Zakelijke hypotheek bv borgstelling

[Dominique85]

Beste medeforumgebruikers,

 

Wij zijn reeds ruime tijd bezig met de aanschaf van een bedrijfspand.

Hebben met 2 man onze zaak, een bv met allebei een personal holding.

We hebben nu inmiddels het koopcontract getekend en de financiering bij de ing aangevraagd.

De Ing is nu met een financieringsvoorstel gekomen voor een hypotheek op het bedrijfspand van € 250.000 aan 3.17% rente en een rekening courant van € 50.000 aan een rente van 3.57%.

De groote maar aan het hele verhaal is dat de Ing wilt dat we prive borg staan voor een bedrag van € 50.000.

Ik heb hier een beetje moeite mee het risico dat ze daadwerkelijk bij ons prive zouden gaan komen is bijzonder klein maar het voelt voor mij gewoon niet prettig.

De Ing echter geeft aan dat dit een normale gang van zaken is die iedere andere geldverstrekker ook gaat vragen alsniet een hogere borgstelling zelfs.

Aangezien dit ons eerste bedrijfspand wordt is dus mijn vraag, is dit inderdaad normaal zoals de Ing zegt of is dit terecht iets om me zorgen om te maken?

Ik ontvang graag jullie advies hierin.

Alvast bedankt!

[Norbert Bakker]

Aangezien dit ons eerste bedrijfspand wordt is dus mijn vraag, is dit inderdaad normaal zoals de Ing zegt of is dit terecht iets om me zorgen om te maken?

 

Een privé borgstelling is natuurlijk iets wat je juist niet wilt bij een rechtspersoon, en wat je ook zoveel mogelijk moet proberen te vermijden tenzij het écht aantoonbaar niet anders kan.

 

De Ing echter geeft aan dat dit een normale gang van zaken is die iedere andere geldverstrekker ook gaat vragen alsniet een hogere borgstelling zelfs.

Toe maar. En dat is waar totdat het tegendeel bewezen wordt....

Het lijkt me in ieder geval geen doe het zelf materie, en ook niet iets om van het voorstel van de eerste de beste bank gebruik te maken op basis van alleen het advies van die bank zelf.

 

Zijn er ook al andere financiers benaderd? Hebben jullie een eigen hypotheekadviseur in de arm genomen? Zo ja, wat zegt die op basis van zijn/haar kennis en ervaring?

 

Waarom ga je niet minimaal met 1 andere bank praten (Rabo of ABN Amro bijvoorbeeld?)

 

[Dominique85]

Beste Norbert,

 

Hartelijk dank voor je reactie.

Nee we hebben geen eigen hypotheekadviseur in de arm genomen. Wel naar geinformeerd maar deze vroeg zich 3500 euro afsluitprovisie terwijl ik bij de Ing maar 1500 betaal. Ik dacht dat is snel 2000 euro verdiend maar ik begrijp dus nu dat dit wellicht toch een betere optie was geweest.

Ik heb inderdaad vanmiddag de rabobank benaderd en hun willen de zaak ook graag bekijken echter omdat de Ing aangeeft dat dit een normale kwestie is en volgens hun iedere bank dit vraagt denk ik heeft t wel zin om verder te kijken het kost tenslotte een hoop tijd om daar weer alles op te starten en het rentepercentage wat de Ing heeft gegeven is volgens mijn accountant wel een zeer aantrekkelijke rente.

Maar als dit niet normaal is dan is het de tijd absoluut waard om daar ook nog een offerte opnte vragen.

[Norbert Bakker]

Maar als dit niet normaal is dan is het de tijd absoluut waard om daar ook nog een offerte opnte vragen.

 

Vraag Rabo dan concreet of dat verhaal van ING klopt en zij ook (altijd) een privé borgstelling toepassen?

 

[Dominique85]

Beste Norbert,

 

Ga ik morgen even doen.

Was alleen benieuwd of er meerdere mensen waren die dit zo ervaren hebben.

Bedankt voor je antwoorden. Fijne avond!

[Marco van den Maagdenberg]

Het is mijn ervaring dat het niet ongebruikelijk dat bij een substantiele financiering van een BV de Dga ('s) gevraagd wordt een borgtocht af te geven. Houdt er maar rekening mee dat ook de Rabo om een borgtocht vraagt.

[StevenK]

Het is heel gebruikelijk, maar het is ook iets waar je over kunt onderhandelen. Als er voldoende dekking is in het onderpand, is een borgstelling een overvragen en dan voldoet de bank niet aan zijn zorgplicht. Hou er daarbij wel rekening mee dat 'voldoende' dekking betekent ongeveer 130% van de financiering.

