huurcontract geldig, en heb je "slechts" de situatie van een huurachterstand. Je kunt ze er via de rechter uiteraard uit laten zetten vanwege wanbetaling, maar dat kan zo de nodige maanden duren waarbij die achterstand alleen maar oploopt. Zelf de sloten vervangen zodat ze er niet meer in kunnen is bijzonder riskant: Als je het verhuurde betreedt zonder toestemming van de huurder pleeg je huisvredebreuk. Als je de sloten forceert zelfs wellicht een inbraak, waarvoor je strafrechtelijk vervolgd kan worden. Dat zou ik niet riskeren, als ze aangifte doen heb je een redelijke kans dat je het al dan niet vrijwillig mag toelichten op een politiebureau. Maar misschien heb je wel andere mogelijkheden om het ze zuur te maken: lopen bijvoorbeeld leidingen voor electra, water, gas, internet en dergelijke over/door iets dat jouw eigendom is, maar zij niet huren? Je kunt dat afsluiten. Dat is een onrechtmatige daad, maar geen misdrijf. Als ze dan hun stroom, water etc terug willen kunnen ze dat prima eisen via de rechter, en kun jij argumenteren dat ze verzuimd hebben ervoor te betalen. Uiteraard kun je ter zitting ook best vertellen dat ze de huur ook niet betalen - niet direct relevant voor die zaak, maar wellicht snapt een rechter het probleem en stelt ze voor de keuze: betalen of opzouten.

Waarom heeft dat bedrijf 1 van de 2 facturen ingetrokken (cq een creditfactuur geschreven van gelijke hoogte)? Ik neem aan dat ze om een of andere reden heb aan weten te tonen dat die factuur onterecht was?

Als je begin met 1 miljoen scam brieven/mails en 1% trapt erin, heb je 10.000 gedupeerden. Als dat voor 100 euro per neus is, heb je een miljoen euro.

Algemene voorwaarden zijn natuurlijk wel "indien niet anders overeengekomen", dus wat er daadwerkelijk tussen die partijen is afgesproken kan verschillen. Wellicht hebben ze gewoon eerlijk verteld dat het een zooitje dubieuze vorderingen zijn en dat IP haar best mag doen ze te innen, tegen commissie als het lukt oid.

Het hangt ook wel een beetje van de gevolgen af, niet alleen van de aantallen. Je kan een data breach hebben waarbij pakweg email adressen en gesalte, gehashde wachtwoorden zijn buitgemaakt. Buitengewoon vervelend, maar met die gegevens kun je als kwaadwillende vrijwel niets. Maar als het een bestand is met NAW gegevens, bankrekeningnummers en dergelijke die onversleuteld op straat terecht komen zijn de rapen natuurlijk wel gaar: Als je bijvoorbeeld weet dat iemand per automatische incasso iedere maand zijn stroomrekening betaald en vanaf welk rekeningnummer dan is het wel -heel- gemakkelijk een phishing campagne op te zetten. Stuur ze een mail of zelfs een papieren brief waarin je stelt dat er door een technische storing deze maand geen incasso mogelijk was, met het verzoek dat bedrag (dat je ook exact weet) zelf over te maken naar een rekeningnummer van een katvanger. Als je daar een echt goed verhaal van maakt trapt wellicht 1% van de ontvangers daar in. Als het bedrag in de orde van 100 euro is en je een miljoen mensen op die manier kunt tillen heb je direct een miljoen euro binnen... en je hebt alle gegevens nog om diezelfde scam nog een paar keer uit te proberen.

Als ze meelezen gaan ze nu acuut op zoek naar een bakker die in hun ""dienst"" is getrapt, en geven die een order voor een kersenvlaai, te bezorgen op jouw adres. Of waarschijnlijk ook niet, ik geloof niet dat het mensen met al te veel gevoel voor humor zijn... als je je vlaai al krijgt komt er vast een factuur achteraan, en een incassobureau, en een kantonrechter die hopelijk botweg een vlaai in hun gezicht gooit.

Zou er ook saldo informatie van de betaler bij zitten? Dat lijkt me toch helemaal niet relevant, als ik nu een overboeking doe neem ik aan dat de ontvanger daarvan niet kan zien wat het saldo van mijn betaalrekening is, dat is tenslotte volstrekt irrelevante informatie. Maar voor de transacties etc is het denk ik wachten op het nieuws dat er een enorm datalek blijkt te bestaan en de bankgegevens van een paar miljoen mensen ergens online te koop worden aangeboden... het vergt meestal een flink schandaal om een slecht idee te keren.

