Vastgoed Hypotheek

[ErbenW]

krijg ik hier een vastgoed hypotheek voor?

 

Taxatie waarde van het pand: € 1.600.000,- incl BTW (100%)

Executie waarde van het pand: €1.360.000,- incl BTW (85%)

 

Koopsom van het pand: € 2.200.000,- incl BTW v.o.n.

Totale Hypotheek voor pand € 2.200.000,- incl BTW = (137.5%)

 

Verschil Executie waarde & Koopsom bedraagt € 840.000,- incl BTW (38%)

 

Inkomsten gegenereerd uit het pand: € 160.000,- excl BTW excl Kosten

er vanuit gaande dat de inkomsten kunnen dienen als onderpand voor de 38% (€ 840.000,- incl BTW)

dus € 160.000,- x 10 = € 1.600.000,- of € 160.000,- x 5 = € 800.000,- (afhankelijk van welke bank)

 

[Johan Mulder]

Moet je 100% financieren?

 

Zo ja: dan gok ik van niet. Althans niet zonder het geven van aanvullende zekerheden.

[VML]

Goede vraag, want of je nu een hypotheek krijgt voor zulke bedragen krijgt vraag ik me af. Ik ga hier uit van commercieel onroerendgoed. Laatst iemand gesproken van een bank voor het hogere segment, enkel zij en een andere bank waren de enige twee die nu groot commercieel onroerendgoed financierden. Andere partijen hebben een (tijdelijke) stop. Ik spreek over een maand of drie geleden.

 

Daarnaast staat me bij dat banken werken met een financiering grens van 125% van de executiewaarde. Jij spreekt over 137,5%.

[ErbenW]

Moet je 100% financieren?

 

Zo ja: dan gok ik van niet. Althans niet zonder het geven van aanvullende zekerheden.

 

aanvullende zekerheden betreffende het pand:

 

5 jarig huurcontract ingaande dit jaar, verlengt met telkens 5 jaar, opzeg termijn 12 maanden.

rendabele huurder, betrouwbare gerenommeerde bedrijven. zitten nieuw in het pand,

pand vorig jaar opgeleverd, op nieuw bedrijventerrein met vooruitzichten, denk aan nieuwe afrit snelwegen.

[VML]

Want Johan zegt zit ook zeker een kern van waarheid in. In de meeste gevallen vraagt de bank ook om inbreng van jouw kant, dat jij ook laat zien dat je erin gelooft en dus een risico wilt nemen.

[ErbenW]

Goede vraag, want of je nu een hypotheek krijgt voor zulke bedragen krijgt vraag ik me af. Ik ga hier uit van commercieel onroerendgoed. Laatst iemand gesproken van een bank voor het hogere segment, enkel zij en een andere bank waren de enige twee die nu groot commercieel onroerendgoed financierden. Andere partijen hebben een (tijdelijke) stop. Ik spreek over een maand of drie geleden.

 

Daarnaast staat me bij dat banken werken met een financiering grens van 125% van de executiewaarde. Jij spreekt over 137,5%.

 

125% heeft temaken met hoeveel rendement je uit het pand haalt, ik heb het over inkomsten als onderpand.

we spreken hier niet over hoger segment direct onroerend goed maar slechts midden segment, als we spreken over hoger segment praten we over tientallen miljoenen.

[Johan Mulder]

Ik bedoelde aanvullende zekerheden op de huurovereenkomst. Denk aan borgstellingen, hypotheek op prive onroerend goed etc.

(edit: ik zie dat iemand me voor was ;))

Zoals jij het voorstelt zou misschien een jaar geleden haalbaar zijn. Maar in deze tijden....

 

Bekijk het vanuit het perspectief van de bank! Stel de huurder gaat failliet (zelfs gerenomeerde bedrijven kunnen failliet). Jij kunt de maandelijke lasten niet dragen, de bank verkoopt het pand en lijdt dus een verlies van 800.000. Dat risico nemen ze niet zomaar. Zeker niet tegen redelijke rentetarieven.

[ErbenW]

Want Johan zegt zit ook zeker een kern van waarheid in. In de meeste gevallen vraagt de bank ook om inbreng van jouw kant, dat jij ook laat zien dat je erin gelooft en dus een risico wilt nemen.

 

wij hebben een besloten vennootschap, dus inbreng is er zeker, zo'n b.v. krijg je niet voor niets. wij hebben een maatschappelijk kapitaal van € 100.000,-

[R.I.P. - Fred Wiersma]

@Erbenw: misschien had je je vraag beter kunnen zetten in je vorige draadje?

