Wanneer ga je "normaal vermogensbeheer" te boven?

[ser]

Beste mensen,

 

Tot op heden heb ik 2 bedrijven die goed draaien, met het vermogen wat ik heb opgebouwd wilde ik iets gaan doen ipv. laten staan op de bank.

 

Dus tot op heden heb ik 3 woningen gekocht die ik verhuur aan studenten, ik heb voor het grootste deel een lening genomen en een klein deel zelf kunnen betalen om zo de bank hun zekerheid te geven om tot een lening over te gaan.

 

Nu is het zo dat ik op het punt sta om nog 3 woningen erbij te kopen, niet voor studenten want dat geeft te veel gezeur, maar voor een normaal gezin zodat ik er verder geen omkijken naar heb, ik los zoveel mogelijk af met als doel dat wanneer mijn bedrijf niet meer goed draait, dat ik dan van de huuropbrengsten kan gaan leven.

 

Maar waar ligt nu de grens dat het vrij is van inkomstenbelasting?

 

Diverse accountans zeggen mij dat wanneer het normaal vermogensbeheer te boven gaat, het dan van toepassing is. Zelf heb ik het druk genoeg, met mijn bedrijf en doe ik vrijwel niets aan de huurwoningen, maar ik ben bang wanneer ik 6 woningen verhuur en dat wanneer ik er ook nog wil van gaan leven (over een jaar of 10) dat de belastingdienst dan zegt: Ga maar fijn inkomstenbelasting betalen.

 

Aan de andere kant is het natuurlijk gewoon een belegging, hoe denken jullie hierover ?

 

[titel aangepast - mod]

[odeon]

Hoi Ser,

 

Je huurwoningen zijn ook belast als er sprake is van normale vermogensbeheer, alleen worden niet de huurpenningen belast, maar de waarde van de woningen minus de schulden (box 3).

 

Zodra de verhuur meer is dan normaal vermogensbeheer verhuizen de woningen naar box 1 waar de huurpenningen minus de kosten belast worden.

 

De grens tussen normaal vermogensbeheer (box 3) en resultaat uit overige werkzaamheid/winst uit onderneming (box 1) is moeilijk te trekken. De rechtspraak is hier ook niet eenduidig over. Bij 1 à 3 woningen zal de Belastingdienst niet moelijk doen. Ga je die grens over dan wordt het twijfelachtig.

 

Als je het onderhoud van de woningen zoveel mogelijk uitbesteed, zie ik weinig problemen. Als je zelf 5 dagen in de week staat te klussen heb je wel een probleem. Indien je de woningen opkoopt, ze opknapt en binnen korte tijd weer doorverkoopt, is de kans ook groot dat de Belastingdienst dit ziet als resultaat/winst.

 

Als je weinig zelf klust, zou ik de woningen gewoon aangeven in box 3. Ik heb zelf ook klantjes met een dergelijk aantal panden en daar doet de Belastingdienst nooit moeilijk over.

 

Succes,

 

Odeon

 

 

[ser]

We zijn inmiddels wat verder en dezelfde vraag komt weer naar boven.

 

Ik wil nu woningen kopen, laten opknappen en doorverkopen binnen een half jaar.

 

Mijn idee was om dit proces te laten verlopen via een makelaarskantoor.

De makelaar stuurt mij een factuur voor het bemiddelen van aan en verkoop van een woning, incl. de bijkomende zorgen, zoals het opknappen, spakken, verven, nieuwe keuken enz enz.

 

Van horen zeggen is mij verteld dat wanneer je 1 keer per jaar een woning verkoopt de belasting niet moelijk doet en gerust in Box 1 kan. Doe je het 3 keer is de kans groot dat je netjes belasting mag betalen over de winst.

 

Nu heb ik dit jaar 1 woning verkocht, stel dat ik nu 10.000 euro netto winst heb, doe ik dit nog 2 keer, heb ik 3 huizen verkocht en een winst van 30.000 euro. Maar nu moet ik de helft aan belasting betalen en heb ik maar 15.000 winst met 3 keer zoveel werk en risico.

 

Mijn accountant bevestigd dat ik erg sterk sta wanneer ik alle rompslomp uitbesteed aan een makelaarskantoor en aantoon dat ik gewoon fulltime met m'n huidige bedrijf bezig ben.