Als je een bedrag hebt dat zo groot is dat je tamelijk realistisch de rest van je leven voorzien bent, wil je dat dan nog riskeren? Je zit feitelijk in de nogal prettige positie waarbij je gewoon 'klaar' bent en van je 'pensioen' kan gaan genieten, je hebt er voldoende vermogen voor opgebouwd en als je niets doms doet is er niemand meer die het van je kan afnemen. Natuurlijk is er ook nog zoiets van 'ik ben pas xx jaar oud en wil nog wat doen', volstrekt begrijpelijk. De vraag is echter of het verstandig is om iets kapitaal-intensiefs te gaan doen met het held dat je al hebt. Je zou het ook anders kunnen zien: dat geld is definitief gereserveerd voor de rest van mijn leven en ik ga nu iets doen dat weinig kapitaal vergt. Als je zeg 1.5M hebt dan zou ik 1.4M daarvan opzij zetten voor een redelijk veilig investering, en dan resteert nog steeds een ton werkkapitaal om iets anders te beginnen - meer dan menig andere starter tot zijn beschikking heeft.

Wat gaat er precies "mis"? Er is een beetje een lastige issue in de aangiftesoftware die iets zegt als de 'activa komen niet overeen met de passiva' of iets van die strekking, en het verschil daartussen kun je compenseren door dat verschil in te vullen als prive-ontrekkingen. Zelf heb ik wel een zakelijke rekening maar ook wel eens last van die melding gehad. Meestal ging het om een kleine discrepantie waarbij het aanpassen van het bedrag aan prive-ontrekkingen met een paar tientjes de hele boel oploste. Met een zakelijke rekening is gemakkelijker te zien hoeveel je daadwerkelijk ontrokken hebt en daarmee of het bedrag realistisch is op wat afrondingsfouten en dergelijke na. Iets anders dat wel eens mis ging is dat ik een zakelijke uitgave pinde met een prive-pinpas. Als eenmanszaak mag dat best, maar als je het niet administreert of compenseert door datzelfde bedrag direct over te boeken van zakelijk naar prive (met een notitie erbij) kom je soms voor verrassingen te staan. Je hoeft echter niet per se een zakelijke rekening te hebben om dat onderscheid te maken: het kan ook door een tweede prive rekening te nemen en vanaf daar al je zakelijke transacties te doen zodat je in ieder geval enige scheiding hebt.

Eigenlijk wel - in alle eerlijkheid kan dit weinig anders worden dan een beleggingstopic, of het nou in vastgoed is of in iets anders. Maar om te blijven zoals je leeft en je kapitaal niet te doen slinken heb je pakweg 4% rendement nodig voor je huidige uitgavepatroon plus vermogensbelasting - dat laatste voor zover je in nederland blijft. Met een dergelijk bedrag is er vast een goede adviseur die je een veiling belegging kan aanbevelen waarmee dit gemakkelijk rond komt. Zo'n adviseur is bij dit soort vermogens vrijwel essentieel.

Absoluut, ze zijn wat dat betreft innovatief bezig en komen met andere diensten die best ver van hun oorspronkelijke rol af staan: in het begin was de core business vooral boeken, cd's en dvd's uit eigen magazijn. Inmiddels is dat nog maar een fractie van het bedrijf. Het zou maar zo kunnen dat ze er helemaal mee stoppen en puur als platform verder gaan, al kleven daar wel risico's aan. Bij producten van derde partijen op amazon heb je bijvoorbeeld meestal niet de garantie van supersnelle levering, en daarmee komen ze in het vaarwater van ebay, ali en dergelijke.

Het vervelende is denk ik dat zo'n tussenpartij voor meerdere bedrijven werkt, bijvoorbeeld zowel voor pakweg mijn energieleverancier als mijn verzekeraar. Misschien ook nog wel voor een aantal winkels waar ik met ideal betaal? Zo ontstaat wel een heel aardig setje data over een persoon, inclusief NAW. Die derde partij zal dat niet zomaar mogen verkopen, maar je kunt niets anders dan erop vertrouwen dat ze dat ook echt niet doen. Bovendien weet ik niet eens wie de derde partij is die inzage heeft in de bankgegevens van een leverancier waar ik aan betaal.

Die hebben dat punt al bereikt, en in het hele proces een enorm aantal kleinere partijen uit de markt geduwd. Vorig jaar 10 miljard winst. In de periode 2012 t/m 2015 hebben ze diverse kwartalen verliezen gemaakt of nauwelijks iets verdiend, maar die investeringen hebben zich inmiddels dik terugbetaald. Helaas is het (amerikaanse) online winkelaanbod er wel een stuk minder divers door geworden.