[T.C.J.W.E]

Even google gebruikt levert bijvoorbeeld het volgende op:

 

De commercieel vastgoed hypotheek

Hypotheek voor woningen die verhuurd worden zoals beleggingspanden.

Verhuurde woningen worden gefinancieerd tot maximaal 90% van de verhuurde waarde.

 

De vastgoedhypotheek

Hypotheek voor kantoorruimtes, de vastgoedhypotheek.

Kantoren worden gefinancieerd tot maximaal 85% van de verhuurde waarde.

 

Hypotheek voor winkels en winkelpanden, de winkelhypotheek

Winkelpanden worden gefinancieerd tot maximaal 85% van de verhuurde waarde.

 

De bedrijfshypotheek

Hypotheek voor bedrijfsruimtes / bedrijfshallen.

Bedrijfsruimte, hallen en bedrijfspanden worden gefinancieerd tot maximaal 75% van de verhuurde waarde.

 

Je zult dus nooit 100% kunnen financieren tenzij de verhuurde waarde aanzienlijk hoger ligt dan jouw aankoopprijs (maar dat zal niet het geval zijn) of je andere zekerheden kunt bieden aan de bank (eigen vermogen, andere panden etc).

[Johan Mulder]

Maatschappelijk kapitaal van 100.000. Dat betekent meestal een geplaatst en volgestort kapitaal van 20.000 (1/5 van het maatschappelijk).

In jullie geval ook? Zo ja, 20.000 euro is peanuts. Althans als we praten over 2 miljoen. Persoonlijk vind ik 20.000 euro heel veel geld.

[ErbenW]

Ik bedoelde aanvullende zekerheden op de huurovereenkomst. Denk aan borgstellingen, hypotheek op prive onroerend goed etc.

(edit: ik zie dat iemand me voor was ;))

Zoals jij het voorstelt zou misschien een jaar geleden haalbaar zijn. Maar in deze tijden....

 

Bekijk het vanuit het perspectief van de bank! Stel de huurder gaat failliet (zelfs gerenomeerde bedrijven kunnen failliet). Jij kunt de maandelijke lasten niet dragen, de bank verkoopt het pand en lijdt dus een verlies van 800.000. Dat risico nemen ze niet zomaar. Zeker niet tegen redelijke rentetarieven.

 

het betreffende 2 huurders, als er 1 weg valt kunne wij dat opvangen met de inkomsten van de andere huurder,

daarnaast is het de bedoeling een portefeuille op te bouwen en je zulk soort situaties dus kan calculeren en indekken

[VML]

Loop eens een bank binnen met dit verhaal en laat het ons weten.

[ErbenW]

Maatschappelijk kapitaal van 100.000. Dat betekent meestal een geplaatst en volgestort kapitaal van 20.000 (1/5 van het maatschappelijk).

In jullie geval ook? Zo ja, 20.000 euro is peanuts. Althans als we praten over 2 miljoen. Persoonlijk vind ik 20.000 euro heel veel geld.

ik wil niet lenen op mijn maatschappelijk kapitaal, dit is om aan te geven dat we serieus zijn, dit is een reply op iemand anders zn comment

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

...

Verschil Executie waarde & Koopsom bedraagt € 840.000,- incl BTW (38%)

...

 

Je berekening klopt denk ik niet. Als je ditbedrijfsmatig doet moet je al je bedragen ex BTW bepalen en wordt het verschil dus kleiner.

[ErbenW]

Loop eens een bank binnen met dit verhaal en laat het ons weten.

gaan we zeker doen!

[Johan Mulder]

Maatschappelijk kapitaal van 100.000. Dat betekent meestal een geplaatst en volgestort kapitaal van 20.000 (1/5 van het maatschappelijk).

In jullie geval ook? Zo ja, 20.000 euro is peanuts. Althans als we praten over 2 miljoen. Persoonlijk vind ik 20.000 euro heel veel geld.

ik wil niet lenen op mijn maatschappelijk kapitaal, dit is om aan te geven dat we serieus zijn, dit is een reply op iemand anders zn comment

 

Ik denk dat je je iets te aangevallen voelt. We bedoelen het goed! Bedenk wel dat je niet ons hoeft overtuigen, maar de bank!

 

Natuurlijk snap ik dat je het serieus bedoelt. Maar voor de oprichting van een B.V. moest je al 18.000 euro storten, de aanvullende 2.000 (als ik gelijk heb) zullen daar geen wezenlijk verschil maken. De bank zal een minimale eigen inbreng verwachten, anders dragen zij het enige risico.

