"gebruikersovereenkomst voor tijdelijke duur”.

[Marco van den Maagdenberg]

Een vraag voor de juridisch geschoolden onder ons:

Dit,over een situatie die zich zo mogelijk de komende tijd meerdere malen zal kunnen voordoen en waarvan de uitkomst volgens mij zeer onzeker is.

 

Een ondernemer die genoodzaakt is te stoppen met zijn onderneming kan de overwaarde van zijn privéwoonhuis benutten om een finale regeling met zijn crediteuren overeen te komen.

Woonhuis wordt tekoop gezet, en eigenaar heeft elders een huurwoning betrokken.

Maar, gezien de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt wil die verkoop niet vlotten.

 

In afwachting van de definitieve verkoop stelt de makelaar voor de woning tijdelijk te verhuren middels een zoals hij dat noemt, een “gebruikersovereenkomst voor tijdelijke duur”.

 

Artikel 2

Het tijdelijk gebruik vangt aan op …..2009 en eindigt uiterlijk …..2010, op welke datum gebruiker de ruimte aan eigenaar wederom ter beschikking dient te stellen met inachtneming van het in artikel 8 bepaalde

Artikel 8

Gebruiker is gehouden de ruimte in goede staat van onderhoud te houden, daarin geen wijzigingen of verbouwingen aan te brengen, alsmede de ruimte bij het einde van het gebruik in dezelfde staat als waarin de ruimte beschikbaar werd gesteld, leeg en schoon wederom aan eigenaar op te leveren..

 

Voor de ondernemer in kwestie zouden de hieruit te ontvangen huurpenningen zeer welkom zijn, maar ik zie toch wel een aantal mogelijke beren op deze weg.

 

Als er een koper zich aandient, dient door de huurders ontruimt te worden, volgens mij komt dan de Huurbescherming om de hoek kijken, waardoor de mogelijkheid ontstaat dat de huurders een beroep doen op deze Huurdersbescherming DUS niet vertrekken met gevolg dat de verkoop geen doorgang zal kunnen vinden.

De kantonrechter zal dan het “huurcontract” moeten ontbinden en mogelijk daartoe niet altijd bereid zijn omdat aan het eind van de periode de woonruimte niet beschikbaar wordt gesteld aan de eigenaar voor eigen bewoning maar voor de verkoop van die woonruimte aan derden !

 

Mijn vraag: hoe tijdelijk is deze “gebruikersovereenkomst voor tijdelijke duur” ?

 

( het is bekend dat de hypotheekakte standaard aangeeft dat niet verhuurd mag worden en dat er bij verhuur fiscale consequenties (kunnen) zijn mbt de renteaftrek, maar dit zijn zaken die met een beetje goede wil te regelen zijn)

 

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Wellicht kan het toevoegen van een artikel 2b uitkomst bieden:

 

Huurder is bekend met het feit dat de woning tevens actief te koop wordt aangeboden. In die omstandigheid dat de woning tijdens de huurperiode verkocht wordt, heeft verhuurder het recht de overeenkomst tussentijds te beëindigen, zulks met een opzegtermijn van twee maanden. In dat geval ontvangt huurder van verhuurder een bedrag van van EUR ..... zegge.... ter compensatie van de verhuis- dan wel opslagkosten. Verhuurder is, buiten voornoemde vergoeding, verder niet gehouden aan het voldoen van enige compensatie.

 

Of zoiets...

[Marco van den Maagdenberg]

Wellicht kan het toevoegen van een artikel 2b uitkomst bieden:

 

Huurder is bekend met het feit dat de woning tevens actief te koop wordt aangeboden. In die omstandigheid dat de woning tijdens de huurperiode verkocht wordt, heeft verhuurder het recht de overeenkomst tussentijds te beëindigen, zulks met een opzegtermijn van twee maanden. In dat geval ontvangt huurder van verhuurder een bedrag van van EUR ..... zegge.... ter compensatie van de verhuis- dan wel opslagkosten. Verhuurder is, buiten voornoemde vergoeding, verder niet gehouden aan het voldoen van enige compensatie.

 

 

Ruben,

dank voor je reactie, een dergelijk artikel is ingebakken,

 

Gebruiker is ermee bekend dat eigenaar doende is het pand [xxxxxx] te [xxxxxx] te verkopen. Deze gebruikersovereenkomst zal eindigen per …..2010 en niet verlengd kunnen worden. Gebruiker geeft aan de eigenaar toestemming om de woning te bezichtigen met kandidaat-koper, uiteraard na kennisgeving daarvan vooraf. Gebruiker zullen de woning bij eventuele bezichtigingen in een ordentelijke en schone staat tonen.