Zo onderhand wel. Dat derden zonder mijn toestemming mijn bankgegevens in handen krijgen vind ik niet heel prettig. Contant betalen is ook een lastige: ik betaal veel (vaste) lasten met automatische incasso, en ik denk dat dat voor veel mensen geldt. Die overboekingen kunnen straks dus bekeken worden als pakweg mijn energieleverancier PSD2 koppeling maakt met een derde partij. Hoe wou je dat contant oplossen? Je kunt natuurlijk die incasso stoppen en facturen ontvangen, maar hoe wou je die betalen? Cash op het hoofdkantoor van Eneco?

Naja, wat Zalando doet heeft een groot risico op backfire: Als ze overgaan op een model met verzendkosten onder 25 euro, maar gratis retourneren blijven aanbieden schieten ze zichzelf waarschijnlijk in de voet: Als ik dan iets van 20 euro wil bestellen koop ik er gewoon twee, en stuur er eentje gratis retour. Geen verzendkosten voor mij, wel retourkosten voor hen. En dan heb je nog het punt waarbij een derde partij die retouren ophaalt, bijvoorbeeld picnic. Zoiets kan de daadwerkelijke kosten van het retourproces uiteraard reduceren, maar alleen voor de grote partijen. Je zou denken dat dit voor de consument allemaal wel prettig is, maar op langere termijn is dat niet echt het geval: partijen als zalando kunnen jaren verlieslatend een product verkopen totdat alle andere verkopers op de fles zijn, en dan zelf de nieuwe winstgevende prijs bepalen. Het verzend en retourproces is daarin cruciaal: de marge op veel producten zijn zo klein dat de kosten voor verzenden een kleine winkel uit de markt kan prijzen, zelfs als die dezelfde inkoopprijs weet te bedingen als een grote speler (wat op zich al zeldzaam is).

Oplichters niet, maar als de overeenkomst correct tot stand is gekomen wordt er echt wel eens iemand voor de rechter gesleept die niet wil betalen. Soms is het gewoon lastig om te bewijzen dat een overeenkomst frauduleus tot stand is gekomen, zeker telefonisch waarbij ze maar een stukje van de opname hoeven te bewaren (wetgever, doe er wat aan!). Maar wellicht kiest deze figuur toch eieren voor z'n geld - website weg, das vast een gunstig teken. Uiteraard raad ik ook niet aan om zonder protest te betalen, maar ze hadden al aangegeven dat hun standpunt is dat je er niet onderuit komt. Ik weet niet of je al een herinnering hebt ontvangen, maar zodra de betaaldatum daarvan gaat verlopen moet je eigenlijk kiezen wat je wilt doen: betalen, of de gok nemen dat ze niet naar de rechter gaan, of bij de rechter gaan verliezen: vanaf dit punt komen er eerst incassokosten bij, en daarna al dan niet een dagvaarding.

Vreemd is het wel, zeker gezien de verhuurder niet echt een antwoord lijkt te geven over waarop het bedrag gebaseerd zou zijn. Als het eerlijke handel was zou het niet zo'n punt zijn dan te overleggen, en als het dan 240 ipv 250 blijkt te zijn dan klopt het wel zo ongeveer. Daarvan lijkt hier echter geen sprake. Als je het totaalverbruik van het pand kunt achterhalen en ook te weten komen wat de andere huurder betaalt heb je een completer beeld: slaat de verhuurder hier bewust een slaatje uit de energierekening, of is het een fout in de verdeling van de kosten tussen de huurders?

Uiteraard is het verstandig zulke gesprekken zo vroeg mogelijk af te kappen, en dergelijke nare overeenkomsten in zijn algemeen te voorkomen. De meeste ondernemers zal dat ook wel lukken, maar als je eenmaal in de val gelopen bent is eruit komen een stuk lastiger. Het probleem is dat je, mogelijk, juridisch niet heel sterk staat in deze kwestie. Zaken als dwaling bewijzen zijn gewoon heel lastig, en als je eenmaal voor de rechter staat ben je wellicht gewoon het bokje, ook al was de tegenpartij niet helemaal kosher bezig. Wat je nog zou kunnen doen: contact opnemen met je vorige/huidige leverancier, zij kunnen soms een overstap nog wel blokkeren. Dat wordt een beetje touwtrekken tussen de huidige en ongewenste nieuwe leverancier, maar incidenteel kan het wel werken. Zaak is wel om daar tempo mee te maken, direct contact opnemen met je bestaande leverancier en vertellen dat je erin geluisd bent om over te stappen. De bestaande leverancier heeft uiteraard voordeel om je als klant te behouden en daarmee wat motivatie om de overstap te bemoeilijken.