Zijn theorie is dat je ook aandelen kan kopen en verkopen zonder dat dit belast word.

 

Toch ga ik liever niet uit van 1 accountant en ben benieuwd of iemand hier nog iets aan toe kan voegen.

 

 

[Joost Rietveld]

hoi Ser

 

Van buitengewoon vermogensbeheer zal niet snel sprake zijn als de activiteiten uitbesteed worden. Ik heb zelfs een cliënt die in box 3 hotelpanden aanhoudt zonder problemen.

 

Het wordt anders als je gaat uitponden (staat specifiek in de wet). Dus een pand kopen, opdelen in appartementen en die weer verkopen.

 

Groet

Joost

[ser]

Bedankt voor je antwoord Joost, zijn er meer mensen die dit kunnen bevestigen ?

 

[ronaldinho]

Ik kan helaas niet bevestigen of ontkennen dat Joost clienten heeft met hotelpanden in box 3. ::)

 

Ik deel wel zijn mening dat er niet heel snel sprake zal zijn van meer dan normaal vermogensbeheer. De belastingdienst kijkt echter naar de feiten en omstandigheden, voor zover zij die kunnen beoordelen. Iemand op zijn woord geloven hebben ze in de loop der tijd wel afgeleerd, dus zorg wel dat je het kan onderbouwen.

 

Overigens, als Joost hier rare dingen zou gaan verkondigen, dan zijn wij niet te beroerd om daar onmiddellijk tegen op te treden, he Joost ;)

 

 

[ser]

Ik bedoel dus inderdaad het delen van dezelfde mening.

Ik kan het ook goed onderbouwen en heb het zelf erg druk met m'n bedrijf, dus dat is allemaal aantoonbaar, het leeft alleen niet lekker met het idee dat je na een eventuele controle te horen krijgt dat de belastingdienst vind dat je niet meer als 1 huis per jaar mag verkopen zonder daar belasting over te betalen.

 

Dus het is een beetje vertrouwen op wat mijn omgeving, m'n accountant en jullie dus mij uitleggen. :)

 

 

[Ryan16600]

Wanneer neem je duurzaam deel aan het economisch verkeer met een winstoogmerk? Iedere inspecteur heeft een andere mening daarover dus valt er niets concreet te melden over wanneer je 100% safe zit met je bezigheden.

 

Voor huren hanteer ik altijd de norm maximaal 3 panden en bij het vierde pand kan de inspecteur stellen dat je normaal vermogensbeheer te boven gaat.

[Kruising]

Stel dat je nu besluit om niet in panden te gaan handelen maar in auto's?

 

 

Wat ik altijd heb begrepen van relaties die het 1 en ander in vastgoed doen is dat indien je gaat kopen en verkopen al je vastgoedactiviteiten in BOX 1 vallen. Dus niet alleen over de verkoopwinst ben je dan belasting verschuldigd, ook de huurinkomsten en renteuitgaven van je andere panden vallen dan in BOX1.

 

Indien je enkel koopt en verhuurt, dan kan je een flink aantal panden n BOX 3 aanhouden. Enige restrictie dan is dat je alle werkzaamheden uitbesteedt aan een beheerder, (huurders zoeken, onderhoud, klachten huurders afwerken etc.). Vervolgens moet je wel oppassen indien je dan na een aaantal jaar besluit om alsnog een pand te verkopen. In dat geval KAN het zo zijn dat al je bezit verschuift van BOX3 naar BOX1.

 

 

[ronaldinho]

Vaak wordt er behoorlijk veel tijd geinvesteerd in het zo goed mogelijk kunnen verkopen van vastgoed: onderhoud, verbouwingen, de boer op om kopers te interesseren, etc. Die activiteiten geven het pand een bepaalde meerwaarde, die ervoor zorgt dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Hetzelfde geldt voor autohandel: mensen willen komen kijken, een proefrit maken, je legt er nog even een paar banden onder, je bent er maar druk mee.

 

Overigens zal een pand niet direct van box 3 naar box 1 verschuiven op het moment dat je denk van goh, laat ik eens verkopen. Als jij tegen een makelaar zegt dat je ervan af wil, en verder niets doet, zal het gewoon box 3 blijven.