 

maar ondervangt zo'n artikel de mogelijke gevolgen bij beroep op de huurbescherming ?

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

@Marco, er zijn mensen die als kraakwacht goedkoop een pand huren om te voorkomen dat dat gekraakt wordt. Die kraakwachten hebben ook geen huurbescherming dmv tijdelijke huurcontracten. Heb geen voorbeeld voor je, maar misschien Google? Ik weet dat er bemiddelingsorganisaties zijn tussen kraakwachten en eigenaren.

[Marco van den Maagdenberg]

@Marco, er zijn mensen die als kraakwacht goedkoop een pand huren om te voorkomen dat dat gekraakt wordt. Die kraakwachten hebben ook geen huurbescherming dmv tijdelijke huurcontracten. Heb geen voorbeeld voor je, maar misschien Google? Ik weet dat er bemiddelingsorganisaties zijn tussen kraakwachten en eigenaren.

 

Bedankt Fred,

Hier had ik nog niet bij stilgestaan, ga daar 'ns snuffelen.

[Ard-Sc]

Prima tip van Fred.

 

Aandachtspunt in Marco's situatie is echter ook de hoogte van de huur. Wanneer die die op het niveau ligt van een marktconforme huur wordt het dun ijs. De anti-kraak jongens gebruiken "bruikleenovereenkomsten". De vergoedingen liggen dusdanig laag dat van een normale huur niet gesproken kan worden.

 

In de hoogte van de huur kan echter ook het verdedigingsmechanisme zitten. Vraag simpelweg een zeer hoge huur met aantrekkelijke voorwaarden (opzeggen per week ofzo).

 

Andere mogelijkheid kan zijn om het thuis als vakantieobject te verhuren. Kortstondig dus. B & B -en kan natuurlijk ook.

 

Of zakelijk verhuren aan een bedrijf die buitenlandse werknemers willen huisvesten.

 

Interessante case en terecht van Marco om attent te zijn voor zijn client.

 

Ard

[Marco van den Maagdenberg]

Ik heb het volgende gevonden, kan alleen niet terugvinden hoe aktueel dit nog is.

 

***************************************************************

De verhuurder mag slechts in drie situaties rechtsgeldig een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan:

 

Als iemand een huis koopt, dit tijdelijk verhuurt, om er na die tijd zelf te gaan wonen.Iemand moet bijvoorbeeld over een jaar verhuizen. Hij koopt in zijn toekomstige woonplaats alvast een huis, omdat hij daar een buitenkansje ziet. Hij mag deze woning voor dat ene jaar (voor bepaalde tijd dus) verhuren en na dat jaar de huur beëindigen om zelf in het huis te gaan wonen.

 

Als iemand zijn woning zelf bewoont, deze tijdelijk niet nodig heeft en na een bepaalde tijd er zelf weer gaat wonen. Een eigenaar van een huis die bijvoorbeeld voor twee jaar wordt uitgezonden naar een ontwikkelingsland, mag zijn huis gedurende die twee jaar verhuren en na die twee jaar de huur beëindigen omdat hij er zelf weer wil gaan wonen.

 

Als een huurder met de verhuurder afspreekt dat hij een bepaalde tijd het huis niet zal gebruiken, maar na die tijd weer in de woning zal terugkeren. Een voorbeeld: een huurder wil een wereldreis gaan maken, maar wil na die reis weer terug in zijn huis. Hij spreekt met zijn verhuurder af dat hij na 18 maanden weer terugkomt. De verhuurder kan nu het huis voor 18 maanden aan een ander verhuren en na die tijd de huur beëindigen, zodat de wereld-reiziger weer huurder wordt.

 

Alleen in deze situaties is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd rechtsgeldig. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is het erg belangrijk dat de afspraken van tevoren goed op papier worden gezet.

**********************************************************

 

 

Kortgezegd een tijdelijk huurcontract is alleen mogelijk in die gevallen dat de verhuurder/eigenaar na afloop van de verhuurtermijn zelf de woning gaat betrekken.

 

Andere mogelijkheid is de leegstandswet, maar dan dient een vergunning verkregen te worden van de Gemeente.

 

In mijn casus is dat niet het geval, de woning wordt verkocht.

Het voorstel van de makelaar kan goed uitpakken in het geval de huurder de huurtermijn eerbiedigd, maar als de huurder zich beroept op de huurdersbescherming, dan zijn de rapen gaar !!

 

Zijn jullie het eens met mijn zienswijze ?

[StevenK]

Zijn jullie het eens met mijn zienswijze ?

