Wordt het lopende huurcontract mijn faillissement?

[HansVeen]

Beste Lezers,

 

Na dit forum uitvoerig te hebben doorgenomen ben ik niet tot het antwoord op mijn vraag tegen gekomen.

 

Ik heb een schoenenzaak (eenmanszaak) die vanaf 2012 steeds slechter draait.

Het gaat zo slecht dat er een faillissement dreigt begin 2014.

Het huurcontract loopt echter nog tot 2016.

In juli word ik 55 jaar en zou ik in aanmerking komen voor een IOAZ uitkering.

Ik heb me ook laten vertellen dat ik als ik mijn bedrijf wil/moet beeïndigen dat ik dan een beroep kan doen op het Besluit bijstandverlening zelfstandigen en dan een jaar de tijd heb om mijn bedrijf te beeïndigen.

 

Echter zit ik met het huurcontract dat nog loopt tot 2016. Ik heb al met de verhuuder gesproken en die wil onder geen enkele voorwaarde meewerken aan het ontbinden van het contract c.q. verlagen van de huur.

Moet ik dan nu met een niet levensvatbaar bedrijf doorgaan omdat ik nog circa 2 jaar aan mijn huurcontract vast zit?

Dat betekent sowieso dat ik failliet ga en ook dit heb ik de verhuurder ook al verteld maar ook hier wordt geen gehoor aan gegeven. Ik ben dan ook voor mijn privé vermogen aansprakelijk, wat nog het ergste is.

 

Ik weet dat als ik in staat ben om al mijn rekeningen m.u.v. de huur te betalen, dat de verhuurder géén faillissement kan aanvragen omdat dit door meer dan 1 schuldeiser gedaan moet worden.

Maar wat dan? Dan komt uiteindelijk de kantonrechter misschien in het spel en dan wordt misschien het huurcontract ontbonden en kan ik nog voor circa 2 jaar de huur aftikken? Waar ik geen geld voor heb.

 

Is er een oplossing om (zonder medewerking van de verhuurder) toch onder het contract uit te komen?

 

[Marcel Spruit R.I.P.]

Ha Hans,

 

wat een rottige situatie zeg! Ik wou dat ik hier honderd kilo ervaring mee had, maar dat heb ik niet. Ik heb dus geen panklare tips voor je, maar ik wil wel even laten weten dat ik het ruk voor je vind, en dat ik het goed vind dat je vooruit kijkt. Begin 2014 is niet meer zo heel ver weg, maar het is tenminste niet morgen.

 

Ik lees in je post heel veel over je contract met de verhuurder, maar heel weinig over je eigen toekomst. Hoe zie je dat zelf? Zou je het liefst morgen de zaak dicht gooien? Of zou je graag verder willen, maar dan in een goedkoper pand? Dat lijkt me nogal belangrijk voor het verdere verloop. Ik vermoed dat je grootste zorg is dat je een persoonlijk faillissement wil voorkomen. Heb je in beeld wat de financiele en fiscale consequenties zouden zijn als je morgen met de zaak zou stoppen? In sommige gevallen komt er dan namelijk nog een dusdanige belastingaanslag als lijk uit de kast, dat een faillissement sowieso onvermijdelijk is. Ik wil je niet bang maken, maar het is belangrijk dat je weet waar je voor kiest, zolang er nog wat te kiezen valt.

 

 

Die verhuurder, tja, die vertoont waarschijnlijk het gedrag waarmee hij tot nu toe de meeste huurpenningen binnenhaalde. Ik vind het niet verrassend dat hij aanvankelijk zegt dat het hem geen fluit interesseert hoe het met jou gaat als je de huur maar betaalt. Heb je overwogen om een derde partij bij deze onderhandeling te betrekken? Als iemand er een jaar huur van af weet te onderhandelen, kun jij zo maar gered zijn. Wellicht dat het in zo'n situatie handig is om heel keurig je huur te blijven betalen, om je positie bij een rechtszaak niet te ondermijnen, maar misschien is het juist handiger om de verhuurder onder druk te zetten door middel van een huurachterstand van een paar maanden, zodat hij merkt dat het serieus is. Ik heb hier geen enkele ervaring mee, dus ik kan je daar niet van advies voorzien. Maar er zijn clubs die hier wel ervaring mee hebben.

