Huurverhoging in eerste 5 jaar

[Daveckes]

In 2008 hebben we een bedrijfsruimte gehuurd met, na nu blijkt, een 5 jaar vaste huurprijs.

 

Echter, na het eerste jaar bleek de huur toch al wél te zijn verhoogd. Na 5 jaar bleek de huur met bijna 100 euro te zijn verhoogd! In totaal hebben wij daardoor een flink bedrag teveel betaald.

 

Uiteraard hadden we eerder het contract beter moeten lezen en eerder in actie moeten komen.

Is het daarvoor nu te laat of is er nu nog een mogelijkheid om met terugwerkende kracht deze teveel betaalde huur én teveel betaalde BTW terug te vorderen?

[StevenK]

In beginsel verjaart je vordering na 5 jaar. Dus alles wat je voor oktober 2012 teveel hebt betaald, kun je - in rechte - niet meer terugvorderen.

[Jaap van Lynden]

In aanvulling op Steven, na verjaring kan je niet meer vorderen, maar nog wel in mindering brengen op iets wat ze van jou te vorderen hebben. Als je nog een relatie met ze hebt en iets aan ze verschuldigd bent of wordt, kan je het daarmee nog wel verrekenen. Misschien dat dat nog een optie is.

[Daveckes]

Dat is een hele goeie! We hebben inderdaad nog een geschil over naverrekening van servicekosten. Ook krijgen we een vordering van 3 maanden extra huurkosten omdat verlangd werd dat wij nog herstelwerkzaamheden aan de ruimte moesten uitvoeren en daardoor later hebben opgeleverd.

 

Dank jullie voor de tips!

[Daveckes]

Werkt dat overigens ook andersom?

 

De verhuurder wil nog met terugwerkende kracht servicekosten naverrekenen. Vanwege de verjaring gaat dat gelukkig niet verder terug dan 5 jaar. Kunnen wij dan wél over meer dan 5 jaar teveel betaalde huur terugvorderen? Of nodigen de we verhuurder daarmee uit ook servicekosten over de jaren ouder dan 5 jaar aan ons te vorderen?

 

Overigens is het bedrag dat de verhuurder ons vordert (flink) hoger dan het bedrag dat wij kunnen vorderen.

[Rik ·]

Volgens mij is de verjaringstermijn om een niet verschuldigde betaling terug te vorderen ook 5 jaar. Dus de teveel betaalde huur kun je ook maar tot oktober 2012 terugkrijgen.

 

Echter... als de verhuurder dus over 3e kwartaal 2012 extra servicekosten in rekening wil brengen dan kun je deze wel verrekenen met de teveel betaalde huur over oktober 2008-oktober 2012. En over de extra servicekosten van 2013 kun je het resterende bedrag wat overblijft over 2009-2013 teveel huur betaald, verrekenen. Dat wordt dus even rekenen.

 

Tevens mocht de huur dus pas in 2013 verhogen (5 jaar vast vanaf 2008). Je moet ook even kijken hoe hoog die verhoging maximaal mag zijn volgens het huurcontract. Het is dus zo dat de verhogingen in 2008-2012 niet correct waren. Dus de nieuwe huur in 2013-2017 is dus waarschijnlijk ook te hoog geweest (als er een maximale verhoging afgesproken was). Ook dat moet je even goed op papier doorrekenen.

 

 

[Highio]

Welke nieuwe huur?

 

Groet,

 

Highio

[Branko Collin]

Werkt dat overigens ook andersom?

 

Ja. De wet maakt in het beginsel geen onderscheid tussen de vorderingen die afnemers en leveranciers aan elkaar hebben.

 

Let er wel op dat je vorderingen kunt stuiten, dat wil zeggen, als jij de schuldenaar aan zijn schuld herinnert, dan herstart de klok. Jij hebt dat blijkbaar niet gedaan, maar weet je zeker dat de verhuurder jou niet eerder aan zijn vorderingen heeft herinnerd?

 

[Rik ·]

Welke nieuwe huur?

Sorry, de verhoging bedoelde ik eigenlijk. Ze mogen dus per 2013 met terugwerkende kracht de verhoging wel doorvoeren. Maar die moet wel gebaseerd zijn op het bedrag van 2008 omdat de huur 5 jaar vast stond. En als er een maximale huurverhoging afgesproken is, dan moeten de verhogingen van 2008-2012 ook teruggedraaid worden op het huurbedrag.

 

(Het is makkelijk dat over het hoofd te zien en te denken dat de huurbedragen van 2013-2017 wel correct zouden zijn)

 

[Daveckes]

Daar had ik inderdaad niet aan gedacht. Ook dit kan nog een mooie vordering richting mijn verhuurder opleveren.