Wil je het nog riskeren, en in welke mate? Als je tevreden bent met ca 4500 per maand met een startvermogen van 1.5 miljoen dan hoef je niet per se wat te ondernemen. Feitelijk hoef je alleen maar een langdurig rendement te halen dat na vermogensbelasting pakweg 3.5% op jaarbasis oplevert. Aan rente zul je dat momenteel niet krijgen, maar gezien je horizon een paar decennia is kun je andere producten overwegen: Iets als een index tracker die ook rendement uitbetaald (ETF oid) haalt dat historisch gezien gemakkelijk over een periode van 20 jaar. Voor vastgoed lijkt het me geen ideaal moment gezien de huizenprijzen nu gewoon heel hoog zijn. Dat geldt uiteraard ook voor de huuropbrengsten, maar die kunnen acuut kelderen als de druk van de vastgoedmarkt af gaat, waardoor je in het slechtste geval achterblijft met relatief waardeloos vastgoed. Zoiets is lastig te voorspellen, maar wel een realistisch risico. Persoonlijk zou ik zeker niet het volle bedrag inzetten om mee te ondernemen, maar wellicht wel een deel. Je zou bijvoorbeeld 2/3e kunnen vastleggen in ETF's. deposito's, aandelen of iets dergelijks (bij een miljoen inleg is advies meestal "gratis"), en met der rest gaan ondernemen in iets dat je echt leuk vindt om te doen: niet direct omdat je het geld nodig hebt om van te leven, maar puur doen om het doen.

Dat lijkt me inderdaad een averechts effect: je krijgt tussenschakels die toegang krijgen tot allerlei data waar ze eigenlijk helemaal niets mee behoren te doen. Als zulke tussenpartijen groot worden wordt die data echter wel waardevol: zij kunnen zien of klanten van winkel x ook bij winkel y shoppen, en die klanten nog indentificeren ook. Prima verkoopbare data, maar winkels x en y worden hier niets beter van, laat staan hun klanten die de volgende lading marketing over zich geen krijgen omdat winkel z zo ongeveer hetzelfde verkoopt als x en y, en die klantprofielen kan kopen van de tussenpartij.

Ik ken het fenomeen ook wel van 'malls' - niet 1 warenhuis maar winkelcentra waar ondernemers gewoon een winkelruimte huren en onafhankelijk opereren. In het verre oosten zie je duidelijk dat effect: Op de begane grond en eerste etage zijn de meeste winkels in gebruik, en daarboven heb je vaak veel leegstand. De grap daar is dat men meestal de 'food court' op de bovenste verdieping zet waardoor je 2 lagen vol winkels krijgt, dan 3 lagen leegstand, en op de bovenste etage een drukke verzameling van allerlei restaurants vindt. Warenhuizen hebben hier natuurlijk meer controle over, die kunnen indien gewenst hun meer populaire artikelen verkopen op een hogere verdieping om zo de klanten een beetje te spreiden. Ze doen dat echter zelden - het probleem is dat een winkel die de klanten naar hogere etages lokt er op de begane grond nogal leeg uit gaat zien. Dat geldt overigens ook voor die malls, waarbij de eigenaren het liever bottom-up vullen zodat je vanaf straatniveau niet meteen in een verlaten pand staat.

Ik denk dat je hier met een kluitje in het riet wordt gestuurd: Dat de vorige huurders hetzelfde bedrag betaalden zegt helemaal niets: wellicht betaalden die ook al veel te veel, of gebruikten ze veel meer energie dan jij, ik neem aan dat er verschillen zijn tussen jouw activiteiten en die van de vorige huurder, en dan kun je ook een verschil in energieverbruik verwachten. Als de verhuurder stelt dat de kosten overeen komen met wat hij aan de energieleverancier betaalt zou hij dat eenvoudig kunnen aantonen door de rekeningen te overleggen, maar het lijkt erop dat hij daar geen zin in heeft. Tussenmeters of niet, de optelsom van het verbruik door alle huurders van dat pand voor de energiekosten opgeteld moeten overeenkomen met de afrekening door de energiemaatschappij. Als ik het goed begrijp is er maar 1 andere huurder, dus kun je gemakkelijk inzichtelijk krijgen hoeveel jullie samen betaald hebben aan de verhuurder, en dan vergelijken met het totaalverbruik van het pand. Hoe de verdeelsleutel vervolgens ligt hangt wel af van tussenmeters, maar het totaal moet kloppen.

In ieder geval een jurist naar alle stukken laten lijken, het is lastig dit via een forum helemaal duidelijk te krijgen. Een ervaren jurist kan met een uur of 2 vast wel uitvogelen wat de overeenkomst precies zegt over die kosten, en wat je kansen zijn om die te kunnen verhalen. Wellicht is de verhuurder ook niet zo zeker van zijn zaak: hij gaat er ook niet tegenin, maar laat gewoon niets horen. Misschien gokt hij erop dat je een maand niet gaat betalen, en dat levert hem indien jij gelijk hebt alsnog 2800 euro op. Komt wel mooi in het midden uit zo trouwens.