 

Zoals VDM al zegt: loop eens een bank binnen en doe het voorstel. Dan merken we snel genoeg wie het dichtst in de buurt zat van een goed antwoord. ;)

[Marco van den Maagdenberg]

krijg ik hier een vastgoed hypotheek voor?

 

Taxatie waarde van het pand: € 1.600.000,- incl BTW (100%)

Executie waarde van het pand: €1.360.000,- incl BTW (85%)

 

Koopsom van het pand: € 2.200.000,- incl BTW v.o.n.

Totale Hypotheek voor pand € 2.200.000,- incl BTW = (137.5%)

 

Verschil Executie waarde & Koopsom bedraagt € 840.000,- incl BTW (38%)

 

Inkomsten gegenereerd uit het pand: € 160.000,- excl BTW excl Kosten

er vanuit gaande dat de inkomsten kunnen dienen als onderpand voor de 38% (€ 840.000,- incl BTW)

dus € 160.000,- x 10 = € 1.600.000,- of € 160.000,- x 5 = € 800.000,- (afhankelijk van welke bank)

 

Hallo Erben,

 

Ik denk dat ik je uit een droom zal moeten helpen ! Zonder eigen inbreng/vermogen kan je deze exercitie vergeten !

 

Het gaat hier om een beleggingspand met een taxatiewaarde van 1.600/m. Ik neem aan dat dit de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is, dan vind ik een koopsom van 2.200/m aan de forse kant. Maar laten we van deze gegevens uitgaan, evenals een huuropbrengst van 160.000 per jaar

 

Laat ik direct zeggen dat een financier nimmer meer dan 70 tot 75 % van de executiewaarde zal willen financieren !

Je vraagt een 100 % financiering van de aankoopsom v.o.n. Dat is 137,5 % van de executiewaarde.

Is er meer nodig, dan zullen er aanvullende zekerheden afgegeven moeten worden en dan moet je denken aan hypothecaire zekerheid op andere panden of borgstellingen die gesecureerd zijn met hypotheek of creditgeld.

 

Jouw veronderstelling dat de huurpenningen kunnen dienen als dekking voor het ontbrekende stuk is een verkeerde. De huurpenningen worden als zekerheid meegenomen om er o.m. voor te zorgen dat die huren ook daadwerkelijk in de rekening die bij de financier loopt gestort worden, waarmee de rente en aflossing voldaan worden.

 

Ik zal hieronder een plaatje schetsen die een bank ook zal maken

 

Gevaagde financiering 2.200.000 die wordt verstrekt in de vorm van een 25 jarige lineair dalende lening.

Stel de rente op 4,5 % rentelast per jaar 99.000

Aflossing in 25 jaar jaar per jaar    88.000

Totaal             187.000

De huuropbrengsten bedragen 160.000   

Jaarlijks tekort 27.000

 

De dekkingspositie voor de bank:

Hypothecaire inschrijving bedrijfspand met executiewaarde 1.360.000 dekkingspercentage 70 % 652.000

Verpanding huurpenningenvan 160.000 waarde voor de financier p.m.

Totale dekking 652.000

 

Op een financiering van 2.200.000 komt de bank 1.548.000 aan dekking tekort, daarnaast zijn de huuropbrengsten onvoldoende om de financieringslast te kunnen dragen. trek zelf je conclusie.

 

Houdt er rekening mee dat ook gekeken zal worden naar de balansverhoudingen binnen de vennootschap waar het o/g in wordt ondergebracht met name de solvabiliteit zal dan belangrijk zijn. Het maatschappelijk kapitaal is dan zeker niet van belang. Het gaat daarbij over het gestorte kapitaal ! en mogelijke (stille) reserves, borgtochten/sterkmakingsverklaringen van privépersonen kunnen daarbij ook meegenomen worden.

 

Maar ik begrijp dat je bij een bank gaat binnenlopen, wellicht dat mijn inbreng je daarbij kan helpen.

Houdt ons op de hoogte !

 

 

 

[ErbenW]

krijg ik hier een vastgoed hypotheek voor?

 

Taxatie waarde van het pand: € 1.600.000,- incl BTW (100%)

Executie waarde van het pand: €1.360.000,- incl BTW (85%)

 

Koopsom van het pand: € 2.200.000,- incl BTW v.o.n.

