Wijziging TBS-regeling

[GastonS]

Ik lees hier dat de Staatssecretaris van Financien onlangs een voorstel naar de Tweede Kamer heeft verstuurd, met daarin een aantal wijzigingen in de Ter Beschikking Stellingsregeling (TBS).

 

De Staatssecretaris wil deze TBS-regeling op een aantal punten verzachten: o.a.

 

1. eenmalig toestaan dat een ter beschikking gesteld pand kan worden ingebracht in de BV zonder heffing van inkomstenbelasting (d.m.v. doorschuiving van de boekwaarde) en zonder de heffing van overdrachtsbelasting;

 

2. de terbeschikkingsteller krijgt een faciliteit die vergelijkbaar is met de MKBwinstvrijstelling;

 

Wat zijn precies de voordelen van wijziging 1. ? Kun je nu je als zelfstandig gekwalficeerde werkruimte (eigen woning) verkopen aan je BV, zonder dat je hiervoor enige belasting verschuldigd bent? Dat zou zeker interessant zijn.

 

Betekent punt 2. dat Huurinkomsten als gevolg van het verhuren van je zelfstandig gekwalificeerde werkruimte (eigen woning) voor een groot deel onbelast zullen blijven?

 

[Ryan16600]

Punt 1, je hoeft de waarde van het pand niet op de WEV te zetten maar op de boekwaarde. Dan realiseer je geen stille reserve die eventueel in het pand zijn ontstaan gedurende de bezitsperiode. Scheelt dus een afrekening over een aantal duizenden euro's zo niet tienduizenden.

 

Punt 2, grotendeels onbelast kijk ik sceptisch tegen. De MKB vrijstelling bedraagt 10% van het belastbaar resultaat dus ik denk dat het rond die orde van grootte zal liggen. Zeker weten doe ik het niet!

[Joost Rietveld]

Hi Gaston

 

klopt en gaat gebeuren:

 

ad 1: voordeel is dat een pand met overwaarde (marktwaarde - boekwaarde) de BV in kan. Dan zou het tarief over de stille reserve bij einde gebruik, verkoop pand of staking BV dalen van veelal 52% IB naar 20% VPB (winst in de BV) en 25% box 2 IB (bij uitkering van dividend). Dat is gecombineerd 40% ipv 52%. Overigens gaat het pand over tegen boekwaarde tegen uitreiking van aandelen, zodat de boekwinst qua heffing niet verloren gaat.

 

Ik vraag me af hoe om te gaan met TBS van (let wel) kwalificerende werkruimtes. Het lijkt mij daarvoor niet mogelijk omdat via de notaris de eigendom van het pand overgedragen moet worden en dat kan niet met bijv. een garage die omgebouwd is tot kantoor op eigen erf. Het lijkt me niet dat simpelweg de garage opnemen op de balans van de BV volstaat.

 

Ad 2: niet goeddeels, maar van het resultaat (huuropbrengsten min kosten) uit TBS wordt 10,5% belastingvrij. Heb je verlies uit TBS, dan is dus ook 10,5% van dat verlies NIET aftrekbaar.

 

Graag de visie van Ronaldinho en Ryan hierop! M.n. TBS werkruimte en overdracht naar BV.

 

Groet

Joost

 

[Ryan16600]

Ik vind het geen slechte aanpassing. Dan is het verschil tussen prive een pand houden en zakelijk een pand houden zo goed als gelijkgetrokken.

 

Eerst een hele tijd in prive houden zodat je tegen een hoger tarief kan afschrijven en bij verkoop aan een derde hem snel in je BV proppen de de winst tegen 20% laten belasten. Daar komt waarschijnlijk anti misbruik wet voor maar het zou wel gunstig zijn.

 

De rente die je als privepersoon ontvangt kan dan ook een vervangend middel worden voor dividenduitkeringen en/of salaris. De renteopbrengsten worden vermindert met 1, afschrijvingen 2, rentekosten 3, onderhoud 4, MKB vrijstelling. De rente is dan binnen de BV aftrekbaar tegen 20% en afhankelijk van je Box 1 schaal krijg je een X percentage korting over de resterende opbrengsten uit je BV. Dan kan je (stel) maximaal 10,5% van de 52% afhalen wat resulteert in een druk van 46% maar je hebt al 20% voordeel behaald door de kosten af te trekken van het resultaat van de BV. Dus je kan onder het box 2 tarief systeem duiken. De dividend uitkering is dan namelijk niet aftrekbaar van het Vpb resultaat....

 

Bij verkoop laat je het pand naar de BV overgaan, 20% Vpb aftikken, de rest in een lijfrentepolis stoppen zodat hij onder de 5 ton spaarpolis vrijstelling blijft en dan na je 65ste de polis laten uitkeren zonder dat je PVV afdraagt.