Ja, zie ook hier: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#110

[Manon GJ]

Zijn jullie het eens met mijn zienswijze ?

Ja, zie ook hier: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#110

 

Ja absoluut!

 

Wat wij zelf hebben gedaan, is gekozen voor een expat. Hierbij is het nog niet geheel risicoloos maar wel al een stuk risicolozer, de kans dat de expat in NL wil blijven is klein en daarbij is de huur van onze woning dusdanig hoog dat hij als hij in NL blijft echt wel een goedkopere woonruimte kan vinden of zelf iets kan kopen.

 

Ik heb nu een contract tot een bepaalde datum en daarnaast mag hij ook weg als hij wordt teruggeroepen door zijn werkgever. Dit noemen de verhuurmakelaars de zogenaamde 'diplomatenclausule'.

[ronaldinho]

Zijn jullie het eens met mijn zienswijze ?

Ja, zie ook hier: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#110

 

Met name dit stukje daaruit zal interessant zijn?

 

21. Welke woonruimte kan tijdelijke verhuurd worden op grond van de Leegstandwet?

De volgende categoriën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:

 

- Woonruimte in een gebouw;

- Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning (particuliere koopwoning), als de woning:

- Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);

- In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar bewoond is geweest;

- Of in de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;

- Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning; de (te verwachten) renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en binnen een redelijke termijn plaatsvinden.

[Saskia van de Griek]

Hoe je het contract ook noemt, inderdaad het blijft huur. Bepaalde tijd is hoofdzakelijk enkel mogelijk in geval van eigen gebruik na de huurperiode. Dat is dus hier niet het geval. Je zou de huurder/gebruiker ook kunnen laten tekenen dat hij nimmer beroep zal doen op enige hem eventueel toekomende huurbescherkinig, en wat minder hoge huur vergoeding laten betalen. Het blijft een kwestie die niet zomaar met ja of nee valt te beantwoorden. Maar met het beperken van risico's kom je een heel eind:

 

in contract opnemen:

- dat de enige reden van gebruik/huur is dat het huis in de verkoop staat en er nog geen koper gevonden is, dat zonder die situatie het huis nimmer in gebruik/huur zou zijn gegeven en dat huurder/gebruiker bij verkoop het huis dient te verlaten (binnen redelijke termijn, dus een maand ofzo),

- dat huurder dit begrijpt en daarmee akkoord gaat,

- dat er daarom geen sprake is tussen partijen van een daadwerkelijke huurovereenkomst en dat huurder om deze redenen afziet van en nimmer beroep zal doen op enige hem eventueel toekomende huurbescherming,

- dat de voorgaand omschreven omstandigheden ook zijn verdisconteerd in de overeengekomen gebruiksvergoeding,

en wat lagere huurprijs.

 

[Marco van den Maagdenberg]

Saskia,

 

Bedankt voor je duidelijk en constructief antwoord, maar het blijft een heikele kwestie.

 

Voor betrokkene is de huuropbrengst zeer welkom en dat moet dan afgewogen worden tegen het risico.

Nu kan de eigenaar/verhuurder een plausibel beroep doen op "eigen" terugkeer bij afloop van de verhuurperiode, hetgeen voor hem/haar het risico acceptabel maakt. Maar het blijft een gekunstelde constructie !

 

Allen hartelijk dank voor jullie inbreng in deze.

Ik ben weer een stuk wijzer geworden.

 

^{edit: naam aangepast, sorry}

[Saskia van de Griek]

... Saskia...

 

Dank je. Wellicht dat een flinke borg ook kan helpen tegen onterecht beroep op huurbescherming.

 

Hoe meer de huurder verklaart dat hij begrijpt voor welk doel het tijdelijke huur is, etc. hoe minder snel hij een beroep kan doen op huurbescherming.

 

Helemaal dichttimmeren kan je het gewoon niet.

[Merkava]

 

Helemaal dichttimmeren kan je het gewoon niet.

 

Er bestaat ook zoiets als anti kraak, daar teken je ook een contract.

Daar heet het een bruikleenovereenkomst.

 

Als je wil kan ik je wel kopieën van zo'n overeenkomst sturen, het is me een beetje teveel om over te typen. ;)

[Marco van den Maagdenberg]

Er bestaat ook zoiets als anti kraak, daar teken je ook een contract.

Daar heet het een bruikleenovereenkomst.

 

Als je wil kan ik je wel kopieën van zo'n overeenkomst sturen, het is me een beetje teveel om over te typen. ;)

 

Dank voor het aanbod, maar ik ken die overeenkomst en beantwoord niet geheel aan onze "wensen" .