Complexe situatie overnemen bedrijfspand

[SamSol]

Dag allemaal.

Ik zou graag jullie mening willen over het volgende. Ik heb een klein timmerbedrijfje (ingeschreven als ZZP er) en vorig jaar kon ik een nieuwbouw pand aanschaffen. Ten minste, ik kreeg geen hypotheek dus mijn vader heeft een bedrijfje gestart, het pand zakelijk gekocht met als idee dat ik het pand op een later tijdstip dan van hem over zou nemen (en in de tussentijd huur betaal).

Nu ben ik inmiddels zo ver dat ik wel een hypotheek kan krijgen, en wil ik het pand van mijn vader overnemen. Vorig jaar heeft mijn vader het pand voor 110.000€ gekocht. Deze zomer is de waarde ineens bepaald op 135.000€, en bizarre stijging mijn inziens maar het beroep daartegen is afgekeurd.

Ook was het pand bij koop casco, maar aangezien ik er een bedrijf in moest runnen en niet onhandig ben, heb ik het pand inmiddels van binnen flink opgeknapt, wat ongeveer 40.000€ gekost heeft, als je dat meetelt is de waarde van het pand nu zelfs nog hoger.

 

Nu dachten wij dat ik het pand gewoon voor dezelfde prijs die mijn vader vorig jaar betaald heeft van hem over kan nemen, maar dit blijkt allemaal veel complexer.  Wat ik begrijp is dat aangezien de waarde van het pand hoger ligt, mijn vader het pand minimaal voor die hogere waarde aan mij moet verkopen, anders is er sprake van 'onzakelijk handelen'.

Mijn vraag aan dit forum, bestaat er een constructie waarbij ik het pand voor de aanschafwaarde van vorig jaar over kan nemen van (het bedrijf van) mijn vader? Is bijvoorbeeld een contract waarin deze afspraak is opgenomen een mogelijkheid of denk ik dan te simpel?

 

Mijn dank.

[Remco TH]

Waarom zou je het pand niet voor EUR 110.000 over kunnen nemen? Volgens mij zijn partijen in eerste aanleg vrij om af te spreken wat ze willen.

 

En wat is onzakelijk? Nogal een rekbaar begrip. Stel je vader wil het VANDAAG verkopen, is EUR 110.000 dan zo een onredelijke prijs? Of staan er dan kopers in de rij die ook bijvoorbeeld die EUR 135.000 willen afrekenen. Over welk/wat voor een beroep gaat het hier? ("...maar het beroep daartegen is afgekeurd.")

 

Anders kan je nog overwegen het gedeelte dat onzakelijk is als schenking aan te merken, of een oplossing in het verlengde van een dergelijke behandelwijze zoeken.

 

Voor de volledigheid, over wat voor bedrijfsvormen praten we hier?

[Mikky Vrolijk]

53 minuten geleden, SamSol zei:

Ten minste, ik kreeg geen hypotheek dus mijn vader heeft een bedrijfje gestart, het pand zakelijk gekocht met als idee dat ik het pand op een later tijdstip dan van hem over zou nemen (en in de tussentijd huur betaal).

Volgens bovenstaande gaat het hier niet alleen om de hypotheek van het pand, maar staat het bedrijf ook op vaders naam? Dan gaat  het hier ook bedrijfsovername en daar zijn weer andere belastingregels (en misschien ook voordelen m.b.t. schenkingsrecht) aan verbonden.

[Jantje2000]

3 hours ago, Mikky Vrolijk said:

Volgens bovenstaande gaat het hier niet alleen om de hypotheek van het pand, maar staat het bedrijf ook op vaders naam? Dan gaat  het hier ook bedrijfsovername en daar zijn weer andere belastingregels (en misschien ook voordelen m.b.t. schenkingsrecht) aan verbonden.

Voor zover ik begrijp is er een aparte BV opgezet, om het pand in onder te brengen. 

 

Tja, je zou kunnen kijken of het mogelijk is om een taxateur te vinden die iets lager taxeert?