 

Lijkt me geen slechte vooruitgang ;D

[Joost Rietveld]

@ryan

 

Het is een tijdelijke maatregel. Geen blijvende wetgeving. Voorstel is om de keuze voor 1 jaar open te stellen. Ingangsdatum nog onbekend.

 

groet

Joost

[Ryan16600]

@ryan

Het is een tijdelijke maatregel.

Daar gaat mijn epistel....

 

Dan zie ik nog steeds mogelijkheden tot het plegen van groot onderhoud die je tegen het IB tarief mag aftrekken ipv het Vpb tarief. Daarna inbrengen in de onderneming en je hebt een tariefswinst.

[Joost Rietveld]

@ryan

Het is een tijdelijke maatregel.

Daar gaat mijn epistel....

 

Dan zie ik nog steeds mogelijkheden tot het plegen van groot onderhoud die je tegen het IB tarief mag aftrekken ipv het Vpb tarief. Daarna inbrengen in de onderneming en je hebt een tariefswinst.

 

mee eens en erg scherp van je....

[ronaldinho]

Die tariefswinst is overigens natuurlijk wel beperkt, omdat er nog een AB-claim blijft zitten op de nettowinst in de BV. Mochten de maatregelen wel permanent worden, dan zie ik die hoge afschrijvingen nog even niet. De afschrijvingsbeperkingen op ondernemingsvastgoed gelden ook voor TBS-vastgoed (via 3.95 Wet IB01).

 

TBS-werkruimte overdragen lijkt me ook lastig, maar wellicht zijn er mogelijkheden voor opstalrecht of economische eigendom? Fiscaal is het geen probleem, maar civielrechtelijk - Mr. Bitaktus???

 

De regeling is uiteraard bedoeld voor bedrijfspanden die prive gehouden worden.

[Ryan16600]

Die tariefswinst is overigens natuurlijk wel beperkt, omdat er nog een AB-claim blijft zitten op de nettowinst in de BV. Mochten de maatregelen wel permanent worden, dan zie ik die hoge afschrijvingen nog even niet.

De AB claim kan je dus omzeilen door je stakingswinst te storten op een lijfrente en dus ook tot die tijd het pand in het bedrijf te houden.

 

Hogere afschrijvingen bedoel ik dat afschrijven tegen het IB tarief een grotere belasting besparing oplevert ten opzichte van afschrijven tegen Vpb tarief.

[GastonS]

Nu de wijzigingen in de TBS-regeling definitief bekend zijn, zou ik graag even dieper ingaan op de voor- en nadelen van de eenmalige mogelijkheid in 2010 om je pand te verkopen aan je BV zonder dat je daar IB (prive) of overdrachtsbelasting (BV)voor verschuldigd bent.

 

Ik ben in het bezit van een appartement in het centrum van een stad, dat ik na verhuizing naar mijn nieuwe woning wil gaan inzetten als mijn kantoor. Als ik dat als prive persoon aan mijn BV zou verhuren zijn alle huurinkomsten belast (wel 12% MKB winst vrijstelling) en de hypotheekrente niet langer aftrekbaar.

 

Als ik het appartement aan mijn BV zou verkopen en verbouw tot kantoor, dan zie ik eigenlijk alleen maar voordelen:

- aftrekbaarheid verbouwingskosten

- hypotheekrente op te voeren als kosten en dus ten laste van de winst BV

- alle kosten (servicekosten, onderhoud, gas, water, licht) ten laste van de winst BV

- eenmalige enorme VPB teruggave doordat aankoop pand een verliesjaar voor de BV oplevert (is dat juist?)

- mooie verkoopprijs levert privevoordeel op (overwaarde)

 

Wat zijn nu precies de nadelen, die ik wellicht over hoofd zie? Ik kom zelf niet verder dan:

- eenmalige notariskosten

- hypotheekrente van de bank voor BV wellicht hoger dan voor prive persoon

- extra vermogensbelasting vanwege privevermogensgroei na verkoop

- Bank misschien slechts bereid tot financiering van 70% van de executiewaarde

- Bij toekomstige verkoop door de BV is 20% VPB verschuldigd over de winst op het pand

 

Heeft de opgestreken overwaarde nog effect op de aftrekbaarheid van de prive-hypotheek op mijn nieuwe woning (bijleenregeling)?

Ben benieuwd of er nog andere voor- of nadelen zijn. Mijn indruk is namelijk dat dit plan heel voordelig is en je op deze manier een mooi kapitaal/bezit kan opbouwen in de Holding BV.

