Huur en BTW

[LHvdb]

Goedenavond,

Wij hebben een beetje een onduidelijkheid over de huur en daarbij behorende btw heffing van onze onderneming.

 

Situatie: Ik en mijn vennoot hebben samen een onderneming, ik heb een bedrijfspand (60%) met inpandig woonruimte (40%). Deze stel ik voor een deel van de bedrijfsruimte (20% van 60%) ter beschikking voor de bedrijfsvoering van onze gezamelijke onderneming. Hiervoor factuur ik maandelijks een X bedrag naar de onderneming, zijnde huur.

 

In eerste instantie verrekenden we daarover BTW. Ik hoefde de BTW niet te betalen, omdat ik niet boven de €1600 per jaar uit kwam, maar de onderneming trok deze wel als voorbelasting af.

 

Onze boekhouder gaf aan, dat dit niet correct is en zodoende hebben we nu een naheffing ontvangen van de belastingdienst ontvangen.

 

Toch hebben wij hierbij onze twijfels. Als wij elders hadden gehuurd hadden wij wel BTW terug kunnen vorderen, maar omdat het "toevallig" mijn ruimte is kan dat niet.

 

Iemand ervaring?

 

[shoptillyoudrop]

De verhuurder (jij dus, als ik het goed lees!) mag bij het opteren (door de huurder en de verhuurder) voor belaste verhuur de (verschuldigde) omzetbelasting niet meetellen voor de vermindering KOR.

 

M.a.w.: je moet de in rekening gebrachte BTW inzake de verhuur gewoon afdragen (minus de eventuele voorbelasting gerelateerd aan de verhuur!).

En de "samenwerking" (is het een VOF misschien...?) kan dat (de in rekening gebrachte BTW dus) gewoon als voorbelasting aftrekken.

 

Tenminste als jullie/jij aan alle voorwaarden voldoen dan natuurlijk.

 

[LHvdb]

Oke jij komt zojuist met een derde optie haha. Waarom kan ik niet in aanmerking komen voor KOR? Omdat het enkel huur is?

 

We hebben inderdaad een VOF. Volgens onze boekhouder moet ik huur met 0% BTW rekenen.

 

[shoptillyoudrop]

Volgens onze boekhouder moet ik huur met 0% BTW rekenen.

 

Dat zou kunnen. Als jullie niet voldoen aan de criteria voor het opteren voor belaste verhuur.

Dat kunnen wij hier op HL natuurlijk niet zomaar ruiken...

 

De reden voor "de KOR" in jouw situatie:

art. 6a,4 Besch. ("kleine ondernemer verhuurt tevens onroerende zaken")

 

Maar overleg het gewoon met je boekhouder verder, zou ik zeggen.

 

[Rik ·]

Volgens onze boekhouder moet ik huur met 0% BTW rekenen.

Daar zal hij dus wel een reden voor hebben. En die wijkt schijnbaar af van jullie verwachting.

 

Heb je hem ook gevraagd waarom hij van mening is dat je 0% btw moet berekenen?

 

Overigens lijkt het mij raar dat je 0% moet berekenen. Ik denk eerder dat hij bedoeld dat je geen btw moet rekenen. Dat is wel een verschil.

 

Wat heb je overigens opgenomen in de huurovereenkomst met betrekking tot het belasten van de huur? Als je dat n.l. niet gedaan hebt dan is er dus voor onbelaste huur gekozen.

 

[Joost Rietveld]

Beste LH,

 

Je schrijft dat "wij een naheffing hebben ontvangen".

 

Maar de fout zit in de toepassing van de kor. Die geldt niet voor verhuur van onroerende zaken. Dan zou dus bij jou de kor onterecht toegepast zijn. Dus zou jij de naheffing moeten hebben ontvangen.

 

Op welke grond heeft je boekhouder dit gecorrigeerd en bij wie? De vof of bij jou?

 

Groet

Joost

[LHvdb]

bij de VOF...

[Joost Rietveld]

En omdat?

Kan me alleen voorstellen dat de boekhouder het standpunt heeft ingenomen dat er zonder btw verhuurd moet worden. Maar dat lijkt onjuist tenzij in de huurovereenkomst niet gekozen is voor belaste verhuur.

 

Is er een huurovereenkomst en wat staat daarin over btw?

