problemen huurovereenkomst

[bobbonaire]

Goedendag,

 

wij huren een pand waarin een restaurant zit. Het a la carte restaurant zit op de begane grond, op de eerste verdieping hebben wij de keuken en een extra zaal en op de 2e verdieping bevind zich een appartement met 2 slaapkamers, woonkamer, keuken en badkamer.

Ik ben een tijd geleden begonnen met het opknappen van het appartement om er zelf te gaan wonen, toen ik dat aan mijn huisbazin aangaf, zei ze dat bewoning van het pand absoluut niet mocht (dit terwijl er al een compleet appartement boven zit?). In mijn huurcontract staat het volgende:

 

Het gehuurde, bestemming, gebruik

1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend .......(hier staat het adres)

 

en nader aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening en/of omschrijving van het gehuurde, die deel uitmaakt/uitmaken van deze overeenkomst.

1.2 Het gehuurde mag uitsuitend worden gebruikt als petit restaurant.

 

1.3 Het is hurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vrhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven da omschreven in 1.2

 

 

Bij de gemeente staat dit pand ook igeschreven als woonwinkelruimte. Dan mag ik zelf toch gewoon boven de zaak wonen, dit valt dan toch onder een bedrijfswoning en verander ik niets aan d bestemming.

 

Hopend op een antwoord hierop en alvast bij voorbaat dank.

[WaltervL]

Heb je het pand gehuurd of alleen verdieping 0 en 1? (zie de aangehechte omschrijving aan de huurovereenkomst)

En waarom zou het volgens de verhuurder niet mogen?

Wat zegt de gemeente?

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

...

Bij de gemeente staat dit pand ook igeschreven als woonwinkelruimte. Dan mag ik zelf toch gewoon boven de zaak wonen, dit valt dan toch onder een bedrijfswoning en verander ik niets aan d bestemming.

 

Ben geen huurexpert maar de verhuurder wil niet dat er gewoond wordt in het verhuurde. Heeft verder niets met de bestemming te maken.

 

Je zou verhuurder kunnen vragen waarom wonen zo'n probleem is. Maar ik denk dat je formeel geen poot om op te staan hebt.

[bobbonaire]

De huisbazin geeft aan dat ze anders haar eigen brandverzekering moet gaan aanpassen en ze wil niet dat er iemand boven gaat wonen. De gemeente kan hier weinig aan doen aangezien heteen geschil is tussen mij en de huisbazin.

[bobbonaire]

Sorry, ik huur het gehele pand.

[djluc]

Als je een persoonlijk huurder bent kan je er minder eenvoudig uitgeschopt worden. Wellicht is dat de reden?

[ronaldinho]

1.2 Het gehuurde mag uitsuitend worden gebruikt als petit restaurant.

 

1.3 Het is hurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vrhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven da omschreven in 1.2

 

Je hebt dus afgesproken dat je het als petit restaurant mag gebruiken en als je geen toestemming krijgt dus niet voor iets anders zoals bewoning. Het bestemmingsplan wijzigt daar niets aan.

[StevenK]

Het is een woonwinkelpand en TS huurt het hele pand, dus de verhuurder kan hoog en laag springen, maar het woninggedeelte mag toch echt als woning gebruikt worden.

 

Overigens heeft de verhuurder wel gelijk met het verzekeringspremieargument en dat zul je moeten compenseren.

[Edward]

Ik ga deze keer niet met je mee Steven. TS verlaat de grondslag van de overeenkomst en geeft aan de overeenkomst een andere invulling.Huurder pleegt wanprestatie door zonder toestemming de woonruimte in gebruik te nemen.Verhuurster kan zich verzetten. In hoeverre dat redelijk is valt natuurlijk te bezien.

 

Het argument van de verzekering is IMHO een drog-argument. Het risico van een restaurant ligt voor een opstalverzekeraar hoger dan een woonhuis. Ik vermoed dat de reden meer ligt in het verschil huurpenningen. Een combinatie bedrijfsruimte/woonruimte levert meer op dan de verhuur van uitsluitend de bedrijfsruimte. Als buitenstaander zou ik zeggen dat het gebruik van de woonruimte toch bespreekbaar moet zijn, al dan niet met aanpassing van de huurovereenkomst.