 

[odeon]

Hoi Gaston,

 

Even wat denkfoutjes in je betoog rechtzetten:

Aankoop van het pand door de BV levert geen verlies op. Het appartement wordt te boek gesteld tegen de boekwaarde. Dit betekent ook dat je in privé geen voordeel realiseert. De overwaarde van het appartement kun je pas realiseren op het moment dat je het appartement aan een derde zou verkopen.

 

Alle kosten die je noemt, kun je ook in de TBS-situatie in aftrek brengen.

 

De vermogensbelasting is al sinds 2001 afgeschaft. We hebben wel een heffing in box 3, maar die gaat geheel buiten de BV om.

 

Doordat je bent verhuist van je appartement naar een nieuwe woning, krijg je wel te maken met de bijleenregeling, maar die staat in principe los van de inbreng van je appartement in de BV. De bijleenregeling bepaalt de maximale hypotheekschuld die je voor je nieuwe woning mag meenemen in box 1.

 

Het voordeel is dus puur gelegen in een tariefsvoordeel:

 

In de TBS-situatie betaal je maximaal 45,76 % (52% * 0,88), maar dat kan dus, afhankelijk van je belastbaar inkomen, ook minder zijn.

 

In de BV-situatie betaal je 20% vpb en bouw je een ab-claim van 25% op over de resterende 80%. Dus totaal 40%.

(Ik laat het toptarief in de vennootschapsbelasting even buiten beschouwing).

 

Aangezien je de AB-claim eindeloos kunt uitstellen, heb je in de BV naast het lagere tarief ook een liquiditeitsvoordeel.

 

Als er nu al een financiering op het appartement zit, kan die eventueel overgenomen worden door de BV. Als jij je daarvoor borg stelt, denk ik niet dat de bank daar problemen mee heeft.

 

Succes,

 

Odeon

 

 

 

 

 

[GastonS]

...

 

Dankjewel.

 

Wat ik nog niet begrijp is dat je in prive geen voordeel realiseert bij verkoop van het pand aan de BV. De ter beschikking stelling van dit pand moet nog beginnen. De boekwaarde moet dan toch worden vastgesteld op de waarde van het pand per aanvang terbeschikkingstelling? Dat is meer dan ik jaren geleden voor het pand betaald heb...

 

Met vermogensbelasting bedoel ik inderdaad de box 3 heffing.

 

[odeon]

Hoi Gaston,

 

Je opmerking over de boekwaarde is juist. Maar je realiseert daarmee geen privé-voordeel in de zin van extra cash.

 

Of het appartement nu een eigen woning is of TBS-pand. Je bent en blijft de eigenaar en je kunt geen privé-voordeel aan jezelf realiseren. :).

 

Ik begrijp van Joost dat inbreng van het pand in de BV geschiedt tegen uitreiking van extra aandelen door de BV. De overwaarde van het appartement wordt dus omgezet in extra aandelen. Deze extra aandelen zijn geen privé-voordeel, maar komen in de plaats van de overwaarde op je appartement, die je al bezat. Je wordt er dus niet rijker van :).

 

Groet,

 

Odeon

[GastonS]

aha, ik denk dat het kwartje nu bij me valt.

De BV betaalt het pand dus volledig door middel van aandelen. Ook de overwaarde wordt betaald met aandelen. Er komt geen cash of banktransactie aan te pas. In feite draag je je winst op het pand over aan de BV en daar krijg je aandelen voor terug.

 

hmmm, is het dan wel interessant om het pand te verkopen aan de BV?

Stel de BV verkoopt het pand een jaar later aan een derde. Als je dan alsnog de cash naar prive wilt brengen, kan dat dan wel zonder 25% AB-heffing over de oorspronkelijke boekwaarde te betalen? Anders had je het beter prive kunnen houden en het geld prive belastingvrij kunnen innen bij verkoop aan een derde.

 

[Joost Rietveld]

Anders had je het beter prive kunnen houden en het geld prive belastingvrij kunnen innen bij verkoop aan een derde.

 

 

nee, Gaston, want dan speelt de TBS regeling je weer parten...

 

groet

Joost

[Johan Mulder]

..

TBS-werkruimte overdragen lijkt me ook lastig, maar wellicht zijn er mogelijkheden voor opstalrecht of economische eigendom? Fiscaal is het geen probleem, maar civielrechtelijk - Mr. Bitaktus???

 

De regeling is uiteraard bedoeld voor bedrijfspanden die prive gehouden worden.

 

Dit zie ik pas laat ;D.

Aantal punten:

1. Fiscaal is de levering van economische eigendom al belast met overdrachtsbelasting;

2. Civielrechtelijk is een werkruimte bijna niet te leveren. De werkruimte moet vanaf boven gezien met een rechte lijn te scheiden zijn (links woon/rechts werk bijv), dit geldt ook voor de boven en onderbouw. (alsof je de schaar in de plattegrond zet).