Totale Hypotheek voor pand € 2.200.000,- incl BTW = (137.5%)

 

Verschil Executie waarde & Koopsom bedraagt € 840.000,- incl BTW (38%)

 

Inkomsten gegenereerd uit het pand: € 160.000,- excl BTW excl Kosten

er vanuit gaande dat de inkomsten kunnen dienen als onderpand voor de 38% (€ 840.000,- incl BTW)

dus € 160.000,- x 10 = € 1.600.000,- of € 160.000,- x 5 = € 800.000,- (afhankelijk van welke bank)

Laat ik direct zeggen dat een financier nimmer meer dan 70 tot 75 % van de executiewaarde zal willen financieren !

 

Gevaagde financiering 2.200.000 die wordt verstrekt in de vorm van een 25 jarige lineair dalende lening.

Stel de rente op 4,5 % rentelast per jaar 99.000

Aflossing in 25 jaar jaar per jaar    88.000

Totaal             187.000

De huuropbrengsten bedragen 160.000   

Jaarlijks tekort 27.000

 

het is 70% tot 75% van de taxatie waarde niet de executie waarde, dit verschilt per bank naar mijn weten..

als het 70% tot 75% van de executie waarde zou zijn is dat 59% tot 63% van de taxatie waarde. waar haal je dit vandaan?

 

volgens mijn berekeningen kom ik op een hypotheek van 99.000 overigens zijn wij zelf uit gegaan van een rente van 5%

maar als we de 4.5% van jou nemen houden we nog 61.000 over.

wie heeft hier gerept over een hypotheek met aflossing? naar mijn weten is dit meer voor de particuliere belegger.

zoniet particuliere huiseigenaren. totaal niet interessant voor ons bedrijfsmatige vastgoed beleggers.

[Marco van den Maagdenberg]

 

het is 70% tot 75% van de taxatie waarde niet de executie waarde, dit verschilt per bank naar mijn weten..

als het 70% tot 75% van de executie waarde zou zijn is dat 59% tot 63% van de taxatie waarde. waar haal je dit vandaan?

 

volgens mijn berekeningen kom ik op een hypotheek van 99.000 overigens zijn wij zelf uit gegaan van een rente van 5%

maar als we de 4.5% van jou nemen houden we nog 61.000 over.

wie heeft hier gerept over een hypotheek met aflossing? naar mijn weten is dit meer voor de particuliere belegger.

zoniet particuliere huiseigenaren. totaal niet interessant voor ons bedrijfsmatige vastgoed beleggers.

 

Beste Erben,

 

Je zult toch wat dieper in deze materie moeten gaan duiken.

 

In de onroerend goed wereld worden verschillende taxatiewaardes gebruikt:

Onderhandse verkoopwaarde (wel of niet in verhuurde staat), Executiewaarde (wel of niet in verhuurde staat), Herbouwwaarde

Wat de verschillen zijn, is makkelijk via google op te zoeken. En het zijn niet de banken die deze waardes bepalen, maar daartoe opgeleide en beëdigde taxateurs !

 

Daarnaast hanteren banken verschillende financieringsvormen én voorwaarden voor onroerend goed bestemd voor privébewoning, zakelijk gebruik en beleggingsdoeleinden. Je kan deze voorwaarden niet één op één met elkaar vergelijken.

(Je moet dan o.m. denken aan verschillende verstrekkingsvoorwaarden/hoogtes, aflossingsvormen en zekerheden).

Zo zal bedrijfsmatig (verhuurd) onroerend goed nimmer voor de volle 100 % aflosvrij verstrekt worden ! ( en dan bedoel ik 100 % van de executiewaarde !) Voor de financiering van een woonhuis voor eigen bewoning willen banken wel verder gaan, tot zelfs 100 % van de verwervingskosten !

 

 

naar mijn weten is dit meer voor de particuliere belegger.

zoniet particuliere huiseigenaren. totaal niet interessant voor ons bedrijfsmatige vastgoed beleggers.

 

Jij bent duidelijk géén vastgoedbelegger, anders had je al deze vragen niet gesteld, maar in het geval dat ik me daarin vergis...

ik blijf benieuwd naar jouw ervaringen die je op doet als je straks met banken gaat praten over jouw belegging. Je laat dat ons toch wel weten.

 

[Musd]

 

In de onroerend goed wereld worden verschillende taxatiewaardes gebruikt:

Onderhandse verkoopwaarde (wel of niet in verhuurde staat), Executiewaarde (wel of niet in verhuurde staat), Herbouwwaarde

Wat de verschillen zijn, is makkelijk via google op te zoeken. En het zijn niet de banken die deze waardes bepalen, maar daartoe opgeleide en beëdigde taxateurs !

 

Taxateurs berekenen de waarde,

maar elke bank zal een andere formule of methode gebruiken om de executiewaarde te bepalen.