 

Je zou ook kunnen overwegen om de zaak te sluiten en het pand voor een lagere prijs aan een derde te onderverhuren. Moet de verhuurder natuurlijk wel aan mee willen werken, maar als het restant van de huur dan voor jou nog op te brengen is, is de kans wellicht aanwezig dat je 2016 haalt en dat is voor de verhuurder ook prettig.

 

Sterkte, in ieder geval!

[RiVe]

Hallo Hans,

 

Eens met Marcel, een rotsituatie.

 

Heb je er aan gedacht om b.v. per 01 januari het roer om te gooien, als je aan het huurcontract vast blijft zitten.

Verkoop van schoenen wordt je alleen maar arm van, dan stoppen met het verkopen van schoenen.

Ga een weekend op de hei zitten, denk er over na wat je zoals in de winkel zou kunnen verkopen, dat kan alles zijn, het juiste antwoord heb ik niet voor je.

 

Kom je na zo'n weekend terug met een lijst van artikelen, goederen, levensmiddelen, snacks, koffie, thee enz. wat je zou kunnen verkopen, kun je altijd hier nog op het forum vragen hoe daar het beste mee om te gaan. Sommige winkels draaien als een tierelier. Waarbij ik niet de indruk wil wekken er een winkel van sinkel van te maken, maar waar mogelijk is nog een niche of een specialisatie.

 

Sterkte ermee.

 

[Jean Ecogeneration]

Aansluitend op de tip van RiVe: overweeg te gaan stunten. Bij ons in het dorp (3000 inw) zit een schoenenzaak die de laatste jaren vrij slecht liep. Begin 2012 hebben ze besloten om te stoppen en zijn ze begonnen met een opheffingsuitverkoop. Dit bleek zo goed te lopen dat ze inmiddels al 1,5 jaar opheffingsuitverkoop hebben (zelfs de nieuwe wintercollectie voor 2013-2014 ging meteen de uitverkoop in) en de eigenaar zegt nog nooit zoveel omzet en winst gedraaid te hebben als in deze periode. De Belgische overheid heeft hem echter nu gedwongen om ook daadwerkelijk te stoppen (uitverkopen zijn hier streng gereguleerd). Misschien ook toepasbaar in jouw situatie?

[Joost Rietveld]

Dag Hans,

 

Ook mijn medeleven. Weet je of het pand makkelijk verhuurbaar is na jouw vertrek? Stad, A-locatie?

Kun je een vervangende huurder vinden?

 

Groet

Joost

[HansVeen]

Bedankt voor jullie reacties.

 

Het probleem is dat het hele winkelcentrum waarin ik gevestigd ben slecht gaat. Echter staan er (nog) niet zoveel panden leeg. Als dit wel zo was geweest had ik misschien meer druk kunnen uitoefenen op de verhuurder.

Voor wat betreft het verkopen van andere artikelen etc. kan ik weer aansluiten bij het bovenstaande: het hele winkelcentrum draait slecht. Kledingswinkels, electronica, opticiens, allemaal minder.

 

Ik zoek het echt meer naar de juridische kant om bijvoorbeeld over een half jaar van mijn huurcontract af te komen.

Ik kan wel de huur niet meer gaan betalen, en dan verzoekt de verhuurder uiteindelijk om ontbinding, maar wat dan? Moet ik dan alsnog de resterende huurtermijnen gaan betalen? Dat geld heb ik niet.

 

[Dennis_van_Dijk]

Ik zoek het echt meer naar de juridische kant om bijvoorbeeld over een half jaar van mijn huurcontract af te komen.

Ik kan wel de huur niet meer gaan betalen, en dan verzoekt de verhuurder uiteindelijk om ontbinding, maar wat dan? Moet ik dan alsnog de resterende huurtermijnen gaan betalen? Dat geld heb ik niet.