[LHvdb]

Volgens onze boekhouder moet ik huur met 0% BTW rekenen.

Daar zal hij dus wel een reden voor hebben. En die wijkt schijnbaar af van jullie verwachting.

 

Heb je hem ook gevraagd waarom hij van mening is dat je 0% btw moet berekenen?

 

Overigens lijkt het mij raar dat je 0% moet berekenen. Ik denk eerder dat hij bedoeld dat je geen btw moet rekenen. Dat is wel een verschil.

 

Wat heb je overigens opgenomen in de huurovereenkomst met betrekking tot het belasten van de huur? Als je dat n.l. niet gedaan hebt dan is er dus voor onbelaste huur gekozen.

 

 

We zijn destijds gewisseld van boekhouder. De eerste vertelde ons dat we gewoon btw konden rekenen, en KOR konden toepassen. De tweede dus dat we geen btw moeten bereken. Maar vandaar mijn ontstane twijfel, allebei boekhouders wie heeft het bij het rechte eind.

 

Het is voor mij nu al een stuk duidelijker, hartstikke bedankt allemaal.

 

Als ik dit zo lees lijkt het erop dat met deze correctie het nog niet in orde is dus ik denk dat ik maar op zoek moet naar boekhouder nummer 3 die wel alle regels kent, haha.

 

[LHvdb]

En omdat?

Kan me alleen voorstellen dat de boekhouder het standpunt heeft ingenomen dat er zonder btw verhuurd moet worden. Maar dat lijkt onjuist tenzij in de huurovereenkomst niet gekozen is voor belaste verhuur.

 

Is er een huurovereenkomst en wat staat daarin over btw?

 

Er is geen huurovereenkomst

[Joost Rietveld]

Ah! Dan had er nooit btw berekend mogen worden! Vereiste daarvoor is dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst beide instemmen met btw belaste verhuur.

 

Nu er geen overeenkomst is, kan er dus ook niet met btw verhuurd worden.

 

Maar eh, hoe rijmt dat met de eerder gedane aangiften omzetbelasting door de boekhouder? Heeft hij altijd geweten dat er geen huurovereenkomst was? Heeft hij er ooit naar gevraagd?

[Roel J]

Als ik dit zo lees lijkt het erop dat met deze correctie het nog niet in orde is dus ik denk dat ik maar op zoek moet naar boekhouder nummer 3 die wel alle regels kent, haha.

 

Niet te snel conclusies trekken over de boekhouder.. Er gaan hier ook een aantal mensen tekort door de bocht met uitspraken over wel of niet.. Verhuur met BTW kent wat bijzondere, specifieke regels waardoor het niet zomaar kan.

 

lees zelf ook de informatie van de belastingdienst eens, dan wordt ook een hoop duidelijk

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/verhuur_onroerende_zaak/belaste_verhuur/kiezen_voor_belaste_verhuur

 

 

Edit: inmiddels had Joost ook al aangevuld warom het zeer waarschijnlijk terecht is gecorrigeerd en goed is opgelost.

 

[LHvdb]

Ah! Dan had er nooit btw berekend mogen worden! Vereiste daarvoor is dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst beide instemmen met btw belaste verhuur.

 

Nu er geen overeenkomst is, kan er dus ook niet met btw verhuurd worden.

 

Maar eh, hoe rijmt dat met de eerder gedane aangiften omzetbelasting door de boekhouder? Heeft hij altijd geweten dat er geen huurovereenkomst was? Heeft hij er ooit naar gevraagd?

 

In 2014 is het pand uit de onderneming gehaald omdat er een tweede vennoot bij kwam. Onze boekhouder heeft toen een BTW nummer aangevraagd voor mij, zodat ik huur kon rekenen aan de VOF. Deze boekhouder heeft nooit iets gezegd over een huur contract, hij zij gewoon dat ik het kon factureren en KOR heeft hij voor ons toegepast. In 2016 zijn wij gewisseld van boekhouder en hij heeft misschien wel gevraagd hoor of er een contract was maar dat kan ik mij niet herinneren, hij gaf gewoon aan dat je geen BTW kon terug vragen op iets wat je zelf niet betaald (KOR) en dus heeft hij bij de BD aangifte gedaan zodat we deze BTW weer terug konden betalen.

 

Maar als ik het goed begrijp had niet de onderneming een correctie doen, maar ikzelf.

