Vragen over huurvoorwaarden

[gijs1974]

Goedendag,

 

Op dit moment zijn wij in een vergevorderd stadium om een nieuw pand voor ons bedrijf te laten bouwen.

Als werkmaatschappij huren wij op dit moment ons bestaande pand van een beheermaatschappij. De mede-aandeelhouder (45%) in de werkmaatschappij is nu ook mede-aandeelhouder in de beheermaatschappij. Ikzelf ben enkel aandeelhouder (45%)  in de werkmaatschappij. Daarnaast is er nog 1 aandeelhouder (10%) in de werkmaatschappij.  Wij (45% en 10%) trekken gezamenlijk op). Het nieuwe pand gaat door de beheermaatschappij worden gebouwd en wij hebben een voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst ontvangen. Ik ga mij hierover laten adviseren door een specialist in huurrecht, maar op voorhand zou ik graag wat ervaringen/meningen van anderen willen weten en dan met name over wat gebruikelijk is en wat niet:

 

In de nieuwe huurovereenkomst staat o.a.:

- huurperiode van 20 jaar, zonder tussentijdse opzegmogelijkheid

- waarborgsom van 2 maanden

- borgstelling wordt gevraagd aan de Holdingsmaatschappijen van de aandeelhouder(s) van de werkmaatschappij + prive borgstelling (voor de volledige looptijd van 20 jaar)

 

Vooral dat laatste punt (prive-borgstelling) is voor mij een no-go + ik zou de borgstelling voor mijn holding ook willen beperken. Maar wat is dus gebruikelijk??

Het betreft een nieuwbouw pand (universeel in bouw opgezet) met een nieuwbouwwaarde van ca. 4,5 miljoen.

 

Ik hoor graag ervaringen van andere.

 

Bedankt

 

 

[Rik ·]

Zo, dat zijn nogal forse voorwaarden 

 

Wat betreft de borgstelling... meetekenen met de holding betekent gewoon dat je hele holding/werkmij constructie naar de knoppen is. Werkmij failliet betekent in dat geval dus ook holding failliet (want nog 20 jaar doorbetalen). Idem voor privé meetekenen. Dat zou ik al helemaal nooit doen. De holding zou je eventueel redelijk 'leeg' kunnen houden zodat je bij faillissement van de werkmij niet zoveel pijn hebt als de holding mee naar de knoppen gaat (maar daarvoor heb je natuurlijk geen holding opgericht). Maar privé meetekenen... 

 

Om wat voor pand gaat het? Gewoon een kantoorpand of een winkelpand? Bij winkelpanden is een periode van 5+5 jaar redelijk gebruikelijk. Maar bij kantoorpanden zijn tegenwoordig toch veel kortere looptijden te bedingen (er staan immers overal wel kantoorpanden te huur).

 

 

15 oktober 2020 aangepast door Rik ·

[Norbert Bakker]

1 uur geleden, gijs1974 zei:

prive borgstelling (voor de volledige looptijd van 20 jaar)

Wat is de voorgestelde hoogte van de borgstellingen in holding en privé?

(bij de privé borgstelling is maximering tot een X bedrag  een wettelijke vereiste) 

 

[Roel J]

2 uur geleden, gijs1974 zei:

In de nieuwe huurovereenkomst staat o.a.:

- huurperiode van 20 jaar, zonder tussentijdse opzegmogelijkheid

Voor een pand dat specifiek voor jullie wordt gebouwd en door een medeaandeelhouder grotendeels gefinancieerd en risico genomen. Vind ik dit geen rare temijn.

Geen tussentijdse opzegging is wel een dingetje, ik zou een extra lange opzegtermijn van 2 jaar nog wel redelijk vinden.

Er is een belangrijk verschil tussen een commerciele verhuurder die 50 of 100 panden beheert en moet leven van de doorloop en verloop in de verhuur en dit type beheermaatschappij dat maar 1 pand beheert en waarvan de het voor de aandeelhouder(s) vermoedelijk het pensioen is.