[SamSol]

Ik zal het toelichten, sorry als het onduidelijk was. Het afgekeurde beroep was tegen de nieuwe WOZ waarde, die is dus na een jaar ruim 20.000€ hoger gezet dan waar het pand voor gekocht is. 

Betteft de bedrijfsvormen, ik heb een klein aannemersbedrijf, dit is een eenmanszaak. 

Mijn vader is voor hij het pand kocht ook een eenmanszaak gestart, zodat hij het pand zakelijk kon kopen en aan mij kon verhuren. Het zijn geen BV’s.

 

Het is dus in principe niet zo dat ik zijn eenmanszaak koop, ik koop alleen het pand. Tenzij het voordeel zou hebben zijn eenmanszaak inclusief pand te kopen?

 

Op een rijtje:

- Zomer 2018: Vader start eenmanszaak en koopt pand voor 110.000€ met als doel het pand zo snel mogelijk aan mij (zoon met eenmanszaak) te verkopen, in de tussentijd huur ik het.

 

- Zomer 2019: WOZ waarde verhoogt naar 135.000€

 

- Najaar 2019: Geplande verkoop van het pand door vader aan mij, met als doel daar 110.000€ (aanschafprijs van 2018) voor te betalen.

 

Is dit mogelijk of ontkom ik niet aan de WOZ waarde van 135.000€

 

 

 

 

 

 

13 augustus 2019 aangepast door SamSol

[Roel J]

Woz-waarde is slechts grondslag voor allerlei dingen zoals gemeentelasten maar het is zeker niet verplicht om voor die prijs te verkopen.

 

Daarnaast is het helemaal niet raar dat een pand in het jaar na oplevering meer waard wordt je ziet dat heel vaak bij onroerend goed.

Een van de oorzaken is dat de prijs van een nieuwbouw pand vaak al voor aanvang van de bouw wordt bepaald en de oplevering twee jaar of drie jaar later is en intussen dus de markt is gestegen.

 

Je kunt gewoon zelf de verkoopprijs bepalen en daar mag je best aspecten in meenemen zoals het feit dat jij al eerder bent of dat jij flinke investeringen hebt gedaan zodat je niet hoeft te betalen voor je eigen gedane aanpassingen in het pand.

[Ward van der Put]

11 minuten geleden, SamSol zei:

Is dit mogelijk of ontkom ik niet aan de WOZ waarde van 135.000€

Je kunt de waarde ook laten vaststellen door een gecertificeerd taxateur — alleen is het niet ongebruikelijk dat de marktwaarde nog boven de WOZ-waarde ligt.

 

Heb je alle schenkingsvrijstellingen al benut?

[logistieke dienstverlening]

Je haalt twee zaken door elkaar;

 

-verkoopprijs

Hier ben je vrij in.

Als jij een jaar (marktconforme) huur en de verbouwkosten hebt betaald, dan lijkt het mij voor de verkoper, goed te verantwoorden dat je het pand voor hetzelfde bedrag (of iets meer ivm nadeel overdachtsbelasting) verkocht wordt. 

 

-woz beschikking (grondslag voor diverse heffingen)

Er is zeer recent een pand gekocht voor 110k en voor 40k verbouwd. Dan lijkt een grondslag van 135K nog aan de lage kant. Bezwaar maken lijkt me kansloos ivm de recente verkoop. Na de verkoop voor een lager bedrag, maak je zeker kans.

[Highio]

Ik zie geen 'bizarre' prijsstijging of waardevermeerdering. Waarom is dit eigenlijk een probleem? Hooguit omdat je zelf slecht getimed hebt met de opknapbeurt...

 

...ik zou daarvoor eenvoudigweg een stevige factuur sturen aan de emz van jouw vader!

 

Met een klein beetje advies kom je dan snel uit op een 'neutrale' overdracht zoals jullie beide kennelijk wensen.

 

Groet,

 

Highio

13 augustus 2019 aangepast door Highio

[StevenK]

Het is toch heel simpel: toen je vader het pand kocht, was het al de bedoeling dat je het pand, wanneer je kon financieren, voor dezelfde prijs over kon nemen. Dat er intussen allerlei waarderingen zijn, maken die afspraak niet ineens 'ongeldig'.