 

Dat is een heilloze weg. De verhuurder is hier niet een boosdoener. Deze heeft een product (winkelruimte) dat hij probeert te verkopen, Dat is hem gelukt tot en met 2016, jij hebt aangegeven dat jij het pand huurt. Nu het minder goed (of zelfs slecht) met jou gaat verschuif je het probleem naar hem toe. Maar hij heeft geen probleem, het pand is immers verhuurd tot en met 2016. Of beter gezegd, jij probeert jouw probleem zijn probleem te maken.

 

Er zijn mogelijkheden, zoals eerder genoemd kun jij zorgen voor een andere huurder voor jouw winkelruimte. Dat is moeilijk, zeker op een slechtlopende locatie. Maar dat is ook lastig voor de verhuurder. Deze heeft hier niet om gevraagd,: hij levert zijn dienst, betaalt hypotheek en houd zich dus aan zijn kant van de overeenkomst. Daarom kom jij niet zomaar van jouw huurovereenkomst af, daar moet je dus iets voor doen.

[Y Happy Level]

Ik heb me ook laten vertellen dat ik als ik mijn bedrijf wil/moet beeïndigen dat ik dan een beroep kan doen op het Besluit bijstandverlening zelfstandigen en dan een jaar de tijd heb om mijn bedrijf te beeïndigen.

 

Dat klopt. Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden of je daarvoor in aanmerking komt.

 

Dat betekent sowieso dat ik failliet ga en ook dit heb ik de verhuurder ook al verteld maar ook hier wordt geen gehoor aan gegeven.

 

Failliet gaan is geen optie en ook niet noodzakelijk.

 

Ik ben dan ook voor mijn privé vermogen aansprakelijk, wat nog het ergste is.

 

Je bent een contract aangegaan en die moet je nakomen. Je hebt een eenmanszaak dus aansprakelijk voor alle schulden,inclusief een doorlopend huurcontract als je besluit te stoppen.

 

Je geeft aan dat er privevermogen is? Is dat voldoende om de schulden te betalen als je nu stopt? Wellicht is er ruimte bij de verhuurder als je een afkoop voorstelt. Je zou wellicht je prive vermogen kunnen aanwenden om een x aantal maanden direct te voldoen om het contract direct te beeindigen. Je zal dan echt moeten denken aan termen van 12 maanden als afkoop,wellicht meer.

 

 

 

 

Wat vragen:

 

 

[*] Zijn er nog meer achterstanden? Schulden?

[*] Heeft je partner inkomen boven de bijstandsnorm?

[*] Wat versta je onder prive vermogen? overwaarde? spaargeld?

[*] Heb je een redelijke betaalde voorraad?

 

 

Danny

 

 

[HansVeen]

@ danny

 

Zijn er nog meer achterstanden? Schulden?

Die kan ik meestal na een aanmaning betalen.

In privé en bij de belastingdienst heb ik geen schuld.

 

■ Heeft je partner inkomen boven de bijstandsnorm?

nee mijn partner heeft weinig inkomen, wij leefden voornamelijk van de inkomsten uit mijn zaak.

■ Wat versta je onder prive vermogen? overwaarde? spaargeld?

overwaarde op het pand

■ Heb je een redelijke betaalde voorraad?

wat vindt je redelijk?

[Y Happy Level]

 

■ Wat versta je onder prive vermogen? overwaarde? spaargeld?

overwaarde op het pand

■ Heb je een redelijke betaalde voorraad?

wat vindt je redelijk?

 

Overwaarde pand is wel van belang hierin. Je moet je voorstellend dt bij onderhandelen met d huisbaas het erg lastig is als hij weet(en dan weet hij echt wel) dat er genoeg te halen valt in prive om de looptijd uit te zingen. Waarom zou hij meewerken als hij zijn goed linksom of rechtsom gaat krijgen?