[PaulN]

Eigenaren van panden met een horecabestemming hebben ten aanzien van woonruimte boven het bedrijf te maken met bouwkundige eisen op gebied van onder andere geluidswering en brandveiligheid. Ik kan me voorstellen dat de argumentatie van de pandeigenares ook daarmee te maken heeft. Vanwege hoge investeringskosten worden ruimten boven horecapanden mede om die reden vaker niet benut als woonruimte.

[R.I.P. - Fred Wiersma]

@Steven en Edward, als ik dit lees:

 

1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als petit restaurant.

 

1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vrhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2

 

lijkt me de bedoeling van de verhuurder toch glashelder? Waarom zou huurder dan toch een woonrecht kunnen afdwingen? Het is toch de verhuurder die bepaalt wat er met het verhuurde mag gebeuren?

[StevenK]

@Steven en Edward, als ik dit lees:

 

1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als petit restaurant.

 

1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vrhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2

 

lijkt me de bedoeling van de verhuurder toch glashelder? Waarom zou huurder dan toch een woonrecht kunnen afdwingen? Het is toch de verhuurder die bepaalt wat er met het verhuurde mag gebeuren?

Omdat er feitelijk een woning aanwezig is in het gehuurde en het gehuurde volgens het bestemmingsplan die bestemming heeft.

[Edward]

@Steven en Edward, als ik dit lees:

 

1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als petit restaurant.

 

1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vrhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2

 

lijkt me de bedoeling van de verhuurder toch glashelder? Waarom zou huurder dan toch een woonrecht kunnen afdwingen? Het is toch de verhuurder die bepaalt wat er met het verhuurde mag gebeuren?

Huurder kan het ook niet zomaar afdwingen, het contract is leidend zoals ik hierboven al heb aangegeven. Het is echter wel de vraag in hoeverre verhuurster zich er in alle redelijkheid kan volhouden dat de woonruimte niet tevens gehuurd kan worden.

 

[Anoniem_8548]

Als je een persoonlijk huurder bent kan je er minder eenvoudig uitgeschopt worden. Wellicht is dat de reden?

 

Het pand is verhuurd met een andere bestemming dan gebruik als woonruimte, waarbij de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte buiten toepassing blijven. Dit geldt ook als de huurder het pand deels als woonruimte gaat gebruiken. Dit kan alleen anders als de verhuurder instemt met het gebruik als woonruimte.

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

Huurder kan het ook niet zomaar afdwingen, het contract is leidend zoals ik hierboven al heb aangegeven. Het is echter wel de vraag in hoeverre verhuurster zich er in alle redelijkheid kan volhouden dat de woonruimte niet tevens gehuurd kan worden.

 

 

Ik begrijp wat jij en Steven schrijven, maar voor alle duidelijkeid:

 

Als de gemeente geen bezwaar maakt (onttrekken woning aan woningvoorraad, bijv), mag de verhuurder dan bovenstaande in een huurcontract vastleggen (nl niet als woonruimte gebruiken) en er van uitgaan dat dat rechtsgeldig is?

 

Of is er een wet die boven dit contract uitgaat?

 

Persoonlijk zou ik het heel vreemd vinden als een pandeigenaar gedwongen kan worden zijn pand als (gedeeltelijke) woonruimte te verhuren als hij dat niet wil (regelgeving mbt onttrekken aan woningvoorraad uitgezonderd). Zeker bij een huurder die willens en wetens het huurcontract met die bepaling getekend heeft.

[StevenK]

 

Huurder kan het ook niet zomaar afdwingen, het contract is leidend zoals ik hierboven al heb aangegeven. Het is echter wel de vraag in hoeverre verhuurster zich er in alle redelijkheid kan volhouden dat de woonruimte niet tevens gehuurd kan worden.

