Waarom slaat dit niet aan?

[Paya]

Door de krediet crisis zag ik de kans om met iets "nieuws" te komen in de verhuurmarkt van huizen. Deze vooral, door het instorten van de huizenmarkt huizen heel lang te koop staan en aanbod van huurwoningen in de partucliere sector toenam.

 

Ik was voorheen actief in het verkoop van huizen in het buitenland en deze is ook al ingestort :(

 

Alleen loopt het niet echt naar wens en krijg weinig huuraanbod binnen en de vraag is wat mis ik!

 

- Geen goed idee?

- Niet het huidige verhuur systeem veranderen?

- Opzet is niet duidelijk?

 

Het gehele concept en opzet kan je hier lezen: mod edit: verwijzing niet langer actief

 

[Yannick_]

Een aantal dingen vallen mij op. Het belangrijkste is vertrouwen (of een gebrek aan..)

 

Ik zie alleen een 06-nummer

Geen adresgegevens

Ben je aangesloten bij brancheverenigingen ?

Wat voor zekerheden bied je ?

Ik zie eerst 50% bemiddelingskosten staan, later 375 euro. Wat is het nou ? En 50% van wat ?

Ik zie een boel typefouten.

 

Kortom: ik krijg er geen warm en vertrouwd: "met-deze-site-ga-ik-mijn-huis-verhuren" gevoel van.

 

Je slogan: "samen(ver)huren.nl een nieuwe, frisse en professionele makelaar"

 

Ik denk dan... WII4M ? Whats in it for me?

 

Nieuw -> geen ervaring ?

Fris -> fris ? Hoezo fris ?

Professioneel -> wat houdt dat in ? Veel typefouten ??? Kan nooit professioneel zijn.

 

Etc.

 

Je idee is denk ik niet slecht. Het is vooral interessant voor mensen met dubbele woonlasten.

[Johan Mulder]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

 

Heeft iedereen Edwards opmerking wel gelezen?

 

Absoluut.

 

De bank zal het echter een rotzorg zijn of het huis verhuurd wordt. Zij willen het alleen niet weten.

Als de bank verhuur met zoveel woorden gaan toestaan geeft zij haar recht op ontruiming prijs bij een executoriale verkoop. Dat betekent een waardedaling en dus minder opbrengsten.

 

Zolang de bank 'van niets weet' kan de bank eventuele huurders op straat zetten bij een executoriale verkoop.

 

Gr.

 

Johan

[ErikG1]

Zoals hierboven al eerder gezegd, de doelgroep kan helderder aangesproken worden en het is niet duidelijk wat het voordeel voor de bezoeker is. Hieronder enkele gedachtengangen.

 

1) Je spreekt tegelijkertijd de huurder en verhuurder aan. Ik zou dit splitsen en de homepage op de huurder richten. Vervolgens een aparte landingspagina maken voor de verhuurder die vanaf de homepage helder gelinkt is. Als een potentiële verhuurder op een pagina komt voor huurders zal deze wel begrijpen dat het aanbod ergens vandaan moet komen en doorklikken naar de verhuurder sectie.

 

Je zult ook apart reclame moeten maken om de verhuurders te trekken. Deze stuur je direct naar de verhuurderspagina.

 

2) zorg voor aandachtstrekkers.

Er zijn enkele belangrijke punten waar veel verhuurders over dubben en waarvan enkelen hierboven ook aan de orde kwamen. Deze kun je gebruiken om je USP te bepalen.

 

--Hoe zorg je met tijdelijke huur dat je niet met je huurders blijft zitten. Bijvoorbeeld met jaarcontracten (expat achtig).

--Kun je iets doen aan het anti-verhuur beding

--Hoe zorg je dat je woning ondanks verhuren in goede staat blijft

--Gemeubileerd verhuren of juist niet

--Hoe bepaald je de prijs en wat is het wettelijk maximum

--Hoe zit het met vergunningen

 

3) Voordelen voor de huurder duidelijk maken. Ik zou meteen op de voorpagina de aandachtstrekkers voor de huurder neerzetten. Allereerst een duidelijkere en meer gerichte tagline.