 

Ik heb eerder dit soort langlopende constructies gezien en daar was het geen probleem omdat het ook om productiehallen ging waarvoor de machines speciale betonfunderingen gelegd werden tot wel een meter dik. constructies die je niet na 5 of 10 jaar wil even een paar km verderop weer opbouwt omdat het nieuwe industrieterrein van de buurgemeente zulke gunstige grond prijzen heeft.

 

Kortom de redelijkheid van de duur hangt nauw samen met de aard van het gebruik en het doel van de totale constructie. Er is hier in elk geval geen sprake van een klassieke commerciële verhuurder-huurder verhoudingen.

 

 

2 uur geleden, gijs1974 zei:

- waarborgsom van 2 maanden

meeste standaard ovk's gaan uit van 3 maanden dus 2 maanden is netjes.. en vermoedelijk staat er ergens nog een borgsom van het huidige pand.

 

2 uur geleden, gijs1974 zei:

- borgstelling wordt gevraagd aan de Holdingsmaatschappijen van de aandeelhouder(s) van de werkmaatschappij + prive borgstelling (voor de volledige looptijd van 20 jaar)

 

privé? no go de beheersmij is is (in)direct 45% aandeelhouder in de werkmij. Zij moeten dus prima de risico's kunnen inschatten en nu niet gaan doen. En als ze het risico te groot vinden dat privé borgstellingen nodig zijn moeten ze misschien maar niet het nieuwe pand bouwen..

EEn borgstelling vanuit de holdings vind ik niet meteen onbespreekbaar zolang ze gemaiximeerd zijn. Maar als de Holdings de draagkracht hebben voor  een flinke borgstelling zouden ze natuurlijk ook een belang kunnen nemen in vastgoedmij die het pand gaat bouwen. Desnoods met aandelen zonder winstrecht of met preferent winstrecht voor de andere aandeelhouders. Dat verlaagd dan ook het risico profiel voor de huidige aandeelhouders.

 

Belangrijk in dit soort constructies is dat alle belangen voldoende mate gediend worden. Het moet niet zo zijn dat het nieuwe pand nog 15 jaar een molensteen om de nek is omdat over 5 jaar een andere koers wordt gekozen.

Het doel van de lange looptijd en (extra) zekerheden bij een huurcontract kan ook zijn dat er minder risicoopslag in de maandhuur hoeft om toch van een zakelijke overeenkomst te spreken en waardoor de werkmij relatief goedkoop huurt en alleen daardoor al een (iets) betere concurrentiepositie heeft

. Maar dan moet er wel het wederzijds vertrouwen zijn dat als het bedrijf in serieuze problemen komt dat dan de beheermaatschappij die van een medeaandeelhouder is dan niet koppig voet bij stuk houdt dat alleen bij faillissement het contract kan worden beëindigd.

Je kunt binnen een groep gelieerde bedrijven vaak mooie constructies maken die voor beide partijen profijtelijk zijn. Vooral die eis van dubbele borgstellingen is voor mij een signaal dat er eerst nog wat aan het vertrouwen gewerkt moet worden en dat jullie als 45+10 aandeelhouders ook even heel zakelijk gaan kijken of dit dan wel de goede partij is om zaken mee te doen.. Hoe ver de banden ook teruggaan. (want ik vermoed dat dat een rol speelt)

[DaMedia]

20 Jaar vooruit kijken is wel een erg lange periode. Stel dat er een nieuwe pandemie komt waarbij jullie zwaar worden getroffen, of je raakt arbeidsongeschikt of jullie product is met 10 jaar niet meer te verkopen. Dan is 20 jaar huur betalen een erg lange termijn. 10 Jaar met verlengingen van 5 jaar zou meer redelijk zijn.

Is het pand wel voor andere bedrijven bruikbaar als jullie moeten stoppen? Zo specifiek bouwen dat het voor niemand bruikbaar is lijkt me bijna niet mogelijk.

[gijs1974]

16 uur geleden, Rik · zei:

Om wat voor pand gaat het? Gewoon een kantoorpand of een winkelpand? Bij winkelpanden is een periode van 5+5 jaar redelijk gebruikelijk. Maar bij kantoorpanden zijn tegenwoordig toch veel kortere looptijden te bedingen (er staan immers overal wel kantoorpanden te huur).