[ser]

Inkomstenbelasting (winst)

 

 

 

 

Verhuur onroerend goed niet meer dan normaal vermogensbeheer

 

Hof Leeuwarden MK II, 29 januari 2010, nr. 09/00033

 

X bezit vijf panden en verhuurt hierin 27 gestoffeerde kamers aan studenten. Hij heeft hiervoor een vergunning die automatisch wordt verlengd. X werft niet zelf actief huurders. De bestaande huurders dragen meestal nieuwe huurders aan en leiden die rond. X gebruikt een gestandaardiseerd huurcontract, en stelt de huursom vast aan de hand van het vaste puntensysteem van de Huurcommissie. De huurders doen het kleine onderhoud en maken zelf afspraken met verwarmingsinstallateurs en dergelijke. X bezoekt de woningen ongeveer één keer per jaar. Hij verzorgt de huuradministratie en schakelt waar nodig een incassobureau in. De inspecteur belast de huurinkomsten in box 1, terwijl X de huurinkomsten als onderdeel beschouwt van het inkomen uit sparen en beleggen. In hoger beroep is in geschil wie gelijk heeft.

 

Volgens het hof gaan de activiteiten van X niet het normaal vermogensbeheer te boven. Van belang is of de activiteiten van X ten doel hebben voordeel te halen uit de kamerverhuur, welke het bij normaal actief vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan. Het is niet juist dat X nagenoeg alle werkzaamheden moet uitbesteden aan bijvoorbeeld een makelaarskantoor, wil er geen sprake zijn van meer dan normaal vermogensbeheer. De inspecteur kan de huuropbrengsten niet belasten als resultaat uit overige werkzaamheden.

 

 

Rubrieken: IB, IB

Artikelen: art. 3.2, IB 2001

Aantekening Vakstudie: IB 2001 art. 3.2 aant. 9.1 en 9.2

 

 

Hey Mensen,

 

Stukje text wat mij toegestuurd werd door mijn accountant.

Ik deel dit even met jullie.

 

Bij het verkopen van onroerend goed zou bovenstaande ook van toepassing kunnen zijn lijkt mij.

Ik heb een makelaar die het aankopen, opknappen en verkopen van de woningen begeleid.

 

Ik krijg een factuur van de makelaar en heb de woning zelf amper gezien.

Lijkt mij aannemelijk toch ?

 

 

[Jantax]

Ser, lijkt mij ook aannemelijk. Het probleem is echter dat de fiscus (de ambtenaar waar jij toevallig mee te maken hebt) er soms anders over denkt. Waar de exacte grens ligt, is immers niet bekend. Deze hangt af van de feiten en omstandigheden. Zo heeft een makelaar minder speelruimte inzake vastgoed vanwege zijn werk, kennis en ervaring daarmee.

 

Met een pleitbaar standpunt kom je meestal een heel eind, maar soms is dat toch niet voldoende. Als het belang groot is, is het voor jou interessant om de fiscaal voordeligste weg te kiezen. Maar voor de fiscus is het dan ook de moeite waard om te corrigeren en zonodig te procederen. En omdat de fiscus de proceskosten niet uit eigen zak hoeft te betalen, is het fiscale belang voor haar sneller groot genoeg om er over door te procederen dan voor een individuele belastingplichtige.

[John Kode]

En omdat de fiscus de proceskosten niet uit eigen zak hoeft te betalen, is het fiscale belang voor haar sneller groot genoeg om er over door te procederen dan voor een individuele belastingplichtige.

 

Maar de betreffende ambtenaar/inspecteur gaat niet graag op z'n plaat bij de rechter en dan is er ook nog de tijd die, ook de fiscus, geld kost.

 

groet,

 

John

[Jantax]

John, helemaal mee eens. In situaties waarin nagenoeg geen twijfel bestaat over het etiket (box 1 of box 3), moet je dus de juiste keuze maken, dan heb je geen probleem. Doe je dat niet, dan heb je waarschijnlijk wel een probleem.

 

Maar in situaties waarin voor beide partijen het belang groot is en het onduidelijk is wat wel/niet mag, is het belang voor de fiscus vaak net wat groter (ze kan voor haar gunstige jurisprudentie voor al haar "klanten"gebruiken) en zijn de kosten/tijd van een procedure veel minder snel een reden om er niet aan te beginnen. Belastingplichtigen moeten zich dit vooraf realiseren en belastingadviseurs dienen hen hierop te wijzen. Een gewaarschuwd mens telt immers voor twee.