 

 

Ik begrijp wat jij en Steven schrijven, maar voor alle duidelijkeid:

 

Als de gemeente geen bezwaar maakt (onttrekken woning aan woningvoorraad, bijv), mag de verhuurder dan bovenstaande in een huurcontract vastleggen (nl niet als woonruimte gebruiken) en er van uitgaan dat dat rechtsgeldig is?

 

Of is er een wet die boven dit contract uitgaat?

 

Persoonlijk zou ik het heel vreemd vinden als een pandeigenaar gedwongen kan worden zijn pand als (gedeeltelijke) woonruimte te verhuren als hij dat niet wil (regelgeving mbt onttrekken aan woningvoorraad uitgezonderd). Zeker bij een huurder die willens en wetens het huurcontract met die bepaling getekend heeft.

Ik lees in de topicstart dat ten tijde van het aangaan van de overeenkomst er al feitelijk een woning was. In dat geval heeft de verhuurder mede een woning verhuurd en is het standpunt niet houdbaar.

 

Gaat het echter om een situatie dat het de huurder is die van een onbestemde ruimte een woning maakt, dan is het standpunt van de verhuurder wel houdbaar.

[bobbonaire]

Ik zal nog even voor alle duidelijkheid misschien een paar dingen op een rijtje zetten

 

1. wij huren het ghele pand

 

2. vanaf de eerste dag dat wij het pand huren zat er al een appartement

 

3. bij de gemeente staat het al ingeschreven als woon/winkelruimte

 

4. misschien ook door de makelaar via wie wij het gekocht hebben misleidt, die had namelijk het restaurant te koop gezet met woonruimte, waardoor wij altid in os gedachten hebben gehad om er boven te gaan wonen.

 

Zijn er misschien ook juristen aanwezig die hier een antwoord op weten

[Anoniem_8548]

Eerst schrijf je dat je het gehele pand huurt, dan schrijf je (punt 4) dat je het pand hebt gekocht. Dit volg ik niet.

 

Overigens is deze zaak - voor zover het een en ander nu te beoordelen is - niet zwart-wit, waardoor een eenduidig antwoord moeilijk wordt.

[StevenK]

Ik zal nog even voor alle duidelijkheid misschien een paar dingen op een rijtje zetten

 

1. wij huren het ghele pand

 

2. vanaf de eerste dag dat wij het pand huren zat er al een appartement

 

3. bij de gemeente staat het al ingeschreven als woon/winkelruimte

 

4. misschien ook door de makelaar via wie wij het gekocht hebben misleidt, die had namelijk het restaurant te koop gezet met woonruimte, waardoor wij altid in os gedachten hebben gehad om er boven te gaan wonen.

 

Zijn er misschien ook juristen aanwezig die hier een antwoord op weten

Zoals hiervoor al aangegeven: als het pand op het moment dat jullie het huurden feitelijk een woon- en een restaurantgedeelte had, dan kan de verhuurder niet in redelijkheid verlangen dat jullie er niet wonen.

 

Die makelaar, was dat de makelaar van de verhuurder of de horecamakelaar die jullie de onderneming verkocht?

[bobbonaire]

Met de makelaar bedoel ik de makelaar die de vorige eigenaar in de hand had genomen om het restaurant te verkopen. Oftewel wij hebben het pand niet gekocht.

[JZ]

Ik vraag me ten sterkste af in hoeverre een verhuurder niet diens wil kan opleggen hoe een pand gebruikt wordt. Bedenk je wel dat als een pand in de eerste instantie wordt verhuurd als sect commercieel en je gaat het als woonruimte gebruiken er andere regels ontstaan inzake hoe je tegenover de verhuurder staat. Daarnaast krijg je nog te maken met bouwtechnische eisen, het kan best dat het origineel commercieel/woonruimte is echter zodra ze in combinatie worden gebruikt dien je bouwkundig aan andere eisen te voldoen. Dit uit zich enerzijds in andere eisen richting veiligheid maar ook de verzekeraar kan andere eisen stellen (te denken aan bv een brandmeldinstallatie).