 

Het betreft een pand tbv een groothandel (in zware materialen). Eigenlijk is het een grote lege doos, voorzien van kraanbanen en een goede vloerbelasting + inpandig kantoordeel.

Redelijk universeel te gebruiken, alleen geen dockshelters.

[gijs1974]

De "dubbele" borgstelling komt mijn inziens vooral, omdat er ook nog een externe investeerder met het vastgoed meedoet.  Met zijn eigen investeringsmaatschappij neemt hij ca. 50% van het pand voor zijn rekening. Er komen dan ook 2 huurovereenkomsten. Het pand gaat zodanig gebouwd worden dat het achteraf gemakkelijk in 2 delen gesplitst kan worden. Beide huurovereenkomsten zullen ons inziens onlosmakelijk met elkaar verbonden moeten gaan worden.

Best wel complex allemaal....

De borgstelling zoals het nu in de huurovereenkomst staat is : onbeperkt.

 

Mijn eigen gevoel zegt:

- huurtermijn max 10 jaar met optie tot verlening 5 jaar.

- borgstelling enkel in de holding, gemaximaliseerd tot max 1 jaar huur

Volgende week hebben we een afspraak met een huurspecialist via mijn accountant in de holding. 

Bedankt voor alle antwoorden!

[Roel J]

57 minuten geleden, gijs1974 zei:

"dubbele" borgstelling komt mijn inziens vooral, omdat er ook nog een externe investeerder met het vastgoed meedoet.  Met zijn eigen investeringsmaatschappij neemt hij ca. 50% van het pand voor zijn rekening. Er komen dan ook 2 huurovereenkomsten.

Maar het feit dat het voor jullie een externe financierder is die ook gebruiker is of zelf zijn eigen (gelieerde?) huurder meeneemt maakt dubbele borgstelling niet logisch wat mij betreft.

 

Als ik een stap terugdoe.. zie ik een simpele behoefte de onderneming is toe aan een ander bedrijfspand, daarvoor zijn vele opties te bedenken..

- Een bestaand pand huren dan krijg je 5+5 huur contract met alleen opzegging na 5 en 10 jaar en daarna opzeggen per kalenderjaar met jaar opzegtermijn.

- In eigen beheer heen pand bouwen en financieren. Voor een groothandel een nadeel omdat dit veel financiele armslag inneemt. Geld in stenen zit erg vast dus je hebt liever wat meer armslag om voorraad en handel te kunnen (voor)financieren

- Via een gelieerde bv een pand bouwen en van hen huren. Effectief is dat een tussenvorm van de eerste twee opties. Waarbij het dus, in mijn ogen logisch is om ook qua contractvoorwaarden boven de normale huurtermijnen te gaan zitten en minder vast dan een eigen pand.

 

Ik denk dat jullie financierende aandeelhouder en zijn mede aandeelhouder in de vastgoed bv elkaar even diep in de ogen moeten kijken.. hoe groot het wederzijds vertrouwen is

privéborgstellingen is voor banken en externe financiers zonder aandelenbelang een goed middel om zeker te zijn dat de aandeelhouders voldoende "skin in the game" hebben om niet bij de eerste tegenslag de tent maar te laten klappen en de financier achter te laten met een financieel gat.

Als je als verhuurder direct of indirect bijna 50% zeggenschap hebt bij de huurder dan moet je niet met prive borgstellingen aankomen dan moet je gewoon je rol goed spelen en geen verplichtingen aangaan waarvan je het risico zo hoog inschat dat privé bijtekenen nodig is.

 

 

59 minuten geleden, gijs1974 zei:

- huurtermijn max 10 jaar met optie tot verlening 5 jaar.

Ga je een beetje spitten in de Roz modellen https://roz.nl/de-roz-modellen/.  Dan krijg je een beeld van de huur markt. (voor commerciele verhuur)

De standaard is  al heel lang 5+5 contract en daarna voor onbepaalde tijd met wederzijdse opzeggingstermijn van 1 jaar. tussentijdse opzegging is bij aanvang alleen mogelijk aan einde 5 jaarstermijnen en daarna elk jaar. Dan krijg je ook een wat beter gevoel bij wat kan en passend is.