[Roel J]

Het is ook mijn ervaring dat banken bij BV's ook graag willen dat de directeur / grootaandeelhouder (DGA) zelf ook financiële pijn lijdt als het fout gaat. Vooral in situaties waarin er weinig of geen eigen vermogen is/ wordt ingebracht. 50.000 is een bedrag wat ik vaker heb gezien/gehoord. Het is hoog genoeg om een (startende) ondernemer even 2x te laten nadenken over de consequenties, maar ook geen onoverkomelijk bedrag om op te brengen als het daadwerkelijk fout gaat (ook al duurt het inwinnen van de borg misschien een aantal jaar omdat een aflosregeling getroffen moet worden)

 

als ik kijk naar jou aanvraag hypotheek en 50k rekening courant krediet, zou je kunnen stellen dat het pand de hypotheek voldoende dekt, maar dat de bank nog geen zekerheden heeft gezien die de 50k RC krediet te kunnen rechtvaardigen. Dus vraagt de bank (als openingsbod noem ik het maar) borg stelling voor de hele 50.000 euro.

 

Het is nu aan jou om te bekijken welke zekerheden jij zou kunnen bieden. Wat je als zekerheid kan bieden hangt af van de activiteiten van je onderneming.

 

- Als je (handels)voorraad hebt kun je die mogelijk verpanden

- Als je op rekening verkoopt kun je het openstaand debiteuren saldo verpanden

- Als je machines of inventaris met goede restwaarde hebt kan dat als onderpand dienen.

 

 

____________

Mbt tot het kiezen van advieur en het prijsverschil..

Prijs is een relatief begrip, op een financiering 300.000 euro is 3500 euro ook maar 1,2%

Maar het belangrijkste verschil tussen de ING adviseur en een onafhankelijke adviseur is dat de ING adviseur jou alleen een ing product zal verkopen, daarbij zijn ze vaak ook passief in het meedenken in jou belangen en bieden standaard producten aan met zo min mogelijk maatwerk want dat kost veel tijd en levert weinig extra op.

Terwijl een goede onafhankelijk adviseur een overzicht heeft van alle partijen in de markt en wel actief meedenkt over jou belangen en extra voorwaarden afdwingt in jou voordeel.

Bijv als de borgstelling nu toch onvermijdelijk is wel af te spreken dat als bepaalde kengetallen van de BV 2 of 3 jaar lang boven een bepaald minimum uitkomen in de jaarrekening dat dan de borg vervalt of gehalveerd wordt. De adviseur van de bank bied een borgstelling vaak standaard aan zonder extra voorwaarden zodat je er "voor altijd" aan vast zit

 

Een onafhankelijk adviseur is dus bij de start duurder maar kan op de totale kosten van een financiering zich vaak eenvoudig terugverdienen. Laat je (in de toekomst) dus niet te snel leiden door de initiele kosten op dit soort grote beslissingen / bedragen zijn die nauwelijks relevant. De specifieke voorwaarden van de overeenkomst hebben veel meer invloed op de totale kosten.

[Dominique85]

Beste Roel,

 

Hartelijk dank voor je uitgebreide reactie.

Het is inderdaad zo dat ze tot 255.000 euro willen financieren zonder prive borgstelling.

De overige zekerheden die ze willen hebben zijn:

Het openstaande debiteurensaldo verpanden(hier mogen ze echter maar 25% voor rekenen in het dekkingspercentage aldus de dame van de Ing)

Het wagenpark als onderpand, heeft een waarde van 150.000 euro en is volledig afbetaald. (Ook hier geeft ze aan dat dit maar geld als 25% dekkingspercentage)

Borgstelling van de beide personal holdings

Borgstelling van ons beide prive.

De jaarcijfers 2016 en 2017 waren goed, 72.000 en 95.000 euro winst over onder aan de streep.

Ik ben dan ook van mening dat de Ing wel wilt financieren ook rente wilt ontvangen maar geen enkel risico wil nemen...

Ik vind het dan ook een moeilijke beslissing nu en weet niet wat de juiste is in deze.

 

[Roel J]

ik kan op basis van die getallen natuurlijk niet heel specifiek zeggen wat in jou geval zou moeten worden. Wel interessant is je opmerking dat ze tot 255.000 euro bereid zijn zonder priveborgstelling te financieren. Dit is ongetwijfeld gekoppeld aan bepaalde kengetallen voor jou onderneming.

Ik zou dus zeker zorgen dat als borgstelling nu onvermijdelijk is dat er in de overeenkomst wordt opgenomen deze borg komt te vervallen zodra je (structureel) onder de 255.000 schuld komt. Of als de relevante kengetallen boven bepaalde minimumwaarden komt. (als je veel winst maakt en dit niet uitkeert, verbeteren je kengetallen heel vaak en daalt het risico voor de bank waardoor ze bereid zijn meer te financieren zonder priveborg).