 

Zet meer en vooral nieuw aanbod op de homepage. Verdeel de boel ook in segmenten zoals goedkoop huren of duur huren. Gebruik de rechterkant van je site om bijvoorbeeld heel groot de voordelen in bullets te zetten. In het midden enkele nieuwe huizen en links de navigatie.

 

Ik zie op de site een dienst waarbij je mensen helpt daadwerkelijk te verhuizen. http://samenverhuren.nl/index2.asp?language=nl&pagina_id=6 dit moet veel duidelijker genoemd worden, hier zit waarde.

 

4) Gooi niet te snel met juridische termen.

Zet de link naar je algemene voorwaarden en disclaimer in je footer. Jekan overwegen om ook je contract online te zetten zodat mensen dit rustig kunnen nalezen.

 

5) ontsla je tekstschrijver

Er staan veel te veel spelfouten. Ik zie rechts al staan "inschrijven" waarbij de i en de j omgedraaid zijn.

 

6) wek vertrouwen.

Zorg voor testimonials met foto. Zet ook een foto van jezelf neer plus adres, en vast telefoonnummer. Zet er ook meteen een twitter adres bij voor het laatste nieuws op het gebied van bemiddeling en verhuren. Misschien ook een weblogje met laatste nieuws.

 

7) Doe meer met Rotterdam

Ergens verstopt in je tekst noem je Rotterdam, net zoals in de title tag van je pagina. Veel te onduidelijk dat dit een geografisch beperkte site is.

 

Je kan bijvoorbeeld een beschrijving van de wijken maken en laten zien dat je je stad kent. Zorg ook voor een google map zodat mensen snel kunnen zien waar huizen te huur staan.

 

8) Maak het aantrekkelijk om bij jou te komen.

Ik zou in het begin de prijs voor verhuurders op nul zetten en aanbieden om gratis foto;s en beschrijving te komen maken. Je moet zorgen dat je kritische massa krijgt. Als je het aanbod goed in beeld brengt komen de verhuurders vanzelf.

 

9) zorg voor een duidelijke prijsstelling

Prijs is voor veel mensen belangrijk. Neem op de homepage een indicatie van de prijs op.

 

Volgens mij is het duidelijk en weet elke huurder dat de bemiddelingskosten standaard één maand huur is.

 

Dus als een huurder een huis huurt van € 1000 moet hij ook standaard € 1000 bem. kosten betalen.

 

Bij mij wordt dat dan € 500 voor de huurder en de overige € 500 wordt betaaldt door de verhuuder, vandaar samen (ver)huren:)

De mensen in dit draadje zijn ook de draad kwijt over de prijs. Het gaat er niet om of jij vind dat het duidelijk is, het gaat erom of je klant het duidelijk vind.

 

Onduidelijke betalingsverplichtingen jagen mensen weg.

 

10) Minder tekst. Meer bullets, plaatjes en foto's van mensen die blij staan te kijken in hun nieuwe appartement.

 

Samenvattend, er staan leuke dingen op de stie en wellicht is het idee ok. De site en de propositie die je maakt zijn echter volstrekt onduidelijk en dat is jammer.

 

 

[Edwin84]

Ik heb een vermoeden, weet niet of dit de echte reden is:

 

Als ik tijdens de crisis in een koophuis woon zou ik niet snel willen verkopen omdat de markt van koophuizen slecht is.

Mensen die hun huizen willen verkopen doen dit wellicht uit noodzaak omdat ze geld nodig hebben of omdat ze de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen. Zij willen hun geld in 1 keer krijgen zodat ze iets anders (kleiners) kunnen kopen.

 

Mensen die gespaard hebben en groter willen wonen willen ook gaan kopen en hebben het geld ook nodig.

 

Bij huren krijg je steeds een beetje geld binnen en moet je wel uit het huis dat je wilt verkopen. Als ze niet het geld hebben om een ander huis te kopen willen ze niet snel hun huis dat te koop staat verlaten.

[Johan Mulder]

Een van de problemen zal zijn dat mensen niet WILLEN verhuren.