 

En ga voor jezelf eens na, hoe lang zijn jullie al bezig met het idee om een nieuw pand te bouwen? dat hebben jullie vast niet vorige week woensdag bedacht.. Dat kan zomaar al een jaar lopen vanaf het eerste idee, en als de beslissing valt dan duurt het nog zeker 1 a 2 jaar voor er een pand staat?

 

Kortom denken in huurtermijnen van 5 jaar kan onnodig zoeken naar zekerheid zijn..

Als er in de toekomst nieuwe plannen komen voor een ander pand dan weet de pandeigenaar daar als medeaandeelhouder van de werkmaatschappij vanaf dag 1 van en die kan zich dan ook gaan oriënteren op de huurmarkt op dat moment en op de voet volgen hoe de plannen zich ontwikkelen. En als hij het belang van de werkmaatschappij en de vastgoedmaatschappij goed tegen elkaar afweegt dan heb je niet eens een opzeg termijn nodig want met wederzijdse instemming is elk contract op elk moment te beëindigen.

En natuurlijk snap ik dat het juridisch verstandiger is om toch zo'n ontsnappings ehh opzeggingsclausule erin te hebben, maar het gaat mij erom even het beeld te schetsen als de 45% aandeelhouder 50/50 eigenaar en verhuurder van het pand wordt dan heeft hij zoveel meer inzicht in de bedrijfsvoering dat daarmee het vertrouwen moet bestaan dat zijn belegging niet zomaar verliesgevend wordt. het feit dat een pand ook nog eens 2 lange termijnhuurders heeft is ook al een flinke zekerheid.. want van 50% van de totale huur moeten de financieringslasten moeten de jaarlijkse cahflow wel gedekt kunnen worden.

 

 

20 minuten geleden, gijs1974 zei:

- borgstelling enkel in de holding, gemaximaliseerd tot max 1 jaar huur

Dat lijkt mee een prima termijn en dan een deel in de vorm van "harde contanten" via ofwel bankgarantie ofwel waarborgsom. En de rest gewoon in de vorm van meetekenen.

Ook hier vind ik zo'n relatief lange termijn redelijk

 

 

 

[Norbert Bakker]

7 uur geleden, gijs1974 zei:

De borgstelling zoals het nu in de huurovereenkomst staat is : onbeperkt.

 

Een particuliere borgstelling (m.a.w. jouw privé-borgstelling) zonder maximering  is nietig.  (niet vernietigbaar, maar echt nietig!) 

 

[gijs1974]

Bedankt voor al jullie verhelderende inzichten.  Hedenochtend hebben we overleg met de door ons ingeschakelde huurspecialist en gaan we daarna de "onderhandeling" in.

[gijs1974]

Even een terugkoppeling: de deal is in het laatste stadium afgeketst. Ons inziens o.a. op een (sterke) overvraging van geëiste zekerheden door Verhuurder. Verhuurder wilde uiteindelijk enkel de priveborg laten vervallen, maar wilde voor het overige geen mm wijken.  Helaas, de stekker is er nu uit, maar wij gaan onze nek niet onnodig in een strop hangen. We gaan wel een andere manier vinden. Het positieve is dat de werkmaatschappij al jarenlang zeer positieve cijfers draait, ook in coronatijd. Nu even alles laten bezinken en daarna weer verder met de dagelijkse handel. 

[Norbert Bakker]

Dank voor de terugkoppeling! 

[Roel J]

Ik denk een verstandig besluit de deal moet voor beide partijen aantrekkelijk blijven.

 

Ik weet niet of je dat al gedaan had maar je zou ook gewoon kunnen kijken klassieke bancaire financiering en op welke voorwaarden je dan uitkomt.

 

Verder zou je ook eens op ondernemersplein.nl of de site van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO) kunnen kijken bijv naar de regionale ontwikkelmaatschappijen  of andere financieringsmogelijkheden..

https://www.rvo.nl/initiatieven/financieringsvoorbeelden/regionaal-ontwikkelingsbedrijf

zij zullen nooit hoofdfinancier zijn maar kunnen wel net zorgen dat ze andere financiers over de streep trekken (toch) mee te doen.