 

Maar zonder eigen inbreng gaat het zeker niet lukken om hier een hyptoheek voor te krijgen.

 

[Ryan16600]

 

In de onroerend goed wereld worden verschillende taxatiewaardes gebruikt:

Onderhandse verkoopwaarde (wel of niet in verhuurde staat), Executiewaarde (wel of niet in verhuurde staat), Herbouwwaarde

Wat de verschillen zijn, is makkelijk via google op te zoeken. En het zijn niet de banken die deze waardes bepalen, maar daartoe opgeleide en beëdigde taxateurs !

 

Taxateurs berekenen de waarde,

maar elke bank zal een andere formule of methode gebruiken om de executiewaarde te bepalen.

 

Maar zonder eigen inbreng gaat het zeker niet lukken om hier een hyptoheek voor te krijgen.

 

 

Volgens mij heb je een kleine formuleringsfout. Een taxateur kan de verschillende waardes bepalen maar het is aan de bank hoe ze daarmee omgaan. De bank waar ik gewerkt heb, neemt geen genoegen met een taxatierapport zonder executiewaarde.

 

Wat ik voor beleggingspanden binnen ondernemingen heb meegemaakt, is dat een grens van 75% op basis van de executiewaarde maximaal wordt gefinancierd.

[Kruising]

Banken hebben verschillende eisen:

 

Allereerst kijken ze naar de dekking, en daarnaast heb je te maken met betaalbaarheid.

 

Dekking: hierbij is de executiewaarde belangrijk. Banken willen eigenlijk nooit verder gaan dan 100% E.W. en tegenwoordig is 80% het maximu (Fortis ging tot voor kort tot 100% E.W. in verhuurde staat, maar hebben dit recent terug geschroefd naar 80%).

 

Daarnaast kijken ze naar de betaalbaarheid. Als er een huur is van € 160.000 is dat het geld dat beschikbaar is voor rente betalingen, aflossing en onderhoud aan het pand. Als er daarnaast een goed lopende zaak is met een goede winst kan dit ook worden mee genomen bij de beoordeling van de betaalbaarheid.

 

Men stelt dan dat er een percentage van de huur nodig is voor onderhoud, ca. 15% over het algemeen, dan blijft er dus 160.000 - 15%= 136.000 euro over dat voor rente en aflossing gebruikt kan worden.

 

Meestal hoeft de lening niet 100% afgelost worden, maar kan de helft van de EW aflosvrij geleend worden. Restant moet worden afgelost, lineair of annuitair in 20 jr tot 40 jr.

 

Dus als je zo gaat rekenen, dan kan je best een hypotheek va 2 miljoen betalen uit de huuropbrengsten, maar de dekkng (zekerheid) voor de bank is er niet. Dus enkel een hypotheek met dit onderpand lijkt me niet mogelijk, maar mischien is er in de BV of in prive nog meer vermogen aanwezig dat als dekking kan dienen.

 

[Raymond Lohuis]

Ik heb even gelezen wat er allemaal wordt geschreven over de financiering van commercieel vastgoed. Marco is het meest duidelijk en weet waar het over gaat.

 

Er worden veel dingen door elkaar gehaald en dat maakt het allemaal onduidelijk.

- Eigen woning financiering is heel anders dan commercieelvastgoed financieren

- Vertrekkingen boven de 100% van de executiewaarde op 1 pand is uitgesloten

- Bank kijkt naast het onderpand ook naar de cashflow.

 

In deze case is het verstrekkingspercentage de bottleneck. Huurcontracten zullen wel okay zijn en meerdere huurders is meestal beter dan 1.

 

Vraag is waarom ga je iets kopen voor 2,2 mio als het maar 1,6 mio waard is ?

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Loop eens een bank binnen met dit verhaal en laat het ons weten.

gaan we zeker doen!

 

Heeft de bank al gereageerd?

[StefanO]

Ik sta versteld van de wisdom of the HL crowd!

 

Met mijn hypotheekbank ervaring kan ik alleen maar Marco gelijk geven: financiering gaat op deze manier niet rondkomen. Als bedrijfskundige lijkt het me niet zo'n interessante belegging. Risico en rendement staan m.i. niet in goede verhouding. Risico is momenteel groot: vastgoed loopt niet zo goed meer (veel leegstand) en rendment is onvoldoende. Verder klopt het dat Fortis (APV / commercieel vastgoed) tot voor kort tot 100% financierde (been there). Maar daar hebben we een tijdje geleden een stokje voor gestoken... ;D