Hoewel het zeker een bespreekbare optie is, wil niet iedereen.

 

De huizen die verhuurd moeten worden zijn doorgaans ook al te koop aangeboden via een makelaar. Als de mensen willen verhuren benaderen ze weer de makelaar. Die regelt wel dat het te huur wordt aangeboden. (levert hem weer een flinke courtage op)

In Nederland heb je ruim de tijd om een woning te verkopen op fiscaal gebied. De aftrek van de kosten van de eigenwoningschuld blijft bestaan voor de tweede woning (2 jaar). Als je gaat verhuren verlies je die aftrek.

Bovendien zijn huurders lastig uit huis te werken. Dus vind je een koper voor je woning moet je eerst van de huurders af.

 

 

[Paya]

typefouten?

 

Had als "allochtoon" hiervoor notabene een proffesionele tekstschrijver ingehuurd! Zal deze even mailen dan voor de correcties.

 

Er zijn toch talloze bedrijven die van huis uit werken en alleen hun 06-vermelden, maar toch bedankt voor de tips.

[StefanO]

Tja.... ik vind het voordeel niet interessant genoeg en geloof daardoor ook niet dat het concept werkt (sorry daarvoor). De helft van de bemiddelingskosten. Ik heb geen idee hoeveel dat is, maar denk dat het me € 200,- a € 300,- oplevert. Kan je op de homepage misschien een concreet bedrag noemen, bijv. 'dat levert u al snel € 300,- op?' Misschien in combinatie met 'verhuizen is al duur genoeg?'.

 

Als ik het zou mogen zeggen, zou ik het ongeveer zo aanpakken (kort door het bochtje):

Leg de bemiddelingskosten niet bij de huurder neer (die heeft keuze genoeg) maar bij de verhuurder (die heeft het probleem en zoekt een oplossing). Verhoog de bemiddelingsfee tot bijv. € 5.000,- en garandeer een goede huurder. Die huurder beloon je vervolgens met 3 maanden gratis wonen (betaal je uit de bemiddelingsfee) want verhuizen is al duur genoeg. En met deze actie creëer je vervolgens nieuws en kom je in de krant.

 

Als de markt weer omkeert verleg je de bemiddelingsfee weer naar de huurder....

 

Is dat wat?

[StefanO]

Een van de problemen zal zijn dat mensen niet WILLEN verhuren.

Hoewel het zeker een bespreekbare optie is, wil niet iedereen.

 

 

Johan, je zou alweer zomaar eens gelijk kunnen hebben. Maar ik denk dat mensen in de huidige markt niet meer zoveel te willen hebben. Ik ken mensen die twee of drie huizen tegelijk te koop hebben staan... en het maakt hen geen biet meer uit welke van deze huizen worden verkocht. Niet voor niets wordt gesproken om de renteaftrekfaciliteit van 2 naae 3 jaar op te rekken (of is dat er al door?). Kortom: de behoefte zie ik wel.

[Paya]

Volgens mij is het duidelijk en weet elke huurder dat de bemiddelingskosten standaard één maand huur is.

 

Dus als een huurder een huis huurt van € 1000 moet hij ook standaard € 1000 bem. kosten betalen.

 

Bij mij wordt dat dan € 500 voor de huurder en de overige € 500 wordt betaaldt door de verhuuder, vandaar samen (ver)huren:)

[Edward]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

[VML]

Volgens mij is het duidelijk en weet elke huurder dat de bemiddelingskosten standaard één maand huur is.

 

Dus als een huurder een huis huurt van € 1000 moet hij ook standaard € 1000 bem. kosten betalen.

 

Bij mij wordt dat dan € 500 voor de huurder en de overige € 500 wordt betaaldt door de verhuuder, vandaar samen (ver)huren:)

 

Daarnaast is het zo -in ieder geval bij een NVM Makelaar- dat de huurder geen kosten in rekening gebracht mag worden, maar deze bemiddelingskosten betaald dient te worden door de verhuurder. Aangezien veel mensen die hun woning verhuren ook te koop hebben staan loopt dit ook vaak via de (verkopende) makelaar.