 

Er staat niets in het contract over de maximaal toegestane verhoging. Wel staat er dat er onderlinge overeenstemming moet plaatsvinden over de door te voeren huurverhoging. Ik neem aan dat deze afstemming dan ook met terugwerkende kracht moet plaatsvinden met mijn verhuurder voor de verhoging van de huur van 2013 naar 2014 en uiteraard ook de volgende jaren?

 

Mav ik hoef niet akkoord te gaan met een te hoge huurverhoging. Obv de huur in 2014 zou het gaan over een verhoging van bijna 10%. Dat lijkt mij niet redelijk en reden tot afwijzing denk ik?

[Rik ·]

Staat er in het huurcontract helemaal niets over een verhoging (jaarlijkse indexering o.i.d.)? Jij hoeft dan helemaal niet akkoord te gaan met enige extra verhoging van die huurprijs in het verleden. Dus ook niet over 2013-2017.

 

Maar in 2013 had dus een nieuwe prijs vastgesteld moeten worden (met toestemming van alle partijen). Het is dan nu echter wel zo dat die prijs die je hebt gekregen in 2013 wel geldig is (ook als die verhoging erg hoog is). Je hebt de factuur betaald en ik heb het vermoeden dat je dan stilzwijgend akkoord bent gegaan met die nieuwe prijs.

 

Wat staat er in het contract over de tweede periode van vijf jaar? Was die ook weer vast?

De vraag is dus of de verhogingen tussen 2013 en 2017 correct waren.

 

Een zogenaamde ‘periodieke indexering’ is dus alleen toegestaan als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd.

https://www.mkbservicedesk.nl/897/mag-mijn-verhuurder-huur-bedrijfsruimte.htm

 

Is de verhoging/naverrekening van de servicekosten over 2013-2017 zoveel hoger dan jouw teveel betaalde huur tussen 2008-2012?

 

[Daveckes]

Ik vrees dat ik dan indirect akkoord ben gegaan met de prijsverhoging in ieder jaar, doordat ik de facturen heb betaald.

 

De naverrekening van de servicekosten is ca 3500 euro. Dit terwijl wij ook al ca 100-130 euro servicekosten per maand vooruitbetaalden. In de meeste jaren moeten we zelfs meer dan 800 euro bijbetalen. Hier hebben wij, en meerdere huurders bezwaar tegen gemaakt. Binnenkort hoor ik de nieuwe bedragen.

[Highio]

Misschien toch maar eens als collectief een juridisch adviesje inwinnen?

 

Weekendgroet,

 

Highio

[Rik ·]

Ik vrees dat ik dan indirect akkoord ben gegaan met de prijsverhoging in ieder jaar, doordat ik de facturen heb betaald.

Niet als er een tweede contract periode van 5 jaar is ingegaan. Want dan had tussen 2013 en 2017 ook geen verhoging plaats mogen vinden. Maar ik weet niet of die tweede periode ook beschreven moet staan.

 

Wat was je opzegtermijn na 2013? Was dat in die tweede periode (2013-2017) ook weer vijf jaar? (dus dat je pas per 2018 op kon zeggen?) Want dan lijken mij de voorwaarde van de eerste periode ook weer te gelden. Maar dat kan iemand met wat meer verstand over huurcontracten wel vertellen.

 

De naverrekening van de servicekosten is ca 3500 euro. Dit terwijl wij ook al ca 100-130 euro servicekosten per maand vooruitbetaalden. In de meeste jaren moeten we zelfs meer dan 800 euro bijbetalen. Hier hebben wij, en meerdere huurders bezwaar tegen gemaakt. Binnenkort hoor ik de nieuwe bedragen.

Dat is nogal een naverrekening. Daar staat ook niets over in het contract? Vaak is er in opgenomen dat de service-kosten tot een jaar na afloop van dat jaar verrekend zullen worden. Maar als daar niets over in staat dan ben ik bang dat hier dus ook niets aan te doen is. Wel moet die rekening waarschijnlijk per jaar opgemaakt worden en dus alleen vanaf 2013.

 

https://www.mkbservicedesk.nl/6924/wat-zijn-regels-bij-naheffing-servicekosten.htm

https://vastgoedjournaal.nl/news/20417/column-vijf-tips-voor-goede-afspraken-over-servicekosten-bij-huur-van-bedrijfsruimte

 

[UwJurist]

Ik lees nergens of het om winkelruimte (een ruimte die voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt) of overige bedrijfsruimte zoals een kantoor gaat. Daar gelden andere wettelijke regels voor.

 

Verder is van belang wat er precies wel/niet in de overeenkomst staat. En zijn er algemene voorwaarden die er deel van uitmaken. Is het bijv. een ROZ model met bijbehorende algemene bepalingen. En zo ja, welke soort, uit welk jaar?

En staan er dan bijzondere bepalingen in de overeenkomst?

 

Er kan bijv. sprake zijn van jaarlijkse indexering en/of verhoging na 5 jaar.

 

Kortom, er is meer informatie (alle relevante teksten) nodig om deze situatie goed te beoordelen.