 

 

Mocht de overwaarde klein zijn en je na opheffingsuitverkoop een bedrag overhouden zijn er wellicht opties om het contract af te kopen. Dat is niet zo makkelijk als gezegd,veel factoren waar je rekening mee moet houden zoals belastingdienst en overige contracten.

 

 

[P Oreel]

Heb je nog (even je financiele zorgen daargelaten) plezier in je zaak? Wil je doorgaan?

 

Zoals ik het heb gelezen, wordt het moeilijk om de huurovereenkomst voortijdig te beeindigen in overleg met de huurbaas. Zoals eerder door iemand is geschreven, hij komt namelijk wel zijn deel vd overeenkomst na.

 

De informatie die je geeft is allemaal te summier om echt een goed beeld te schetsen van mogelijke kansen en doem senarios. Maar zou je bereid zijn om echt te gaan ondernemen met je zaak?

 

- Het winkelcentrum als gebied loopt volgens jou slechter dan voorheen. Is het een mogelijkheid om de krachten te bundelen om de plek weer aangenaam en interessant te maken? Dit om gezamenlijk publiciteit te maken voor het gebied door bijvoorbeeld gezamenlijk een huis-aan-huis blaadje uit te geven bijvoorbeeld 4 keer in het jaar, radio reclame of misschien is ludieks (offline veiling, artiest-kunstenaar-fotograaf-sint/kerstman laten komen, ...). Zijn de algemene ruimtes, 'gangen' aantrekkelijk en netjes opgeruimd? Kan ik gratis parkeren? Kan ik er allicht wat te eten bestellen? Kan ik er zitten? Is de staat van het gebouw in nette staat (schilderwerk, onderhoud enz)

 

- Hoe is je eigen zaak ingericht, het winkelen verandert snel met de opkomst van Ecommerce, heb je al een website? Of eigenlijk wil ik nog verder gaan, een webshop? Je hebt naar mijn idee goud in handen, je kunt je hele assortiment op een webshop zetten (Zo kan ik thuis al kijken of je leuke schoenen hebt en mij voorbereiden, misschien bestel ik ze wel direct). Je kan mensen de optie geven om schoenen te reserveren met afhaaloptie in jouw winkel, maar ook door het tegen meerprijs op te sturen. Misschien zit er in het winkelcenta ook een PostNL of DHL servicepoint, kun je makkelijk even wat schoenendozen op de post gooien! (Ik zou voor pakketbezorging wel geld vragen, bijvoorbeeld 5 euro om een drempel te maken om afhalen aantrekkelijker te maken)

 

- Hoe maak je publiciteit voor je zaak? Niet? Huis-aan-huis reclame? Durf je ludiek te doen? Bijvoorbeeld een veiling (bieden vanaf 1 euro!)

 

- Hoe is de interieur van de zaak? Oog het aantrekkelijk om naar binnen te lopen, of oogt het modern fris en dat je welkom bent?

 

Ik zie nog kansen, alleen nu zal je een bepaald risico moeten lopen omdat je in bepaalde zaken moet investeren. In sommige dingen zal dat tijd zijn, in sommige dingen echt keiharde euro's; en reclame is toch altijd schieten met hagel.

 

Hoe is het contact met de huurbaas? Vijandig na de eerste poging? Je geeft nu aan dat de huurprijs een zorg is, is het mogelijk dat hij bijvoorbeeld een stukje buffer wilt geven en dat je hem overtuigd dat je echt er weer helemaal voor gaat?

[Ron van der Kolk]

Hans,

 

De onderneming heeft minstens twee kanten. In elk geval een opbrengsten en een kostenkant. Je concentreert je nu op het verlagen van de kosten, maar dat blijkt zo makkelijk nog niet door contractuele verplichtingen.

 

In dit draadje staan al wat suggesties voor het verhogen van de opbrengsten. Sta je open voor brainstormen over de mogelijkheden om een aantal zaken anders te gaan doen? Ik weet niet waar je winkel is, maar misschien is het in de buurt van mij of een van de forumleden. Misschien kan iemand eens met een frisse blik je winkel binnen te lopen en wat ideeen te genereren.