Enige optie is dan splitsen in appartementsrechten.

[Joost Rietveld]

ha Johan,

 

Voor deze specifieke regeling wordt vrijstelling verleend van overdrachtsbelasting.

 

groet

Joost

[GastonS]

Anders had je het beter prive kunnen houden en het geld prive belastingvrij kunnen innen bij verkoop aan een derde.

 

 

nee, Gaston, want dan speelt de TBS regeling je weer parten...

 

groet

Joost

 

Niet als je je pand verkoopt aan een derde voordat je je pand ter beschikking stelt aan je BV, toch?

Dus hoe cash je die bestaande overwaarde nu eigenlijk nadat je het verkocht hebt aan je BV en de BV het een tijdje later doorverkoopt?

 

[odeon]

 

De BV casht. De winst op het pand komt dan ten goede aan de BV. Indien het appartement meer oplevert dan de boekwaarde, is de winst belast met (stel) 20% vpb.

 

Als je de overwaarde vervolgens uit de BV wil halen, kan dat door middel van een dividenduitkering. Hierover is dan weer wel 25% inkomstenbelasting verschuldigd.

 

Als je toch al van plan bent het appartement te verkopen, waarom hou je het appartement dan niet in privé (box 3)? Dat lijkt me fiscaal de meest voordelige oplossing.

 

Succes,

 

Odeon

[GastonS]

Als je de overwaarde vervolgens uit de BV wil halen, kan dat door middel van een dividenduitkering. Hierover is dan weer wel 25% inkomstenbelasting verschuldigd.

 

Dankjewel Odeon.

 

Dus als ik het goed begrijp:

Het is zeer nadelig om je huidige pand met overwaarde aan de BV te verkopen, want daarmee geef je de bestaande overwaarde weg aan je BV en het kost je 25% belasting om die in de toekomst in cashvorm naar prive te brengen.

 

Correct?

[Johan Mulder]

Algemeen genomen:

 

Als het pand wordt ingebracht tegen uitgifte van aandelen niet. Dan kun je besluiten het aandelenkapitaal terug te dringen tot het wettelijk minimum en vervolgens het vrijgekomen vermogen belastingvrij eruit halen.

In dat geval betaal je geen AB-heffing in box 2.

 

Dit proces heet afstempeling. Ik heb het zeer summier beschreven, maar er is hier al (veel) meer over geschreven op HL.

 

 

[GastonS]

Algemeen genomen:

 

Als het pand wordt ingebracht tegen uitgifte van aandelen niet. Dan kun je besluiten het aandelenkapitaal terug te dringen tot het wettelijk minimum en vervolgens het vrijgekomen vermogen belastingvrij eruit halen.

In dat geval betaal je geen AB-heffing in box 2.

 

Dit proces heet afstempeling. Ik heb het zeer summier beschreven, maar er is hier al (veel) meer over geschreven op HL.

 

 

 

aha. Afstempelen. Ik ga verder lezen :)

[odeon]

@ Johan

 

De fiscale claim die op het TBS-pand zit, schuift door inbreng van het pand door naar de BV. Dit wordt bereikt door het pand in te brengen tegen boekwaarde. Door afstempeling van aandelen gaat m.i. de fiscale claim niet teniet, afgezien van de vraag of afstempeling binnen 3 jaar na de inbreng uberhaupt wel mogelijk is.

 

Graag je reactie.

 

 

[Joost Rietveld]

Niet als je je pand verkoopt aan een derde voordat je je pand ter beschikking stelt aan je BV, toch?

Dus hoe cash je die bestaande overwaarde nu eigenlijk nadat je het verkocht hebt aan je BV en de BV het een tijdje later doorverkoopt?

 

 

 

Maar als het nog geen TBS pand is, waarom dan de discussie over de overdracht aan de BV?

 

Je hebt anders gewoon nu de keuze wat je met het pand doet. Daar heeft de regeling 2010 helemaal geen invloed op als het nog geen TBS pand is....

 

groet

Joost

[vosser]

Ik heb een aparte werkruimte bijgebouw, maar nog niet als zodanig opgevoerd. Kan dat nu nog om van de regeling gebruik te maken. Mogelijk heb ik dat een extra voordeel. WOZ privé daalt dan onder de € 1 mio en heb ik geen last van de enorme stijging van het huurwaardeforfait..

[Joost Rietveld]

Hoi Vosser

 

Dit is bovenaan pagina 2 al besproken. Het wordt vrijwel onmogelijk om een kwalificerende werkruimte onder deze regeling alsnog in de BV te brengen. Dat komt omdat een werkruimte juridisch moeilijk splitsbaar is van het O.G. als geheel.

 

Zie de reactes van Johan GM hierover.

 

groet

joost