 

Indien men huurt van een professionele partij is het ook niet meer zo vanzelfsprekend dat er een maandbedrag in rekening wordt gebracht. Vaak gaat het om administratiekosten, bijvoorbeeld € 250,-.

 

Het is geen slechte periode om je te gaan bewegen om de (ver)huurmarkt maar het door jouw genoemde voordeel zal m.i. niet gelijk allemaal klanten binnenhalen. Besef ook dat veel mensen noodgedwongen hun huis moeten verhuren, maar dat er is hele grote groep is die ook écht een huurwoning nodig heeft. Kost dat dan een paar centen, dan moet dat maar zo zijn.

[VML]

Ik zou overigens ook een apart kopje op de website plaatsen 'over ons' o.i.d.

 

Je bent -denk ik- relatief onbekend bij de mensen, stel je voor, laat je gezicht zien, etc.

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

...

- Geen goed idee?

- Niet het huidige verhuur systeem veranderen?

- Opzet is niet duidelijk?

...

 

 

De opzet is redelijk duidelijk, je bent een makelaar die bemiddelt tussen huurders en verhuurders. Maar wat is het voordeel om jou in te huren boven een andere makelaar? Alleen die gedeelde kosten? Dat is te weinig. Verhuurders willen een goed gevoel hebben bij een makelaar. Dat is tenslotte degene aan wie ze hun huis toevertrouwen. Huurders zal het worst zijn, die willen snel een woning.

 

Wat je je kan afvragen:

- wie zijn mijn concurrenten (makelaars en de zelfverhuurders)

- wat bied ik nou tov hun? Tov makelaars zie ik weinig verschil, behalve de kostenstructuur. De zelfverhuurders kun je deels als klant binnenhalen, deels zijn dat mensen die al jaren met dit bijltje hakken en jou echt niet nodig hebben.

- kennen je potentiele klanten jou? Je hebt nu 3 woningen te huur op je site. Daar moet je dus wat aan doen. Geen aanbod, dan blijven de huurders weg. Bedenk nog meer voordelen voor de verhuurders, en benader ze actief. Geef ze desnoods korting, want je hebt gewoon massa nodig in te huren woningen.

 

 

[VML]

Of je zou het agressief kunnen aanpakken, maar dat moet je willen.

 

In een gemeente waar ik werkzaam ben geweest als woningmakelaar kwam ineens een specifieke huurmakelaar, welke zich wel voornamelijk op arbeiders uit Duitsland, Polen, etc. richtte in het Europoort/Botlet/Maasvlakte gebied. Hierbij betaalde de huurders bemiddelingskosten en de verhuurder niks. Maar dit is natuurlijk wel een hele andere doelgroep. Dat bedrijf benaderde woningeigenaren die hun woning te koop hadden staan dat hij geschikte huurder had, alles regelde en dat het niks kostte. Bij de gevestigde makelaars werd dit natuurlijk niet echt positief ontvangen, je benaderd immers mensen die al ergens klant zijn. Maar ze zijn enorm gegroeid en blijven groeien. Ik was een week geleden terug in deze gemeente en ze waren naar een vier keer zo grote kantoorruimte verhuisd.

[StefanO]

Eens met Fred, je hebt een kritieke massa nodig om interessant te zijn. Zelfde effect als met terrasjes. Niemand zit graag op een lege. Start desnoods een pilot door de dienst tijdelijk met korting aan te bieden (of gratis aan paar bekenden). Toch denk ik overigens niet dat dit het grootste probleem is. In deze markt zijn de problemen zo groot, dat mensen het risico wel aandurven.

 

Ik denk nog steeds dat het voordeel te beperkt is. Kijk vooral naar degene die het meeste baat bij je service heeft. Voor wie heeft deze dienst nu het meeste waarde? En waar bestaat die waarde dan uit? Op dit moment wil de verhuurder graag snel verhuren want dan is hij van de dubbele lasten af en de huurder betaalt maar de helft van de bemiddelingskosten. In mijn beleving haal je op deze manier niet het maximale succes uit je in essentie briljante idee.