Verder vraag ik me ten sterkste af in hoeverre het relevant is dat er woonruimte is als in het contract al vastgelegd is dat het totaal enkel als commercieel verhuurt wordt en er ook geen toestemming is om er iets anders te doen behalve het commercieel uit te baten.

[StevenK]

Ik vraag me ten sterkste af in hoeverre een verhuurder niet diens wil kan opleggen hoe een pand gebruikt wordt.

De inhoud van een overeenkomst wordt niet alleen door wat er op papier staat bepaald (Haviltex arrest). Als het zo is dat bij het sluiten van de overeenkomst er al een woonruimte was dan kan de verhuurder niet in redelijkheid verlangen dat daar niet gewoond wordt, mede vanwege de inhoud van het bestemmingsplan.

 

Dit zou anders kunnen zijn wanneer zou blijken dat de verhuurder van de woonruimte niets wist of wanneer de verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst expliciet had bedongen dat de nieuwe huurder het gebruik als woonruimte niet voort zou zetten.

 

[JZ]

Echter als de verhuurder op voorhand aangeeft dat de ruimte enkel als commercieel wordt verhuurd in hoeverre is er dan geen sprake dat die bedingt dat de woonruimte niet gebruikt? Immers het een sluit het ander uit.

 

Verder zoals ik aangaf kan ik me goed voorstellen dat regeltechnisch (op bouwkundig niveau) dit uberhaubt niet mag ondanks dat een ruimte als woonruimte is ingericht.

[StevenK]

Echter als de verhuurder op voorhand aangeeft dat de ruimte enkel als commercieel wordt verhuurd in hoeverre is er dan geen sprake dat die bedingt dat de woonruimte niet gebruikt? Immers het een sluit het ander uit.

Dan moet imho wel expliciet opgenomen zijn dat de betreffende woonruimte niet als zodanig gebruikt mag zijn. Een algemene 'alleen als horeca' opmerking is daarvoor niet voldoende.

Verder zoals ik aangaf kan ik me goed voorstellen dat regeltechnisch (op bouwkundig niveau) dit uberhaubt niet mag ondanks dat een ruimte als woonruimte is ingericht.

Dat lijkt me in de gegeven omstandigheden niet zo logisch, omdat er kennelijk sprake is van een gecombineerde woon/horeca bestemming. Dat zou betekenen dat het pand niet aan de planvoorschriften voldoet.

[JZ]

Als in het contract zoals door de TS aangegeven wordt aangegeven wordt dat de ruimte enkel gebruikt mag worden als commerciele ruimte lijkt mij dit toch vrij expliciet.

 

Dat volgens het bestemmingsplan gelegenheid voor woon/commercieel bestaat wilt nog niet zeggen dat een woning regeltechnisch voldoet aan de eisen om dit daadwerkelijk uit te voeren. Een bestemmingsplan geeft enkel de mogelijkheid tot vervolgens is het aan de eigenaar kunst om dit daadwerkelijk in te vullen.

Zoals ik reeds eerder aangaf kan het best dat bouwtechnisch een woning niet aan beide eisen voldoet. Conform het bouwbesluit is namelijk een splitsing in de eisen. Daarnaast kan het ook verzekeringtechnisch anders aanpakken. Reden te meer om als eigenaar juist dit niet toe te laten.

[Anoniem_8548]

Echter als de verhuurder op voorhand aangeeft dat de ruimte enkel als commercieel wordt verhuurd in hoeverre is er dan geen sprake dat die bedingt dat de woonruimte niet gebruikt? Immers het een sluit het ander uit.

Dan moet imho wel expliciet opgenomen zijn dat de betreffende woonruimte niet als zodanig gebruikt mag zijn. Een algemene 'alleen als horeca' opmerking is daarvoor niet voldoende.

 

Lees je dan ook een zogenoemde gemengde huurovereenkomst in de akte, mogelijk zelfs met toepassing van de wettelijke regeling voor woonruimte op het appartement (nu een splitsing tussen het feitelijk gebruik van de woonruimte en het feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte mogelijk lijkt)?