 

Ik kan je hooguit nog wat handvaten geven zodat je wat beter kunt inschatten hoe goed het bod is. (in aanvulling op je eigen accountant)

 

25% van openstaand debiteurensaldo

Dat vind ik wel laag. 50% voor vorderingen jonger dan 90 dagen zou haalbaar moeten zijn

Beste onderpand waarde dat ik ooit heb gezien is 75% op vorderingen jonger dan 60 dagen.

Mogelijk gelden in jou branche wat specifieke debiteurenrisico's waardoor men minder happig is op dit als onderpand, maar richting 50% met ouderdomsbeperking zou toch wel moeten lukken, als je factureert heb je toch vrij grote zekerheid dat het betaald wordt, anders factureer je niet.

 

25% van (aanschafwaarde?) wagenpark

Die begrijp ik wel, als de auto's nu vrij nieuw zijn is natuurlijk weinig maar over 3 of 4 jaar komt 25% erg dicht bij de restwaarde.

Ook vind ik auto's als onderpand voor een RC krediet wat minder gewenst. maar goed soms is het nodig om het totaal plaatje rond te krijgen. er is een mismatch tussen de tijd dat het krediet loopt en de waardevermindering van de auto's

 

Ik vind het opvallend dat jullie auto's ter waarde van 150.000 vrij van financiering hebben.

Als alternatief zou het misschien wel de moeite waard zijn om te bekijken om ipv een RC krediet te vragen de auto's te laten herfinancieren / belenen, dan komt er ook geld in de onderneming, maar krijg je een betere waarde voor het onderpand, zelfs als je maar 50% zou kunnen financieren omdat ze al ingebruik zijn is dat nog steeds 75.000 zodat de RC helemaal niet nodig hebt en je met alleen de hypotheek onder de max waarde komt waarbij ze prive borgstellingen vragen.

 

 

Als laatste tip. kijk bij de hypotheek niet teveel naar het exacte percentage bij de huidige lage rente de marktrente is maar een heel klein percentage van de gevraagde rente. Kijk vooral naar het risico-opslag percentage dat de bank hanteert en bij welke verhoudingsgetallen die stijgt/daalt. Naar mate je pand meer waard word of de hypotheek meer afgelost, des te kleiner het risico voor de bank wordt dat ze verlies zullen lijden op de hypotheek bij gedwongen verkoop. Dat rechtvaardigt een lager risico opslag op de rente.

Te vaak worden geen afspraken gemaakt over de risico-opslag en betaal je over de gehele (rente)looptijd hetzelfde risico opslagpercentage.

 

[Han van Rijn]

Voornaamste reden dat een bank dit doet is om jullie gemotiveerd te houden indien er onverhoopt uitgewonnen moet worden. Met een borgstelling heb je er alle belang bij om de opbrengst te maximaliseren. In tegenstelling tot hoofdelijke aansprakelijkheid dient bij een priveborgstelling eerst de zakelijke zekerheden uitgewonnen te worden alvorens de borg aangesproken kan worden. Je zult dit bij andere banken ook zien.

 

Indien je dit echt niet wilt moet je naar alternatieve financiers. Deze werken vaak zonder borgstelling (indien de ltv redelijk is). De rente is dan wel aanzienlijk hoger.

 

De aanbieding die je nu hebt is absoluut geen slechte voorzover ik het kan overzien. Let wel op de je in prive een borstellingsovereenkomst inclusief borgstellingsprovisie met de vennootschap maakt

[Dominique85]

Beste Han,

 

Bedankt voor je bericht.

We hebben de offerte inmiddels getekend.

Over de borgstellingsovereenkomst kan ik echter vrij weinig terug vinden. Ook wat een gangbare provisie is vind ik niet echt ergens terug.

Is er iemand die me hier meer uitlet over kan geven?

Ik hoor het graag. Alvast bedankt voor jullie tijd!

[Han van Rijn]

Borgstellingsovereenkomst is een overeenkomst tussen de vennootschap en jezelf. Je moet hier een paar procent provisie per jaar voor berekenen en ook daadwerkelijk overmaken. Deze provisie betaal je ook belasting over en mocht je als borg worden aangesproken dan is het betaalde borgbedrag weer aftrekbaar

[StevenK]

Voornaamste reden dat een bank dit doet is om jullie gemotiveerd te houden indien er onverhoopt uitgewonnen moet worden. Met een borgstelling heb je er alle belang bij om de opbrengst te maximaliseren. In tegenstelling tot hoofdelijke aansprakelijkheid dient bij een priveborgstelling eerst de zakelijke zekerheden uitgewonnen te worden alvorens de borg aangesproken kan worden. Je zult dit bij andere banken ook zien.

Dit is nu net een misvatting die ik te vaak voorbij zie komen. De kern van een borgstelling is dat de borg aangesproken kan worden zodra er niet conform de voorwaarden betaald wordt en dat er geen verplichting is eerst andere zekerheden uit te winnen. En dat betekent dus ook dat bank juist geen enkele incentive heeft om een maximale opbrengst uit de andere zekerheden te halen.