 

Er vrij op los fantaserend en niet gehinderd door enige relevante kennis van de materie, wil ik toch graag even de waardepropostie schetsen.

 

Huurder:

- wil doorgaans graag kopen, maar kan nu even niet... Banken zijn terughoudend en de prijs van huizen ligt nog steeds hoog (al daalt het gestaag). Dit leidt ook tot een kopersstaking en dat is funest voor de prijs. Bovendien lijkt niemand nu zeker van een baan.

- verkopers willen niet teveel in prijs zakken: woningen zijn vaak zwaar hypothecair gefinancierd. Dat levert een psychologische prijsbodem op.

 

Huizenbezitter:

- zit vaak met dubbele lasten die beperkte tijd aftrekbaar zijn.

- wil graag nieuwe woning betrekken of er een kopen.

- maakt zich zorgen over de dalende prijzen.

 

Op basis van het bovenstaande lijkt mij het grootste probleem bij de verkoper te liggen. Die hecht daardoor ook de meeste waarde aan de oplossing. Zijn voordeel van ontzorgen is enorm! En daarom is deze ook meer bereid hiervoor te betalen.

 

Nu de huizenmarkt op slot raakt, ontstaan er veel problemen en dus ook kansen voor een dienst als deze. De marktdynamiek is totaal veranderd. Starters op de woningmarkt kunnen niet kopen en moeten huren. Ook willen huizenbezitters meer dan voorheen eerst hun eigen huis kwijt, voordat zij een nieuwe kopen. Dit vergroot de vraag naar huurwoningen. Verder weet iedereen dat het aanbod van (sociale) huurwoningen te klein is. De vraag naar huurwoningen is daarmee groeiende. En dat terwijl steeds meer mensen met twee (of soms meer) woningen zitten. Het concept moet naar mijn idee dus wel kunnen slagen, maar de prikkel moet veel groter zijn.

[Jeroen Bakker]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

 

Heeft iedereen Edwards opmerking wel gelezen?

[Yannick_]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

 

Heeft iedereen Edwards opmerking wel gelezen?

 

Persoon x kan zijn hypotheeklasten niet meer betalen en gaat naar de bank:

"Ik kan mijn (2e hypotheek)lasten niet meer betalen maar heb wel uitzicht op een huurder"

 

Bank:

"Ok, deal. Je mag verhuren."

 

 

Of is dit te kort door de bocht ?

[VML]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

 

Heeft iedereen Edwards opmerking wel gelezen?

 

Jazeker, in veel gevallen staat er een anti-verhuur beding in de akte, maar in werkelijkheid neemt de verhuurder toch het risico (voor zover het een risico is). Het gebeurt, maar komt bijna niet voor dat een bank het weet óf uberhaupt een verhuurder erop aanspreekt.

[VML]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

 

Heeft iedereen Edwards opmerking wel gelezen?

 

Persoon x kan zijn hypotheeklasten niet meer betalen en gaat naar de bank:

"Ik kan mijn (2e hypotheek)lasten niet meer betalen maar heb wel uitzicht op een huurder"

 

Bank:

"Ok, deal. Je mag verhuren."

 

 

Of is dit te kort door de bocht ?

 

Te kort door de bocht, want op het moment dat de hypotheekgever zijn verplichting niet meer kan nakomen en bank wil gebruik maken van haar executierecht is dit met een huurder erin altijd moeilijker. Daarnaast gaat een bank (maar ook een verzekeringsmaatschappij) er vanuit dat een huurder de woning altijd minder goed bewoond dan de rechtmatige eigenaar.

 

Edit: Weinig banken werken er aan mee, dat is ook de reden dat vrijwel elke woningverkoper zonder samenspraak zijn woning verhuurd.

[StefanO]

Los van alle bovenstaande opmerkingen, raadpleeg ook eens een hypotheekakte. In iedere willekeurige akte zul je een anti-verhuurbeding tegenkomen.

 

Heeft iedereen Edwards opmerking wel gelezen?