[LHvdb]

Als ik dit zo lees lijkt het erop dat met deze correctie het nog niet in orde is dus ik denk dat ik maar op zoek moet naar boekhouder nummer 3 die wel alle regels kent, haha.

 

Niet te snel conclusies trekken over de boekhouder.. Er gaan hier ook een aantal mensen tekort door de bocht met uitspraken over wel of niet.. Verhuur met BTW kent wat bijzondere, specifieke regels waardoor het niet zomaar kan.

 

lees zelf ook de informatie van de belastingdienst eens, dan wordt ook een hoop duidelijk

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/verhuur_onroerende_zaak/belaste_verhuur/kiezen_voor_belaste_verhuur

 

 

Edit: inmiddels had Joost ook al aangevuld warom het zeer waarschijnlijk terecht is gecorrigeerd en goed is opgelost.

 

 

Ach nee het was ook maar een grap, ik zat te twijfelen tussen antwoord A en B en nu lijkt het C te zijn. Voordat ik hem iets om de oren slinger wou ik mij hierin gewoon even zelf verdiepen.

[Joost Rietveld]

 

Maar als ik het goed begrijp had niet de onderneming een correctie doen, maar ikzelf.

 

Nee, de vof heeft terecht een naheffing omdat deze btw als voorbelasting heeft afgetrokken terwijl daar geen recht op bestond. Jouw facturen aan de vof hadden immers geen btw mogen bevatten zodat de vof die ook niet terug had kunnen vragen.

 

Jij had door de kor toch al geen btw afgedragen, dus bij jou speelt er niets.

 

Blijft de vraag of de vof de rente en kosten kan verhalen op de eerste boekhouder. Hij heeft verzaakt navraag te doen naar de huurovereenkomst zodat hij niet zondermeer had mogen aannemen dat de btw op de huur voor de vof aftrekbaar was.

 

De kor toepassen, is dan een fout die daarin niet eens meespeelt.

 

De stelling van de tweede boekhouder is ook onjuist. Met btw verhuren mag, mits schriftelijk overeengekomen. Gelukkig heeft zijn onjuiste stelling nu wel de waarheid boven tafel gekregen

 

 

[LHvdb]

 

Maar als ik het goed begrijp had niet de onderneming een correctie doen, maar ikzelf.

 

Nee, de vof heeft terecht een naheffing omdat deze btw als voorbelasting heeft afgetrokken terwijl daar geen recht op bestond. Jouw facturen aan de vof hadden immers geen btw mogen bevatten zodat de vof die ook niet terug had kunnen vragen.

 

Jij had door de kor toch al geen btw afgedragen, dus bij jou speelt er niets.

 

Blijft de vraag of de vof de rente en kosten kan verhalen op de eerste boekhouder. Hij heeft verzaakt navraag te doen naar de huurovereenkomst zodat hij niet zondermeer had mogen aannemen dat de btw op de huur voor de vof aftrekbaar was.

 

De kor toepassen, is dan een fout die daarin niet eens meespeelt.

 

De stelling van de tweede boekhouder is ook onjuist. Met btw verhuren mag, mits schriftelijk overeengekomen. Gelukkig heeft zijn onjuiste stelling nu wel de waarheid boven tafel gekregen

 

 

 

Zo is dat, en daarmee is het voor mij duidelijk.

Ach misschien had ik me er destijds ook meer in moeten verdiepen, om daar nu nog een heel ding van te maken gaat me dan ook wat ver.

 

Mag ik je hartelijk bedanken voor je reacties ik ben er echt mee geholpen.

[JansenmeteenJ]

Denk niet dat op TS van toepassing is, maar wel een aanvulling.

 

Er is alleen sprake van met BTW belaste huur voor garageboxen.

Daar kan men wel de KOR voor toepassen.

[odeon]

Denk niet dat op TS van toepassing is, maar wel een aanvulling.

 

Er is alleen sprake van met BTW belaste huur voor garageboxen.

Daar kan men wel de KOR voor toepassen.

 

De KOR mag je niet toepassen, als je opteert voor belaste verhuur.

Als BTW-heffing verplicht is, zoals bij de verhuur van parkeerplaatsen, mag je de KOR wel toepassen.

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/verhuur_onroerende_zaak/verhuur_die_altijd_belast_is_met_btw