 

Zeker. Maar ik denk dat je hierover wel een bank kunt overleggen. Bovendien doen banken pas lastig als de rente en aflossingen niet kunnen worden voldaan. Neemt overigens niet weg dat het vaak officieel niet mag. Maar zoals gezegd moet je daar wel uit kunnen komen. Hoewel de post hierboven nog roet in het eten kan gooien. De meeste mensen zullen inderdaad buiten de bank om besluiten om te verhuren...

[Paya]

Wat betreft Edwards opmerking heeft hij hier 100% gelijk in. Alleen de praktijk zit het wat anders inelkaar. De particuliere sector verhuurd voor 90% zijn eigen woning zonder hiervoor de bank in te lichten.

 

Immers bij de banken draait het om één ding dat je de hypotheek netjes elke maand betaald. Waar de particulier woning bezitters het meeste "bang" is dat de huurders in Nederland enorm beschermd zijn. Vaak is dan hun grootste zorg niet de bank, maar "als ik mijn huis verhuur krijg ik de huurder er nog wel uit".

[Sancho Panza]

Door de krediet crisis zag ik de kans om met iets "nieuws" te komen in de verhuurmarkt van huizen. Deze vooral, door het instorten van de huizenmarkt huizen heel lang te koop staan en aanbod van huurwoningen in de partucliere sector toenam.

 

Ik was voorheen actief in het verkoop van huizen in het buitenland en deze is ook al ingestort :(

 

Alleen loopt het niet echt naar wens en krijg weinig huuraanbod binnen en de vraag is wat mis ik!

 

- Geen goed idee?

- Niet het huidige verhuur systeem veranderen?

- Opzet is niet duidelijk?

 

Heb zoiets vaker gezien. Het is een concept (oplossing) voor een bedacht probleem.

 

Sancho

 

[R.I.P. - Benm]

Immers bij de banken draait het om één ding dat je de hypotheek netjes elke maand betaald. Waar de particulier woning bezitters het meeste "bang" is dat de huurders in Nederland enorm beschermd zijn. Vaak is dan hun grootste zorg niet de bank, maar "als ik mijn huis verhuur krijg ik de huurder er nog wel uit".

 

Dat lijkt me ook geen geheel onterechte zorg, en zou voor mij ook het grootste struikelblok zijn alvorens iets te gaan verhuren.

 

Overigens vind ik de zorg van de bank ook geheel terecht: Als die huurder eenmaal voet aan de grond heeft is er van de waarde van het onderpand opeens verdraaid weinig meer over. Het zou me niet verbazen als een bank bijv de rente zou kunnen verhogen vanwege het zo onstane grotere risico.

[MvE]

Toevallig zitten wij nu in de situatie van een huis gekocht hebben zonder de huidige woning eerst verkocht te hebben. Maar verhuren roept bij mij toch grote weerstand op.

Ten eerste vanwege de huurbescherming, krijg ik mijn huurders wel op tijd het huis uit? Ten tweede, wat als de huurders weigeren te betalen? Vanwege die huurbescherming kunnen ze nog lekker blijven zitten ook. En ten derde moet de bank ook nog toestemming geven om te verhuren, het word je gewoon niet makkelijk gemaakt hier in Nederland.

 

Voorlopig betaal ik liever twee hypotheken dan dat ik me in zo'n avontuur ga storten.

[VML]

Toevallig zitten wij nu in de situatie van een huis gekocht hebben zonder de huidige woning eerst verkocht te hebben. Maar verhuren roept bij mij toch grote weerstand op.

Ten eerste vanwege de huurbescherming, krijg ik mijn huurders wel op tijd het huis uit? Ten tweede, wat als de huurders weigeren te betalen? Vanwege die huurbescherming kunnen ze nog lekker blijven zitten ook. En ten derde moet de bank ook nog toestemming geven om te verhuren, het word je gewoon niet makkelijk gemaakt hier in Nederland.

 

Voorlopig betaal ik liever twee hypotheken dan dat ik me in zo'n avontuur ga storten.

 

Dan moet je werken met korte huur contracten van bijv. 6 maanden, maar vergeet niet dat je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek als je de woning verhuurd.